چرا «صندوق‏‏‌ زمین‏‏‌وساختمان» پا نگرفت؟

۶ خندق در جاده مسکن به بورس

دنیای‌اقتصاد-هاجر شادمانی : مسیر ایجاد پل بورسی بین بازار مسکن و بازار سرمایه هم‌‌‌اکنون با ۶ خندق عمیق مواجه است. ۶ مانعی که باعث شده است طی یک دهه گذشته، تنها مسیر عملیاتی‌شده بورسی برای تامین مالی مسکن، عملا با در بسته مواجه شود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اوایل دهه ۹۰، مجوزی صادر شد که بازار مسکن از طریق صندوق‌های زمین و ساختمان به بازار سرمایه متصل شود. این مسیر در واقع روشی برد - برد برای هر دو سمت عرضه، یعنی سازنده‌‌‌ها وطرف تقاضا یعنی متقاضیان خرید مسکن بود. در این روش، به سازنده‌‌‌های متقاضی تامین مالی مسکن از مسیر بازار سرمایه، امکان داده شد پس از کسب مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان و انجام مراحل مقدماتی، معادل ارزش تخمین‌‌‌زده شده برای پروژه را در قالب یونیت‌‌‌های سرمایه‌‌‌ای به سرمایه‌گذاران واگذار کنند تا در پایان دوره ساخت هر سرمایه‌گذار متناسب با سرمایه‌‌‌ای که به صندوق وارد کرده اصل و سود سرمایه خود را وصول کند.

 در این روش، نه تنها یک چالش مهم سازنده‌‌‌ها که همان تامین مالی هزینه‌‌‌های احداث پروژه به واسطه ورود سرمایه‌‌‌ای معادل ارزش تخمین زده شده برای آن است، حل می‌شود که سرمایه‌گذار ملکی نیز که به دنبال کسب عایدی از بازار مسکن است، از مسیر بازار سرمایه در یک جریان مولد ملکی سرمایه‌گذاری و کسب سود می‌‌‌کند. به این ترتیب، با اتصال پل بورسی بین بازار مسکن و بازار سرمایه از طریق تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان، هم سازنده و هم خریداران مسکن به روشی جذاب برای تامین مالی و سرمایه‌گذاری ملکی دسترسی پیدا می‌‌‌کنند و هم بازار مسکن از آثار مخرب سرمایه‌گذاری غیرمولد ملکی یعنی سوداگری و خرید و فروش‌‌‌های مکرر آپارتمان‌‌‌ها حفظ می‌شود. طی سال‌‌‌های اخیر یکی از مهم‌ترین عوامل جهش قیمت مسکن، مربوط به رشد محسوس خرید و فروش‌‌‌های سرمایه‌‌‌ای در بازار معاملات املاک مسکونی بوده است. اما با استفاده از این پل بورسی، سرمایه‌‌‌‌‌‌های ملکی به جای آنکه در مسیر سوداگری قرار گرفته و عامل جهش قیمت شود، صرف ساخت و افزایش عرضه مسکن یعنی جریان مولد ملکی می‌شود.

اما، در طول یک دهه گذشته، تنها ۴ صندوق زمین و ساختمان ایجاد شد. آن‌‌‌ هم نه در بخش واقعی بازار ساخت مسکن یعنی بازار ساخت‌‌‌وسازهای خصوصی؛ بلکه این صندوق‌ها از سوی زیرمجموعه‌‌‌های بانک تخصصی حوزه مسکن تاسیس شد که یک بانک دولتی است. نکته مهم آن است که بعد از ایجاد این ۴ صندوق نه تنها این صندوق‌ها و ایجاد آنها با همه مزایایی که به آن اشاره شد از سوی انبوه‌‌‌سازان و سازنده‌‌‌های بخش خصوصی مورد استقبال قرار نگرفت که حتی شرکت زیرمجموعه بانک دولتی هم دیگر اقدامی برای تاسیس این صندوق‌ها انجام نداد. براساس اعلام مسوولان شرکت ایجاد‌کننده این صندوق‌ها، ظرف ۶ سال تنها ۴صندوق زمین و ساختمان ایجاد شد و بعد از آن‌‌‌ به دلیل وجود موانع متعددی که در مسیر این صندوق‌ها وجود داشت، صندوق دیگری تاسیس نشد. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آسیب‌‌‌شناسی صورت گرفته از موانع شکل‌‌‌گیری صندوق‌های زمین وساختمان از یکسو و برآیند اظهارات موسسان ۴ صندوق زمین وساختمان که در دهه ۹۰، ایجاد شد به شناسایی ۶ مانع مهم در مسیر تاسیس این صندوق‌ها منجر شد. این ۶ مانع در حکم ۶ خندق بزرگ، مانع از اتصال بورسی مسکن با بازار سرمایه از مسیر صندوق‌های زمین وساختمان شده است.

سازنده‌‌‌ تمایل ندارد

یک مانع مهم در مسیر شکل‌‌‌گیری و تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان به عدم‌تمایل سازنده‌‌‌ها برای ورود به این روش تامین مالی مربوط می‌شود. از این رو که تمایل به تامین مالی شراکتی در بساز و بفروش‌‌‌ها و ساختمان‌‌‌سازها در عمده ساخت‌وسازها وجود ندارد. یک علت مهم این موضوع به مقیاس بخش عمده ساخت‌وسازها مربوط می‌شود. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به اظهارات کارشناسان بازار سرمایه نشان می‌‌‌دهد، صندوق‌های زمین و ساختمان تنها برای یک تیپ مشخص از ساختمان‌‌‌سازی‌‌‌ها توجیه دارد. این صندوق‌ها در بهترین شرایط، عمدتا به عنوان روش مناسب برای تامین مالی پروژه‌‌‌های ۲۰۰ تا ۳۰۰ واحدی کاربرد و توجیه دارند و برای ساختمان‌‌‌سازی‌‌‌های موردی به‌خصوص ساختمان‌‌‌های کمتر از ۵۰ واحد، فاقد توجیه هستند. چرا که تشکیل این صندوق‌ها اساسا مستلزم طی فرآیندهای اداری پیچیده از جمله دریافت مجوزهای بورسی و... از یکسو، تشکیل هیات‌مدیره و تعیین ارکان است. این در حالی است که عمده ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران و سایر شهرها، موردی و کم واحد هستند. از سوی دیگر بساز و بفروش‌‌‌ها هم در این مقیاس از پروژه‌‌‌های ساخت اساسا تمایلی به تعیین شریک برای خود نداشته و ترجیح می‌‌‌دهند خودشان تامین مالی را انجام داده و در پایان دوره ساخت با قیمت روز واحدها را به فروش برسانند. همچنین، این روش به اذعان کارشناسان بورسی به دلیل طولانی شدن عمر صندوق‌ها و دوره ساخت برای پروژه‌‌‌های بیش از‌هزار واحد مسکونی نیز مناسب نیستند و برای این ساخت‌وسازها باید از ابزارهای دیگری استفاده کرد. بنابراین یک مانع مهم اتصال بازار مسکن و بازار سرمایه از مسیر صندوق‌های زمین و ساختمان، اساسا نامناسب بودن ساختار این صندوق‌ها برای اکثریت ساخت‌وسازهای شهری به لحاظ مقیاس پروژه‌‌‌های مسکونی است. با این حال، کارشناسان بازار سرمایه معتقدند این موضوع توجیه خوبی برای عدم‌ اتصال بورسی مسکن و بازار سرمایه نیست. بلکه لازم است با ساده‌‌‌سازی ابزارهای بورسی و فرآیندهای مربوط به طراحی و اجرای این ابزارها، ابزارهای بورسی مناسب هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضا ایجاد شود. در واقع لازم است متناسب با ویژگی هر نوع ساخت‌وساز، (کوچک مقیاس، با مقیاس متوسط وبزرگ‌‌‌مقیاس) ابزارهای مناسب تامین مالی بورسی طراحی و اجرایی شود.

ضوابط سخت برای موسسان

مانع دوم به دشوار بودن فرآیند تاسیس صندوق‌ها و ضوابط دست و پاگیر برای ایجاد این مسیر بورسی تامین مالی مسکن مربوط می‌شود. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد اگر سازنده‌‌‌‌‌‌ای هم تمایل به ایجاد صندوق زمین وساختمان داشته باشد و هم مقیاس پروژه او برای ایجاد این صندوق‌ها مناسب باشد، باز هم به قدری ضوابط و فرآیندهای مربوط به کسب مجوزها، تعیین ارکان و سایر فرآیندهای تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان دشوار، پیچیده و زمان‌بر است که عملا برای سازنده‌‌‌ها دافعه ایجاد می‌‌‌کند.

مانع مالکیت زمین

یک مانع مهم دیگر، در مسیر متقاضیان تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان به موضوع مالکیت زمین مربوط می‌شود. زمین مهم‌ترین و گران‌‌‌ترین عنصر ساختمانی است و در عمده ساخت‌وسازها دست‌‌‌کم در بدو شروع عملیات ساختمانی، سازنده، ‌‌‌ مالک زمین نیست. بلکه بخش قابل‌توجهی از ساخت‌وسازهای مسکونی با مدل مشارکت یعنی فعالیت سازنده روی زمینی که به نام فرد دیگری به عنوان مالک است، انجام می‌شود و در پایان پروسه ساخت، هر کدام از طرفین(مالک زمین و سازنده) سهم خود را از پروژه برداشت می‌‌‌کنند. اما یکی از مهم‌ترین شروط تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان آن است که زمین به نام صندوق یا موسس یا موسسان آن باشد.

ابهام سازنده‌‌‌ها درباره مالیات

مانع چهارم در مسیر تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان، به موضوع معافیت‌‌‌های مالیاتی تعیین شده در اساسنامه تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان برمی‌‌‌گردد. در حالی که در اساسنامه تاسیس صندوق‌های زمین وساختمان، معافیت‌‌‌های مالیاتی از قبیل معافیت مالیاتی ساخت وفروش مسکن (موضوع ماده ۷۷ اصلاحی قانون مالیات‌‌‌های مستقیم) و همچنین معافیت مربوط به کارمزد ارکان صندوق، در نظر گرفته شده است اما سازنده‌‌‌ها اعلام می‌‌‌کنند که در این معافیت‌‌‌های مالیاتی صراحتی وجود ندارد و این معافیت‌‌‌ها با ابهام روبه‌‌‌روست. در واقع سازمان امور مالیاتی به صراحت اعلام نکرده که این معافیت‌‌‌ها را اعمال خواهد کرد یا خیر. موسسان و دست‌‌‌اندرکاران صندوق‌های قبلی و برخی متقاضیان تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان نیز به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند که در برخی موارد، سازمان امور مالیاتی نگاه شرکتی به این صندوق‌ها دارد و از این رو این معافیت‌‌‌ها با ابهام مواجه است. هر چند کارشناسان بورسی به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند زیرساخت‌‌‌های قانونی برای این معافیت‌‌‌ها وجود دارد و حتما باید رعایت شود. با این حال صراحتی برای رعایت آن اعلام نشده است.

تاخیر در تعدیل قیمت ساخت

اما پنجمین مانع که برخی از کارشناسان و موسسان صندوق‌های زمین و ساختمان از آن به عنوان مهم‌ترین دغدغه سازنده‌‌‌ها در بحث صندوق‌های زمین و ساختمان یاد می‌‌‌کنند مربوط به موضوع تاخیر در تعدیل قیمت ساخت برای رکن مدیر ساخت یا همان سازنده پروژه است. در خصوص مدیر ساخت یا سازنده، به اذعان دست‌‌‌اندرکاران صندوق‌های زمین و ساختمان، دو مشکل مهم وجود دارد که منجر به بی‌‌‌انگیزگی سازنده‌‌‌ها برای تاسیس این صندوق‌ها می‌شود. یک مشکل مهم در این باره مربوط به تعریف نقش پیمانکار برای مدیر ساخت یا سازنده است. در صندوق‌های زمین و ساختمان عملا مدیر ساخت با مدل پیمانکاری و در قبال یک قرارداد مشخص وارد می‌شود. علاوه بر مشکلاتی که در ارتباط با تعریف نقش مدیرساخت به صورت پیمانکاری وجود دارد، این مشکل زمانی پررنگ‌‌‌تر می‌شود که تعدیل قیمت ساخت درج شده در قراردادهای مدیران ساخت به دلیل تورم ساختمانی و افزایش هزینه‌‌‌های ساخت در طول پروژه، با تاخیر بسیار زیاد انجام می‌شود. آن طور که مسوولان نهاد موسس صندوق‌های زمین و ساختمان ایجاد شده در دهه ۹۰ اعلام می‌‌‌کنند، به‌رغم آنکه فهرست بهای هزینه‌‌‌های ساختمانی از سوی سازمان برنامه وبودجه به صورت فصلی به‌روزرسانی می‌شود اما تعدیل قیمت‌ها برای مدیران ساخت در صندوق‌های زمین و ساختمان بعضا تا بیش از یک‌سال به طول می‌‌‌انجامد. این موضوع عملا پروژه‌‌‌ها و ورود به صندوق‌های زمین و ساختمان را برای سازنده‌‌‌ها غیرجذاب می‌‌‌کند و در برخی موارد به توجیه اقتصادی فعالان ساختمانی لطمه وارد می‌‌‌کند. در واقع انطباق زمانی بین تعدیل هزینه‌‌‌های ساخت و تورم ساختمانی وجود ندارد و این موضوع یکی از اصلی‌‌‌ترین موانع صندوق‌های زمین و ساختمان است.

ریسک اقتصادی موسسان

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» و اظهارات کارشناسان بازار سرمایه همچنین از وجود یک ریسک اقتصادی مهم برای موسس یا موسسان صندوق‌های زمین و ساختمان با ساختار فعلی خبر می‌‌‌دهند. یکی از موانع مهم در مسیر موسسان صندوق‌های زمین و ساختمان مربوط به دوره اتمام عملیات ساخت است. به دلیل بوروکراسی‌‌‌های بالا و فرآیندهای پیچیده اداری در عمده موارد فاصله بین اتمام پروژه و تسویه‌حساب نهایی با سرمایه‌گذارها زمان‌برمی‌شود. همین زمان‌برشدن ریسک اقتصادی برای موسسان به همراه دارد چرا که هر چه زمان بیشتری به طول بینجامد باید سود بیشتری به یونیت‌‌‌دارها پرداخت کنند و ممکن است در این فاصله، به حاشیه سود منطقی و مورد انتظار  آنها لطمه وارد شود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، کارشناسان و فعالان بازار سرمایه معتقدند اگرچه صندوق‌های زمین و ساختمان در ۱۰ سال اول، عملا با شکست همراه شدند و حتی یک صندوق در فضای واقعی بازار مسکن که همان بازار ساخت‌وسازهای خصوصی است تاسیس نشد اما، تامین مالی مسکن از مسیر بازار سرمایه در شرایط فعلی هم‌‌‌اکنون یک ضرورت مهم است. لازم است، علاوه بر اصلاح ضوابط تاسیس صندوق‌های زمین وساختمان برای احیای این روش تامین مالی پروژه‌‌‌های ساختمانی و همچنین کسب بازدهی از مسیر فعالیت مولد برای سرمایه‌گذاران ملکی، با نگاه به هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن ابزارهای مناسب و متناسب با هر نوع نیاز تامین مالی و سرمایه‌گذاری مولد ملکی، طراحی و اجرا شود.