خوش‌بینی به آینده صندوق‌های زمین و ساختمان
چرا فعالان بازار ساخت‌وسازهای مسکونی طی سه سال اخیر از ظرفیت صندوق‌های زمین و ساختمان برای تامین مالی عرضه مسکن استفاده نکردند؟
همه‌گیری استفاده از هر نوع فناوری و ابزار جدید مستلزم گذر زمان است. این قاعده‌ای است که همواره بر زندگی بشر حکمفرما بوده و خواهد بود زیرا بشر به تغییر وضع موجود رغبتی ندارد. این اتفاق تنها درخصوص ابزارهای مالی مطرح نیست، بلکه مثال‌های فراوانی از این نوع مقاومت در برابر فناوری جدید و تغییر شیوه زندگی وجود دارد مانند عدم‌استقبال مردم از تلفن همراه در اوایل اختراع این وسیله در اواخر دهۀ ۸۰ میلادی. صندوق زمین و ساختمان به‌عنوان ابزار مالی جدید برای تغییر نحوه سرمایه‌گذاری و بهره‌مندی از سرمایه در بازار مالی نیز از این‌گونه نیروهای مقاوم در برابر تغییر مستثنی نیست، کما اینکه راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار هم در سال ۱۳۸۸ با استقبال فعالان بازار همراه نشد.
تاکنون نوع سرمایه‌گذاری سنتی به این نحو بوده است که یک سرمایه‌گذار کلان اقدام به ساخت مسکن در حد توان مالی خود کرده و در نهایت پس از تکمیل مراحل ساخت یا در میانه زمان ساخت مشتریان احتمالی اقدام به خرید خانه‌ها می‌کردند یا سازنده، مسکن را تا زمان اقتصادی شدن آن نگهداری یا به کلامی دیگر احتکار می‌کرد. این روند مشکلاتی داشت. از جمله اینکه خرده سرمایه‌گذاران توان ورود به این بازار را نداشتند، مسکن به کالایی برای گران‌شدن و سفته‌بازی تبدیل می‌شد. و بازار مسکن به‌دلیل محدودیت‌های خود به حیطه خاص بخشی از سرمایه‌داران و سازندگان بدل می‌شد. در نوع سنتی تنها راه ورود خرده سرمایه‌گذاران به بازار ساخت‌وساز از راه قراردادهای مشارکت مدنی هموار می‌شد که خود دارای مشکلات عدیده‌ای هستند.
به‌رغم ساخت یک میلیون واحد مسکونی در این سه سال در کشور، فقط برای ساخت ۱۰۰۰ واحد از این صندوق‌ها استفاده شد! آیا با این سهم ناچیز می‌توان به آینده این مدل نوین تامین مالی مسکن امیدوار بود؟
با مقدمه‌ای که در پاسخ به سوال قبل گفتم، می‌توان گفت سه سال زمان برای تغییر روندی چند دهه‌ای یا حتی سده‌ای زمان طولانی نیست. صندوق‌های زمین و ساختمان حدود سه سال است که به بازار مسکن معرفی شده‌اند. روند آهسته اما پیوسته مدیریت پیشبرد اولیه این صندوق‌ها در بازار دلایل فنی مختلفی از جمله نیاز به آسیب‌شناسی و چیدمان صحیح درونی و بیرونی و تعریف روابط ارکان آن و شناسایی نقاط ضعف و قوت در دوره اولیه و تکوینی داشت. به این منظور در گروه مالی و شرکت تامین سرمایه بانک مسکن به‌عنوان پایه‌گذاران این صندوق‌ها در بازار، بررسی‌ها و مطالعات فنی، حقوقی و مالی مفصلی از روند فعالیت صندوق‌های موجود در بازار صورت گرفته است تا در نسل بعدی و فعالیت آتی صندوق‌ها اشکالات احتمالی دیده شده و حرکت صندوق‌ها در بازار کارآتر شود. پس می‌توان گفت حرکت صندوق‌ها در بازار تاکنون به‌طور علمی رصد شده و سرعت رشد آن برای معرفی و آشنایی و تلاش برای موفقیت آن مطلوب بوده است. اکنون صندوق‌ها با پروژه‌های موفق خود، بازدهی مناسب و همچنین معافیت‌های مالیاتی، کارآیی خود را در بازار نشان داده‌اند و توانسته‌اند قدم اول خود را در بازار به‌طور صحیح و استوار بردارند و قطعا می‌توان گفت که مدل این صندوق‌ها در ادامه مسیر با برنامه‌ریزی منطقی و علمی که برای آن شده است، خواهد توانست نسبت به جذب خرده و عمده سرمایه‌گذاران، نسبت به مدیریت ساخت‌وساز در محل موردنیاز و به‌صورت اقتصادی سودآور، فعالیت خود را گسترش دهد.
وزیر راه و شهرسازی می‌گوید در کشورهای دیگر سهم این صندوق‌ها از بازار سرمایه معادل ۲۵درصد ارزش بازار سرمایه است اما الان این نسبت در بازار سرمایه ایران حدود یک‌دهم درصد است. به نظر شما نسبت فعلی تا چند درصد قابل افزایش است؟
بهره‌گیری از تجربیات سایر کشورها یکی از بهترین میانبرها برای کاهش هزینه‌های تجربه مجدد است. مجموعه مدیریت بانک مسکن و همچنین شرکت تامین سرمایه بانک مسکن نیز در راستای اهداف چشم‌انداز بانک برای سال ۱۴۰۰ و سال‌های پس از آن حداکثر تلاش خود را برای توسعه حضور و بسط ابزارهای جدید مالی مطابق با ویژگی‌های اقتصادی کشور خودمان به‌کار بسته است. امیدواریم که حضور این نوع ابزارهای مالی با بروز نشانه‌های مثبت عملکرد مطلوبشان مورد قبول سرمایه‌گذاران قرار گرفته و سهم این صندوق‌ها در بازار سرمایه افزایش یابد.
کف ۱۰ میلیارد تومانی برای پروژه‌های مشمول راه‌اندازی این صندوق‌ها باعث شده بخش زیادی از سازنده‌های متقاضی تاسیس این صندوق‌ها، از دایره بیرون بمانند. چرا این شرط ناهماهنگ وضع شد؟
با توجه به هزینه‌های ارکان تحمیل شده به پروژه از طریق راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان، اندازه پروژه باید اصل صرفه‌جویی به مقیاس را رعایت کند. نکته‌ای که در معرفی این نوع سرمایه‌گذاری‌ها وجود دارد، تقویت تولید در بازار مسکن است. اما باید توجه داشت که صندوق زمین و ساختمان خود نیز ابزار تولید انحصار نیست. صندوق زمین و ساختمان ابزاری مالی است که بخش خاصی از بازار ساخت‌وساز مسکن را هدف گرفته که در مواردی با سازندگان سنتی همپوشانی دارد و در مواردی با آنها متفاوت است. صندوق زمین و ساختمان توان جذب خرده سرمایه ها، پرداخت سود معقول و تولید مسکن اقتصادی را دارد. به‌طور مثال صندوق زمین و ساختمان با هدف‌گذاری در بافت‌های فرسوده می‌تواند با تجمیع زمین‌های خرد مشکل بافت فرسوده را از بین برده و مشکلات ناشی از عدم تمایل سرمایه‌گذاران سنتی برای ورود به این نوع سرمایه‌گذاری‌ها را تعدیل یا با ورود سرمایه‌های جدید امکان کاهش قیمت و تسهیل خانه‌دار شدن را میسر کند.
این شرط درحالی اعمال می‌شود که بازار مسکن مطابق آخرین بررسی‌های رسمی، نیازی به انبوه‌سازی گسترده ندارد بلکه اولویت باید به ساخت‌وسازهای کوچک‌مقیاس محلی داده شود که در این صورت تعداد پروژه‌های با کف هزینه ساخت ۱۰ میلیارد تومان، کم خواهد بود. آیا امکان تجدیدنظر در شرط وضع شده وجود دارد؟
صندوق زمین و ساختمان ابزار انحصاری بازار نبوده و نخواهد بود و بخشی از بازار را که نیازمند آن هست، تغذیه خواهد کرد. به همین دلیل و همچنین برای تضمین سوددهی پروژه‌ها برای سرمایه‌گذاران نیازمند تبعیت از استانداردهایی مطابق شرایط مالی و پولی کشورمان هستیم. این نوع سقف و کف‌گذاری‌ها برای حجم سرمایه‌گذاری نیز منتج از مطالعات بازار مسکن و بازار سرمایه و پول است که در صورت تغییر شرایط ممکن است تغییر یابد. اما درحال حاضر این شرایط بهترین شرایط مطلوب برای صندوق‌های زمین و ساختمان است.
برنامه شما برای تامین مالی ساخت ۱۰هزار واحد در سال ۱۴۰۰، کم نیست؟ در آن سال باید حداقل ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود.
درخصوص هدف‌گذاری تعداد واحد‌ها در برنامه‌های صندوق‌های زمین و ساختمان نیز مطالعات بازار همیشه عامل تصمیم‌گیری است. در زمان‌هایی نیاز به مسکن، رشد و در زمان‌هایی تعدیل می‌شود. درحال حاضر بازار مسکن در پایان رکود خرید و فروش قرار دارد اما ساخت‌وساز مسکن در حد تعادل و مورد نیاز است. با نگاه به نمودارهای جمعیتی و برای وجود توجیه اقتصادی تولید مسکن، حرکت‌های غیرعلمی می‌تواند باعث بروز فاجعه و فرار سرمایه‌ها از بازار و در نتیجه نبود و کمبود مسکن و دریافت نتیجه عکس شود. اگر بانک به‌عنوان متولی حمایت از مسکن خود عامل بی‌ثباتی و فرار سرمایه در اثر غیرجذاب کردن بازار ساخت‌وساز شود، از اهداف عالیه خود منحرف شده است. بانک مسکن و شرکت‌های زیرمجموعه آن از جمله شرکت تحت مدیریت ما، نقش حاکمیتی خود را با رعایت اصل سود دهی به سرمایه‌گذاران حفظ خواهد کرد و هرگز نقش بی‌ثبات‌ساز را در اثر تصمیمات غیرعلمی ایفا نخواهد کرد.
تجربه‌های جهانی در زمینه راه‌اندازی این صندوق‌ها حاوی چه سرمشق‌هایی است که لازم به الگوبرداری در ایران باشد؟ کشورهای پیشرو در این زمینه کدامند؟
صندوق‌های زمین و ساختمان کشور تولیدکننده مسکن هستند اما صندوق‌های املاک و مستغلات دنیا معروف به RITs صندوق‌هایی هستند که علاوه بر تولید مسکن به فعالیت اجاره‌داری و بهره‌برداری از مجتمع‌های مسکونی، مراکز تجاری و... و خرید و فروش املاک هم می‌پردازند. البته بعضی از بررسی‌ها نشان می‌دهد در آلمان صندوق‌های مختص ساخت هم وجود دارند.
چشم‌انداز این صندوق‌ها در بازار مسکن یکی دو سال آینده با توجه به شکل‌گیری اولیه رونق مسکن چیست؟
در نهایت برای آینده نیز، نظر ما بر توسعه کمی و کیفی صندوق‌ها است. در این مسیر و برای نیل به اهداف ترسیم شده، شرکت تامین سرمایه با مطالعه بازار مناطق مختلف کشور درحال برنامه‌ریزی برای تاسیس صندوق‌هایی است که علاوه بر سودده بودن برای سرمایه‌گذاران، مشکلات مسکن آن مناطق را در حد توان مرتفع ساخته و در بازار رو به رونق مسکن کاستی‌های ساخت‌وساز سنتی و ناکارآمدی‌های آنها را رفع کند. به‌نظر می‌رسد با بهره‌برداری از پروژه‌های سایر مناطق جغرافیایی کشور (در تبریز، تهران و اراک) فعالان صنعت آشنایی بیشتری با این نهاد مالی پیدا کرده و شاهد رشد کمی و کیفی این محصول بازار سرمایه منطبق بر سلایق سرمایه‌گذاران باشیم.
ارسال نظر