«دنیای‌اقتصاد» از رفتار دو سمت بازار ساختوساز در فصل «تهیه زمین» گزارش می‌دهد
قفل تورمی «مشارکت ساختمانی»
برآورد هزینه ساخت مسکن در تهران و شروط مالکان برای سازندهها
هاجر شادمانی : قفل تورمی مشارکت ساختمانی، رایج‌‌‌ترین روش ساخت مسکن در تهران را با چالشی جدید و متفاوت روبهرو کرده است. این قفل تورمی، از دو ناحیه، ترجیح سازندهها و مالکان املاک کلنگی در این بازار را در نقطه مقابل هم قرار داده و رکود در بازار مشارکت در ساخت را تشدید کرده است.
تازه‌‌‌ترین بررسی‌‌‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار ساختوساز مسکن در شهر تهران که غالب آن به روش مشارکت سازندهها و مالکان خانه‌‌‌های کلنگی، انجام می‌شود نشان می‌دهد، چشم‌‌‌انداز سازندهها و مالکان از آینده قیمت مسکن (تورم مسکن) و همچنین انتظار آنها از وضعیت پیش‌‌‌روی تورم ساختمانی (رشد هزینه ساخت)، بازار مشارکت را با چالش روبهرو کرده است.
این قفل بزرگ، در نتیجه اختلاف 180 درجه‌‌‌ای ترجیح سازندهها و مالکان املاک کلنگی بر سر نحوه تهیه زمین از سوی سازندهها از یکسو و بهترین روش برای تبدیل آپارتمان قدیمی به خانه جدید از سوی مالکان خانه‌‌‌های کلنگی، ایجاد شده است. اگرچه بخشی از سازندهها در همه سال‌های گذشته تاکنون، با استفاده از روش «خرید زمین»، پروسه ساخت مسکن را آغاز می‌کنند اما همواره بخش عمده‌‌‌ای از ساخت‌‌‌وسازهای پایتخت به روش «مشارکت سازنده با مالکان خانه‌‌‌های کلنگی» انجام شده است. عرضه زمین مناسب برای ساخت نیز عمدتا از سوی مالکان خانه‌‌‌های کلنگی انجام می‌شود. اما هم‌‌‌اکنون این عرضه و تقاضا از حالت تعادل خارج شده است. علت این موضوع، چشم‌‌‌انداز سازندهها و مالکان نسبت به تورم مسکن و تورم ساخت در آینده است. به دلیل کاهش قیمت مسکن که تابستان امسال ابتدا با افت قیمت‌های پیشنهادی کلید خورد و سپس در قیمت‌های نهایی معاملات مسکن خود را نشان داد، تمایل برای خرید زمین به منظور ساخت آپارتمان از سوی سمت عرضه مسکن (سازندهها) به شدت کاهش یافته است و سازنده‌‌‌هایی که قصد ساختوساز دارند عمدتا به بازار مشارکت متمایل شده‌‌‌اند.
همچنین از آنجا که همزمان با کاهش قیمت مسکن، رشد هزینه‌‌‌های ساختمانی همچنان ادامه داشته و تورم ساخت آن طور که باید کاهش نیافته است، سازندهها، حاضر به صرف هزینه هنگفت برای خرید زمین نیستند. چرا که با توجه به چشم‌‌‌انداز پیش‌‌‌رو و ادامه تورم ساخت، از بابت حبس سرمایه‌‌‌ها در پروژه بدون مشتری در آینده نگران هستند. در مقابل، عمده تقاضا برای ساخت مسکن در تهران از سوی سازندهها به سمت مشارکت با مالکان املاک کلنگی سوق پیدا کرده است. در مقابل، با توجه به آینده قیمت مسکن و استمرار رشد هزینه‌‌‌های ساختمانی، بخش زیادی از مالکان املاک کلنگی تمایل خود را برای مشارکت از دست داده‌‌‌اند و به جای مشارکت ترجیح به فروش ملک خود دارند. آنها تمایلی به درگیر کردن خود در پروژه‌‌‌های مشارکت و وابسته شدن منافعشان به عملکرد سازندهها ندارند. چرا که با توجه به ادامه نوسان مثبت هزینه‌‌‌های ساخت از بابت عمل نکردن سازنده به تعهدات خود در موعد مقرر و نیمه‌‌‌تمام ماندن یا تاخیر در انجام پروژه نگران هستند. این اختلاف‌نظر بین سازنده‌‌‌های خواهان مشارکت و مالکان خواهان فروش املاک کلنگی، بازار مشارکت ساختمانی را با قفلی بزرگ روبهرو کرده است. به این معنا که در حالی که عرضه زمین برای فروش در بازار مسکن افزایش یافته است، تقاضای خرید زمین از سمت سازندهها به شدت افت کرده است. در مقابل و در حالی که وزن تقاضا برای مشارکت در ساخت از سوی سازندهها افزایش داشته است اما عرضه زمین به بازار مشارکت از سمت مالکان کاهش یافته است.
برآورد «قیمت زمین» و «نسبت مشارکت»
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون متوسط قیمت زمین‌‌‌ها وخانه‌‌‌های کلنگی در مقایسه با آبان ماه سال گذشته (یکسال قبل)، حول و حوش 50درصد در مناطق پرساخت افزایش داشته است. البته تورم زمین در برخی محله‌‌‌ها بیشتر و برخی محله‌‌‌ها کمتر بوده است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی قابل ساخت در منطقه دو تهران در محله ستارخان، به حدود 170 تا 230 میلیون تومان، محله سعادت‌‌‌آباد بین 250 تا 500میلیون تومان و مرزداران بین 280 تا 300میلیون تومان رسیده است. نسبت مشارکت در این منطقه عموما به صورت سهم 60 درصدی مالک وسهم 40 درصدی سازنده تعیین می‌شود. میانگین مبالغ بلاعوض پرداختی از سمت سازنده به مالکان در ستارخان به ازای هر مترمربع زمین نیز عموما بین 17 تا 25 میلیون تومان، در سعادت‌‌‌آباد حدود 60 تا 70 میلیون تومان و در مرزداران حول و حوش 50 میلیون تومان تعیین می‌شود. ذکر این نکته لازم است که تمام قیمت‌ها، درصد‌‌‌ها و نسبت‌‌‌های درج شده در این گزارش بر اساس مواردی است که پاییز امسال در بازار مشارکت یا فروش زمین و املاک کلنگی اعمال شده‌‌‌اند و به نوعی عرف مشارکت و فروش زمین در روزهای اخیر بوده‌‌‌اند که در جریان تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» شناسایی شده‌‌‌اند. قطعا مواردی هم وجود دارد که در آنها اعداد ذکر شده می‌تواند متفاوت باشد. هر چند تمام این اعداد، نسبت‌‌‌ها و قیمت‌ها با نظر فعالان بازار ساختوساز در این مناطق صحت‌‌‌سنجی شده است. نتایج این تحقیقات نشان می‌دهد، در منطقه سه شهر تهران، میانگین قیمت زمین حول و حوش 350 تا 400میلیون تومان به ازای هر مترمربع است؛ در این منطقه نیز نسبت مشارکت 60 به 40 به نفع مالک است و بین 50 تا 60 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بلاعوض به مالکان پرداخت می‌شود.
در منطقه 4، متوسط قیمت هر مترمربع زمین در محله تهرانپارس حول و حوش 150 میلیون تومان است؛ در این محله نسبت مشارکت به صورت 60 به 40 به نفع مالک و به طور میانگین، مبلغ 15 تا 20 میلیون تومانی به عنوان بلاعوض به ازای هر مترمربع زمین یا ملک کلنگی تعیین می‌شود. در همین منطقه (4) در پاسداران شرقی، نیز متوسط قیمت هر مترمربع زمین هم‌‌‌اکنون حول و حوش 300 تا 350 میلیون تومان است و بین 40 تا 45 میلیون تومان نیز به عنوان مبلغ بلاعوض هرمترمربع زمین تعیین می‌شود. در منطقه 5 در محله فردوس، میانگین قیمت هر مترمربع زمین بین 200 تا 250میلیون تومان است؛ بین 22 تا 35میلیون تومان نیز به طور متوسط به عنوان مبلغ بلاعوض تعیین می‌شود. در محله جنت‌‌‌آباد میانگین قیمت هر مترمربع زمین بین 230 تا 250 میلیون تومان است و نسبت مشارکت در این منطقه نیز 60درصد به نفع مالک و40درصد به نفع سازنده است. در منطقه 6 و در محله یوسف‌‌‌آباد میانگین قیمت هرمترمربع زمین در بازه حدود 200میلیون تومانی قرار دارد؛ نسبت مشارکت در این محله نیز 60 به 40 به نفع مالکان است. در منطقه 9 و 10 شهر تهران نسبت مشارکت در حالی 60 به 40 به نفع مالک است که میانگین قیمت هر مترمربع زمین یا ملک کلنگی قابل ساخت بین 80 تا 100میلیون تومان تعیین می‌شود. در این منطقه مبلغی بابت بلاعوض به مالک پرداخت نمی‌شود که دلیل آن سر به سر شدن آورده دو سمت مشارکت با تعیین نسبت مشارکت 60 به 40 است. در مناطق 13 و 14 شهر تهران نیز نسبت مشارکت 60 به 40 به نفع مالک است. در این دو منطقه بین 10 تا 25 میلیون تومان به طور متوسط، بسته به موقعیت و مشخصات زمین به عنوان بلاعوض هرمترمربع ملک موردنظر تعیین می‌شود.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع زمین در این دو منطقه بین 90 تا 150 میلیون تومان است.
مهاجرت بین‌‌‌منطقه‌‌‌ای سازندهها
در دو منطقه 17و19 شهر تهران نیز میانگین قیمت هر مترمربع زمین بین 50 تا 100میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود. نسبت مشارکت به دلیل پایین‌‌‌تر بودن قیمت زمین در این مناطق 50 به 50 (سهم مساوی مالک وسازنده از فرآیند مشارکت) است. البته به دلیل استمرار تورم ساختمانی ورشد هزینه‌‌‌های ساخت، هم‌‌‌اکنون تعداد زیادی از سازندهها در مناطق جنوبی تهران در تلاش هستند تا سهم خود را از فرآیند مشارکت افزایش دهند که کماکان با مقاومت مالک‌‌‌ها روبهرو هستند. همین موضوع باعث شده است برخی از این سازندهها به انگیزه سود بیشتر، از مناطق جنوبی به بازار ساختوساز مناطق شمالی و بالاتر حرکت کنند و برای کسب رزومه ساخت در مناطق بالاتر، حاضر به فعالیت با درصد کمتر مشارکت در یک یا دو پروژه شوند. فعالان بازار ساختوساز در مناطق شمالی تهران از مشاهده مواردی از این مهاجرت سازندهها از محله‌‌‌های جنوبی به مناطق بالاتر خبر می‌دهند.
سطح جدید قیمت ساخت آپارتمان
بررسی‌‌‌ها وتحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون متوسط هزینه ساخت هرمترمربع آپارتمان مسکونی متوسط، معمولی و متعارف در مناطق میانی و متوسط شهر تهران (مانند محله‌‌‌های مصرفی منطقه 2 و مناطق 4، 5 و...) به حول و حوش 20 تا 25 میلیون تومان رسیده است. در شمال تهران (مناطق یک تا سه)، این میزان به حول و حوش میانگین 30 تا 35میلیون تومان می‌‌‌رسد. در مناطق 9 و 10 شهر تهران این میزان به طور متوسط حدود 20 میلیون تومان و در محله‌‌‌های جنوبی‌‌‌تر به طور متوسط حدود 15 تا 17 میلیون تومان برآورد می‌شود. البته این سطوح قیمتی برای یک ساخت متعارف و استاندارد است و برخی سازندهها ممکن است با قیمت‌های پایین‌‌‌تر یا بالاتر بسته به کیفیت ساخت و مصالح و سایر تجهیزات، پروژه‌‌‌های مسکونی را احداث کنند.
