بررسی کارنامه یک ساله بازار معاملات زمین و املاک کلنگی در پایتخت منجر به طرح سه سناریو در ارتباط با موضوع تورم زمین در سال ۹۷ در شهر تهران و ارتباط آن با نحوه تغییرات قیمت فروش واحدهای مسکونی در سال ۹۸ شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درخصوص تحولات قیمتی بازار معاملات زمین واملاک کلنگی شهر تهران در سال ۹۷ نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار بالادست مسکن از ناحیه تحولات قیمت هزینه‌بر‌ترین جزء پروژه‌های ساختمانی(زمین) دچار تورم بدخیم شده است و این تورم بدخیم می‌تواند شرایط قیمتی بازار مسکن در سال جاری را در قالب تحقق یک سناریو از مجموع سه سناریوی مطرح، تحت‌تاثیر قرار دهد. از آنجا که هزینه تامین زمین و ملک کلنگی برای ساخت وساز مسکن به‌طور متوسط در شهر تهران رقمی معادل نیمی از قیمت تمام‌شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد، اثر تورم زمین بر تورم مسکن قابل توجه خواهد بود؛ اما نکته مهم در این باره آن است که با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن، میزان قدرت خرید خانوارها، رویدادهای سال گذشته بازار معاملات ملک از جمله جهش بی‌سابقه قیمت فروش آپارتمان‌های مسکونی و... این اثر به چه نحو و به چه میزانی می‌تواند بازار معاملات مسکن را به لحاظ قیمتی تحت تاثیر قرار دهد؟

جزئیات کارنامه یک ساله بازار معاملات زمین از یکسو و بازار معاملات مسکن از سوی دیگر نشان می‌دهد، در سال ۹۷ شیب رشد قیمت زمین و املاک کلنگی در مقایسه با سرعت رشد قیمت مسکن تندتر بوده است؛ در سال ۹۷ میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در مقایسه با سال ۹۶، معادل ۶۹ درصد رشد کرد، این در حالی است که در همین بازه زمانی میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی با جهش ۸۱ درصدی مواجه شد؛ این موضوع در وهله اول یک سوال مهم از بابت نحوه اثرگذاری تورم زمین در سال ۹۷ بر بازار مسکن ۹۸ مطرح می‌کند. به این معنا که آیا تورم ۸۱ درصدی زمین و ملک کلنگی در سال ۹۷ به معنای اصابت موج تورمی بازار زمین به بازار مسکن سال ۹۸ در قالب افزایش شدید قیمت واحدهای مسکونی است یا خیر؟ کارنامه سال ۹۷ تحولات بازار زمین و املاک کلنگی در شهر تهران حاکی است در سال ۹۷ میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی با عبور از مرز ۹ میلیون تومان به ۹ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان رسید؛ این میزان در مقایسه با میانگین قیمت زمین در سال ۹۶ معادل۸۱ درصد افزایش داشته است؛ همچنین تعداد معاملات خرید و فروش زمین در سال ۹۷ در مقایسه با یک سال ۹۶ معادل ۱۱ درصد کاهش داشته است.

این در حالی است که شیب تورم فصلی زمین و املاک کلنگی در پایتخت نیز صعودی بوده است؛ یعنی سرعت رشد قیمت زمین در هر یک از فصول سال ۹۷ در مقایسه با فصل قبل تند و مثبت بوده است؛ شیب تورم زمین در پایتخت در فصل پایانی سال تندتر بوده است؛ چرا که در هر سال معمولا سازندگان در ماه‌های پایانی اقدام به خرید زمین برای شروع پروژه‌های ساختمانی در سال بعد می‌کنند؛ در واقع دو فصل پاییز و زمستان به‌عنوان فصول خریداری زمین از سوی سازنده‌ها و اوج معاملات زمین و املاک کلنگی شناخته می‌شود. زمستان سال گذشته، تورم فصلی زمین به بالاترین میزان خود در میان سایر فصل‌ها رسید؛ میانگین قیمت زمین در شهر تهران زمستان ۹۷ در مقایسه با پاییز ۴۵ درصد افزایش یافت؛ این در حالی است که تورم نقطه‌ای زمین-میانگین قیمت هر مترمربع زمین در زمستان ۹۷ نسبت به زمستان ۹۶-معادل ۱۴۳ درصد بود؛ حجم معاملات خرید زمین نیز در پایتخت در زمستان سال گذشته در مقایسه با پاییز ۵۳ درصد رشد کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد آنچه در زمستان سال گذشته هم قیمت زمین و هم حجم معاملات زمین و املاک کلنگی در شهر تهران را افزایش داد تنها به حضور سازنده‌ها در این بازار مربوط نمی‌شود. شواهد حاکی است این موضوع بیش از آنکه ناشی از افزایش تقاضا برای شروع پروژه‌های ساختمانی جدید از سوی سازنده‌ها باشد به حضور پررنگ سفته‌بازان و سرمایه‌داران کلان در بازار زمین و املاک کلنگی مربوط می‌شود؛ با جذاب شدن بازار مسکن به‌عنوان بازاری پربازده برای سرمایه‌گذاری، عمدتا آن دسته از سرمایه‌گذاران ملکی که از سرمایه‌های درشت و کلان برخوردارند به جای سرمایه‌گذاری برای خرید مسکن اقدام به خرید زمین و ملک کلنگی می‌کنند؛ در حالی که به هیچ وجه قصد ساخت و ساز روی این زمین‌ها را ندارند و انگیزه اصلی آنها از ورود به این بازار، سفته‌بازی و کسب سودهای کلان است.

به همین دلیل است که اثرپذیری تورم زمین از تقاضای سرمایه‌ای در سال ۹۷ به مراتب بیشتر از اثرپذیری تورم مسکن از تقاضای مصرفی در این بازه زمانی بوده است. همین شرایط باعث شده است در حالی که میانگین قیمت مسکن در سال ۹۷ در بازار مسکن شهر تهران با رشد ۶۹درصدی همراه شده است تورم زمین در این بازه زمانی معادل ۸۱ درصد به ثبت برسد.

نکته مهمی که در ارتباط با این موضوع وجود دارد به نحوه اثرگذاری تورم زمین در یک سال ۹۷ بر شرایط قیمتی مسکن در سال ۹۸ مربوط می‌شود؛ بازار زمین و بازار مصالح ساختمانی به‌عنوان اجزای اصلی موثر در قیمت تمام شده مسکن به‌عنوان بازارهای بالادست مسکن شناخته می‌شوند و تورم در هر کدام از این دو بازار و سایر هزینه‌های ساختمانی به‌طور قطع بر تعیین و تغییرات سطح قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن اثرگذار است؛ اما تورم زمین در واقع نوعی تورم پیش‌نگر در بازارمسکن محسوب می‌شود؛ از این بابت که زمین جزء اصلی قیمت تمام شده مسکن است؛ تورم زمین در سال ۹۸ از میزان تورم مصالح ساختمانی در این بازه زمانی به میزان قابل توجهی بیشتر بوده است؛ اگرچه تورم مصالح ساختمانی در سال ۹۷ نیز قابل توجه بوده و به میزان ۵۰درصد در مقایسه با نرخ مصالح ساختمانی در سال ۹۶ افزایش داشته است؛ به همین دلیل می‌توان گفت به دلیل تندتر بودن شیب تورم زمین در یک سال ۹۷ در شهر تهران در مقایسه با تورم مصالح ساختمانی، وزن تورم زمین به لحاظ میزان و شدت اثرگذاری بر سطح قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن به مراتب بیشتر از تورم مصالح ساختمانی است.

تورم هزینه‌های ساختمانی به خصوص تورم ۸۱درصدی زمین، ابتدا بر قیمت فروش واحدهای نوساز، سپس بر قیمت سایر گروه‌های سنی آپارتمان اثرگذار خواهد بود و می‌تواند منجر به افزایش سطح قیمت‌ها در بازار مسکن شود. رابطه تورم زمین با قیمت مسکن و میزان اثرگذاری آن بر بازار معاملات آپارتمان‌های شهر تهران را می‌توان در قالب سه سناریو مطرح کرد.

در حالی که میانگین قیمت هر مترمربع زمین در سال ۹۷ در شهر تهران به ۹ میلیون و۷۲۰ هزار تومان رسید میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در این بازه زمانی در پایتخت ۸ میلیون و۲۳۰ هزار تومان به ثبت رسید، این در حالی است که میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در شهر تهران زمستان ۹۷ به ۱۴ میلیون و۵۵۰ هزار تومان رسید؛ میانگین قیمت مسکن پایتخت نیز در پایان سال ۹۷ معادل ۱۱ میلیون تومان رقم خورد.  در قالب سناریوی اول برخی معتقدند موج تورمی بازار زمین در یک سال ۹۷ به بازارمعاملات مسکن شهر تهران در سال ۹۸ اصابت خواهد کرد و شدت این موضوع به گونه‌ای خواهد بود که می‌تواند منجر به جهش قیمت واحدهای مسکونی شود و قیمت واحدها با شیب تند افزایش خواهد یافت؛ در قالب سناریوی دوم موضوع عدم ارتباط بین تورم ۸۱ درصدی زمین در یک سال گذشته با سطح قیمت‌ها در بازار مسکن ۹۸ مطرح می‌شود؛ به این معنا که نمی‌توان هیچ ارتباطی بین تورم زمین در سال ۹۷ و تغییرات قیمتی بازار مسکن در سال ۹۸ متصور شد.

محتوای سناریوی سوم نشان می‌دهد قیمت مسکن در سال ۹۸ از تغییر و تحولات قیمتی زمین در سال ۹۷ تاثیرپذیر خواهد بود اما بنا به دلایلی از جمله جهش بی‌سابقه قیمت مسکن در سال ۹۷ به خصوص تورم قابل توجه مسکن در اسفندماه، افت شدید قدرت خرید خانوارها و... این تاثیر به شکل جهش مجدد قیمت مسکن بروز نخواهد کرد. بر اساس این سناریو جهش شدید قیمت مسکن در سال گذشته منجر به افزایش فاصله بین قدرت خرید خانوارها و سطح قیمت مسکن شده است، طوری که حتی در شرایط فعلی و در سطح کنونی قیمت‌ها نیز عمده خانوارهای متقاضی مسکن قادر به خریداری واحد نیستند؛ از سوی دیگر در حالی که در ابتدای زمستان سال گذشته تحت تاثیر کاهش قدرت خرید خانوارها و به حاشیه رانده شدن متقاضیان خرید آپارتمان، تورم ماهانه مسکن در شهر تهران به نقطه صفر نزدیک شده بود سازنده‌های مسکن بخشی از تورم زمستانه زمین را در تعیین سطح قیمت‌ واحدهای مسکونی در اسفند ماه اعمال کردند.

کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن در حالی که احتمال تحقق سناریوی اول به واسطه کاهش قدرت خرید خانوارها و نبود بنیه مالی برای خرید مسکن با سطح بالاتر قیمت از سوی متقاضیان مسکن را دور از انتظار می‌دانند، سناریوی دوم را نیز به‌طور کامل رد می‌کنند چرا که همواره قیمت مسکن تابعی از قیمت تمام شده واحدهای مسکونی است و نمی‌توان تصور کرد که تغییر و تحولات بازار زمین از جمله سرعت رشد قیمت‌ها در این بازار نمی‌تواند منجر به بروز هیچ نوع تاثیری بر قیمت مسکن شود.

این در حالی است که کارشناسان مسکن احتمال تحقق سناریوی سوم را قوی‌تر از دو سناریوی دیگر می‌دانند؛ علاوه بر اعمال بخشی از اثر تورم زمین در تعیین قیمت‌های فروش مسکن در ماه پایانی سال گذشته از سوی سازنده‌ها، دومین علتی که منجر به پررنگ‌تر شدن احتمال تحقق سناریوی سوم می‌شود به افزایش وزن خریدهای سرمایه‌ای زمین و ملک کلنگی در مقایسه با خرید زمین و ملک کلنگی از سوی سازنده‌ها برای شروع پروژه‌های جدید مربوط می‌شود؛ زمستان سال گذشته عمده معاملات خرید از بازار زمین از سوی سرمایه‌گذاران صورت گرفت و وزن خریدهای آنها از بازار زمین در مقایسه با سازنده‌ها به مراتب بیشتر بود؛ بنابراین و از آنجا که روی بسیاری از این زمین‌ها امسال

- حداقل امسال - ساخت و سازی انجام نخواهد شد، اثر تورمی زمین در یک سال گذشته به خصوص در زمستان ۹۷ نمی‌تواند به بازار مسکن ۹۸ اصابت کند. حتی در صورت ایجاد جو روانی و تورمی و افزایش محسوس قیمت واحدهای نوساز، به دلیل نبود متقاضی خرید، این واحدها فروش نرفته و فروشنده‌ها ناچار به تعدیل قیمت خواهند شد.

تحلیلگران بازار مسکن معتقدند در مجموع، سال ۹۸ بیش از آنکه سالی دشوار برای خریداران مسکن باشد سالی سخت برای سازنده‌ها حداقل در برخی از مناطق پایتخت، خواهد بود؛ چرا که به رغم افزایش قابل توجه قیمت زمین و مصالح ساختمانی، قدرت خرید خانوارها و متقاضیان مسکن کفاف افزایش قیمت‌ واحدهای عرضه شده به بازار را نخواهد داد و در نتیجه سازنده‌ها قدرت مانور چندانی برای افزایش قیمت واحدهای مسکونی متناسب با افزایش هزینه‌های ساخت، ندارند.

 

07-01

این مطلب برایم مفید است