تمایل به دریافت رهن بیشتر

مهدی بهداد مدرس دانشگاه سال ۱۳۹۷در شرایطی آغاز شده است که بازار ارز و برخی از بازار‌های مالی در حال تجربه کردن نوسانات شدیدی بوده‌اند. طی ماه‌های گذشته رشد نرخ ارز و به‌طور خاص افزایش قیمت دلار، تمام بازارها را تحت تاثیر خود قرار داده است؛ به نحوی که خصوصا از ابتدای سال ۹۷ نوعی سر درگمی در شکل گیری رفتار و تشخیص رفتار درست در بازارهایی مانند بورس و مسکن مشاهده می‌شود. این سردرگمی به گونه‌ای است که به‌رغم افزایش قیمت مسکن در ماه‌های انتهایی سال قبل، ضمن رشد بیشتر قیمت واحدهای مسکونی در سال جدید (خصوصا در واحد‌های با متراژ پایین‌تر)، معاملات با احتیاط صورت می‌گیرد. انتظار می‌رود که این سردرگمی با تعیین تکلیف برجام که اتفاقا مصادف با آغاز فصل نقل و انتقال مستاجران در کشور است تا حدی کاهش پیدا کند. مشاهدات بازاری نشان می‌دهد که سردرگمی مذکور خصوصا در روزهای نیمه اول اردیبهشت به حداکثر مقدار ممکن نسبت به ماه‌های گذشته در بازار اجاره رسیده است.

 اکنون که در آغاز خرداد ماه قرار داریم به نظر می‌رسد که بازار اجاره تحت تاثیر چند فاکتور تعیین کننده است. در تحلیل بازار اجاره باید به یک شاخص کلیدی توجه کرد. شاخصی در اقتصاد مسکن که بیانگر رابطه قیمت و اجاره مسکن است. این شاخص را به‌صورت P به R و به‌صورت کسری نشان می‌دهند.P که بیانگر قیمت مسکن است در صورت کسر می‌نشیند و R که اجاره مسکن را نمایندگی می‌کند در مخرج قرار می‌گیرد. قیمت و اجاره مسکن، رابطه‌ای بلندمدت و باثبات داشته و تغییرات تکرار‌شونده آن در بازار مسکن کشور طی دو دهه گذشته، قابل ردیابی است. بنابراین به موازات افزایش در یکی از اجزای کسر (P یا R)، انتظار می‌رود جزء دیگر نیز افزایش یابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد. براساس اطلاعات ثبت‌شده از نرخ‌های بازار مسکن طی سالیان گذشته، نسبت P/ R از سال ۱۳۷۰ تا‌کنون، در دامنه نسبتا معینی نوسان داشته است؛ به گونه‌‌ای که این نسبت، در زمان رونق بازار مسکن، افزایشی و در دوره رکود، کاهشی بوده است.

۱- اولین فاکتور موثر(غیرمستقیم) بر بازار اجاره، رشد نرخ ارز در طی ماه‌های گذشته است. افزایش این قیمت کلیدی در اقتصاد زمینه‌ساز شکل‌گیری انتظارات تورمی بوده و به‌طور طبیعی توقع افزایش سطح عمومی قیمت‌ها در اقتصاد است. این انتظار در بررسی‌های دانشگاهی نیز در بسیاری از مواقع به تایید رسیده و مشاهدات بازار نیز آن را تایید می‌کند. نکته قابل تامل و بررسی در این میان آن است که در کوتاه‌مدت ملاک تعیین نرخ اجاره توسط فعالان اقتصادی و مالکان واحد‌های مسکونی نرخ تورم خواهد بود یا رشد نرخ ارز به نظر می‌رسد که در کوتاه‌مدت رشد نرخ ارز در قیمت گذاری اجاره بی تاثیر نخواهد بود. هر چند که در بلندمدت متغیر‌های دیگری در این خصوص تعیین‌کننده هستند.

۱-۱-    نرخ بازدهی بازار‌های موازی در تعیین نرخ اجاره سال ۹۷ اثر گذاری خواهد داشت. در حال حاضر همان‌طور که پیش از این نیز اشاره شد، بازارها در نوعی ابهام به سر می‌برند. به نظر می‌رسد که از بین بازارهای رقیب مانند بورس، ارز و طلا، مسکن بازاری است که زودتر از سایرین توسط کارگزاران اقتصادی تعیین تکلیف خواهد شد؛ چرا که مسکن بازاری است که تقاضای آن هم جنبه معاملاتی و هم جنبه سفته‌بازانه دارد. جنبه تقاضای معاملاتی مسکن باعث می‌شود که مسیر این بازار زودتر از سایر بازارها تعیین تکلیف شود. ضمن اینکه در این بازار هزینه‌های جست‌وجو و هزینه‌های مبادلاتی بالایی وجود دارد. این مسائل ضمن اثرگذاری بر خرید و فروش مسکن روی تقاضای اجاره نیز اثرگذار است. نکته قابل تامل آن است که افراد برای تنظیم کردن کسب بازدهی از سبد دارایی‌های خود و برای جبران عقب‌ماندگی در کسب بازدهی از طریق مسکن نسبت به بازار‌های رقیب، با افزایش نرخ اجاره اقدام خواهند کرد. به این اعتبار بازار اجاره در سال ۹۷ پتانسیل رشد خواهد داشت و با توجه به بازدهی‌های بازارهای رقیب، این رشد می‌تواند رشدی قابل توجه باشد.

۲- رشد قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهرهای کشور و خصوصا در شهر تهران نیز موضوعی است که زمینه ساز رشد اجاره بها در سال ۱۳۹۷ است. افزایش قیمت‌های واقع شده در ماه‌های انتهایی سال قبل باعث خواهد شد تا با توجه به اینکه اجاره به‌عنوان نسبتی از ارزش بنا محاسبه می‌گردد، قیمت اجاره نیز افزایش داشته باشد.

۳- نکته دومی که به نظر می‌رسد بی‌ارتباط با نکته اول نباشد، موضوع نرخ تورم است. بررسی روندهای نرخ تورم در مقایسه با نرخ اجاره در شهری مانند تهران در طی سنوات اخیر نشان می‌دهد که سیکل‌های نوسانی تغییرات نرخ تورم و نرخ اجاره در سال ۹۷ به گونه‌ای است که انتظار می‌رود.

پیش‌بینی می‌شود در ماه‌های آتی نرخ اجاره فراتر از نرخ تورم در حرکت باشد. حجم بالای نقدینگی در اقتصاد کشور که طی سال‌های اخیر نیز مورد توجه کارشناسان اقتصادی قرار گرفته است و نیز کاهش نرخ سود بانکی و دستورالعمل‌های صادرشده توسط بانک مرکزی در طی ماه‌های گذشته باعث شده است تا ضمن خروج نقدینگی از بانک‌های کشور و متاثر شدن بازارهایی مانند ارز، مسکن و طلا، پتانسیل تغییر نسبت اجاره‌دهی واحد مسکونی که شامل دوسر طیف رهن کامل تا دریافت نقدی و به‌صورت کامل اجاره است، دچار تغییراتی شود. طی سال‌های گذشته به اعتبار عدم بازدهی قابل توجه بازارهای ذکر شده و رکود حاکم بر کسب و کار، تمایل مالکان برآن بوده است که اقدام به دریافت نسبت بالاتری اجاره در انتهای ماه کنند و مبلغ رهن پایین‌تر باشد. مشاهدات میدانی بازار اجاره طی ماه‌هایی که شاهد رشد نرخ ارز و افزایش قیمت در بازار طلا بودیم، نشانگر آن است که مالکان میل به افزایش مبلغ رهن نسبت به مبلغ اجاره داشته‌اند؛ چرا که تصور می‌کرده‌اند که با وارد کردن مبلغ رهن دریافت شده، در بازار ارز و طلا می‌توانند عایدی بالاتری را کسب کنند. هر چند که در حال حاضر پیش‌بینی قطعی آینده بازار طلا و ارز ابهاماتی را به همراه دارد و هنوز بازارهای مختلف درباره رفتاری که باید در برابر رخدادهای پس از برجام در پیش بگیرند دچار ابهام هستند، ولی احتمالا طی ماه‌های آینده باز هم دریافت نسبت بالاتر اجاره ماهانه در برابر رهن، گزینه کم‌ریسک‌تری برای مالکان واحدهای مسکونی خواهد بود.

۴- در مجموع و به‌عنوان جمع‌بندی به نظر می‌رسد که بازار اجاره در سال ۹۷ روزهای همراه با رشد قابل توجه(نسبت به چند سال اخیر) را تجربه کرده و این رشد فراتر از نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی باشد. بازار اجاره در سال ۹۷ رشد قیمتی را خواهد داشت که احتمالا و بر خلاف چند ماه گذشته (مانند ۳ ماه زمستان و فروردین) میل مالکان به دریافت مبلغ نقدی اجاره بیشتر از مبلغ رهن خواهد بود.