«دنیایاقتصاد» دو علامت جدید از بازار مسکن تهران را بررسی می‌کند
مناطق اشباع از تورم ملکی
دو علامت امیدوارکننده در بازار خرید مسکن تهران برای تقاضای مصرفی قابل مشاهده شد. گزارش «دنیایاقتصاد» از نتایج یک تحقیق میدانی و یک بررسی آماری از بازار معاملات املاک شهر تهران حاکی است جریان فوق‌العاده ضعیف معاملات خرید آپارتمان در پایتخت، در حال عزیمت به دوره پساجهش قیمت‌هاست به‌طوری که، طی ماه‌های آتی می‌توان انتظار داشت دامنه نوسانات ماهانه میانگین قیمت مسکن کمتر شود و شرایط برای ریزنوسان و سپس ثبات نسبی قیمت‌ها فراهم شود. ماه گذشته - میانه پاییز- فاصله تورم عمومی ماهانه و تورم ملکی ماهانه در تهران، در مقایسه با تابستان، کم شد به گونه‌ای که شیب رشد ماهانه میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل شهر تهران از ۳/ ۹ درصد در شهریور به ۴/ ۶ درصد در آبان رسید. هر چند هنوز این نرخ رشد، قابل توجه است اما نه‌تنها میزان رشد کم شده است که در دسته‌ای از مناطق شهری تهران که «مناطق پیشرو در رونق معاملات و جهش قیمت» بوده‌اند، در همین ماه آبان تحت تاثیر یک علت اساسی، سطح قیمت آپارتمان‌های فروش رفته، کمتر یا به اندازه تورم عمومی ماهانه، افزایش پیدا کرد.
این وضعیت -ورود مناطق پرجهش قیمتی به وضعیت ریزنوسان ماهانه- می‌تواند یک علامت از شروع دوره گذر بازار مسکن از جهش قیمت باشد. شرایط فعلی البته در صورت بروز شوک دوباره در بازارهای موازی یا تغییر بزرگ در عوامل موثر بر متغیرهای ملکی می‌تواند برگردد. اما آنچه در حال حاضر علت اساسی شکل‌گیری وضعیت جدید در مناطق پیشرو محسوب می‌شود، اشباع این مناطق از تورم ملکی ناشی از خروج عمده متقاضیان از بازار خرید آپارتمان و مهاجرت منطقه‌ای دیگر متقاضیان است. در کنار اولین علامت نشان‌دهنده کاهش التهاب قیمت مسکن -در مناطق پیشرو- تحقیقات میدانی از بازار مشخص می‌کند طی دو هفته گذشته از آذر ماه، در برخی محله‌های تهران «کاهش سطح قیمت پیشنهادی» با اعلام فروشنده به واسطه ملکی، اتفاق افتاده است. این رخداد در ماه‌های نیمه اول امسال، تقریبا در هیچ نقطه‌ای از بازار مسکن شهر تهران سابقه نداشته و حتی در دو ماه اول پاییز رویت نشد.
با این حال وقوع آن در حال حاضر می‌تواند علامت دوم از آستانه شکل‌گیری یک دوره ثبات نسبی قیمت در بازار باشد. در روزهای اخیر در برخی محله‌ها به ندرت فایل‌هایی مشاهده شده که فروشنده، قیمت پیشنهادی را ۵ تا ۷ درصد نسبت به ابتدای پاییز کاهش داده است. در این مسیر، کاهش التهابات در بازار ارز به‌عنوان مهم‌ترین پارامتر شکل‌دهنده انتظارات تورمی و عامل روانی اثرگذار بر بازار معاملات ملک از یک سو و همچنین کاهش شدید قدرت خرید مسکن ناشی از جهش قیمت‌ها در ماه‌های اخیر از سوی دیگر، شتاب‌دهنده‌های حرکت بازار برای عزیمت به فاز پساجهش هستند. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات تغییرات سطح قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران نشان می‌دهد: در مناطقی از پایتخت که روند یک‌ساله افزایش بهای آپارتمان، بیشترین تورم ملکی منطقه‌ای را به ثبت رسانده، در آبان ماه کمترین رشد ماهانه قیمت را تجربه کرده‌اند. این مناطق که همان مناطق «پیشرو در رونق معاملات مسکن و مواجه شدن با جهش قیمت» بوده‌اند، در حال حاضر نه تنها دور موتور رشد ماهانه قیمت در آنها به کمترین حد رسیده که کمترین حجم خرید و فروش آپارتمان نیز به نام این مناطق ثبت شده است.
منطقه ۵ نماینده اصلی مناطق پیشرو است که در شروع رونق معاملات خرید مسکن در تهران، با بیشترین رشد ماهانه قیمت تحت تاثیر افزایش چشمگیر حجم معاملات مواجه شد. اما میانگین قیمت مسکن در این منطقه در ماه آبان، ۷/ ۳ درصد ظرف یک ماه افزایش پیدا کرد که کمترین تورم ماهانه ملکی در این منطقه طی حداقل ۷ ماه گذشته بوده است. این رشد ۷/ ۳ درصدی قیمت همچنین جزو کمترین تورم ماهانه منطقه‌ای در آبان نسبت به سایر مناطق است. کمترین رشد ماهانه قیمت مسکن در آبان، برای منطقه ۱۹ با نرخ یک درصد و بعد از آن برای منطقه ۲۲ با نرخ ۲ درصد به ثبت رسید که به این ترتیب، منطقه ۵ در رتبه سوم کمترین رشد ماهانه قیمت مسکن در آبان قرار دارد. مناطق ۲ و ۷ و ۱۰ نیز در گروه مناطقی قرار دارند که در ماه گذشته، تغییرات ماهانه قیمت مسکن در آنها کمتر از تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران (۴/ ۶درصد) بوده است.
عمده مناطق این گروه در یکسال اخیر، با بیشترین رشد قیمتی مواجه شده بودند. در حالی که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در آبان امسال ۹۱ درصد نسبت به آبان سال گذشته افزایش پیدا کرد اما در منطقه ۵، میانگین قیمت آپارتمان‌های فروخته شده در فاصله یکسال منتهی به آبان امسال، ۱۰۴ درصد رشد کرد. منطقه ۵، رتبه اول بیشترین تورم نقطه‌ای ملکی را دارد. بعد از آن، در منطقه ۲ تورم نقطه‌ای ملکی در آبان ۹۷ رقمی معادل ۱۰۱ درصد را ثبت کرده است. در منطقه ۲۲ نیز این شکل از تغییرات قیمت مسکن -تغییرات نقطه‌ای- ۹۲ درصد بوده است.
تبعات رشد دو برابری قیمت مسکن ظرف یکسال در مناطق پیشرو هم اکنون به شکل کمترین رشد ماهانه قیمت و بیشترین افت نقطه‌ای معاملات خرید آپارتمان قابل ردیابی است. ماه گذشته حجم کل معاملات خرید واحد مسکونی در تهران ۵۴ درصد نسبت به ماه مشابه در سال ۹۶ کاهش پیدا کرد. در منطقه ۲۲ اما حجم معاملات در همین فاصله زمانی ۶۵ درصد افت کرد و در منطقه ۵ نیز کاهش ۵۶ درصدی را تجربه کرد. افت نقطه‌ای حجم معاملات خرید آپارتمان در منطقه ۲ نیز ۵۹ درصد و در منطقه ۴ رقمی معادل ۶۴ درصد اعلام شده است.
منطقه ۴ طی ماه‌های گذشته اگر چه به اندازه منطقه ۵ با التهاب قیمتی مواجه نبود اما جهش قیمت در آن نسبت به سایر مناطق شهر، بالا بوده و بالطبع، واکنش متقاضیان خرید مسکن در این منطقه به رشد شدید قیمت باعث شده منطقه ۴ جزو مناطق «در مواجهه با سقوط حجم معاملات» قرار بگیرد. ماه گذشته به علت حرکت گروهی از خریداران مسکن از مناطق متوسط یا مرکزی شهر به سمت مناطق جنوبی، حجم معاملات در آنها، با شیب کمتر از سایر مناطق، افت کرد. کاهش ماهانه خرید و فروش واحد مسکونی در مناطق ۱۳ تا ۱۷ و همچنین ۲۱، کمتر از میزان کاهش کل معاملات ملک در شهر تهران بوده است.
در این مناطق حجم معاملات خرید مسکن در فاصله مهر تا آبان، به‌طور متوسط ۱۹ درصد کاهش پیدا کرده که در مقایسه با کاهش ماهانه ۲۷ درصدی کل معاملات شهر تهران، حکایت از رکود کمتر معاملات ملک در مناطق پایین شهر تهران دارد. در برخی مناطق پایین شهر تهران در ماه گذشته شیب رشد ماهانه قیمت قابل توجه بوده و این موضوع به دلیل فرآیند احیای رابطه نسبی قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران است. در مناطق ۱۱ تا ۱۴ و همچنین ۱۸ و ۲۰ تورم ماهانه ملکی در آبان ۷ تا ۱۲ درصد بوده که قابل توجه است. میانگین قیمت آپارتمان در منطقه ۱۷ نیز ۱۴ درصد در فاصله مهر تا آبان امسال افزایش یافته است. طی ماه‌های اخیر جهش قیمت در مناطق پیشرو باعث به‌هم خوردن فاصله متعارف قیمت آپارتمان‌ها در مناطق مختلف شد.
در شروع رونق معاملات مسکن در تهران نبض خرید و فروش در مناطق پیشرو تندتر از مناطق پایین شهر بود و همین اختلاف دمای منطقه‌ای در معاملات مسکن باعث شد سطح قیمت در مناطق پیشرو با شیب بیشتری بالا برود. اکنون جاماندگی تورم ملکی در مناطق پایین نسبت به مناطق اشباع شده از رشد قیمت، در حال جبران است. این فاصله از دست رفته از ابتدای پاییز شروع به بازیابی کرد و در آبان نیز ادامه داشته است. کم شدن شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در مناطق پیشرو از یکسو و رشد بیشتر قیمت در مناطق پایین و کم رشد یافته، در نهایت به احیای کامل رابطه نسبی قیمت‌ها و ورود بازار ملک به دوره ثبات یا ریزنوسان قیمت می‌شود. بازار مسکن در دوره پساجهش قیمت می‌تواند با کاهش قیمت اسمی یا کاهش قیمت واقعی روبه‌رو شود.
علت کاهش معاملات مسکن چیست؟
یک صاحبنظر ارشد اقتصادی در حوزه مسکن علت کاهش تعداد معاملات خرید مسکن در ماه‌های اخیر را تشریح کرد. حسین‌عبده‌تبریزی در گفت‌وگو با خبرگزاری مهر اعلام کرد:طی ماه‌های اخیر برخی از مالکان واحدهای مسکونی متناسب با نوسانات نرخ دلار علاقه‌مند به افزایش قیمت مسکن بوده‌اند، اما بخش تقاضا، چنین توانی برای پرداخت به منظور خرید مسکن ندارد.
وی با بیان اینکه این عامل یکی از مهم‌ترین عوامل کاهش تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران بوده است گفت: درآمد یا ثروت خانوارها به اندازه تفاوت قیمت دلار بالا نرفته است، اگر چه تقاضای مصرفی از بین نرفته و مردم نیاز خود به تامین مسکن را به بازار می‌آورند اما قدرت خرید با نرخ‌های فعلی بازار مسکن هماهنگی ندارد و همین عامل منجر به کاهش چشمگیر حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی شده است. عبده‌تبریزی خاطرنشان کرد: در چنین شرایطی لازم است برای افزایش قدرت خرید خانوارها سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش یابد. این اقتصاددان گفت: اگر منابع کافی در نظام بانکی باشد که از طرف عرضه کار را شروع کنیم و از عرضه هم حمایت شود، مشکلی نیست. اگر متقاضیان خرید مسکن توانمند شوند، سازنده‌ها به شکلی سرمایه کافی برای ساخت فراهم خواهند کرد. سازندگان اگر مطمئن شوند تقاضای خرید هست، به هر حال مسائل خود را حل می‌کنند.
ارسال نظر