چراغ سبز کلنگی‌ها به ساخت مشارکتی

طی ماه‌های اخیر همزمان با تشدید حباب قیمتی در بازار زمین و املاک کلنگی بخشی از مالکان املاک کلنگی با در پیش گرفتن سه رفتار متفاوت مسیر دسترسی سازندگان به ساخت وساز مشارکتی را با مشکل مواجه کردند. برخی از مالکان با مشاهده افزایش سطح قیمت‌های پیشنهادی برای فروش املاک کلنگی از سوی مالکان دیگر و همچنین بروز نوسانات قیمتی در بازار معاملات خرید وفروش ملک و افزایش قیمت برخی مصالح ساختمانی اقدام به افزایش قابل‌توجه قیمت‌های پیشنهادی برای فروش املاک کلنگی خود کردند و به امید کسب درآمد بیشتر،کم دردسرتر و سریع‌تر، عملا از ورود به بازار مشارکت با سازنده‌ها خودداری کردند. بخش دیگری از مالکان املاک کلنگی به امید افزایش بیشتر قیمت در بازار زمین‌ و املاک کلنگی عملا اقدام به خروج فایل‌های خود از بنگاه‌های مسکن کردند و یا از عرضه ملک کلنگی خود به بازار خودداری کردند تا ملکشان را در ماه‌های آینده وبا قیمت بالاتر به فروش برسانند.

در این میان برخی دیگر از مالکان املاک کلنگی که به هر دلیلی قصد ماندن در بازار مشارکت در ساخت با سازندگان را داشتند با مشاهده جو روانی ایجاد شده اقدام به تغییر شرایط پیشنهادی خود برای مشارکت کردند. این تغییر طی ماه‌های اخیر خود را در قالب تعیین درصد بالاتر سهم مالک از فرایند مشارکت نسبت به سازنده در مقایسه با فرمول قبلی عرف مشارکت و در بسیاری موارد به شکل افزایش قابل‌توجه مبلغ بلاعوض نشان داد. فرمول عرف مشارکت در ساخت هر‌چند به نسبت مشخصات زمین، متراژ، موقعیتی که در آن واقع شده است و... در مناطق مختلف و از ملکی به ملک دیگر می‌تواند متفاوت باشد اما همواره از یک عرف نسبی در مناطق مختلف پایتخت تبعیت می‌کند. عرف مشارکت در ساخت در مناطق معمولی و درخصوص املاک معمولی طی ماه‌های اخیر به‌صورت تعیین نسبت ۶۰ به ۴۰ به نفع مالک مشخص می‌شد، این درحالی است که عمده مالکان املاک کلنگی طی ماه‌های اخیر تا حد امکان اقدام به تغییر و افزایش این نسبت به نفع خود و یا تعیین مبالغ بالاتر بلاعوض درخواستی از سازنده کردند.

مبلغ بلاعوض مبلغی است که به نسبت ارزش ملک و منطقه‌ای که در آن واقع شده است از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود تا بتواند ملکی مشابه ملکی که قرار است تخریب و نوسازی شود و فرایند مشارکت بر روی آن انجام شود،اجاره و در مدت ساخت وساز در آن ساکن شود. این مبلغ که همواره به‌صورت توافقی بین سازنده و مالک ملک کلنگی تعیین می‌شد، طی ماه‌های اخیر در نتیجه تشدید حباب قیمتی در بازار زمین و افزایش سطح قیمت‌های پیشنهادی نیز دستخوش تغییر شد و مالکان اقدام به افزایش مبلغ بلاعوض پیشنهادی کردند؛طوریکه در عمده موارد در سطحی بالاتر از سطح اجاره مسکن در همان منطقه قرار گرفت.

با این حال،سمت عرضه مسکن نیز به دلایل مختلف از جمله توصیه‌های کارشناسی و همچنین در اختیار نداشتن نقدینگی کافی برای پرداخت سهم و مبلغ بلاعوض بیشتر به مالکان وهمچنین نبود چشم‌انداز جهش قیمت در بازار مسکن برای فروش با حاشیه سود آنچنانی واحدهای ساخته شده در آینده،استقبال چندانی از این اقدام مالکان نداشتند؛این در حالی است که طی هفته‌های اخیر کارشناسان برجسته حوزه مسکن نیز اقدام به ارائه هشدارهای کارشناسی به مالکان املاک کلنگی کردند مبنی بر اینکه به دلیل وجود حباب قیمتی در بازار زمین انتظار برای افزایش قیمت زمین حتی در حد تورم در یکی دو سال آینده بی‌ثمر خواهد بود و بنابراین مالکانی که به امید کسب سود بیشتر در فروش املاک کلنگی خود به سازندگان و یا مشارکت با آنها برای ساخت واحدهای جدید تعلل می‌کنند، بی‌شک ضرر خواهند کرد چرا که در ماه‌های آینده مجبور خواهند بود تورم ناشی از افزایش قیمت برخی نهاده‌های ساختمانی،افزایش قیمت مسکن و... را متحمل شوند.

تحت‌تاثیر این هشدارها و همچنین عدم تبعیت سازنده‌ها از جو هیجانی ایجاد شده در بازار فروش املاک کلنگی که از سمت برخی مالکان این املاک ایجاد شده بود،هم‌اکنون اولین نشانه‌ها از ایجاد انعطاف در بازار مشارکت در ساخت از سمت مالکان قابل مشاهده است. طی روزهای اخیر در برخی از مناطق مرغوب و شمالی شهر تهران (سه منطقه اول شهر تهران) که همواره به دلیل سطح بالای قیمت زمین سهم مالک از فرآیند مشارکت بین ۱۰ تا ۲۰ درصد و در مواردی بیش از ۲۰ درصد نسبت به سازنده بیشتر است، مواردی از پیشنهادات مالکان برای مشارکت ۵۰ - ۵۰ با سازندگان در آگهی‌های نیاز به مشارکت با سازنده مشاهده شد. به‌عنوان مثال مالک زمینی ۵۵۰ مترمربعی واقع در منطقه جردن همراه با جواز ساخت با شرایط مشارکت ۵۰ - ۵۰ به سازندگان پیشنهاد شده است؛ مالک در آگهی خود اعلام کرده است این فرصت، فرصتی تکرار نشدنی برای سازندگان بابت مشارکت در ساخت ملکی با شرایط باورنکردنی است.

در نمونه‌ای دیگر،در منطقه سعادت‌آباد ملکی با مجوز ساخت ۴۰۰ مترمربع فضای تجاری،۵۰۰ مترمربع فضای اداری و ۱۰۰۰ مترمربع مسکونی با شرایط مشارکت ۵۰ -۵۰ به سازندگان پیشنهاد شده است؛این در حالی است که نمونه‌های مشابه دیگری از این انعطاف در بازار مشارکت در ساخت مسکن طی روزهای اخیر مشاهده شده است. کارشناسان و فعالان بازار زمین علت این موضوع را عمل به توصیه‌های کارشناسی در بازار عرضه زمین و همچنین نبود جو هیجانی برای خرید املاک کلنگی یا مشارکت با مالکان برای ساخت وساز بر روی آنها می‌دانند. به گفته آنها همزمان با افزایش قابل توجه سطح قیمت‌های پیشنهادی در بازار زمین از سوی مالکان املاک کلنگی سازندگان نیز به‌طور موقت از خرید زمین برای سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی انصراف دادند که همین امر منجر به قانع شدن مالکان برای نشان دادن انعطاف برای تعیین شرایط مشارکت در ساخت شده است.این در حالی است که افزایش هزینه‌های ساخت مسکن از دیگر دلایل این تغییر است.