دارایی‌های دردسرساز
وضعیت اموال غیرمنقول بانک ملی ایران چطور است؟
تاثیر مخرب مجموعه‌ای از عوامل سیاسی و اقتصادی بر صنعت و تجارت کشور و تکالیف دولتی موجب شد تا بسیاری از طرح‌هایی که در یک افق میان‌مدت چشم‌انداز مثبتی به لحاظ تقاضای بازار و سودآوری داشتند و از قضا دارای پیش‌زمینه تحقیقاتی و کارشناسی کافی از سوی وزارت صمت یا شهرک‌های صنعتی بودند، وضعیت عکس پیش‌بینی‌های کارشناسی را تجربه کرده و به سرنوشت تلخی دچار شوند. توقف واحدهای تولیدی در دست تاسیس، در شرف تکمیل، راه‌اندازی‌شده و حتی در حال تولید که در نتیجه شرایط اقتصادی نابسامان کشور پدیدار شد، بانک‌ها از جمله بانک ملی را مجبور کرد تا در قبال تسهیلات ارائه‌شده به این واحدها و طرح‌ها، مجبور به پیگیری وصول مطالبات از جمله تملیک دارایی و املاک به جای وصول نقدی و اقساطی اصل تسهیلات شوند. ورود این فقره که اتفاقاً در دو سه سال اخیر روند روبه رشدی داشته باعث شده تا به ناچار علاوه بر اینکه تعدادی از بنگاه‌های اقتصادی صنعتی تحت تصدی و تصرف بانک قرار گیرد مقدار زیادی از اموال نیز به تملک بانک درآید و این بخش را از کار اصلی خود که همانا واسطه‌گری در راستای تامین مالی و مسائل حوزه پولی و مالی است دور کند.
نگاهی به عملکرد مثبت بانک ملی در زمینه وصول مطالبات و نیز تبدیل اموال تملیکی به دارایی‌های قابل استفاده نماد بهتری برای بررسی و تفحص در وضعیت بانک ملی ایران در این بخش و نیز تعیین سطح کیفیتی سیاستگذاری بانک در بخش معاونت پشتیبانی است. از آنجا که عمده کارشناسان و تحلیلگران اقتصادی از حجم و ابعاد دارایی‌های سمی در نظام بانکی کشور صحبت‌هایی به میان می‌آورند، تمرکز روی راهبرد مدیریت عالی بانک و نیز راندمان بانک ملی در حل بحران دارایی‌های سمی موضوعی حیاتی‌تر و البته شایسته توجه است.
معضل ایجاد دارایی‌های سمی موضوعی است که برای پرداختن به آن و رسیدن به کنه ماجرا، نیاز به بررسی دقیق‌تر وضعیت نظام بانکداری کشور دارد ولی یکی از پرسش‌های اساسی پیرامون وضعیت بانک ملی به عنوان مهم‌ترین و بزرگ‌ترین بانک کشور و بازوی مالی و اجرایی دولت و بانک مرکزی در حوزه تامین مالی و اعمال سیاست‌های پولی، حجم دارایی‌های سرمایه‌ای بانک به ویژه نسبت اموال این بانک است. در حال حاضر میزان دارایی‌های بانک ملی بالغ بر ۲۰۰۰ تریلیون ریال است که بخش کمی از آن به دارایی‌های در قالب اموال مربوط می‌شود به نحوی که اگر اموال و دارایی‌های مورد استفاده و ابزاری (مثل ساختمان‌ها، ادوات، شعب، تجهیزات کار و...) را جدا سازیم، باقی‌مانده شامل اموال تملیکی و بخشی نیز اموال مازاد از جمله املاک تملیکی و مازاد بوده که اطلاعات کامل و دقیق آنها به صورت شفاف، منظم و دقیق نزد بانک مرکزی و وزارت امور اقتصادی و دارایی منعکس است. از آنجا که نسبت املاک مزبور کمتر از پنج درصد کل ارزش دارایی‌هاست، در نگاه اول بحث و جدل پیرامون دارایی‌های غیرمنقول بانک ملی نمی‌تواند چندان برای بررسی وضعیت فعلی و چشم‌انداز آتی بانک راهگشا باشد. ولی در نگاه عمیق‌تر علاوه بر مبالغ مصروف در این‌گونه دارایی‌ها، هزینه‌های نگهداری و درگیری‌های آنها، لزوم تعیین تکلیف املاک را بیش از پیش نمایان می‌سازد.
در موارد صنعتی فارغ از اینکه طرح به درستی اجرا نشده یا مدیریت مناسبی بر آن حاکم نبوده یا اینکه عواملی غیر از متغیرهای اقتصادی روی پروژه تاثیر گذاشته، بانک باید در سریع‌ترین زمان ممکن نسبت به پیدا کردن یک راه‌حل برای این مساله اقدام کند. مذاکره با سرمایه‌گذاران و کارآفرینان در کنار بررسی جوانب مختلف ناکارآمدی طرح از جمله مواردی است که بلافاصله مدنظر قرار می‌گیرد اما در برخی موارد، بانک مجبور است تملیک محل کارخانه و ماشین‌آلات یا سایر وثایق و اموال شناسایی‌شده را به عنوان روشی برای وصول بدهی خود با تحمیل بار مسوولیتی جدید و نه‌چندان مرتبط با کار اصلی خود بپذیرد. استهلاک و تغییرات تکنولوژیک، رکود حاکم بر بازار، مدیریت و فروش اموال تملیکی را با دردسرهای بسیاری مواجه می‌سازد. اینجا گام نخست افتادن بانک در تله دارایی‌های سمی در بخش اموال است که سیستم را از سودآوری دور میکند و کارایی بانک را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
پس از تملیک، تبدیل اموال تملیکی به نقدینگی ماموریت مهمی است که این امر در بانک ملی زیر نظر حوزه پشتیبانی اداره می‌شود. مورد مهمی که نباید از اهمیت آن غافل بود، احترام بالای مجموعه بانک ملی به کارگران و جامعه صنعتی کشور است که در خلال این تملیک‌ها آسیب ندیده و با مشکل مواجه نشوند. به دلیل شرایط خاص حاکم بر بخش‌هایی از صنایع داخلی، بانک ملی به ناچار مجبور شده در برخی موارد، دست به تملیک واحدهای متصرفدار یا در حال فعالیت و صاحب مدیر بزند تا به این ترتیب هم ضربه‌ای به ادامه حیات یک واحد تولیدی نزند و هم اجازه دهد نیروی فعال کار کشور از مزایای استمرار تولید یک واحد صنعتی سود ببرد. حداکثر تلاش همکاران ما در معاونت پشتیبانی و مجموعه مدیریت بانک ملی بر این بوده که شرایط به گونه‌ای برای ادامه کار گیرنده تسهیلات یا مالک طرح و رسیدن پروژه به فاز عملیاتی مهیا شود، ضمن اینکه معوقات نیز به مرور پرداخت شود. به گردش افتادن چرخه اقتصادی کارگاه‌ها، صنایع و بخش‌هایی که بانک در پروسه تامین مالی همراه آنها بوده، بهترین راهکار برای رونق اقتصادی در کنار تحقق اهداف مدنظر بانک است ضمن اینکه به دلیل چالش‌های موجود در حوزه مسکن و رکود حاکم بر بازار، نمی‌توان روی فروش سریع دارایی‌های تملیکی و تبدیل به نقدینگی حساب باز کرد.
گفتنی است در مواردی هم بانک ناچار به قبول مجموعه یک کارخانه به‌عنوان تهاتر با بدهی‌ها می‌شود که متاسفانه نقطه شروع آنچه بنگاهداری بانک‌ها نامیده می‌شود هم همین‌جاست. از آنجا که بانک صلاحیت یا توان چندانی برای مدیریت این‌گونه از شرکت‌ها با دامنه‌ای از تفاوت‌ها در بخش صنعت ندارد، این امر آسیب‌های اقتصادی را نیز به دنبال داشته و در مواجهه با مشکلات کارگری، نیازهای سرمایه در گردش و غیره، موضوع را پیچیده‌تر میکند. بررسی آمار اموال تملیکی بانک ملی حاکی از این است که املاک صنعتی بیش از ۳۰ درصد مبلغ و ۲۵ درصد تعداد املاک تملیکی؛ و ماشین‌آلات نیز بیش از ۳۰ درصد مبلغ و ۷۹ درصد تعداد اموال منقول تملیکی را به خود اختصاص داده است، این سهم از اموال تملیکی صنعتی از یک‌سو و تکالیف و رسالت‌های این بانک در حمایت از بخش تولیدی از سوی دیگر و خاص بودن این اموال به نحوی که فاقد مشتری عمومی بوده و فقط متقاضیان آشنا به آن صنعت می‌توانند خریداران بالقوه باشند، ایجاب میکند بانک ملی برنامه‌های ویژه‌ای برای تعیین تکلیف اموال صنعتی اعمال کند.
بر اساس آنچه تجربه مجموعه معاونت پشتیبانی بوده بهترین راهکار حل مساله برای مساله دارایی‌های تملیکی و تبدیل آنها به نقدینگی، استفاده از راهبرد تعامل و همراهی با سرمایه‌گذار به شیوه همکاری و مذاکره است. در این راستا با تشکیل یک کارگروه ویژه برای تعیین تکلیف دارایی‌ها در مجموعه بخش پشتیبانی بانک، تلاش شده که مجریان طرح‌ها، واحدها یا طرح‌های نیمه‌تمام خود راساً وارد مراحل اجرایی و تکمیل و تولید شوند. در این خصوص پس از تملیک، از این کارخانه‌ها بازدید مجدد به عمل می‌آید، با مجریان و مقامات محلی مذاکره می‌شود تا شرایطی فراهم شود و کارخانه به چرخه اقتصادی بازگردد، دراین ارتباط ضمن بازدید از بیش از ۵۰۰ مورد کارخانجات صنعتی تملیکشده، بانک موفق شده است برای نزدیک به ۱۰۰ کارخانه بسته‌های حمایتی مصوب کند که با توجه به مشکلات صنعتگران تاکنون بیش از ۴۰ مورد آنها به سرانجام و حتی تسویه‌حساب با بانک رسیده است. تاکید می‌کنم که این بخش از اموال به صاحبان قبلی و مجریان اصلی طرح‌های صنعتی بازگردانده شده است که در نوع خود یک حرکت ابتکاری بوده و اقتصاد را قادر می‌سازد صنعتگران را در مسیر ماندگاری در این بخش همراهی کند.
فروش اموال صنعتی به دیگر صنعتگران با استفاده از مدل‌های فروش پیش‌بینی‌شده از جمله شرایط نقد و اقساط، حتی بدون احتساب سود و همچنین برنامه‌های فروش در قالب اعمال تخفیفات و برگزاری جلسات مذاکره نیز از جمله اقدامات در دست اجرا و تا حدی هم موفقیت‌آمیز بوده که از سوی مدیریت عالی بانک توصیه شده و مجموعه معاونت پشتیبانی هم آن را سرلوحه کار خود قرار داده است. این برنامه خوشبختانه ثمرات بسیاری داشته است به نحوی که برنامه‌های بانک ملی برای تعیین تکلیف اموال صنعتی طی سنوات اخیر باعث کاهش سهم این املاک از مجموع املاک تملیکی بوده، ضمن اینکه روند تغییرات در فروش املاک اعم از صنعتی و غیر‌صنعتی در بانک ملی در مقایسه با روند تغییرات معاملات فقط بخش مسکن در کشور وضعیت مطلوب‌تری را داشته است.
اقاله و برگشت مالکیت املاک به ویژه برگشت مالکیت املاک مسکونی به صاحبان قبلی آنها نیز از جمله راهکارهای کارا قبل از مزایده و فروش عمومی بوده که تخفیفات و شرایط ویژه در نظر گرفته‌شده از سوی بانک طی ماه‌های گذشته با اقبال مواجه شده است. نکته قابل توجه اینکه اختیار تصمیم‌گیری‌ها تنها در مرکز تجمیع نشده و با اعطای بخشی از مراحل انجام کار به واحدهای استانی بانک، تلاش داریم روند بهبود شرایط را با برگزاری مرتب مزایده‌های استانی تسریع کنیم. این علاوه بر مزایده‌های سراسری و متمرکز است که به طور مستمر و مداوم کار فروش و واگذاری اموال تملیکی را وارد فاز عملیاتی کرده است. جالب توجه اینکه با این اقدام، بانک ملی در سه سال گذشته سالانه بیش از ۱۵۰ نوبت جلسه مزایده برگزار کرده که سازماندهی و مدیریت این امر جز با برنامه‌ریزی و پیگیری‌های مجدانه میسور نمی‌شود. افزایش برخی اختیارات استان‌ها در امر فروش و اقاله در ماه‌های آخر سال جاری از جمله اقدامات بانک برای افزایش توان فروش و اقاله املاک تملیکی است. در عین حال با بروز نشانه‌هایی از رونق بخش مسکن، در دی‌ماه امسال حدود ۴۱ میلیارد تومان از اموال تملیکی به فروش رسیده است که در کنار فروش حدود ۶۵ میلیارد تومان در ۹ماهه اول سال، میزان کلی ارقام را به بیش از ۱۰۰ میلیارد تومان می‌رساند ضمن اینکه برای چند مورد املاک بزرگ در حال مذاکره و گفت‌وگو هستیم که اگر محقق شوند افزایش و رشد ارقام فروش فعلی و کسب رکورد جدید را تا پایان سال خواهیم داشت.
اگر بخواهیم در یک سیر منطقی، به بررسی روند فروش املاک تملیکی از سوی بانک ملی ایران بپردازیم، می‌توان به جرات ادعا کرد مدیریت داهیانه بانک موفق شده به‌رغم رکود حاکم بر بخش مسکن، سرعت و سطح فروش این املاک را افزایش داده و به بالاتر از سطح فروش املاک عادی در بازار مسکن برساند. البته که این موضوع با ایده‌آل ما فاصله دارد و تابع شرایط اقتصاد کشور خواهد بود. به موازات به‌کارگیری امکانات داخلی بانک، استفاده از توانایی‌های بخش خصوصی در فروش املاک و مشخصاً شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها (فام) باعث افزایش توان عرضه و فروش بانک شده است. مذاکره با اصناف و اتحادیه‌ها و مجامع صنعتی و تخصصی برای تسریع در حل مشکلات هر یک از واحدهای تملیکشده از جمله برنامه‌های در دست اقدام است که بازخورد مناسبی داشته و پیش‌بینی می‌شود به حل و فصل بسیاری از موارد منجر شود. ارائه فهرست اموال تملیکی به وزارت امور اقتصادی و دارایی وزارت صمت و کمیسیون اقتصادی مجلس به منظور برنامه‌ریزی برای تعیین تکلیف اموال مذکور از جمله حمایت‌های فرابانکی در این زمینه است.
مورد مهمی که نباید از اهمیت آن غافل بود، راهبرد ناگزیر بانک برای تملیک بسیاری از املاک صنعتی و مسکونی بوده که با شرایط دارای متصرف به مدیریت بانک درمی‌آیند که در نوع خود کمک بزرگی به صنایع داخلی در حال فعالیت اما مقروض است. جالب اینکه در برخی مجموعه‌های صنعتی راهبردی به کار گرفته‌شده که ادامه فعالیت مجموعه با فروش املاک متصرفدار به متصرفین توام شده که این هم در دستور کار بانک بوده و انجام می‌پذیرد. این در حالی است که به موجب قانون، بانک اجازه دارد واحدها را تخلیه و سپس تملک کند اما جنبه‌های اقتصادی و انسانی و شرایط متصرفین مانع از این شده تا رویه قانونی کار تکمیل شود.
البته در این میان، لزوم اصلاح قوانین و مقررات این حوزه با هدف بهبود شرایط به منظور فروش و واگذاری املاک تملیکی لازم و حیاتی است که این امر نیز در دستور کار بانک ملی قرار دارد. با اینکه در مقطع فعلی، بانک ملی تلاش میکند تا از مواد موجود در آیین‌نامه واگذاری و فروش اموال تملیکی حداکثر استفاده را انجام دهد، اما بازهم می‌توان با اصلاح قوانین به بهبود کار کمک کرد. متاسفانه نقطه شروع بنگاهداری بانک‌ها هم از اینجا آغاز می‌شود، وقتی که بانک مجبور است علاوه بر تملیک اموال و مستغلات شرکت، مدیریت شرکت را هم بنا به حکم قضایی بر عهده بگیرد و در عین حال، خریداری برای شرکت پیدا نمی‌کند. از آنجا که بانک صلاحیت یا توان چندانی برای مدیریت انبوهی از شرکت‌ها با دامنه وسیعی از تفاوت‌ها در بخش صنعت و معدن ندارد، اقتصاد ملی هم دچار آسیبی دیگر شده و شرایط حل بحران، پیچیده‌تر می‌شود. از آنجا که تاکید مستمر ریاست محترم جمهور بر فروش اموال بانک‌ها و نیز خروج از بنگاهداری و بازگشت به واسطه‌گری است، به نظر می‌رسد اصلاح آیین‌نامه‌ای که تصویب آن به حدود یک دهه قبل برمی‌گردد و کار را در شرایط کنونی برای بهبود مستمر فعالیت‌های همسو با دولت سخت کرده است ضروری باشد.
خوشبختانه در این راستا ورود وزارتخانه‌های کشور و امور اقتصادی و دارایی به موضوع و نیز تلاش کمیسیون اقتصادی دولت برای کمک به تصویب یک آیین‌نامه جدید، توانسته تا حد بسیار زیادی این امیدواری را ایجاد کند که قوانین واگذاری املاک تعدیل شوند. تسهیل شرایط برای بازگرداندن دارایی‌های بانک به منابع مالی که فعلاً به شکل املاک و مستغلات نگهداری می‌شوند موجب خواهد شد تا دست بانک برای توسعه مشارکت در تامین مالی بنگاه‌های اقتصادی بیش از پیش باز شده و زمینه بهبود اوضاع اقتصادی فراهم شود. بازگشت این وجوه به سامانه اعطای تسهیلات خرد و کلان و حمایت از بنگاه‌های کوچک و متوسط در راستای اجرای سیاست‌های اقتصاد مقاومتی، می‌تواند زمینه بروز یک رونق چشمگیر را در تحریک تقاضا و رشد مصرف فراهم کند، ضمن اینکه با کاهش هزینه‌های بانک که از محل ایجاد دارایی‌های سمی به مجموعه تحمیل شده، بانک ملی ایران خواهد توانست بهتر از همیشه به رسالت واقعی خود برای خدمتگزاری هرچه بهتر به مردم عزیز ایران همت گمارد.
ارسال نظر