شکست همه رکوردهای معاملاتی

۱- آنچه که طی سال ۱۳۹۷ در بازار مسکن مشاهده شد، برگرفته از آن چیزی بود که در فضای کلان اقتصاد ایران تجربه شد. در واقع اقتصاد ایران طی سال ۱۳۹۷ روزهای همراه با نااطمینانی را در برخی از قیمت‌های کلیدی مانند نرخ ارز گذراند که به اعتبار آن تمامی بازارهای موازی دیگر را تحت‌تاثیر خود قرار داد. به تعبیر دیگر رشد قابل‌توجه نرخ ارز و به‌طور مشخص قیمت دلار طی ماه‌های انتهایی سال ۱۳۹۶ و سال ۱۳۹۷ به حدی بوده است که از یکسو عرضه‌کنندگان با رشد سنگین قیمت مصالح ساختمانی مواجه شدند و طبعا این امر باعث شد تا پیش‌بینی آنها از رشد قیمت‌ها در آینده دچار افزایش شود و قیمت واحدهای مسکونی در اختیار خود را افزایش دهند.

رشد قیمت واحدهای مسکونی از سوی طرف عرضه به این دلیل بوده است که اولا طرف عرضه مدت‌ها به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن سود کافی به دست نیاورده و باید به ازای خواب سرمایه‌ای که داشته است، درآمد مناسبی کسب کند  و از سوی دیگر طرف عرضه باید ارزش جایگزینی واحد فروخته شده را به‌عنوان خط تولید خود به‌دست آورد؛ به همین اعتبار افزایش قیمت واحدهای مسکونی ساخته شده یا در دست ساخت را افزایش داد. به نظر می‌رسد آن چیزی که بیش از هر مورد دیگر طرف عرضه صنعت ساختمان را طی ماه‌های گذشته آزار داده، نوسانات ایجاد شده در نرخ ارز بوده است نه رشد مطلق قیمت در بازار مذکور؛ چرا که نوساناتی که در آن بازار ایجاد شده است نااطمینانی‌های روزانه‌ای را برای فروشنده مصالح تا سازنده ایجاد کرده و هیچ‌یک را برای فروش با اطمینان خاطر ترغیب نکرده است؛ به تعبیر دیگر بار روانی نوسانات نرخ ارز بیش از بار روانی افزایش مطلق نرخ ارز بوده و این بار روانی طرف عرضه بازار را به سادگی دچار نگرانی کرده است.

۲- اما در طرف تقاضا نیز وضعیت طی ماه‌های سال ۱۳۹۷ بهتر از طرف عرضه نبوده است. آن چیزی که در این سال در طرف تقاضا مشاهده شد، نگرانی روز افزون طرف تقاضا نسبت به تورم و شکل‌گیری انتظارات تورمی ناشی از افزایش نرخ ارز بوده است؛ به تعبیر دیگر طرف تقاضا به خوبی آنچه که در ذهن عرضه‌کنندگان گذشته را توانسته تحلیل کند و تلاش کرده است تا برای خود چاره‌ای بیندیشد. نگرانی‌های موجود در این بازار باعث شده است که در اسفند ۹۷ کمترین نقدینگی باقی مانده در بازار به سمت خرید ترغیب شود. این ترغیب را شاید بتوان به دلیل نااطمینانی‌های مدنظر طرف تقاضا برای سال ۹۸ تحلیل کرد.

در سال ۱۳۹۷، طرف تقاضا می‌دانست که در هر صورت قیمت‌ها در صنعت ساختمان دچار افزایش خواهد شد، بنابراین تمام توان خود را به‌کار گرفت تا واحدهای عرضه شده در این بازار را مورد تملک خود قرارداده و مبایعه نامه‌های لازم را به ثبت برساند. در طرف عرضه نیز آن چیزی که به وضوح طی سال ۱۳۹۷ به چشم آمد، نگرانی طرف تقاضا از کاهش قدرت خرید حقیقی خود بوده است؛ موضوعی که طی مدت کوتاهی خود را در کاهش تعداد معاملات ثبت شده در شهری مانند تهران نشان داد.

۳- موضوع خاص و استثنایی که در سال ۱۳۹۷ به وضوح در بازار مسکن شهر تهران به چشم آمد آن بود که با وجود کاهش چشمگیر معاملات در طول سال، متوسط قیمت معاملاتی کماکان در حال افزایش بوده است؛ به تعبیر دیگر درحالی‌که قیمت دچار افزایش می‌شد، انتظار بر آن بود که ضمن اینکه تعداد معاملات کاهش پیدا می‌کرد، قیمت و تعداد معاملات به سمت یکدیگر گرایش نسبی (برای رسیدن به نقطه تعادل) داشته باشند ولی این امر به وقوع نپیوست و این شکاف عمیق‌تر از پیش شد.

این امر چند دلیل عمده داشته است که در بندهای پیشین نیز به‌صورت نسبی به آنها پرداخته شد: اول اینکه عرضه‌کنندگان معمولی نگران بودند که با فروش واحد مسکونی خود نتوانند واحد مشابه را بخرند، بنابراین رفتاری محافظه‌کارانه در پیش گرفتند و اقدام به فروش نکردند، دوم اینکه سازندگان هر روز با قیمت‌های جدیدی از مصالح ساختمانی مواجه بودند که غالبا رشد یافته بود و به همین اعتبار می‌دانستند که بهای تمام شده واحدهای در دست ساخت در حال رشد است. سازندگان برای آنکه بتوانند ارزش جایگزینی واحدهای مسکونی در دست ساخت خود را حفظ کنند، مجبور بودند با رشد قیمت مصالح ساختمانی، قیمت واحد‌های مسکونی در دست احداث را بالا ببرند و سوم اینکه طرف تقاضا نیز که تمام یا بخشی از منابع خود را به‌صورت نقد نگه‌داشته بود در طول سال، قدرت خرید آن منابع را در حال کاهش دید، قدرت خرید سابق را نداشت و کمتر تقاضا می‌کرد.

۳-۱- در طول سال ۱۳۹۷، آن چیزی که بیش از پیش به چشم آمد آن بود که افراد و خانوارهایی که به‌واسطه سیاست‌های بانک مرکزی با ورود به صندوق پس انداز یکم امیدوار به خرید واحدهای معمولی در شهری مانند تهران بودند، با رشد قیمت‌های مسکن توان خود را از دست دادند؛ به تعبیر دیگر، افزایش قیمت مسکن توان این افراد و خانوارها را برای خرید خانه در کوتاه مدت کاهش داد. این افت توان حقیقی خرید برای این خانوارها و افراد باعث شد تا همراه با رشد سنگین هزینه اجاره واحدهای مسکونی، تعدادی از این خانوارها مجبور به خارج شدن از کلان شهری مانند تهران و مهاجرت به شهرستان‌های اطراف تهران شوند. این مهاجرت منفی طبعا مشکلات خاص خود را برای شهرهای اطراف تهران به همراه خواهد داشت.

۳-۲- در طول سال ۱۳۹۷، آنچه که بیش از پیش رخ داد، افزایش فاصله گروه‌های درآمدی از یکدیگر بود. بر اساس تئوری‌های اقتصادی، بدترین شکل مالیاتی که دولت‌ها می‌توانند از گروه‌های پایین درآمدی به نفع گروه‌های بالای درآمدی دریافت کنند، تورم است. چرا که گروه‌های پایین درآمدی غالبا با حقوق و دستمزدهای کارگری یا کارمندی‌گذران عمر می‌کنند و دارایی فیزیکی(مانند واحدهای مسکونی متعدد) چندانی ندارند. بنابراین در شرایط تورمی تنها قدرت خرید حقیقی آنها دچار کاهش می‌شود. این در حالی است که در همین شرایط تورمی، گروه‌های بالای درآمدی که دارای ساختمان‌های متعدد یا اتومبیل‌های گران قیمت هستند، اوضاع مالی بهتری پیدا می‌کنند.