توصیه‌هایی به فعالان بازار مسکن
آنچه مطرح می‌شود مبتنی بر این مفروضات (تا سال ۱۴۰۰) است: نرخ رشد متعادل اقتصاد، نرخ متوسط تورم، نرخ سود بانکی دستوری متناسب با وضعیت موجود، نرخ مهاجرت نازل از روستاها و شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ و نرخ ارز و طلای افزایشی (و نه با نرخ لجام گسیخته). هدف از تعقیب این اهداف توسط دولت حداقل حفظ سطح زندگی و معیشت جاری است. فرض آن است که سیاست‌های پوپولیستی که زنگ خطری برای همه کسانی است که در آینده اقتصاد ایران سرمایه‌گذاری می‌کنند، دنبال نخواهد شد. آگاهانه تلاش می‌شود فرایند اصلاحی حداقلی دنبال شود. فرض آن است که در حوزه اقتصاد مسکن با فرود آرام و نه فرود سخت مواجهیم. روند اصلی در حوزه مسکن آن است که با سوداگری کمتری در این عرصه مواجهیم و محافظه‌‌کاری در انجام معاملات بیشتر خواهد بود. در حوزه مسکن، امروزه بیشتر با بازاری مصرفی مواجهیم و نه بازار خرید و فروش دائمی مسکن. در دوره منتهی به پایان سال ۱۴۰۰، مسکن بیشتر کالایی مصرفی است تا کالای موضوع سرمایه‌گذاری.
در معاملات مسکن عادت‌کرده‌ایم به دو متغیر توجه کنیم: حجم معاملات و تغییرات قیمت. وقتی در شرایطی هستیم که رقم کف قیمت یا کف معاملات پایین است، اصلا به نرخ‌های رشد در کوتاه‌مدت توجه نکنید، برای همین از ارقام معاملاتی و قیمت‌های چند ماه اخیر مسکن نمی‌شود در مورد رونق و رکود در این بخش صحبت کرد. باید منتظر ارقام در بازه زمانی طولانی‌تری باشیم. در عین حال اطلاعات بازار مسکن تهران ملاک قضاوت برای سایر شهرها نیست. از شهری صحبت می‌کنیم که ۲۵ درصد کل اقتصاد کشور است؛ جمعیت عظیمی دارد، و... در بخش مسکن، بحث بازار ملی نداریم؛ مسکن بازاری محلی دارد. به هیچ‌وجه تهران برای تصمیم‌گیری در مورد هیچ شهری ملاک نیست، بنابراین به سرمایهگذاران توصیه می‌شود هرجا کار می‌کنند، آمار محلی آنجا را بررسی کنند. درحال‌حاضر ساختار بازار مسکن نسبت به دوره‌های رکود-رونق گذشته تغییر کرده است، باید فرا بگیریم که سطح معمول جدید در بخش مسکن چیست. ساختار بازار عوض شده و نمودار پله‌ای سابق دیگر کار نمی‌کند، بنابراین نباید به ساختار و بازار قدیم تکیه کنیم.
سرمایهگذاران ساختمانی نیز باید به تغییر ساختار و رفتار شهرداری‌ها توجه کنند. به‌زودی شاهد سوداگری کمتری در سطح مدیریت شهرها خواهیم بود و حرکت هیجانی کمتری در نحوه قیمت‌گذاری خدمات شهرداری‌ها خواهیم یافت، بنابراین سرمایهگذاران نباید ریسک‌های تخلف در ساخت‌وساز زیادی را بپذیرند و ریسک‌های طراحی بالا را قبول کنند. دوران ابرعرضه‌ها گذشته است، بنابراین قرار نیست و پیش‌بینی نمی‌شود بر «واحدهای مازاد موجود» باز هم اضافه شود. تا سال ۱۴۰۰ و حتی سال‌های دورتر، شاهد حجم ساخت‌وسازی نخواهیم بود که مثلا در سال ۱۳۹۰ اتفاق افتاد. در سال ۹۰ تیراژ ساخت مسکن تا دوبرابر عرضه معمول سال‌های قبل از آن رکورد زد. وضعیت موجود بیانگر آن است که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن دشوارتر شده است. باید شاهد ابتکاراتی جدید نه فقط در معماری بلکه در همه وجوه ساخت‌وساز باشیم. شاهد پوست‌اندازی در جامعه مهندسی کشور به‌ویژه در استفاده از تکنولوژی خواهیم بود. سازندگان و مهندسان باید ابتکارات جدیدی به خرج دهند، چراکه بازار بسیار رقابتی‌تر شده است.
در بازار مسکن فعلی پیش‌بینی نمی‌شود بانک‌ها فعال شوند. امروزه وضع بازار مسکن به‌گونه‌ای نیست که در آن، بانک‌ها بتوانند با نرخ‌های جاری تسهیلات، وام داده و سازندگان با آن تسهیلات کار کنند. فشار اعطای تسهیلات روی بانک مسکن خواهد بود و این بانک به اتکای منابعی که از مسکن مهر برمی‌گردد، می‌تواند وام‌های ۱۸ درصدی پرداخت کند. اینکه بانک مسکن چقدر بتواند هوشمندانه در تامین مالی نقش داشته باشد، به رونق ساخت‌وساز مربوط است. بانک مسکن با هدف تبدیل‌شدن به بانک توسعه‌ای اکنون می‌کوشد بخش قابل‌ملاحظه‌ای از منابع لازم برای تسهیلات رهنی را تامین کند.
تمامی شواهد حاکی از آن است که سرمایه‌گذاری باید در حوزه کوچک‌سازی متمرکز شود. اگر کوچک‌سازی در گذشته سیاستی دولتی بوده، اکنون نیاز بازار است. هرچه کوچک‌تر بسازیم، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، ریسک فروش را کاهش داده‌ایم. بعد خانوار کوچک‌تر شده؛ منابع خانوارها نیز محدود شده؛ مبلغ وام نیز هنوز کوچک است، بنابراین خانه ۴۰ متری سهل‌تر از خانه ۵۰ متری و خانه ۵۰ متری آسان‌تر از خانه ۷۰ متری به فروش می‌رسد. بنابراین، برای کاهش ریسک سرمایه‌گذاری توصیه می‌شود وسیعا به کوچک‌سازی روی آوریم. روند ساخت‌وساز به سمت کوچک‌سازی است، چه در سرمایه‌گذاری، چه در فروش، چه در مشارکت، چه در معاملات واسطه‌ای، چه در اعطای وام،.... همه و همه گرایش به سمت کوچک‌سازی خواهند داشت. در بازار معاملات مسکن، نرخ تبدیل به احسن (جابه‌جایی مالکان از یک خانه ملکی به خانه جدید دیگر) متاسفانه بسیار پایین است و طبقه متوسط پس‌اندازهای نازلی دارد. معنی این بحث آن است که واحدهای بزرگ‌تر، بازهم کمتر تولید خواهد شد. دو دهه ناعدالتی در درآمدها و توقف رشد دستمزدها باعث شده طبقه متوسط ضعیف‌تر شود. پس امیدی نیست که دهک‌های درآمدی ضعیف و متوسط بتوانند واحدهای بزرگ و گران‌تری بخرند. اینها هم به معنای بازار بزرگ‌تر برای واحدهای کوچک مسکونی است.
نگاه به افق بازار مسکن، انتظار بروز شرایط حاد و استثنایی را دور از واقعیت می‌داند. در واقع در این شرایط، شاید زمین تنها استثنایی باشد که در مواردی هنوز بسیار گران است ولی در سایر حوزه‌ها با چنین شرایطی مواجه نیستیم. متاسفانه طی ۱۰ سال اخیر نرخ اجاره‌نشینی بالا رفته و مالکیت مسکن تضعیف شده است. در چنین شرایطی کاسبی اجاره رونق می‌گیرد، از این‌رو در بازار سرمایه باید شاهد شکل‌گیری نهادهایی باشیم که به خرید، فروش و اجاره مربوط است. یکی از این نهادها صندوق‌های مستغلات است. طی سال‌های آینده شاهد عملیات بیشتر لیزینگ‌ها هم در بخش مسکن خواهیم بود و اجاره‌های بلندمدت به‌ویژه در مورد واحدهای تجاری بسیار معمول خواهد شد.
یک ظرفیت بالقوه در بازار ساخت‌وساز وجود دارد؛ روند خروج از شهرها به سمت حومه (از مرکز به پیرامون) در ایران هنوز شتاب نگرفته است اما با حساسیت بیشتر مردم نسبت به محیط‌زیست و تعقیب محیط اجتماعی آرام‌تر این حرکت سرعت خواهد گرفت. حرکت‌های اولیه در مردم به سمت خروج از شهرهای بزرگ (به‌ویژه بعد از وقوع زنجیره‌ای زلزله در مناطق مختلف) به چشم می‌خورد. روند معکوسی که در غرب و ژاپن شاهد آن هستیم، برگشت سالخوردگان به درون‌شهرها (با افزایش طول عمر) و تجربه عشق به زندگی در فضاهای شهری در ایران به چشم نمی‌خورد. بین این دو روند، روند اول محتمل‌تر است. بنابراین انبوه‌سازان و توسعه‌گران شهری می‌توانند در ساخت مجموعه‌های مناسب برای سالخوردگان در پیرامون شهرهای اصلی فرصت‌های جدیدی را جست‌وجو کنند. این موضوع در مورد جوانان و افراد در سن کار کمتر صادق است، چراکه اشتغال در مناطق پیرامونی به دشواری یافت می‌شود.
توسعه سبد متنوعی از فضاهای جدید اقامتی برای سالخوردگان- فضاهای سلامتی که نیاز اصلی آنان است - بی‌شک بازار عمده‌ای را برای سازندگان شکل می‌دهد؛ مجموعه‌ای با امکاناتی چون درمانگاه کوچک و پزشک مستقر، تجهیزات داخل اتاق، فضای عمومی ملاقات، غذاخوری مشترک و فضای ورزشی. با استفاده از عقد صلح عمرانی ملک می‌توان این واحدها را به قیمت پایین به سالخوردگان واگذار کرد. به این ترتیب، آنان تا پایان عمر مالک ملک خواهند بود و بعد از آن، ملک به شرکت فروشنده برگشته و در تملک آن قرار می‌گیرد. به‌ویژه در شهرهای بزرگ، ساخت از زمین خام یا تخریب و نوسازی کامل جای خود را به بازسازی خواهد داد. این روند بسیار مهمی است که سرمایهگذاران، سازندگان و بانک‌ها باید برای آن آماده شوند. بناهای شش طبقه و بالاتر تهران دیگر به‌سرعت بناهای کوتاه‌تر قبلی تخریب نخواهند شد.
بخشی از تدبیر و ابتکار بانک مسکن تعریف تسهیلات جدیدی است که به جای تسهیلات خرید، ساخت و تعمیر پرداخت شود و هدف آن بازسازی بناهای با تراکم بالا باشد. سازندگان نیز باید ابتکارات جدید را در ارتقای کیفیت این بناها به کار بسته و بتوانند به قیمت‌های پایین، امر بازسازی را انجام دهند. بافت فرسوده اکنون در اولویت دولت و شهرداری‌ها قرار گرفته است. اقتصادی‌شدن طرح‌های بافت فرسوده به‌سادگی گذشته ممکن نیست. مساله آزادسازی ریسک‌های خود را دارد. ضمن تشویق سرمایهگذاران به سرمایه‌گذاری در این بافت‌ها، باید به این ریسک‌ها بی‌توجه نباشند.
ارسال نظر