احتمالات پیش‌روی بازار مسکن

فرید قدیری:  فضای بازار مسکن نسبت به همین یک ماه پیش، «مه‌آلودتر» شده و درحالی‌که از ۲۷خردادماه با امضای الکترونیکی «تفاهم» ایران و آمریکا انتظار می‌رفت «بزرگ‌ترین ریسک» موثر روی رفتار بازارهای دارایی از جمله ملک به سمت «فروکش‌کردن» تغییر جهت دهد، اما نه‌تنها تنش کاهش نیافت که «حملات‌هوایی» به زیرساخت‌ها در شهرهای استان‌های جنوبی شروع شد. این نوسان شدید «ریسک جنگ» از یک‌سو «ابهام نسبت به آینده قیمت مسکن» را زیاد کرده و از سوی دیگر معمای «نحوه واکنش متغیرهای بخش مسکن و ساختمان به جنگ‌ فراگیر یا حصول توافق» را شکل داده است.

گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» از حدود دو هفته پیش، برای پاسخ به این سوال یک نظرسنجی از اقتصاددانان صاحب‌نظر در بخش مسکن و همچنین کارشناسان این بخش را آغاز کرد. با توجه به فرآیند زمان‌بر دریافت نظرات و تحلیل‌ها، گزارش زیر پاسخ ۱۵کارشناس اقتصادی به پرسش درباره «آینده بازار مسکن» است.

شرکت کنندگان در نظرسنجی برحسب اینکه «ریسک جنگ» طی ماه‌های آینده در کدام یک از مسیرهای «تشدید حملات دوطرفه» یا «بازگشت به مسیر توافق از مبدأ تفاهم خرداد» قرار بگیرد، تحلیل‌های خود را درباره «روند کوتاه‌مدت و میان‌مدت» قیمت مسکن، نبض معاملات خرید و همچنین نبض سرمایه‌گذاری ساختمانی ارائه کرده‌اند. چکیده نظرات نشان می‌دهد، در صورت «جنگ فراگیر» شبیه حملات ۱۲روزه و ۴۰روزه، معاملات ملک در کوتاه‌مدت «مکث» می‌کند و نبض «قیمت‌پیشنهادی» مسکن نیز کند می‌شود؛ اما «قیمت قطعی» به‌خاطر مقاومتی که از سمت نیروی بنیادی مثل تورم عمومی، رشد نقدینگی و تورم ساخت بروز می‌دهد، امکان کاهش پیدا نمی‌کند. در میان‌مدت اما نبض مسکن از واکنش‌ بازارهایی مثل دلار، طلا و سهام اثر خواهد گرفت. در عین حال، در حالت «جنگ‌فراگیر» بسته به اینکه تعطیلی احتمالی بازارها شبیه جنگ ۴۰روزه طولانی شود یا خیر، نبض قیمت مسکن و معاملات آپارتمان می‌تواند تند شود.

«بازگشت به مسیر توافق» و «توقف حملات به استان‌های جنوبی» نیز موقعیت بازار مسکن را از «پناهگاه اصلی» سرمایه‌ها تغییر خواهد داد؛ اما همچنان احتمال «افت قیمت اسمی» پایین است؛ درحالی‌که به احتمال خیلی زیاد «قیمت واقعی» کاهش پیدا خواهد کرد. در این نظرسنجی، ۷نیرو از سمت متغیرهای سیاسی و اقتصادی به‌عنوان بازیگردان‌های معادلات ماه‌های آینده بازار مسکن معرفی شده‌اند که شامل «تورم فزاینده، نقدینگی، رشد هزینه ساخت، پس‌اندازهای طلایی دو سال گذشته افراد، سطح فعلی قیمت دلاری آپارتمان، نوسانی‌تر شدن ریسک جنگ و جهش زمستان سال گذشته قیمت ملک» هستند.

بورس همچنان ظرفیت دارد

بازار مسکن به مراتب بیشتر از بازار سرمایه تحت‌تاثیر تحولات ایران و آمریکا است.بعید است بازار ملک در آینده نزدیک مقصد تقاضای خرید باشد چون بورس همچنان ظرفیت دارد.

آینده مسکن تحت‌تاثیر روند تورم

 سیکل‌های قیمت مسکن در دهه‌های ۷۰ و ۸۰ به این شکل بوده که فاصله یک رکود تا رکود بعدی معمولا ۴ تا ۵سال بوده است. اما از سال۹۷ به بعد این چرخه به یک‌سال‌ونیم کاهش یافت. از خرداد۱۴۰۲ نیز رشد قیمت مسکن تقریبا متوقف شد و رکود قیمتی طولانی شد. علت این اتفاق نزول تورم در آن سال بود که تا پاییز سال1403 هم این نزول ادامه یافت. بنابراین نزدیک به یک‌سال‌ونیم، نرخ تورم خیلی حاد نبود و در کانال 30درصد قرار گرفته بود و به‌طور طبیعی بازار مسکن هم تحت‌تاثیر قرار گرفت.

الان در فاز تورمی هستیم؛ به‌طوری‌که روند رشد آن یعنی افزایش نرخ تورم متوقف نشده و در حال ادامه است. بنابراین احتمالا روند قیمت مسکن در این دوره مثل دوره‌97 به بعد خواهد شد؛ یعنی فاصله جهش‌ها اگر تورم ادامه یابد کوتاه می‌شود و تاخیر 2ساله در رشد قیمت بعید خواهد بود. با این حال، توان خرید مصرفی کاهش یافته و رشد جمعیتی متوقف شده و الان استفاده از دارایی ملکی عمدتا برای سپرتورمی است و این نوع تقاضا در معاملات وجود دارد. از زاویه بازارها نیز اگر بخواهیم بازار مسکن و قیمت را رصد کنیم، باید گفت بازارها همگی متاثر از تورم عمومی رشد می‌کنند. اما مثلا در بازار سهام اگر جنگ ادامه یابد، رکود قیمتی اتفاق می‌افتد و فشار روی بازار ارز و طلا و با یک تاخیر روی مسکن منتقل می‌شود.

سناریوی کوتاه‌مدت مسکن

 این روزها کشور در شرایط بسیار ویژه‌ای قرار دارد. از یک طرف مسائل و مشکلات اقتصادی است که از فروردین97 با خروج آمریکا از برجام شروع و باعث شد تورم میانگین از 20 تا 23 درصد به سطح 40درصد برسد و 8سال این وضعیت ادامه یابد که البته از یک‌سال گذشته تورم به بالای 60 تا 80درصد رسیده است. این مهم‌ترین متغیر اقتصاد ایران است که در 8سال اخیر تغییر اساسی در آن رخ داده است. از طرف دیگر طبیعتا به دنبال رشد افسارگسیخته تورم، بسیاری از دارایی‌ها که مهم‌ترین آن دلار است شروع به افزایش کردند و این باعث شد قیمت دلار از سطح زیر 4000 تومان به خیلی بالاتر بیاید و با رشد سالی 40 تا 100درصد مواجه شود که شاید ادامه پیدا کند. با افزایش قیمت دلار از آنجا که یک دارایی پایه است و قیمت شفافی دارد و در واقع بر سایر کالاها و خدمات هم اثرگذار است از جمله طلا یا خودرو و کالاهایی که مواد اولیه آنها وارداتی است، بنابراین رشد دلار به‌عنوان خروجی تورم و ورودی سایر کالاها و خدمات خودش را نشان داده است.

همین دو موضوع تورم و دلار و رشد سریع آنها باعث شده علاقه افراد به معامله دارایی‌های بزرگ مثل خودرو و مسکن کاهش پیدا کند؛ به این معنا که چون نگران هستند هنگام جابه‌جایی با نوسان شدید قیمت‌ها مواجه شوند و از بازار جا بمانند، در نتیجه حجم معاملات بسیار کم شده است. عمده معاملات در بازار مسکن به‌صورت «سوآپ» است به این معنا که افراد فروش و خرید ملک را همزمان انجام می‌دهند و چون این مدل معامله، کار سختی است طبیعتا حجم معاملات کاهش یافته است و معامله‌گر واقعی در این بازار باید نسبت به 8سال قبل‌تر تلاش بیشتری کند تا بتواند از فروش و خرید خود رضایت داشته باشد. اتفاق دیگری که در 2سال اخیر رخ داده، رشد قیمت جهانی طلا است؛ به‌طوری‌که بیش از دوبرابر شده است و چون قیمت طلا در ایران تابع قیمت جهانی و قیمت دلار است و چون هر دو رشد کرده‌اند، افزایش زیادی یافته است. هر چند در سه‌ماه گذشته قیمت طلا 20درصد کاهش یافت، اما در بلندمدت رشد زیادی داشته است. این موضوع باعث شده است افرادی که در این بازار سود زیادی کرده‌اند آن را به دارایی دیگری تبدیل کنند. قسمتی از این تبدیل دارایی در زمستان انجام شد و افراد اقدام به تبدیل طلا و خرید ملک کردند؛ یک علت جهش 50 تا 100درصدی قیمت مسکن در زمستان1404 ناشی از همین انتقال سودها و پول‌ها از طلا به بازار مسکن بود.

از اوایل 1404 تاکنون شرایط «مبهم سیاسی» را داشتیم، ابتدا جنگ 12روزه، سپس جنگ 40روزه و الان هم سایه جنگ پررنگ‌تر وجود دارد. در عین حال، تصمیم واحد هم دیده نمی‌شود. این وضعیت ابهام بر سرمایه‌گذاران اثر می‌گذارد و باعث می‌شود آنها «احتیاط بیشتری» کنند؛ احتیاط در فروشنده‌ها به شکل اعلام قیمت فروش بالاتر بروز می‌کند تا ریسک شرایط بد احتمالی آتی را پوشش دهد و خریدار نیز به دنبال قیمت پایین‌تر می‌رود تا در صورت ریزش احتمالی قیمت‌ها در آینده ضرر نکند. تشدید این رفتار غیر هم‌جهت باعث شکاف خواسته‌های قیمتی بین عرضه و تقاضا می‌شود. همچنین به‌دلیل شرایط تورمی و نوسان دلار، دارایی‌ها با جهش قیمت مواجه هستند و این باعث می‌شود افراد کمتر بتوانند معاملات دوسویه (سوآپ) را انجام دهند. در بازار مسکن قدرت خرید کاهش یافته است و شاهد رکود در بازار هستیم.

در مورد قیمت هم نمی‌شود پیش‌بینی کرد؛ هرچند احتمالا با توجه به رشد اخیر شاید شاهد رشد بیشتر در کوتاه‌مدت نباشیم. با این حال با توجه به روند تورم، این متغیر پایه‌ای حتما روی رشد قیمت مسکن اثر خواهد داشت. بنابراین اگر با میانگین تورم 20 تا 25 درصدی در گذشته ملک هر سه تا چهار سال جهش می‌کرد، الان در فاصله کوتاه‌تر ممکن است رشد شدید داشته باشد. جهش‌ به این صورت خواهد بود که یا گام‌ آن بلندتر می‌شود یا فاصله زمانی جهش‌ها کمتر می‌شود یا هر دو ممکن است همزمان با مقدار کمتر صورت بگیرد و متغیر پایه تمام این موارد، «تورم» است. لذا لازم است حکمران اقتصادی برای کنترل تورم، اقدام اساسی انجام دهد.

دو تاثیر جنگ بر بازار مسکن

 در مورد چشم‌انداز بازار مسکن چند نکته را باید توجه کرد. اول اینکه دوره ساخت اواخر دهه۸۰ و اوایل دهه۹۰ که به‌خاطر متولدین دهه۶۰ تقاضا بسیار بالا بود، تبدیل به مرجع مقایسه ادوار تجاری شده است. در نتیجه چون آن حجم ساخت‌وساز دیگر تکرار نشده و نخواهد شد، گویی همیشه در رکود هستیم. بنابراین باید مرجع را تغییر داد. دوم اینکه عوامل و متغیرهای دارای عدم قطعیت به شدت زیاد شدند. موضوع جنگ دو تاثیر دارد. یک تاثیر بر سطح کل بازار و یک تاثیر بر ترکیب آن. در بحث ترکیب، عملا شاهد جابه‌جایی از شهرهای در معرض جنگ به شهرهای کمتر درگیر هستیم. در تاثیر سطح، به نظر می‌رسد حجم مبادلات در زمان جنگ کاهش و در زمان صلح افزایش می‌یابد.

قیمت دلاری مسکن چه می‌گوید؟

 رشد قیمت مسکن در ۸ماه آینده کاملا کمتر از رشد قیمت دلار خواهد بود. البته این با فرض «تنش‌های پرنوسان روابط بین ایران و آمریکا» مطرح است؛ یعنی بین مذاکرات نیم‌بند و حملات پراکنده.

رشدی که در سه‌ماه اول امسال در قیمت مسکن دیدیم ناشی از سه علت بود. اول اینکه قیمت ملک نسبت به دلار عقب مانده بود و اکنون به‌طور کامل جبران شده و الان ظرفیتی تا پایان سال برای افزایش قیمت دلاری مسکن وجود ندارد. موضوع دیگر در بهار 1405 که روی قیمت مسکن موثر بود و به‌رغم جنگ افزایش پیدا کرد، این بود که بخش زیادی از مردم به‌واسطه شرایط اقتصادی، پس‌اندازهایشان را به صورت دلار و طلا انجام داده بودند که یک روزی دوست داشتند آن را به ملک تبدیل کنند. بلافاصله بعد از اینکه قیمت این دو دارایی کاهش یافت و مقداری قیمت مسکن در اواخر سال گذشته افزایش یافت، این موج تبدیل شروع شد. ضمن اینکه شرایط جنگی هم آن را تشدید کرد. عامل سوم هم «کمبود گزینه‌های سرمایه‌گذاری» در شرایط جنگی بود. بازار سهام تعطیل بود و بازار رمزارز نیز در شرایط خاص قرار داشت، معامله فیزیکی طلا و دلار در شرایط جنگ ساده نبود. اما بازار مسکن و خودرو محل جذب سرمایه‌ها شد.

رکود مسکن با رفتار احتیاطی تقاضا

 عدم قطعیت‌ها افزایش یافته و ریسک‌های اثرگذار بر بازارها مدام در حال تغییر هستند، در چنین فضایی امکان پیش‌بینی از آینده قیمت‌ مسکن که بازاری پیچیده محسوب می‌شود، وجود ندارد. با این حال، می‌توان درباره موارد و متغیرهایی صحبت کرد که رصد روند آتی آنها امکان‌پذیر است. یکی از آنها «استطاعت مردم» است که نه تنها بهتر نشده که به‌خاطر تورم عمومی 88درصدی، قدرت خرید مردم ضعیف‌تر نیز شده است. بنابراین امکان تحریک قیمت مسکن از محل تقاضای مصرفی بعید است. درباره تقاضای سرمایه‌ای نیز شرایط مربوط به تنش نظامی وقتی افزایش یابد، ریسک نقدشوندگی دارایی ملکی بالا می‌رود و از این منظر و باتوجه به اینکه این نوع تقاضا در آینده احتیاطی‌تر عمل می‌کند، نرخ رشد قیمت می‌تواند نزولی باشد. با این حال، در چشم‌انداز کلی بازار مسکن، رکود کماکان ادامه می‌یابد.

بازار مسکن به کدام‌سو خواهد رفت؟

 تحلیل آینده بازار مسکن، بدون توجه به متغیرهای سیاسی و اقتصاد کلان، عملا امکان‌پذیر نیست. به همین دلیل، هرگونه تحلیل باید بر پایه سناریوهای محتمل انجام شود. در شرایط کنونی سناریوی تداوم وضعیت «نه جنگ، نه صلح» همچنان محتمل‌ترین مسیر پیش روی اقتصاد ایران است. در مقابل، سناریوی پایان جنگ و دستیابی به توافقی پایدار، هرچند قابل تصور است؛ اما در حال حاضر از احتمال وقوع کمتری برخوردار است. با این حال، از آنجا که تحقق چنین سناریویی می‌تواند مسیر بازارهای دارایی را به شکل معناداری تغییر دهد، بررسی آثار احتمالی آن بر بازار مسکن ضروری به نظر می‌رسد. نخستین پیامد یک توافق پایدار، کاهش ریسک‌های سیاسی و تعدیل انتظارات تورمی خواهد بود.

در سال‌های گذشته، بخش مهمی از تقاضای بازار مسکن نه با انگیزه مصرف، بلکه با هدف حفظ ارزش دارایی در برابر تورم شکل گرفته است. طبیعی است که با کاهش این انتظارات، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای نیز از بازار خارج شود. اولین واکنش، احتمالا در قیمت‌های پیشنهادی فروش مشاهده خواهد شد. در دوره‌های تورمی، فاصله قابل‌توجهی میان قیمت‌های پیشنهادی و قیمت‌های قطعی معاملات ایجاد می‌شود؛ زیرا فروشندگان، آینده را با انتظارات تورمی بالاتر قیمت‌گذاری می‌کنند. بنابراین، در صورت کاهش این انتظارات، احتمال تعدیل قیمت‌های پیشنهادی افزایش می‌یابد و بازار به سمت واقع‌بینی بیشتر حرکت می‌کند. اما این موضوع الزاما به معنای کاهش محسوس قیمت‌های قطعی معاملات نیست. تجربه بازار مسکن ایران نشان داده است که قیمت‌های معاملاتی نسبت به قیمت‌های پیشنهادی، چسبندگی بیشتری دارند و به‌سادگی کاهش پیدا نمی‌کنند. در نتیجه، انتظار می‌رود شکاف میان قیمت‌های پیشنهادی و قیمت‌های نهایی معاملات کاهش یابد و فرآیند کشف قیمت به تعادل نزدیک‌تر شود. اما چرا احتمال ریزش شدید قیمت پایین است؟

اگرچه توافق پایدار می‌تواند بخشی از تقاضای سرمایه‌ای را کاهش دهد، اما بازار مسکن همچنان تحت تاثیر عوامل بنیادی قرار دارد که مانع از افت شدید قیمت‌ها می‌شوند. طی سال‌های اخیر، هزینه ساخت به‌طور مستمر افزایش یافته، قیمت زمین در بسیاری از شهرها رشد قابل‌توجهی داشته، ساخت‌وساز کاهش یافته و عرضه واحدهای جدید محدود شده است. از سوی دیگر، رشد نقدینگی و تورم ساختاری اقتصاد نیز همچنان ادامه دارد. مجموعه این عوامل، کف قیمتی بازار را تقویت می‌کنند و اجازه نمی‌دهند کاهش تقاضا به‌تنهایی به ریزش گسترده قیمت‌های اسمی منجر شود. نگاهی به تجربه دوره پس از توافق هسته‌ای سال ۱۳۹۴ (برجام)نیز مؤید همین موضوع است.

اگرچه شرایط اقتصادی امروز تفاوت‌های قابل‌توجهی با آن دوره دارد و نمی‌توان دو مقطع را کاملا با یکدیگر مقایسه کرد؛ اما رفتار بازار نشان داد که کاهش ریسک‌های سیاسی، بیشتر به افت حجم معاملات و کاهش سرعت رشد قیمت‌ها منجر شد تا کاهش گسترده قیمت‌های اسمی. از این رو، اگر سناریوی توافق پایدار محقق شود، محتمل‌تر آن است که بازار برای مدتی وارد دوره‌ای از ثبات یا کاهش بسیار محدود قیمت‌های معاملاتی شود و سپس دوباره رشد اسمی خود را از سر بگیرد؛ اما با آهنگی کمتر از نرخ تورم. در ادبیات اقتصادی، چنین وضعیتی را می‌توان نوعی اصلاح زمانی دانست؛ یعنی بازار بدون افت محسوس قیمت اسمی، از طریق عقب ماندن از تورم، بخشی از عدم تعادل خود را اصلاح می‌کند.

یکی از مهم‌ترین پیامدهای کاهش ریسک‌های سیاسی، تغییر مسیر بخشی از نقدینگی به سمت بازارهای موازی خواهد بود. در صورت بهبود چشم‌انداز اقتصاد، بازار سرمایه می‌تواند جذابیت بیشتری برای سرمایه‌گذاران پیدا کند و بخشی از سرمایه‌هایی را که در سال‌های اخیر به بازار مسکن پناه آورده بودند، جذب کند. همچنین در صورت مساعد بودن شرایط نرخ ارز و بازارهای جهانی، بازار طلا نیز می‌تواند بخشی از نقدینگی را به خود اختصاص دهد. در چنین شرایطی، احتمالا مسکن جایگاه خود را به‌عنوان بازاری برای حفظ ارزش دارایی حفظ خواهد کرد؛ اما بازدهی آن نسبت به برخی بازارهای موازی کاهش خواهد یافت. بنابراین، انتظار می‌رود وزن تقاضای مصرفی در معاملات افزایش یابد و سهم تقاضای صرفا سرمایه‌ای کمتر شود.

در مجموع، اگرچه سناریوی پایان جنگ و توافق پایدار در حال حاضر سناریوی غالب نیست و احتمال وقوع آن کمتر از سناریوی «نه جنگ، نه صلح» ارزیابی می‌شود، اما در صورت تحقق، انتظار می‌رود بازار مسکن بیش از آنکه وارد دوره‌ای از کاهش شدید قیمت شود، وارد مرحله‌ای از آرامش، کاهش بازدهی واقعی و اصلاح زمانی شود. در این سناریو، محتمل‌ترین ویژگی‌های بازار عبارت خواهند بود از: تعدیل قیمت‌های پیشنهادی، ثبات یا کاهش محدود قیمت‌های معاملاتی، کاهش فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی و قیمت‌های قطعی، انتقال بخشی از نقدینگی به بازارهای موازی و در نهایت، ادامه رشد اسمی قیمت مسکن با نرخی کمتر از تورم. به همین دلیل، مهم‌ترین تحول بازار نه در افت شدید قیمت‌های اسمی، بلکه در کاهش بازدهی واقعی این دارایی نسبت به سال‌های گذشته قابل مشاهده خواهد بود.

در انتظار افت قیمت واقعی مسکن

 با در نظر گرفتن شرایط اقتصاد ایران در سال۱۴۰۵، وضعیت ژئوپلیتیک منطقه، استمرار تحریم‌ها، نااطمینانی‌های ناشی از تنش‌های نظامی و روندهای جهانی، می‌توان گفت که بازار مسکن ایران در آینده نزدیک بیش از آنکه تحت تاثیر عوامل درون‌بخشی باشد، از متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی اثر خواهد پذیرفت.

محتمل‌ترین سناریو برای یک تا سه‌سال آینده، تداوم رکود معاملاتی همراه با افزایش تدریجی قیمت‌های اسمی است. تنها در صورتی که همزمان سه متغیر کاهش تنش‌های بین‌المللی، اصلاحات اقتصادی داخلی و کنترل پایدار تورم محقق شوند، می‌توان انتظار خروج بازار از رکود و بازگشت تقاضای مصرفی را داشت. در افق کوتاه‌مدت، احتمال ادامه رکود، کاهش معاملات و رشد تدریجی قیمت‌های اسمی متناسب با تورم بالا ارزیابی می‌شود. این سناریو در شرایط فعلی، محتمل‌ترین چشم‌انداز بازار مسکن ایران است.

دلیل تعمیق رکود مسکن  در میان‌مدت

 در پاسخ به پرسش بنیادین درباره برآیند نیروهای غیرهم‌جهت و تاثیر آن بر نبض خرید و فروش مسکن، باید از نگاه سنتی به دارایی‌ها عبور کنیم. ما در تیرماه۱۴۰۵، در یکی از حساس‌ترین پیچ‌های تاریخی اقتصاد و هویت سیاسی ایران ایستاده‌ایم. برای ترسیم چشم‌انداز میان‌مدت و بلندمدت، باید این نیروهای غیرهم‌جهت را در دو فاز زمانی کاملا مجزا (فاز گذار تابستان و فاز تثبیت پاییز و زمستان) کالبدشکافی کنیم. در فاز میان‌مدت (تابستان و اوایل پاییز ۱۴۰۵) غلبه «پریمیوم ریسک» باعث انجماد معاملات ملک می‌شود. در ماه‌های پیش رو، اقتصاد ایران تحت تاثیر شوک‌های ژئوپلیتیک قرار دارد. در این بازه زمانی، رفتار سه بازار موازی کاملا کلاسیک و پیش‌بینی‌پذیر است. طلا و ارز به‌عنوان پناهگاه امن، در کوتاه‌مدت بیشترین بازدهی و نقدشوندگی را تجربه خواهند کرد. بورس تهران تحت تاثیر نوسانات اخبار، شاهد جابه‌جایی‌های هیجانی و رشد صنایع خاص (کامودیتی‌محور و صادرات‌گرا) خواهد بود؛ اما برای سرمایه‌گذار خرد، ریسک سیستماتیک بالایی دارد.

در این فاز، مسکن وارد «رکود تورمی عمیق» می‌شود. اما نکته کلیدی اینجاست که قیمت‌های پیشنهادی کاهش نمی‌یابد. فروشندگان دارای دید بلندمدت، ملک را به‌عنوان لنگرگاه امن سرمایه نگه می‌دارند. تقاضای مصرفی به‌دلیل عدم قطعیت، به تعویق می‌افتد. در فاز بلندمدت در صورت رفع ابرچالش‌های غیراقتصادی و ورود به فاز ثبات، موج «تقاضای انباشته‌ مصرفی» همراه با «تقاضای سرمایه‌ای» برای ورود به بازارهای امن آزاد می‌شود. احتمال دارد رشد قیمت مسکن از میانگین بازدهی طلا و رشد شاخص بورس پیشی بگیرد. همچنین قیمت ساخت در ۶ماه دوم سال تحت تاثیر افزایش نرخ ارز و حامل‌های انرژی رشد خواهد داشت و این تورم ساخت، در شرایط رکود معاملاتی از ریزش جلوگیری می‌کند.

تداوم رکود معاملات مسکن

 به نظر می‌آید در ماه‌های آینده بازار مسکن تهران کماکان در رکود معاملات باقی بماند. در برخی نقاط دیگر کشور مثل خراسان و استان‌های شمالی نیز کاهش حجم معاملات مشاهده خواهد شد. هرچند این کاهش به معنای رکود کامل و مطلق نیست. کشور از دهه60 تاکنون درگیر انواع تنش‌ها و ریسک‌ها و جنگ‌ها بوده است. در برهه‌ای به‌صورت جنگ فیزیکی و در ادامه تا امروز به شکل جنگ اقتصادی و فیزیکی. تجربه نشان داده است که در هر دو نوع این درگیری‌ها، مناطقی که کمتر درگیر تنش‌های فیزیکی بوده‌اند معمولا بازار باثبات‌تری نسبت به سایر نقاط کشور داشته‌اند. در بلندمدت و در صورت توافق پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن نسبت به سایر بازارها با افزایش چشم‌گیر تقاضا مواجه شده و به گزینه‌ای بسیار پرتقاضاتر نسبت به سایر بازارها تبدیل شود.

 سناریوی بعید بازار مسکن

 با فرض توافق واقعا پایدار، قابل اعتماد، قابل‌اجرا و همراه با رفع موثر محدودیت‌های نفتی، بانکی و تجاری میان دو کشور، محتمل‌ترین اثر آن بر بازار مسکن ایران سقوط قیمت ناگهانی مسکن نیست، بلکه تنها سرعت رشد قیمت مسکن کاهش می‌یابد؛ به‌طوری‌که قیمت واقعی مسکن افت می‌کند، تقاضای سفته‌بازی عقب می‌نشیند و پس از یک دوره مکث چندماهه و حداکثر یک‌ساله، معاملات مصرفی افزایش پیدا می‌کند. اساسا، تغییرات بازار مسکن را در سه مرحله می‌توان تحلیل کرد. در چند ماه اول بخشی از خریداران عقب می‌نشینند تا نتیجه کاهش دلار و تورم روشن شود. فروشندگان قیمت‌های پیشنهادی را سریع پایین نمی‌آورند و ترجیح می‌دهند نفروشند.

تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه باهدف حفظ ارزش پول کاهش می‌یابد. سرمایه‌های کوتاه‌مدت به بورس، کسب‌وکار، سپرده و بازارهای مولدتر منتقل می‌شود. بنابراین با شروع توافق، یک دوره انتظار و چانه‌زنی شکل می‌گیرد. در 6ماه تا 2سال آینده، مهم‌ترین نتیجه تداوم و اجرای توافق کاهش انتظارات تورمی و ثبات نسبی در نرخ ارز خواهد بود. با کاهش انتظارات تورمی و تورم و رونق گرفتن بازارها و فعالیت‌های اقتصاد واقعی به‌تدریج قدرت خرید نسبی درآمدها در مقابل مسکن ارتقا می‌یابد؛ حتی اگر عدد تومانی ملک افزایش یابد. دو تا پنج سال آینده یعنی در بلندمدت، توافق دو اثر مخالف را می‌گذارد. از یک طرف، ثبات ارز، کاهش هزینه واردات تجهیزات، بهبود دسترسی به تامین مالی و کاهش ریسک می‌تواند هزینه ساخت را کنترل و عرضه مسکن را بیشتر کند. از طرف دیگر، اگر توافق باعث رشد اقتصادی، افزایش درآمد، بازگشت سرمایه، رونق شرکت‌ها و افزایش اعتبار بانکی شود، تقاضای مصرفی برای مسکن نیز بالا می‌رود.

 در این حالت، پس از یک دوره ثبات ممکن است بازار دوباره رشد کند؛ اما این‌بار رشد بیشتر از محل تقاضای واقعی و افزایش درآمد خواهد بود، نه صرفا فرار از ریال. در سطح کل کشور، کاهش شدید و پایدار قیمت اسمی بعید است؛ زیرا هزینه دستمزد، مصالح و خدمات ساختمانی به‌سادگی به عقب برنمی‌گردد و فروشندگان ایرانی معمولا در مقابل کاهش اسمی مقاومت می‌کنند. ضمن آنکه مسکن برخلاف ارز و سهام، بازار نقدشونده و یکپارچه‌ای ندارد. همچنین کمبود واحد مناسب، به‌ویژه واحدهای کوچک و میان‌ قیمت، ادامه دارد. در بازار واحدهای کوچک و میان‌متراژ در مناطق مصرفی، به‌تدریج با افزایش قدرت خرید و دسترسی به وام، معاملات آنها رونق خواهد گرفت. توافق می‌تواند سرعت رشد اجاره را کاهش دهد؛ اما اجاره‌بها احتمالا سقوط نخواهد کرد. اثر اصلی ممکن است پس از تمدید قراردادهای سالانه و با چند ماه تاخیر دیده شود. برای سرمایه‌گذار کوتاه‌مدت، جذابیت مسکن کاهش می‌یابد؛ چون احتمال جهش‌های سریع تومانی کمتر می‌شود. درواقع، توافق پایدار، مسکن را از «پناهگاه تورمی» به یک دارایی عادی‌تر تبدیل می‌کند و بازار را به نفع خریدار مصرفی تغییر می‌دهد.

مهم‌ترین مانع رونق مسکن و ساختمان

 با وجود امضای تفاهم‌نامه، هنوز نمی‌توان انتظار داشت آثار آن در کوتاه‌مدت در بازار مسکن نمایان شود. آنچه امروز با آن مواجه هستیم، همچنان فضای ابهام و انتظار است و تا زمانی که تفاهم‌ها به توافقات نهایی و اقدامات اجرایی تبدیل نشوند، نمی‌توان درباره تاثیرات واقعی آن بر اقتصاد مسکن قضاوت کرد.

بازار مسکن بیش از هر چیز نیازمند ثبات، پیش‌بینی‌پذیری و کاهش ریسک‌های اقتصادی است. در صورت نهایی شدن توافقات و ایجاد ثبات در متغیرهای کلان اقتصادی، می‌توان در میان‌مدت و بلندمدت به بهبود فضای سرمایه‌گذاری، افزایش تولید و رونق ساخت‌وساز امیدوار بود. در شرایط فعلی، رشد قابل‌توجه هزینه‌های ساخت شامل مصالح ساختمانی، دستمزد، خدمات فنی و هزینه‌های تامین مالی، تولید مسکن را با چالش مواجه کرده است. در بسیاری از مناطق، پروژه‌های ساختمانی با کاهش سرعت اجرا روبه‌رو هستند و حتی در برخی نقاط، آغاز یا ادامه پروژه‌ها عملا متوقف شده است.

از سوی دیگر، اگرچه تقاضای مصرفی برای مسکن همچنان وجود دارد، اما کاهش قدرت خرید خانوارها باعث شده است این تقاضا به تقاضای موثر تبدیل نشود. شکاف میان قیمت تمام‌شده تولید و توان مالی متقاضیان، یکی از مهم‌ترین موانع رونق بازار مسکن در شرایط کنونی است. همچنین کاهش نقش نظام بانکی در تامین مالی پروژه‌های ساختمانی و محدود شدن دسترسی سازندگان به منابع اعتباری، فشار مضاعفی بر بخش تولید مسکن وارد کرده و روند سرمایه‌گذاری در این حوزه را کندتر ساخته است. بنابراین، ارزیابی آثار تفاهم‌نامه در شرایط فعلی زودهنگام است. باید منتظر نهایی شدن توافقات و شکل‌گیری آثار آن بر متغیرهای کلان اقتصاد بود. در صورت تحقق این شرایط، می‌توان انتظار داشت بازار مسکن نیز در بلندمدت از ثبات اقتصادی، بهبود فضای سرمایه‌گذاری و افزایش تولید منتفع شود.

شرط خروج از رکود مسکن

 صنعت ساختمان که به‌عنوان موتور محرک اقتصاد شناخته می‌شود و بیش از ۱۲۰صنعت را به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم با خود همراه می‌کند، بیش از هر بخش دیگری از نااطمینانی‌های ناشی از جنگ و تنش‌های سیاسی آسیب می‌بیند. جنگ، تنها به تخریب زیرساخت‌ها محدود نمی‌شود، بلکه با ایجاد شوک روانی در بازار، سرمایه‌گذاری را متوقف، تقاضای موثر را کاهش و هزینه تولید را افزایش می‌دهد.

پیامد این وضعیت، تعویق پروژه‌های ساختمانی، کاهش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، افت اشتغال و تعمیق رکود مسکن است. بنابراین بازسازی «اعتماد» سرمایه‌گذاران اهمیت دارد. ثبات اقتصادی، پیش‌بینی‌پذیری بازار، حمایت از تولیدکنندگان مصالح و تسهیل تامین مالی پروژه‌ها، مهم‌ترین پیش‌شرط‌های خروج صنعت ساختمان از رکود است.

۵ نیروی اثرگذار بر «مسکن در میان‌مدت»

 بخش مسکن و ساختمان در میان‌مدت (حدود ۱ تا ۲ سال) با پنج نیرو همزمان روبه‌رو می‌شود. در صورت بازدهی مناسب بورس و طلا، بخشی از سرمایه‌ها از بازار مسکن دور می‌شوند و موقتا از شدت رشد قیمت مسکن کاسته می‌شود.

کاهش ریسک سیاسی بیش از همه روی ارز و طلا اثر فوری دارد و معمولا مسکن با تاخیر واکنش نشان می‌دهد. در سناریوی توافق پایدار، احتمالا ابتدا بازار وارد دوره‌ای از ثبات و کاهش نسبی معاملات می‌شود، نه سقوط قیمت‌ها. تورم هزینه ساخت هم عامل محدودکننده کاهش قیمت مسکن است. رشد قیمت زمین، مصالح، دستمزد و هزینه تامین مالی باعث شده است کف هزینه تولید مسکن بالا بماند. بنابراین حتی اگر تقاضای سرمایه‌ای کاهش یابد، افت شدید قیمت از سمت عرضه با مقاومت مواجه است. سال‌ها کاهش قدرت خرید باعث شده است تعداد زیادی خانوار خرید خود را به تعویق بیندازند. این تقاضا از بین نرفته؛ فقط سرکوب شده است و هر زمان ثبات اقتصادی و دسترسی به اعتبار بهتر شود، دوباره فعال خواهد شد. لذا رکود معاملات احتمالا در کوتاه‌مدت برقرار است.

در بلندمدت (۳ تا ۱۰سال) به نظر من وزن نیروها تغییر می‌کند. در سناریوی خوش‌بینانه، اگر اقتصاد وارد دوره‌ای از رشد پایدار شود، درآمد خانوارها افزایش می‌یابد و تقاضای مصرفی آزاد می‌شود. سرمایه‌گذاری ساختمانی نیز افزایش پیدا می‌کند. در سناریوی دیگر، اگر تورم عمومی و سایر عدم قطعیت‌های مسلط بر بازار مسکن همچنان بالا باقی بماند، مسکن نیز مانند سایر دارایی‌های واقعی در بلندمدت رشد اسمی خواهد داشت؛ هرچند ممکن است بازدهی آن از بورس یا حتی طلا کمتر باشد. در این حالت، روند استطاعت خرید همچنان بدتر می‌شود. بنابراین شاخص اصلی برای سنجش موفقیت نباید «کنترل قیمت» باشد، بلکه باید بهبود نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار باشد.

تنش بیشتر، رکود مسکن عمیق‌تر

دکتر فرشید سامانپور /  شهرساز و پژوهشگر مسائل شهری

 در سناریوی نخست، با تداوم شرایط تحریم و تنش به شکل فعلی، انتظار افزایش قیمت ارز و طلا، به تبع آن افزایش قیمت زمین (به عنوان بازار موازی) و کاهش بازدهی تولید از جمله ساخت مسکن با افزایش قیمت مواد و مصالح و... و کاهش قدرت خرید، و رکود احتمالی در ساخت‌وساز وجود دارد. در سناریوی دوم با افزایش شدید و نامتعارف تنش، خروج شدید سرمایه از بازار ملک برای تبدیل به سرمایه منقول پیش‌بینی می‌شود که باعث کاهش قیمت املاک اما افزایش هزینه ساخت و طبعا رکود احتمالی در ساخت‌وساز می‌شد.  در سناریوی سوم، با حصول توافق، افزایش ارزش ریال، افزایش احتمالی عرضه جهت انتقال سرمایه به بورس و تولید، قیمت مسکن کاهش می‌یابد؛ با وجود این، تداوم رکود در ساخت‌وساز به‌دلیل عرضه ساختمان‌های موجود با قیمت پایین و عدم صرفه برای سازندگان با توجه به قیمت‌ها محتمل خواهد بود.