ریسک‌های سمت عرضه و تقاضا

آمارها نشان می‌دهد، بالاترین تورم ملکی ۵ سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران، برای خرداد ماه امسال به ثبت رسیده است. گزارش‌های رسمی حاکی از آن است که ماه گذشته متوسط قیمت مسکن در تهران به‌رغم افت معنادار حجم خرید آپارتمان، نیم میلیون تومان در هر مترمربع افزایش پیدا کرد. سطح فعلی میانگین بهای فروش واحدهای مسکونی براساس آمار اعلام شده، از مترمربعی ۶ میلیون تومان گذشته و به ۶میلیون و ۴۹۰ هزار تومان رسیده است. اردیبهشت ماه امسال، سطح قیمت میانگین، به مرز ۵ میلیون تومان (در مترمربع) رسیده بود. قیمت مسکن در ماه پایانی بهار ۹۷، رقمی معادل ۸درصد نسبت به ماه میانی این فصل افزایش یافت و جهش ۴۲ درصدی نسبت به ماه پایانی بهار ۹۶ را تجربه کرد. این میزان «تورم ماهانه» و «تورم نقطه‌ای» مسکن در خرداد امسال، از اوایل سال ۹۲ تاکنون، بی‌سابقه است. تورم ماهانه مسکن در اردیبهشت سال ۹۲ تحت تاثیر نقطه اوج سفته‌بازی‌های ملکی و البته خریدهای مصرفی، بیشترین شیب را پیدا کرد و میزان آن (رشد ماهانه قیمت) به ۵/ ۹درصد رسید. اما بعد از آن، به دلیل شکل‌گیری رکود و تخلیه حباب مسکن، شیب رشد ماهانه قیمت مسکن همواره کمتر از سطح ۵/ ۹ درصد قرار داشت. تورم نقطه‌ای مسکن نیز تا شهریور سال ۹۲ در سطح بالای ۵۰ درصد قرار داشت و سپس با کم شدن شیب رشد ماهانه، شیب تغییرات نقطه‌ای نیز فروکش کرد.با این حال، پرش‌های پی در پی قیمت مسکن طی ۶ ماه گذشته باعث شد در خرداد امسال، میزان افزایش نقطه‌ای قیمت، رکورد بیشترین سطح از شهریور ۹۲ تاکنون را به ثبت برساند.

در این شرایط به دلیل افزایش بهای تمام‌شده ساخت (و ابهام در به ثبات رسیدن قیمت‌ها به دلیل نوسانات دائمی نرخ ارز) مانند آنچه در دوره‌های رکود تورمی (که چیزی شبیه به آن را طی سال‌های گذشته مشاهده کرده بودیم) اتفاق می‌افتد، هم طرف عرضه آسیب ‌دیده (و خواهد دید) و هم طرف تقاضا آسیب دیده (و خواهد دید). در طرف عرضه مباحثی مانند تامین مالی ساخت، بالا رفتن قیمت تمام‌شده (که همراه با ابهامات فراوانی درخصوص قیمت انواع مصالح، کالاها و اجناس مرتبط با بازار مسکن است و نیز ابهام جدی در افزایش حامل‌های انرژی) و هزینه فرصت خواب سرمایه (ناشی از خانه‌های فروش نرفته و اجاره داده نشده) مطرح است.

در طرف تقاضای مسکن تغییر جدی مثبتی در وضعیت مالی عمده خریداران به وجود نیامده است (و به دلایل تورمی کاهش جدی در توان مالی اغلب دهک‌ها مشاهده می‌شود). همچنین طرح‌های پیشنهادی و اجرا شده قبلی بانک مسکن (به‌عنوان یکی از متولیان حوزه مسکن) به دلایل مختلف از جمله عدم اقدام به موقع در شرایط بحرانی، پایین بودن مبلغ وام تخصیص‌یافته برای خرید یا ساخت به نسبت ارزش کلی ملک، شرایط محدود‌کننده تخصیص اعتبار از جمله نیاز به سپرده اولیه یا خرید اوراق به قیمت بالا و تعیین شرایط سختگیرانه در اعطای وام که دایره استفاده‌کنندگان از وام‌های جذاب را محدود می‌کند، موفقیت موثری نداشته است.

از طرف دیگر با توجه به افزایش جدی قیمت مسکن اگر هدف سیاست‌گذار کمک ‌به دهک‌های میانی جامعه است باید با عنایت به متغیرهای واقعی اقتصاد تصمیم‌گیری کرد. از آنجا که شرایط خاص اقتصادی و سیاسی نشان از تحولات جدی در آینده نزدیک دارد و حداقل در شرایط موجود چشم‌انداز مناسبی از وضعیت آتی به چشم نمی‌خورد و همچنین توان خرید مسکن (و حتی توان اجاره مسکن در شهر تهران) در برخی دهک‌ها به شدت کاهش یافته و احتمال بالایی برای خروج مستاجران با توان مالی پایین از شهر تهران و سکونت در حاشیه‌های شهر تهران بالا است) وجود دارد.از طرف دیگر تشدید رویدادهای ناخوشایند، احتمالا منجر به افزایش سطح رکود و فراگیرتر شدن بیکاری خواهد شد، که در این میان دهک‌های پایین و میانی جامعه جدی‌تر از قبل با آسیب مواجه خواهند شد.

با توجه به رویدادهای نامعلوم و احتمالا ناخوشایند آتی (که جدای از کاهش توان مالی مالکان و مستاجران است)، میل به سکونت در شهرهای بزرگ و خصوصا شهر تهران کاهش یافته و حتی در آینده‌ای نه‌چندان دور ممکن است شاهد کاهش قیمت (اسمی یا واقعی) ملک در شهر تهران و برخی شهرهای بزرگ (هم به دلیل شرایط نامناسب احتمالی و هم به دلیل تقاضا برای فروش ملک و تبدیل آن به وجه نقد) باشیم. از این رو به‌نظر می‌رسد تقویت توان مالی طبقاتی که هنوز امکان سرمایه‌گذاری در آنها باقی مانده است در خانه‌های کوچک متراژ یا خانه‌های بیرون از شهر تهران و ترجیحا در مناطق خوش آب و‌هوا با فاصله اندک از تهران، اگر مدنظر قرار گیرد موثرتر خواهد بود.

از آنجا که طبیعتا قیمت ملک در مناطق حاشیه‌ای اطراف تهران مناسب‌تر از قیمت‌ها در شهر تهران است، تخصیص زمین به قیمت مناسب و تقویت عرضه مبتنی بر تقاضا (هم تقویت مالی و هم سایر مشوق‌ها از جمله مشوق‌های مالیاتی) برای ساخت مسکن (وبه تبع آن ایجاد اشتغال بیشتر) در مناطق حاشیه‌ای اطراف تهران و شهرهای خوش آب‌و‌هوای نزدیک به تهران می‌تواند سیاست درستی برای سیاست‌گذاران و گزینه مناسبی برای مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران باشد. تعلل در انجام این امر در گذر زمان منجر به افزایش بیشتر قیمت‌ها در مناطق مذکور و جا ماندن دهک‌های مدنظر این سیاست از رسیدن به اهداف خواهد شد.