بازیگران بازار اجاره از زمین سنتی خارج شدند؟ خوب و بد عبور از ضلع سوم معاملات ملکی
تنظیم آنلاین رفتار موجرها
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از اوضاع اجارهنشینها و مبالغ اجاره در سه کلان‌شهر
در نهایت و در شرایطی که بخش قابل‌توجهی از این معاملات در همان بسترهای آنلاین انجام می‌شود اما بخش دیگری از آنها بنا به دلایلی که در ادامه به آن اشاره خواهد شد، بعد از شکست در بازار آنلاین راهی بازار سنتی شده و با واسطه‌‌‌گری ملکی بعد از تعدیل سطح قیمت و شرایط پرداخت، منجر به عقد قرارداد با مستاجر می‌شود. در واقع می‌توان گفت در حالی که تعداد فایل‌‌‌های بدون واسطه در استارت‌آپ‌‌‌های بازاریابی ملکی در بخش اجاره افزایش یافته است، بخشی از این معاملات در نهایت به بازار سنتی کشیده شده و با مداخله واسطه‌‌‌ها به عقد قرارداد می‌‌‌رسد.
حذف ضلع سوم از بازار اجاره؟
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اگر چه در یک دهه گذشته در کنار بازار سنتی معاملات ملک، حجم قابل‌توجهی از تحرکات ملکی از سوی سه ضلع اصلی بازار اجاره (موجر، مستاجر و واسطه‌‌‌های ملکی)، از زمین سنتی به بستر آنلاین رفته و در کنار جست و جو و فعالیت در بازار سنتی، انتشار آگهی (موجر و واسطه) و رصد بازار (مستاجر)، در سامانه‌‌‌های مجازی بازاریابی ملکی صورت گرفته است؛ اما امسال شرایط به‌گونه‌‌‌ای متفاوت‌‌‌تر از سال‌های قبل به نظر می‌‌‌رسد. این شرایط متفاوت خود را در تغییر نقش بستر آنلاین معاملات اجاره مسکن از «مکمل بازار سنتی» به «بازار اصلی تعامل مستاجر و موجر»، در بخش زیادی از معاملات این بازار، نشان می‌دهد. به طوری که امسال بخش زیادی از قراردادهای اجاره بدون واسطه و از بستر آنلاین انجام شده و عملا در این گروه از معاملات نقش واسطه‌‌‌های ملکی حذف شده است.
بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد امسال و در حالی که تنها چند روز از آغاز فصل اوج جابه‌‌‌جایی‌‌‌ها در بازار اجاره سپری می‌شود نه تنها مستاجرها بلکه تعداد زیادی از موجرها نیز، زمین بازی خود در بازار اجاره را از بازار سنتی به بازار آنلاین تغییر داده‌‌‌اند. هم مشاهدات میدانی از تغییرات حجم عرضه فایل از سوی موجرها در قالب فایل شخصی به استارت‌آپ‌‌‌های بازاریابی ملکی و هم اظهارات ضلع سوم معاملات اجاره مسکن (واسطه‌‌‌های ملکی) این موضوع را تایید می‌کند.
در شرایطی که امسال حجم (تعداد) فایل‌‌‌های در اختیار واسطه‌‌‌های ملکی در بازار سنتی معاملات اجاره مسکن به میزان محسوسی نسبت به سال گذشته وسال‌های قبل کاهش یافته است، تعداد فایل‌‌‌هایی که به طور مستقیم و بدون واسطه از سوی موجرها در استارت‌آپ‌‌‌های بازاریابی ملکی فایل شده‌‌‌اند، افزایش یافته است. این موضوع نشان می‌دهد در سال‌جاری نه تنها حجم جست و جوی متقاضیان بازار اجاره در استارت‌آپ‌‌‌های ملکی مجازی افزایش یافته است که میزان عرضه بدون واسطه فایل به این بازار نیز به میزان محسوس و چشمگیری بیشتر شده است. این موضوع نه تنها در بازار املاک شهر تهران بلکه در بازار مسکن کلان‌شهرها قابل مشاهده است. طوریکه این روزها معاملات در بازار اجاره از سه مسیر یا سه کانال انجام می‌شود. مسیر اول همان‌‌‌گونه که توضیح داده شد انجام معامله به طور کامل از بستر آنلاین با حذف زمین سنتی و واسطه‌‌‌های ملکی، به صورت مستقیم بین موجر و مستاجر است. مسیر دوم، انجام معامله به صورت «آنلاین-سنتی» است و مسیر سوم نیز مسیری است که از گذشته تاکنون در بازار معاملات مسکن وجود داشته است یعنی مسیر کاملا «سنتی» معاملات ملکی. در واقع، اگرچه بخش زیادی از معاملات در بازار اجاره مسکن امسال به طور کامل به بستر آنلاین منتقل شده است اما و در عین حال این موضوع به معنای حذف کامل واسطه‌‌‌ها از بازار معاملات اجاره مسکن به طور کامل نیست. در برخی از شهرها و حتی کلان‌شهرها که بازار شکل سنتی‌‌‌تری دارد، اگرچه تحرکات آنلاین مستاجرها و موجرها افزایش یافته است اما این افزایش هنوز مانند کلان‌شهرهای متمایل‌‌‌تر به بسترهای مدرن و آنلاین همچون شهر تهران، نیست؛ هر چند پیش‌بینی می‌شود با پیشرفت بازار اجاره در فصل تابستان، فعالیت‌‌‌های آنلاین ملکی در این شهرها نیز افزایش یابد.
ماجرای تنظیم آنلاین رفتار موجرها
آن طور که تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد و اظهارات فعالان بازار اجاره نیز آن را تایید می‌کند، بازار آنلاین در روزهای اخیر از دو طریق منجر به تنظیم رفتار موجرها شده است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد اگرچه بخش زیادی از معاملات اجاره مسکن به طور کامل به بستر آنلاین منتقل شده و بدون واسطه در این بستر انجام می‌شود، اما در عمده موارد، تنها موجرهایی موفق به اجاره واحد خود در این بستر می‌‌‌شوند که قیمت‌های پیشنهادی آنها با عرف بازار و ارزش اجاری آن فاصله زیادی نداشته باشد. به بیان بهتر، اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی آن متعارف باشد. مطابق با نتایج تحقیقات انجام شده از بازار معاملات اجاره مسکن شهر تهران و سه کلان‌شهر دیگر (اصفهان، شیراز وکرج)، بازار در اغلب موارد فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار آنلاین با اجاره‌‌‌بهای نامتعارف را پذیرش نکرده و مدت زمان انتظار موجر برای اجاره واحد افزایش می‌‌‌یابد. این موضوع منجر به اقدام موجر برای تعدیل قیمت پیشنهادی یا عرضه فایل به بازار سنتی می‌شود. در هر دو حالت، در نهایت، اجاره‌‌‌نامه یا قرارداد اجاره آپارتمان با نرخ نزدیک‌‌‌تر به سطح معقول، منعقد می‌شود.
خوب و بد بستر آنلاین
فعالان بازار اجاره مسکن در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: تحرک دو ضلع اصلی بازار اجاره یعنی مستاجرها وبه‌خصوص موجرها امسال در بستر آنلاین این گروه از معاملات ملکی به میزان چشمگیری افزایش یافته است اما این موضوع به معنای آن نیست که همه این معاملات در نهایت در بستر آنلاین به عقد قرارداد منجر می‌شود. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نیز نشان می‌دهد، برخلاف تصورات گروهی که فعالیت‌‌‌های مجازی ملکی را عاملی برای رشد نامتعارف قیمت واجاره‌‌‌بهای مسکن می‌‌‌دانند، اتفاقا این فعالیت‌‌‌ها خود در بسیاری موارد منجر به تنظیم رفتار فروشنده‌‌‌ها و موجرها نیز خواهد شد. طولانی شدن پروسه فروش یا اجاره واحدهای مسکونی در بستر آنلاین به دلیل قیمت‌گذاری نامتعارف و غیرمنطقی در زمانی که فروشنده یا موجر شخصا اقدام به معرفی فایل به بازار می‌کند، خود عاملی برای تعدیل قیمت و ایجاد انعطاف در سمت عرضه، خواهد شد. در واقع، مالک خود متوجه عدم‌کشش و عدم‌پذیرش بازار برای املاک قیمت‌گذاری شده با سطوح قیمتی نامتعارف به‌خصوص در بازار اجاره، می‌شود. اما این موضوع نقاط ضعف خود را نیز به همراه دارد. یک نقطه ضعف مهم انتقال کامل معاملات مسکن به‌خصوص معاملات اجاره به بستر آنلاین، مربوط به پیامدهای حذف ضلع سوم از بازار معاملات ملک است. جدا از بحث اشتغال تعداد قابل‌توجهی از افراد در نقش واسطه‌‌‌های ملکی، ضلع سوم معاملات مسکن (واسطه‌‌‌ها) حداقل در بازار اجاره عمدتا تمایلی به کار روی فایل‌‌‌های قیمت‌گذاری شده با سطوح نامتعارف قیمتی ندارند. چرا که به دلیل حساس‌‌‌تر بودن بازار اجاره نسبت به بازار خرید و فروش، فایل‌‌‌هایی که با سطوح قیمتی نامتعارف به بازار عرضه می‌‌‌شوند از سمت بازار پذیرش نشده و مدت زمان و انرژی موردنیاز برای کار روی این فایل‌‌‌ها افزایش می‌‌‌یابد. تمایل واسطه‌‌‌ها در بازار اجاره عمدتا بیشتر به افزایش تعداد قراردادهاست تا افزایش نرخ اجاره. بنابراین زمانی که معاملات اجاره با واسطه انجام می‌شود، این واسطه‌‌‌ها عمدتا برای کمک به انجام معامله، سعی در تعدیل و واقعی‌‌‌سازی بهای پیشنهادی موجر دارند. حذف این واسطه‌‌‌ها از بازار اجاره می‌تواند این تهدید را برای بازار به همراه داشته باشد که حداقل بخشی از قراردادها با نرخ‌های نامتعارف در این بازار منعقد شود و نرخ‌های نامتعارف مبنای قراردادهای بعدی نیز قرار بگیرد.
تاثیر شهرها از رویدادهای تهران
افزایش فعالیت بازیگران اصلی بازار اجاره در بستر آنلاین، در شرایطی به یکی از مهم‌ترین رویدادهای این روزهای این بخش از معاملات مسکن تبدیل شده است که تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بازار اجاره مسکن در کلان‌شهرها تا حد زیادی از رویدادهای تهران تاثیر گرفته است. در حالی که هنوز در هفته اول از فصل اوج جابه‌‌‌جایی‌‌‌ها در بازار اجاره قرار داریم، اما بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد تحولات اخیر بازار مسکن تهران به کلان‌شهرها نیز منتقل شده است. خردادماه امسال بازار معاملات مسکن شهر تهران تحت‌تاثیر پمپاژ اخبار مثبت ناشی از قرار گرفتن مذاکرات سیاسی در مسیر توافق، با افت قیمت‌های پیشنهادی برای فروش آپارتمان مواجه شد و این موضوع در نرخ‌های نهایی فروش مسکن نیز خود را نشان داد. همچنین اثر ریزش قیمت در بازارهای موازی مانند بازار ارز و سکه هم در این کاهش قیمت منعکس و رصد شد. این رویداد، خود را در بازار اجاره نیز نشان داد. بررسی‌‌‌های اخیر «دنیای‌اقتصاد» نشان داد که قراردادهایی که در خردادماه سال‌جاری در بازار اجاره مسکن شهر تهران تمدید شد با نرخ رشد کمتر نسبت به تورم اجاره سال گذشته منعقد شد. هر چند بازار اجاره همچنان به لحاظ سطوح قیمتی پر حرارت و از توان بسیاری از خانوارهای مستاجر خارج است اما سرعت رشد اجارهبها امسال قدری کمتر از سال قبل رقم خورد.
در کشور و کلان‌شهرها نیز این شرایط رصد می‌شود. اگر چه همچنان تورم اجاره و در نتیجه بهای اجاره‌‌‌نشینی در کلان‌شهرها بالا و از توان مستاجرها خارج است اما تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد فعلا اجارهبها در برخی از این کلان‌شهرها و بعضی از مناطق آنها با شیب رشد کمتری نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. در حالی که واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار اجاره مسکن در سه کلان‌شهر کرج، شیراز و اصفهان از متوسط افزایش حول و حوش ۴۰ درصدی اجارهبها درقراردادهای امسال نسبت به سال قبل خبر می‌دهند، آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید می‌کند. واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار اجاره در این سه کلان‌شهر به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند، خرداد و ابتدای تیرماه، قراردادها با افزایش متوسط حول و حوش ۴۰ درصدی منعقد شدند. البته برخی قراردادهای تمدیدی با نرخ‌های کمتر (حول و حوش ۳۰ تا ۳۵ درصد) نیز تمدید شدند و همچنین در برخی قراردادها رقم افزایش بیش از این میزان نیز بوده است. با این حال متوسط افزایش بهای اجاره در خردادماه و ابتدای تابستان امسال همان رقم حول و حوش ۴۰درصد بوده است. این موضوع در آمارهای رسمی نیز تایید شده است. بر اساس آماری که اخیرا از سوی مرکز آمار ایران در ارتباط با تورم اجاره مسکن در کشور منتشر شد، شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن، خردادماه امسال نسبت به خرداد سال گذشته ۳۹درصد رشد داشته است. تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در خرداد سال گذشته در کشور ۵۱درصد بوده است. این موضوع نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد اجارهبها در شهرهای کشور است. هر چند همین میزان افزایش هم تورمی بسیار شدید در بازار اجاره محسوب می‌شود که در صورت ادامه می‌تواند وخامت والتهاب این بازار را تشدید کند. به‌ویژه آنکه به لحاظ تحولات ماهانه هزینه اجاره‌‌‌نشینی، هم‌‌‌اکنون آلارم خطر در این بازار به صدا درآمده است. اگر چه سرعت رشد اجارهبها در خردادماه امسال نسبت به خرداد سال گذشته کاهشی بود اما تورم ماهانه شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در خردادماه، روند افزایشی داشت. سرعت رشد شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن کشور از ۷/ ۱درصد در اردیبهشت ماه امسال، به ۶/ ۲درصد در خرداد ماه رسید. این افزایش سرعت، بعد از ۷ ماه کاهش ماه به ماه تورم شاخص اجاره مسکن، به ثبت رسید. این موضوع آلارم خطر در بازار اجاره را به صدا درآورده است. مبنی بر اینکه اگر چه به لحاظ تحولات نقطه به نقطه، تورم اجاره کاهش یافته است اما به لحاظ تحولات ماهانه اگر همین روند افزایشی ادامه پیدا کند در پایان سال، اجارهبها نسبت به مقطع زمانی حاضر ۳۰درصد رشد خواهد کرد.
کاهش فایل در کلان‌شهرها
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره مسکن در سه کلان‌شهر کرج، شیراز و اصفهان نشان‌دهنده کاهش محسوس تعداد فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار است. واسطه‌‌‌ها و فعالان مسکن در این کلان‌شهرها می‌‌‌گویند عرضه فایل به بازار اجاره نسبت به سال گذشته به طور متوسط حول و حوش ۳۰درصد کاهش یافته است. کاهش خریدهای سرمایه‌‌‌ای مسکن، توافق تعداد زیادی از مستاجرها وموجرها برای تمدید قراردادهای سال قبل و کاهش عرضه واحدهای نوساز به بازار اجاره تحت‌تاثیر افزایش عمق رکود ساخت‌وساز مهم‌ترین دلایل این موضوع است.
