کریدورهای خروج اضطراری
اما پیش از بحث در این خصوص، لازم است نخست اشاره‌ای به تعریف رکود و رونق در این بخش کنیم. آنچه که از رونق و رکود در بازار مسکن در اذهان عموم مردم نقش بسته است، متفاوت با تعاریف اقتصادی از این دوره‌ها است. عموم مردم، افزایش قیمت مسکن را نشانه رونق و کاهش یا ثبات قیمت را نشانه رکود در این بازار می‌دانند. فعالان و تحلیل‌گران این بخش اما عموما تعداد معاملات را مبنایی برای شناسایی رونق و رکود می‌دانند و مبنای تحلیلشان افزایش یا کاهش تعداد معاملات است. در تعریف اقتصادی اما معمولا کاهش -عموما دو فصلی- در تولید یا مبادلات کالا و خدمات را نشانه رکود می‌دانند. نکته حائز اهمیت آنکه در عمده زمان‌ها، این پارامترها روند یکسانی ندارند. به‌عنوان مثال، در سال ۱۳۹۶ تعداد معاملات بسیار قابل‌توجه بود، اما رشد قیمت زیادی در بازار نداشتیم. این در حالی است که در سال ۹۷، افزایش قیمت شدیدی در بازار حاکم بود، اما کاهش معاملات در بازار رخ داده بود. مقصود از رونق در این نوشتار نه افزایش قیمت یا افزایش معاملات، بلکه افزایش میزان ساخت و ساز واحدهای مسکونی در کشور است.
عملا چرخه‌ای که در ادوار گذشته طی شده است، با کمی اغماض در قالب چرخه ۱-توقف رشد قیمت یا ورود به مرحله رشد قیمت اندک، ۲- کاهش بازده و جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار، ۳- کاهش تولید و عرضه مسکن، ۴- افزایش قدرت خرید به‌دلیل تورم در سایر بخش‌ها و افزایش درآمدها، ۵- افزایش تقاضا در کنار عرضه پایین، ۶- جهش قیمت و ۷- افزایش عرضه و تثبیت قیمت قابل‌تفسیر است. اگر قرار بر شکستن این روند باشد، چاره کار در همین مرحله است. بنابراین نخستین گام را شاید بتوان حمایت از تولید و عرضه مسکن دانست.
یکی از دلایلی که باعث می‌شود در این مرحله از چرخه فوق، عرضه کاهش شدیدی یابد، این است که در این دوره‌ها در کنار کاهش نقدشوندگی واحدهای مسکونی، سرمایه‌گذاری در این بازار عمدتا سوددهی بالایی نداشته و حتی در مواردی می‌تواند زیان‌ده باشد. سازندگان به همین دلیل ترجیح می‌دهند سرمایه‌گذاری کمتری در این بازار داشته باشند؛ در حالی که به‌دلیل افزایش بهای ساخت، سهم تسهیلات ساخت از کل هزینه‌ها کاهش می‌یابد که باعث دشواری تامین مالی می‌شود؛ بنابراین شاید بتوان یکی از مهم‌ترین عواملی که باید مورد توجه قرار گیرد را همین عامل مهم تامین مالی با نرخ مناسب دانست که میزان بازده و ریسک سرمایه‌گذاران را به‌شدت تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. با در نظر گرفتن این نکته، لزوم تسهیل و افزایش سقف تامین مالی از طریق چند کانال کلیدی تسهیلات بانکی، بازار سرمایه، تسهیلات خرید قابل‌ارائه در دوره ساخت به پیش خریداران و پیشفروش، شاید مهم‌ترین نکاتی باشد که امروز باید مورد توجه قرار گیرد. در این مسیر، اقدامات زیادی قابل‌تعریف است؛ اما در برهه کنونی شاید بتوان موارد زیر را به‌عنوان مهم‌ترین موارد ذکر کرد:
تعریف طرح‌های مناسب در زمین‌های متعلق به دولت: زمین، یکی از نهاده‌های مهم تولید مسکن است که سهم قابل‌توجهی در بهای تمام‌شده دارد. دولت با عرضه مناسب زمین به سازندگان و انبوه‌سازان، می‌تواند شرایط را برای بهبود وضعیت ساخت و عرضه مسکن فراهم سازد؛ اما در حال‌حاضر بسیاری از پروژه‌های تعریف‌شده توسط سازمان‌های دولتی، دارای سطح و سطوح غیرمنطقی هستند که عمدتا به‌منظور سودده کردن پروژه در زمان محاسبات تعریف شده‌اند.
به‌عنوان مثال، در محدوده‌ای که احداث فضای تجاری معنادار نیست و احداث واحد مسکونی به تنهایی نیز بازده اقتصادی بالایی ندارد، تعریف ۲۰ هزار متر فضای تجاری هدفی جز سودده کردن بخش مسکونی ندارد. این در حالی است که شریک سرمایه‌گذار نیز هوشمند بوده و متوجه رویکرد مالک زمین است و از ورود به پروژه اجتناب می‌کند. دولت باید بپذیرد که نقش کاسبکارانه خود را کنار گذاشته و در صورت لزوم، برای حمایت از تولید و عرضه مسکن، به جای تعریف طرح‌های غیرمنطقی، با قدرالسهم ناچیزی وارد این دسته از پروژه‌ها شود. همچنین ضمانت‌نامه‌های سنگین، قراردادهای یک‌طرفه و شرایط غیر منعطف، باعث کاهش تمایل سرمایه‌گذاران برای ورود به این پروژه‌ها شده است. هر چند ترس از نهادهای نظارتی نیز این روزها بر این امر تاثیر زیادی داشته است.
تسریع در ساماندهی بازار پیشفروش: پیشفروش یکی از ابزارهای مهم تامین مالی سازندگان است که به‌دلیل عدم‌تدوین صحیح قانون پیشفروش و عدم‌اجرای مناسب آن، نتوانسته نقش بسزایی در این زمینه ایجاد کند.
استفاده بیشتر از پتانسیل‌های طرح مسکن یکم: طرح صندوق مسکن یکم که توسط بانک مسکن با هدف تامین مالی سمت تقاضا تعریف شده بود، به‌دلیل افزایش شدید قیمت مسکن، عملا بی‌اثر شده است. استفاده از راهکارهایی مانند ایجاد امکان استفاده از این تسهیلات برای پیش‌خرید، افزایش میزان تسهیلات در شهرهای بزرگ، افزایش میزان تسهیلات در بافت‌های فرسوده و... می‌تواند به جذابیت هر چه بیشتر خرید مسکن با استفاده از این تسهیلات و جلوگیری از خروج سرمایه‌ها از این صندوق کمک کند.
ارائه مشوق‌های فعالیت در بافت فرسوده به‌صورت کامل: اجرای کامل مشوق‌های حوزه بازآفرینی شهری، می‌تواند منجر به افزایش فعالیت انبوه‌سازان و توسعه‌گران در این مناطق شود. در حال حاضر عملا بسیاری از این مشوق‌ها، اجرایی نمی‌شود.
استفاده حداکثری از پتانسیل‌های بازار سرمایه: چند سال است که به‌دلیل محدودیت بانک‌ها در تاسیس صندوق، امکان استفاده از ابزار مفیدی به نام «صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان» برای سازندگان فراهم نیست؛ در حالی که همین ابزار در صورت فرهنگ‌سازی مناسب می‌توانست تامین مالی چند هزار واحد مسکونی را در سال از طریق بازار سرمایه بر عهده بگیرد. اتصال این صندوق‌ها به مکانیزم شناخته‌شده قبلی در بازار مسکن یعنی تعاونی‌های مسکن، ضمن افزایش نظام‌مندی تعاونی‌ها و جلوگیری از بروز مشکلات و پرونده‌های قضایی، می‌تواند نقش تعاونی‌ها و صندوق‌ها را همزمان در بازار افزایش دهد.همچنین ایجاد و راه‌اندازی ابزارهای دیگری مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، می‌تواند باعث آزاد شدن بخشی از سرمایه‌های راکد سازندگان شده و از این طریق ضمن ایجاد ارزش افزوده برای سرمایه‌گذاران در این صندوق‌ها، گردش مالی سازندگان مسکن را نیز بهبود بخشد.
استفاده از توان شرکت‌های لیزینگ برای تامین مالی سمت تقاضا: به‌منظور افزایش قدرت خرید مشتریان و به‌ویژه دهک‌های متوسط و بالا، استفاده از توان شرکت‌های لیزینگ می‌تواند ابزار مناسبی باشد.
اما فارغ از این راهکارهای درون‌بخشی، شاید بتوان بخش مهمی از مشکلات مردم در تامین مسکن را به شرایط کلی اقتصاد کشور مرتبط دانست. همزمان با کاهش قدرت خرید مردم در بخش مسکن، قدرت خرید در سایر کالاها و خدمات نیز کاهش یافته است. تفاوت بازار مسکن با این بازارها البته زیاد است؛ اما بازار خودرو، مواد غذایی، تلفن همراه و... همگی تحت‌تاثیر تورم شدید از ابتدای سال ۹۷ تاکنون قرار دارند و نظرات فعالان این بازارها نیز نشان از کاهش قابل‌توجه تقاضا دارد. بنابراین تحلیل بازار مسکن بدون نگاه به شرایط اقتصاد کلان، چندان دقیق نیست. ارائه راهکار در حوزه اقتصاد کلان را باید به متخصصان اقتصاد کلان سپرد؛ اما چیزی که روشن است، عدم‌اطمینان به آینده، این روزها گریبان بازار مسکن را نیز گرفته و سرمایه‌گذاران زیادی را از ورود به این بازار یا افزایش فعالیت در آن باز داشته است. قطعا افزایش امید به آینده و ساختن چشم‌انداز روشن برای اقتصاد کشور، می‌تواند منجر به افزایش سرمایه‌گذاری در این بازار شود.
