تامین مسکن در تله متراژ

 فرید قدیری:  کارنامه تازه‌ای از «سیاست‌های معیوب» حوزه عرضه مسکن بعد از اثبات شکست ۲طرح خانه‌سازی دولتی طی ۱.۵دهه گذشته، کشف شده که محتوای آن نشان می‌دهد، «خانه‌سازی‌ها در مناطق شهری ایران به جای سازگاری با روند تضعیف قدرت خرید خانوار در دهه ۹۰»، در عمل نقش سرسره برای آنها در مسیر فقر مسکن را بازی کرد.

صعود متراژ با سقوط درآمد

 از سال۱۳۸۵ تا سال۱۴۰۳، متوسط مساحت واحدهای مسکونی ساخته و تکمیل‌شده در مناطق شهری ایران با ۱.۳برابر افزایش از ۱۲۴مترمربع به ۱۷۰مترمربع رسید. این بزرگ‌سازی تصاعدی خانه‌ها همزمان با رشد سریالی قیمت اسمی و حقیقی مسکن و همچنین همزمان با افت درآمد سرانه حقیقی اتفاق افتاد و باعث خروج بخشی از تقاضای خرید و اجاره خانه از بازار رسمی به سمت سکونتگاه‌های غیرسمی یا افت کیفیت‌سکونت شد.

قیمت اسمی مسکن در تهران طی همین فاصله ۱۲۸برابر می‌شود و قیمت حقیقی آپارتمان نیز ۲.۵برابر؛ ضمن آنکه درآمد سرانه حقیقی ایرانی‌ها از سال ۹۰ تا ۱۴۰۰ نه تنها افزایش پیدا نمی‌کند که ۳۶درصد سقوط می‌کند که به معنای «سقوط قدرت خرید طی دهه ۹۰ و افزایش فقر در جامعه» است. قسمت عمده «صعود مساحت آپارتمان‌های جدید» از ابتدای دهه۹۰ شروع می‌شود؛ مقطعی که به‌خاطر ریسک‌های غیراقتصادی از جمله تحریم، امکان رشد‌اقتصادی محدود می‌شود و رفاه خانوارها شروع به کاهش می‌کند. «واگرایی» جنس عرضه و نوع تقاضای مسکن طی حداقل ۱.۵دهه گذشته به این معنا که مساحت آپارتمان‌ها در اوج کاهش قدرت خرید رو به افزایش گذاشت، خود عاملی برای «تشدید فقر مسکن به لحاظ دور از دسترس‌شدن خانه برای خرید و اجاره» بوده است.

منشأ تولید آپارتمان‌های بزرگ

واگرایی بین متراژ خانه‌های جدید و قدرت خرید مسکن خانوارها در ابتدای دهه۱۴۰۰ به اوج رسید؛ اما یک سوال درباره این نوع ساخت‌وسازهای تطبیق‌ناپذیر با تقاضا وجود دارد، اینکه «آیا سازنده‌ها از تغییر جنس تقاضا بی‌اطلاع بوده‌اند که به جای کاهش مساحت در خلاف جهت واقعیت بازار حرکت کرده‌اند؟» پاسخ این پرسش در سیاست‌های بخش مسکن و ساختمان نهفته است. ضوابط شهرسازی استفاده‌شده توسط شهرداری‌ها در کنار مقررات ملی ساختمان، طی این سال‌ها «مانع ساخت و عرضه مسکن کوچک‌متراژ» شدند. شهرداری‌ها به‌خاطر «منافع درآمدی حاصل از اخذ عوارض ساخت مسکن»، ضوابط را به سمت «حمایت از مساحت‌های بزرگ» بردند و مقررات ملی ساخت‌وساز به‌گونه‌ای تدوین شد که در عمل امکان ساخت واحدمسکونی کمتر از ۵۰مترمربع وجود نداشته است.

یک مانع مشترک در هر دو ضوابط و مقررات، «تامین مشاعات در ساختمان‌های مسکونی از جمله پارکینگ» است. در عین حال، حتی طرح‌های مسکن‌سازی حمایتی در دهه۹۰ و سال‌های گذشته از دهه۱۴۰۰ نیز خانه‌اولی‌ها را در تله «متراژ» قرار داد. متوسط مساحت واحدها در مسکن‌مهر و مسکن‌ملی ۸۵مترمربع است. این در حالی است که دست‌کم در دومین طرح، مساحت‌ها باید کاهش پیدا می‌کرد تا با توان محدود کم‌درآمدها ارتباط برقرار کند. 

مسکن «وسع‌پذیر» از کدام مسیر؟

 موازی‌کاری عرضه در بازار مسکن یا همان عدم تطابق عرضه با تقاضا، نه تنها در کارنامه متراژ ساخت‌وسازهای حداقل ۱۵سال گذشته مورد تایید قرار گرفته که به‌عنوان یک بحران و حقیقت بخش مسکن، در پیش‌نویس طرح جامع جدید مسکن نیز معرفی شده و برای آن، راهکار در نظر گرفته شده است. روز گذشته، در جریان نشست نخبگان اقتصاد مسکن با مدیر تدوین نسخه جدید طرح جامع مسکن اعلام شد: یکی از سیاست‌های جدید در این بخش برای اجرا در ۱۰سال پیش‌رو، «کاهش فاصله الگوی عرضه با جنس تقاضا» از طریق رفع موانع مقرراتی است تا ناپیوستگی موجود در بازار از بابت «تمرکز تقاضا بر خرید و اجاره مساحت پایین» با افزایش نسبی عرضه‌های کم‌متراژ در سال‌های آتی برطرف شود.

در این نشست دکتر علی سرزعیم، برای حل بحران عدم تطابق عرضه و تقاضا در بازار مسکن با اشاره به اینکه «تعداد خانوارهای سالخورده افزایش پیدا کرده، خانوارهای تک‌نفره رو به افزایش است و همچنین میل به فرزندآوری نیز کاهش یافته است»، از سیاستگذار بخش خواست امکان ساخت واحدهای مسکونی ۳۰ تا ۴۰ مترمربعی در کلان‌شهرها را فراهم کند. کمال اطهاری، صاحب‌نظر بخش مسکن نیز با استناد به مطالعاتی که پیش‌تر درباره مسکن‌حمایتی انجام داده بود، اعلام کرد: حداقل درآمد سرانه برای «استطاعت دریافت مسکن حمایتی» ۱۰ هزار دلار است. این در حالی است که درآمد سرانه در حال حاضر نصف این رقم است و این به معنای آن است که خیلی از خانوارهای نیازمند حمایت در تامین مسکن، در شرایط فعلی حتی استطاعات ورود به بازار مسکن‌اجتماعی یا همان مسکن‌حمایتی را ندارند؛ نشانه روشن این بحران، ناتوانی در پرداخت آورده‌نقدی چند ۱۰۰میلیون تومانی در مسکن‌ملی طی سال‌های اخیر است که باعث خروج اجباری مشمولان این طرح از فرآیند ثبت‌نام شد.

ساخت و عرضه مسکن‌حمایتی در حال حاضر به سه منبع مالی نیاز دارد؛ بودجه دولتی، قدرت پرداخت خانوار و تسهیلات شبکه بانکی. هر سه این منابع با محدودیت شدید روبه‌رو است و در نتیجه، برای کمک به نیاز مسکن گروه‌های کم‌درآمد لازم است مسیری سازگار با استطاعت آنها طراحی شود. دکتر محمود اولاد، مدیر تدوین طرح جامع جدید مسکن، در این‌باره اعلام کرد: شرایط فعلی با دو مقطعی که طرح‌های جامع اول و دوم مسکن تدوین و اجرا شد متفاوت است. در نیمه دهه ۹۰، چشم‌انداز رشد اقتصادی روشن بود؛ ضمن آنکه قدرت خرید تا این اندازه سقوط نکرده بود. امروز اما نسخه سوم طرح جامع مسکن در شرایطی نوشته شده که «عدم‌قطعیت» جای «چشم‌انداز مثبت» را گرفته و منابع مالی لازم برای بهبود اوضاع مسکن به مراتب محدود و کمتر از گذشته است.

در این شرایط، دو راهکار برای عرضه «مسکن وسع‌پذیر» یا همان «مسکن در توان خرید و اجاره» گروه‌های کم‌درآمد و یک راهکار برای دهک‌های متوسط و متوسط رو به بالا، در قالب افق ۱۰ساله در نظر گرفته شده است. راهکار اول، عرضه مسکن اجاره‌ای با هدف «خانه‌دارشدن تدریجی» خانوارها است. در این قالب، اجاره‌بها متناسب با توان پرداخت، دریافت می‌شود و طی ۵سال،‌ پرداختی مستاجر در یک صندوق پس‌انداز ذخیره می‌شود و بعد از آن، ترکیب این آورده به همراه وام‌های با نرخ بهره تک‌رقمی، در اختیار این خانوارها قرار می‌گیرد تا بتوانند وارد بازار خرید مسکن شوند. راهکار دوم نیز کاهش مساحت عرضه مسکن است. در عین حال، برنامه‌های دیگری همچون «اصلاح مسیر یارانه‌های بخش مسکن از سمت عرضه به تقاضا» و «رفع موانع تامین مالی مسکن برای جلوگیری از شکست بیشتر بازار» نیز برای اعمال طی ۱۰ سال آینده مطرح است.