مدیرعامل بانک مسکن شروط به‌کارگیری «پتانسیل عظیم تامین مالی» را تشریح کرد
نقطه روشن بازار مسکن ۹۸
ابوالقاسم رحیمی انارکی: بزرگترین دستاورد ۸۰ ساله بانک مسکن، تکامل «صندوق پس‌انداز مسکن» است
سیاست‌های اعتباری بانک مسکن برای سال ۹۸ چگونه و براساس چه راهبردهایی تعریف یا در حال طراحی است؟
همانطور که اطلاع دارید بانک مسکن در سال ۹۶ یک سند راهبردی را برای هدف زمانی «سال ۱۴۰۰» تدوین کرد. در آن سند، برنامه‌های میان‌مدت و بلندمدت برای تامین مالی مسکن تا سال ۱۴۰۰ تعیین و مشخص شده است. بانک مسکن از لحاظ اصول حاکم بر نظام تامین مالی مسکن در سال ۹۸، کاملا خود را متعهد به سند راهبردی ۱۴۰۰ می‌داند اما به لحاظ اجرای برنامه‌ها و سیاست‌ها، لازم است با توجه به اتفاقاتی که در اقتصاد کلان و همینطور در متغیرهای بخش مسکن طی یکسال اخیر رخ داد، تدابیر و بازنگری‌هایی صورت بگیرد. «شدت افزایش قیمت مسکن» و همچنین «رونق بسیار کوتاه‌مدت در حوزه مسکن» در این دوره که شاید جزو کوتاه‌ترین دوره‌های رونق طی ۴۰ سال اخیر بوده است، ایجاب می‌کند ما برای تامین مالی مسکن در سال ۹۸، یک تجزیه و تحلیل دقیق و مناسب از وضعیت کنونی اقتصاد مسکن با بررسی همه‌جانبه انجام دهیم تا اهداف کلیدی در این بخش را برای سال آینده بتوان با بهترین کیفیت مالی، محقق کرد. البته همانطور که گفتم اصول تامین مالی مسکن در این مسیر تغییر نمی‌کند اما استراتژی‌های تامین مالی احتمال دارد با تغییراتی مواجه شود.در حال حاضر با توجه به اینکه بازار مسکن هنوز به حالت ثبات نرسیده و انتظار می‌رود این ثبات به زودی برقرار شود، امیدواریم بتوانیم طی هفته‌های آینده و بعد از روشن شدن سمت‌وسوی سال آینده بخش مسکن، سیاست‌های تامین مالی سال ۹۸ را نهایی و ابلاغ کنیم.
کدام حوزه‌های بخش مسکن در سال آینده، جزو اولویت‌های تامین مالی قرار می‌گیرند؟
اصولی که در بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات همواره مد نظر است، اولویت‌بندی انواع تسهیلات و جامعه هدف آنها است. بانک مسکن برای سال آینده نیز پرداخت تسهیلات تعهدی را اولویت نخست خود می‌داند و تغییر ناپذیر است. تسهیلات تعهدی شامل انواع حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن و همچنین پرداخت تسهیلات از محل اوراق می‌شود و اجازه نمی‌دهیم هیچ‌گونه خللی در این حوزه به وجود بیاید. در مرحله بعدی تحقق سیاست‌های دولت در این حوزه مدنظر بانک مسکن است. در این مرحله، بانک مسکن همچنان خود را مکلف به تامین مالی پروژه‌های باقی‌مانده مسکن مهر می‌داند به‌طوری‌که آن دسته از پروژه‌هایی که در طرح مسکن مهر قابل جمع شدن به لحاظ تکمیل و آماده بهره‌برداری هستند، در اولویت بانک مسکن برای پرداخت کامل تسهیلات ساخت قرار می‌گیرند تا عملیات فروش اقساطی آنها در نهایت به سرانجام برسد و وارد چرخه استفاده مسکونی از سوی خانوارهای واجد شرایط شوند.یکی دیگر از اولویت‌های بانک مسکن برای سال آینده، تامین مالی پروژه‌های نوسازی و بازآفرینی شهری در بافت‌های فرسوده است و در کنار آن، تامین مالی مسکن روستایی، پروژه‌های بازسازی مناطق زلزله‌زده و حوادث غیرمترقبه و... برای سال آینده در دستور کار بانک مسکن خواهد بود.در مرحله انتهایی نیز بانک مسکن در صورت فراهم بودن منابع، وارد حوزه پرداخت تسهیلات بدون سپرده خواهد شد.استراتژی‌هایی که برای انجام این ماموریت‌ها به غیر از ماموریت تسهیلات تعهدی، مبنا قرار خواهیم داد باید از هم‌اکنون نسبت به تدوین و امکان‌پذیر بودن اجرای آنها، بررسی‌های لازم را انجام دهیم.
طی سال‌های گذشته، در مقطعی، روند پرداخت تسهیلات ساخت بدون سپرده با اختلال همراه شد درحالی‌که سازنده‌ها، تمایل بالایی به دریافت این نوع تسهیلات دارند. در همان مقطع و شاید در وضعیت فعلی نیز بانک مسکن چالش «کمبود منابع» را برای توضیح درباره این مشکل، مطرح می‌کند. اما به نظر می‌رسد ابزارها و روش‌های قابل اجرایی برای بانک مسکن برای تامین منابع از همین ظرفیت موجود وجود داشته باشد که یک نمونه مشخص آن، انتشار اوراق رهنی به پشتوانه مانده تسهیلات خرید باشد. چرا چنین اقدامی به جز یک نمونه کوچک ۳۰۰ میلیارد تومانی، انجام نشده است؟
چالش اصلی بانک مسکن در مسیر تامین مالی حوزه‌های مختلف بخش مسکن محدودیت منابع در دسترس است. بانک مسکن امسال برنامه داشت در سه مرحله و در مجموع رقمی معادل ۳ هزار میلیارد تومان اوراق رهنی (در هر مرحله هزار میلیارد تومان) در قالب بازار رهن ثانویه به پشتوانه تسهیلات خرید مسکن پرداخت شده طی سنوات قبل، در بازار سرمایه منتشر کند. همین الان ۱۰۰۰ میلیارد تومان از این بسته ۳هزار میلیارد تومانی، از نظر بانک مسکن، کاملا آماده تبدیل شدن به اوراق رهنی است اما نرخ سودی که برای این اوراق می‌توان با لحاظ نرخ سود تسهیلات اولیه (تسهیلاتی که اوراق به پشتوانه آنها منتشر می‌شود)، تعیین کرد به مراتب پایین‌تر از نرخ سود جذاب در بازار سرمایه است. با توجه به وضعیت نرخ سود سپردههای بانکی که طی سال‌های اخیر تمایل به سمت افزایشی داشته است و همچنین با لحاظ رقابت مخرب برخی بانک‌ها در پرداخت نرخ سود بالاتر از سقف مصوب شورای پول و اعتبار از یک‌سو و نرخ سود اوراق بدهی در حال خرید و فروش در بورس که بالای ۲۰ درصد است از سوی دیگر، در حال حاضر نرخ سود قابل پرداخت از محل اوراق رهنی به گونه‌ای است که بازارپذیر نیست. بنابراین عملا با توجه به اینکه ما این اوراق را به پشتوانه دارایی‌های تسهیلاتی بانک منتشر می‌کنیم و آن تسهیلات، نرخ سود بالایی ندارند، حداکثر سودی که می‌توانیم برای اوراق اعمال کنیم ۱۸ درصد است. در این میان برای حل چالش نرخ سود اوراق رهنی اگر دولت و بانک مرکزی بتوانند برنامه کنترل نرخ تورم و نرخ سود سپرده‌ها را محقق کنند، این امکان برای ما بابت انتشار اوراق رهنی فراهم خواهد شد. نتیجه این انتشار، افزایش منابع بانک مسکن و توان بیشتر برای پرداخت تسهیلات و تحقق سیاست‌های مالی در حوزه مسکن طی سال آینده خواهد بود. در این صورت حتی می‌توانیم اولویت‌های مراحل آخر در تامین مالی مسکن را نیز به سرانجام برسانیم.
به‌هرحال، پتانسیل عظیمی در بانک مسکن برای انتشار اوراق رهنی و تبدیل مطالبات آتی بانک به جریان نقد برای پرداخت تسهیلات وجود دارد. در حال حاضر بانک مسکن بیش از ۱۰۰ هزار میلیارد تومان دارایی تسهیلاتی دارد که می‌تواند آن را تبدیل به اوراق در بازار رهن ثانویه کند و برای پرداخت تسهیلات منابع فراهم کند مشروط به آنکه نرخ سود این اوراق، بازارپذیر باشد و به فروش برسد. برای این موضوع یا باید نرخ تورم و نرخ سود سپرده‌ها تعدیل یا اینکه یارانه نرخ سود برای این اوراق از طرف دولت در نظر گرفته شود.
بانک مسکن طی سال‌های اخیر هرگز وارد مسابقه نرخ سود بانک‌ها نشد. ما برای سال آینده نیز به این اصل پایبند هستیم اما باید دید آیا بانک‌های دیگر هم قصد دارند به مصوبات شورای پول و اعتبار پایبند شوند و از پرداخت نرخ سود بیش از سقف مصوب دست بکشند یا خیر. به طور قطع اگر این مسابقه مخرب پایان بگیرد، شرایط برای بانک مسکن به لحاظ تقویت منابع سپرده‌ای، بهبود پیدا خواهد کرد. در غیر این‌صورت ما در جذب منابع جدید با یک‌سری محدودیت‌هایی مواجه خواهیم شد.
لذا هر چقدر انضباط بانکی در بانک‌ها بیشتر شود، بانک مسکن توان و قدرت بیشتری برای پیاده‌سازی استراتژی‌های تامین مالی مسکن، پیدا می‌کند.
با این حال، بانک مسکن حداکثر تلاش خود را برای افزایش کیفیت و کمیت تسهیلات بخش مسکن به خرج می‌دهد. البته امیدواریم دولت در این مسیر، حمایت‌های لازم را به عمل بیاورد.
فرمول جدید محاسبه نرخ سود علی‌الحساب سپردههای کوتاه‌مدت که از روزشمار به ماه‌شمار تغییر پیدا کرده است، چه تاثیر مستقیم یا غیرمستقیمی بر روند جذب منابع سپرده‌ای در بانک مسکن خواهد داشت؟
بخشنامه اخیر بانک مرکزی درباره تغییر نحوه محاسبه نرخ سود سپردههای کوتاه‌مدت و فرمول جدیدی که براساس این تصمیم طراحی و اعلام شده است، می‌تواند کمک بزرگی به انضباط مالی در بازار پول کند. در گذشته هم چنین سیاستی وجود داشت اما بعدا تغییر کرد و سود سپردههای کوتاه‌مدت به‌صورت روزشمار محاسبه شد و مشکلاتی را برای اقتصاد کشور در پی داشت از جمله اینکه، مدت ماندگاری منابع را به شدت کاهش داد و به شدت بر سیال بودن نقدینگی تاثیر گذاشت. در حال حاضر امیدواریم بانک‌ها فرمول جدید را رعایت کنند. به‌هرحال ضرورت دارد سپردههای بلندمدت بیش از یکسال، در شبکه بانکی احیا شود. وضعیت بانک مسکن از این منظر تفاوت اساسی دارد. بانک مسکن بلندمدت‌ترین تسهیلات (به‌طور متوسط بالای ۸ سال) را پرداخت می‌کند درحالی‌که مدت ماندگاری عمده سپرده‌ها، کمتر از یکسال است. این شکاف بزرگ ۸ برابری، بسیار عظیم است. ما حتی درخواست داشتیم به بانک مسکن اجازه بدهند تا بتواند سپردههای بلندمدت بیش از یکسال را با مکانیزم‌های جذاب، احیا کند.
تا پیش از این بلندمدت‌ترین سپرده به یکساله تغییر کرده بود که البته همین نوع سپرده در بانک‌ها عملا به کوتاه‌مدت تبدیل شده بود و هیچ گونه جریمه شکست، به سپرده‌گذاران تعلق نمی‌گرفت. بنابراین در کل، فرمول جدید، آثار مثبتی برای تعادل بخشی به اقتصاد به همراه دارد.
بازار ساخت‌وساز در آستانه انتقال به فاز رکودی است اما خرید و فروش مسکن کاملا به رکود رفته است. برنامه بانک مسکن برای تحرک‌بخشی دوباره به بخش مسکن در این مقطع با توجه به اثربخشی تسهیلات در سال‌های ۹۵ تاکنون، چیست؟
بانک مسکن برای سال آینده، در مجموعه سیاست‌های اعتباری خود، به عنوان یک اصل، توجه بیشتری به انبوه‌سازی و حرفه‌ای‌سازی خواهد کرد. در این چارچوب، سازنده‌هایی که از سیستم‌های صنعتی‌سازی، مدرن‌سازی و فناوری‌های نوین و کاهنده مصرف انرژی در ساختمان، استفاده کنند در اولویت برای دریافت تسهیلات ساخت مسکن قرار خواهند گرفت. در این مسیر، تسهیلات با سقف بیشتر و نرخ سود کمتر در مقایسه با سایر سازنده‌ها، به سازنده‌های حرفه‌ای پرداخت می‌شود.
برنامه‌ای برای جبران قدرت خرید از دست رفته در بازار مسکن دارید؟
قدرت خرید تسهیلات مسکن طی یکسال گذشته، کاهش چشمگیر پیدا کرد و این یک واقعیت است. این کاهش در تهران به‌خاطر رشد بالای ۹۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به سال گذشته همین موقع است. در سایر شهرهای بزرگ نیز متناسب با میزان افزایش قیمت مسکن، قدرت خرید افت کرده است. اما جبران آثار این رشد قیمت، پیچیده است. در مقطع فعلی لازم است هوشمندانه برای بازار مسکن و به‌خصوص برای تسهیلات، تصمیم‌گیری و برنامه‌ریزی شود. اگر سقف تسهیلات را به همین میزان افزایش بدهیم آن هم در این مقطع، اولا با محدودیت منابع روبه‌رو خواهیم شد و دوم اینکه در شرایط کنونی بازار معاملات مسکن با توجه به کمبود عرضه مناسب تقاضا و همچنین سطح بالای قیمت‌ها، احتمال دارد میزان تورم ملکی، بیشتر شود.
اما پیش‌بینی می‌شود سال آینده بازار مسکن در مناطق فرسوده شهرها با اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری، رونق بگیرد. اگر منابع لازم برای نوسازی بافت فرسوده به موقع تامین و مشوق‌های سرمایه‌گذاری نیز فراهم شود، جریان سرمایه‌گذاری ساختمانی (ساخت‌وساز) در این مناطق شهری رونق خواهد گرفت. از طرفی، به دلیل آنکه تسهیلات خرید مسکن در بافت‌های فرسوده با شرایط جذاب‌تر از سایر مناطق شهری پرداخت می‌شود، انتظار این است که معاملات خرید مسکن نیز در بافت‌های فرسوده به تناسب افزایش ساخت‌وساز رونق بگیرد. در راستای بازآفرینی شهرها قرار است عملیات فروش اقساطی واحدهایی که نوسازی می‌شوند از مسیر صندوق پس‌انداز یکم انجام شود. در این مناطق، نرخ سود این تسهیلات ۶ درصد است که پایین‌ترین نرخ سود تسهیلات بانکی به حساب می‌آید. لذا می‌توان انتظار داشت رونق بخش مسکن از طریق بافت فرسوده اتفاق بیفتد. این رونق، برای دو طرف عرضه و تقاضا، مناسب است. برای خریداران، قیمت واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده نسبت به سایر مناطق، کمتر است و برای سازنده‌ها نیز سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده، از مزایا و مشوق‌هایی نسبت به سایر مناطق برخوردار است.
هشتادمین سالگرد تاسیس بانک مسکن می‌تواند فرصتی باشد برای مرور ۸ دهه تجربه و فعالیت در حوزه تامین مالی مسکن. طی این همه سال، کدام سیاست بانک مسکن و محصولات بانک توانست بیشترین تاثیر را در کمک به خانه‌دار شدن ایرانی‌ها داشته باشد؟
بانک مسکن طی این ۸۰ سال فعالیت قابل توجهی داشته است. اما ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن موجب شد بانک رهنی و بانک مسکن بتوانند منابع مردم را نیز در تامین مسکن، فعال کنند. این بزرگترین دستاورد بانک مسکن طی همه این سال‌ها بوده است. روند تکاملی صندوق پس‌انداز مسکن، امروز به نقش‌آفرینی صندوق پس‌انداز مسکن یکم منتهی شده است. بانک مسکن از همین طریق، تاکنون تامین مالی میلیون‌ها خانوار متقاضی مسکن را انجام داده است. در حال حاضر مهم‌ترین محصول بانک مسکن، حساب سپرده ممتاز است که البته حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیز در کنار آن قرار دارد. به مناسبت هشتادمین سالگرد تاسیس بانک مسکن لازم می‌دانم از همه همکاران سختکوش خود در مجموعه بانک رهنی ایران و بانک مسکن و همچنین مدیران، کارشناسان و پرسنلی که امروز در میان ما حضور ندارند، تقدیر و تشکر کنم. برآیند اقدامات و فعالیت خانواده سازمانی بانک مسکن، تامین مهم‌ترین نیاز خانوارها در طول زندگی‌شان است و این موضوع برای همگی ما باعث افتخار است.
ارسال نظر