بررسی‌ها در این‌باره نشان می‌دهد: بانک توسعه‌ای مسکن، حداقل سه گشایش اصلی برای این بخش به همراه دارد. این بانک قادر به تامین سرمایه میان‌مدت و بلندمدت برای بخش پیشران اقتصاد (مسکن و ساختمان) است. از طرفی، بانک توسعه‌ای در بخش مسکن به عنوان بازوی مالی همراه دولت، در تحقق اهداف و سیاست‌های کلیدی در بخش تامین و عرضه مسکن حمایتی برای دهک‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد، نقش محوری بازی می‌کند و درنهایت به عنوان یک پل کارآمد، بازار مسکن را به بازار سرمایه متصل و از ظرفیت‌های بکر بورس به نفع تامین مالی بیشتر و بهتر بخش مسکن، بهره‌برداری می‌کند.

تجربه توسعه اقتصادی در کشورهای مختلف جهان بیانگر یک واقعیت نادیده گرفته شده در اقتصاد ایران است که همان «ارتباط معنادار و همبستگی قوی بین توسعه مالی و توسعه اقتصادی» را شامل می‌شود. هر چقدر درجه توسعه مالی در یک کشور بیشتر باشد، درجه توسعه‌یافتگی اقتصادی نیز در آن کشور در سطح مطلوب و بالایی قرار می‌گیرد. در این میان، سازمان برقرارکننده این ارتباط معنادار، بانک‌های توسعه‌ای هستند.رمز کار و موفقیت بانک‌های توسعه‌ای در کشورهایی که تجربه قدیمی در این حوزه دارند، «تمییز قائل شدن سیاست‌گذار بین بانک توسعه‌ای و بانک تجاری» است.

صاحب‌نظران اقتصادی در کشور براساس تحقیقاتی که از مدل‌های فعالیت بانک‌های توسعه‌ای در دنیا انجام شده است، تاکید می‌کنند: بانک‌های توسعه‌ای منابع مالی مورد نیازشان برای پرداخت تسهیلات را تحت شرایط خاص و متفاوت از بانک‌های تجاری، تامین می‌کنند. بانک توسعه‌ای در بخش مسکن، چون تسهیلات بلندمدت پرداخت می‌کند نمی‌تواند بر روی سپرده‌های کوتاه‌مدت، حساب کند. از طرفی، ریل ماموریتی بانک توسعه‌ای کاملا با یک بانک تجاری متفاوت است، بنابراین ورود به رقابت ناسالم و مخرب برخی بانک‌ها در پرداخت سود بالاتر از سقف مصوب به سپرده‌گذاران نیز راه اشتباه و پرچالشی است.

در نتیجه، لازم است منابع ویژه برای بانک‌های توسعه‌ای از طرف دولت‌ها تامین شود.در حال حاضر در جهان بیش از ۵۰۰ بانک توسعه‌ای مشغول فعالیت و تامین مالی در بخش‌های تخصصی است.براساس تعاریف در کشور و نظام بانکداری رایج در ایران، ۵ بانک توسعه‌ای-تخصصی در کشور فعال هستند. جالب آنکه این بانک‌ها طی سال‌های گذشته کمتر از ۲۰ درصد از کل سپرده‌‌های نظام بانکی را در اختیار داشتند اما بیش از ۳۰ درصد از تسهیلات پرداختی در شبکه بانکی، توسط همین پنج بانک توسعه‌ای پرداخت شده است که بیانگر نقش معنادار و بزرگ بانک‌های توسعه‌ای در تامین مالی بخش‌های تخصصی به رغم سهم ناچیز آنها از منابع سپرده‌ای است.در این میان، بانک مسکن با سهم کمتر از ۱۰ درصد از کل منابع سپرده‌ای در شبکه بانکی، اما بیشترین سهم را در مقایسه با سایر بانک‌ها در بخش مصارف بخش خصوصی در اختیار دارد و در این زمینه، اول است.

کشورهایی که بانک‌ توسعه‌ای در بخش مسکن و ساختمان، سابقه فعالیت طولانی‌مدت در آنها دارد، سیکل‌های رکود-رونق در این بخش، به خوبی کنترل و مدیریت شده به‌طوری‌که بازار مسکن از نوسانات شدید قیمت‌ها در امان بوده است. اما مطابق وضع موجود می‌توان تصریح کرد، گفتمان مربوط به بانک‌های توسعه‌ای که نقش نهاد مقابله‌کننده با رکود یا رونق تورمی را برعهده دارد، هنوز در اقتصاد نهادینه نشده است. بنابراین لازم است در چارچوب بانک توسعه‌ای، برای بخش مسکن عمل شود تا منابع دولت از طریق بانک مسکن، برای فعال‌سازی بخش پیشران که رونق آن می‌تواند مجموعه‌ای از حداقل ۲۰۰ رشته صنعتی و تولیدی را به تحرک درآورد، اهرم شود. اگر قرار باشد بانک مسکن همچون سایر بانک‌های تجاری از بازار بین‌بانکی و با رقابت، منابع با نرخ بالا جذب کند و در مقابل، با نرخ پایین و یارانه‌ای و به شکل بلندمدت، تسهیلات مسکن بپردازد، چنین روشی در مغایرت اساسی با چارچوب بانک توسعه‌ای قرار دارد و امکان‌پذیر نیست. فعلا با توجه به محدودیت‌های مالی و اقتصادی، سریع‌ترین مسیر برای تقویت بانک توسعه‌ای مسکن، افزایش سرمایه این بانک به شکل نقدی است. سرمایه، توان تسهیلات‌دهی بانک را افزایش می‌دهد.

یک چالش اصلی در بخش مسکن ایران در حال حاضر، ابعاد کوچک بازار تسهیلات رهنی در مقایسه با کشورهای توسعه‌یافته یا در حال توسعه است. هر چقدر قدرت بازار تسهیلات رهنی به لحاظ نسبت تسهیلات خرید مسکن پرداخت‌شده به تولید ناخالص داخلی در یک کشور، بالا باشد، ثبات در بخش مسکن آن کشور، بیشتر مشهود خواهد شد و بازار ملک از التهاب قیمت‌ها، محافظت می‌شود. بانک توسعه‌ای مسکن می‌تواند نوسانات شدید قیمت را مدیریت کند. در زمان رکود مسکن، بانک توسعه‌ای با شارژ بیشتر بازار ملک و ارائه تسهیلات در تیراژ زیاد، شرایط را برای بازگشت رونق، به راحتی می‌تواند فراهم کند و بالعکس، در زمان رونق تورمی، با اعمال محدودیت در پرداخت تسهیلات برای تقاضای غیرمصرفی و غیرخانه‌اولی، بازار مسکن را برای تقاضای مصرفی و نیازمند حمایت، ایمن از تورم می‌کند.

در آلمان، نسبت مانده تسهیلات رهنی به تولید ناخالص داخلی،‌ بالای ۱۰۰ درصد است. در کشورهای اتحادیه اروپا این نسبت ۵۲ درصد و در آمریکا نزدیک به ۷۰ درصد است، در انگلیس نیز این نسبت ۸۱ درصد و در هلند بالای ۱۰۵ درصد است اما در ایران، نسبت مانده تسهیلات رهنی به تولید ناخالص داخلی همواره کمتر از ۱۰ درصد بوده و حتی از ترکیه نیز کمتر است.تقویت منابع بانک مسکن به مثابه بانک توسعه‌ای، این چالش را برطرف خواهد کرد.

  رکوردهای جهانی بانک‌های توسعه‌ای

نقش بانک‌های توسعه‌ای و سایر نهادهای مالی توسعه‌ای در مسیر رشد و توسعه کشورها بیش از پیش مورد توجه قرار دارد و درواقع آنها را به‌عنوان بهترین ابزار برای رویکرد حمایت از بازار معرفی کنند. ایجاد و گسترش نهادهای مالی توسعه‌ای قدمت زیادی دارد و در طول دهه‌های اخیر نیز روند مثبتی در افزایش تعداد و حجم فعالیت آنها در سطح بین‌المللی دیده می‌شود.

بانک جهانی در سال ۲۰۱۷، ارزیابی بین‌المللی از گسترش و توسعه بانک‌های توسعه‌ای انجام داده است که یافته‌های قابل‌توجهی ارائه می‌دهد. این ارزیابی ۱۳۵ بانک مالی توسعه‌ای در ۷۶ کشور از مناطق مختلف جهان را پوشش داده است. برخی از مهم‌ترین یافته‌های پژوهش مذکور به شرح زیر است: ۲۰ درصد از بانک‌های مذکور در سال‌های پس از سال ۲۰۰۰ (هزاره جدید) تاسیس شده‌اند، در سال‌های ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۵، پرتفوی وام‌های ۸۲ درصد از بانک‌های توسعه‌ای رشد مثبت داشته است و به‌طور متوسط رشد سالانه ۱۳ درصد را ثبت کرده‌اند، نیمی از بانک‌های مورد مطالعه به‌صورت عمومی در همه بخش‌های اقتصادی فعالیت داشته‌اند؛ در‌حالی‌که ۵۰ درصد دیگر، فعالیت خود را به‌صورت تخصصی در بخش اقتصادی مشخصی محدود کرده‌اند، ۷۲ درصد از بانک‌های توسعه‌ای در جهان ازسوی همان نهادی نظارت می‌شوند که بانک‌های تجاری را هم نظارت می‌کند (به‌طور معمول بانک مرکزی) لیکن ۲۸ درصد دیگر مقررات نظارتی خاص خود و متفاوت از بانک‌های تجاری دارند، ۷۳ درصد از بانک‌های مورد مطالعه به‌صورت کامل تحت‌مالکیت دولت قرار داشتند، در ۲۴ درصد آنها، دولت مالکیتی بین ۵۰ تا ۹۹ درصد داشته است و تنها در ۳ درصد از آنها، مالکیت دولت کمتر از ۵۰ درصد است، تعداد متوسط اعضای هیات‌مدیره بانک‌های توسعه‌ای ۹ نفر است که به‌طور عمده از بین مقامات دولتی نظیر وزرای مربوط به اقتصاد، مالی، زیرساخت و صنعت انتخاب می‌شوند، اعضای مستقل حضور اقلیتی در ساختار هیات‌مدیره بانک‌های مذکور دارند.

چالش‌های اصلی بانک‌های توسعه‌ای مورد مطالعه را می‌توان در ۵ حوزه طبقه‌بندی کرد: ۱- ظرفیت پذیرش ریسک، ۲- خوداتکایی و پایداری مالی، ۳- شفافیت و حاکمیت شرکتی، ۴- جذب و نگهداشت افراد توانمند و ۵- فشارها و دخالت‌های سیاسی.

نهادهای مالی توسعه‌ای، مختص کشورهای در حال توسعه نیستند؛ بلکه در کشورهای توسعه‌یافته نیز حضور گسترده‌ای دارند. درواقع نقص بازار در همه کشورها وجود دارد و بر همین اساس نهادهای مالی توسعه‌ای در هر اقتصادی می‌توانند به توسعه بازارهای ضعیف یا ایجاد بازارهای جدید بپردازند. البته روش‌ها و فرآیندهای عملکردی تبعا می‌تواند در هر کشوری متفاوت باشد.

به‌طور کلی اگر بخواهیم معیاری برای حضور نهادهای مالی توسعه‌ای در بازار قرار دهیم، آن معیار شکاف بازار یا عدم تعادل بین نیروهای عرضه و تقاضا در بازار است. شکاف بازار به دو دلیل عمده رخ می‌دهد: بخش خصوصی تمایلی برای پذیرش ریسک ندارد یا بخش خصوصی توانایی پذیرش ریسک را ندارد. هر دو مورد نیز می‌تواند رخ دهد.

بنابر هر یک از دلایل فوق، اعم از عدم تمایل یا عدم توانایی، با ورود نکردن بخش خصوصی یا کاهش حضور آنها در بازار، شکاف بازار رخ خواهد داد. به‌عبارت دیگر توازن بین عرضه و تقاضا از دست خواهد رفت. در چنین مواردی نهاد مالی توسعه‌ای با ورود خود می‌تواند شکاف بازار را کاهش دهد یا از بین ببرد. نهادهای مذکور از یک‌سو با حمایت مالی از عرضه‌کنندگان و از سوی دیگر با تسهیل شرایط ورود تقاضاکنندگان، زمینه رفع شکاف بازار را فراهم می‌کنند.

بررسی روندهای فعلی در حوزه بین‌الملل، نشان‌دهنده شکل‌گیری نگاه جدیدی نسبت به نهادهای مالی توسعه‌ای است که در کشورهای در حال توسعه نیز با شدت بیشتری به این مباحث پرداخته می‌شود. بر همین اساس و به‌خصوص با توجه به وجود تعداد قابل‌توجه پنج بانک تخصصی در کشورمان، به‌نظر می‌رسد بازاندیشی به نقش این بانک‌ها در مسیر توسعه کشور و بازطراحی اهداف و برنامه‌های آنها برای اینکه در خدمت توسعه قرار گیرند، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است. البته محول کردن این مسوولیت به بانک‌های توسعه‌ای و تخصصی کشور نیازمند تغییرات کلانی در سطح قوانین و مقررات مربوطه، کانال‌های حمایت مالی، ساختار حاکمیت شرکتی، مقررات نظارتی و حوزه‌های عملکردی این بانک‌ها خواهد بود تا بتواند در قالب یک الگوی منسجم و برنامه‌ریزی شده، اهداف توسعه کشور را محقق سازد.