چرخش جنگی در بازار مسکن

فرید قدیری:  معادله معاملات مسکن در اولین ماه تابستان در واکنش به چرخشی که از ابتدای نیمه‌دوم تیر در روابط ایران و آمریکا به‌وجود آمد، تغییر کرد؛ واکنش ۳متغیر در این معادله، یعنی رفتار خریداران، فروشنده‌ها و قیمت‌ها به جنگ سه‌باره را می‌توان در ۷اتفاق تحلیل و بررسی کرد.

عقب‌نشینی تورم مسکن

 بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از آخرین وضعیت شاخص «قیمت پیشنهادی» که ماهانه توسط گروه مسکن این روزنامه سنجش می‌شود، حاکی است: سطح میانگین «قیمت فروشنده‌ها» در تیرماه به ۲۰۶‌میلیون تومان در مترمربع رسید. این رقم نسبت به خرداد، کمتر از یک‌درصد افزایش پیدا کرد؛ ۰.۸درصد. این در حالی است که تورم ماهانه مسکن در خرداد نزدیک به ۳درصد بود و در اردیبهشت نیز به‌خاطر شرایط جنگ ۴۰روزه و آتش‌بس و به‌خصوص تعطیلی بورس، ورود هیجانی خریداران سرمایه‌ای به بازار خرید ملک باعث رشد ماهانه ۲۱درصدی «قیمت‌پیشنهادی» شده بود. کاهش تورم ماهانه مسکن در تیرماه به کاهش نسبی رشد نقطه‌ای قیمت مسکن هم منجر شد؛ به‌طوری‌که این نرخ از ۱۰۸درصد خرداد به ۱۰۵درصد در تیر رسید.

اولویت، «بازار مسکن» نیست

 آنچه باعث ثبات نسبی قیمت مسکن شده، چرخش از این بازار به سمت «مقاصد پول‌ها هنگام جنگ» است. ایران از ابتدای۱۴۰۴ تاکنون، سه بار با جنگ مواجه شده؛ یک‌بار در خرداد پارسال، بار دوم در اسفند سال گذشته و در نهایت بار سوم «از هفته سوم تیر». بازار مسکن در دو جنگ قبلی هم به محض شروع حملات با افت در معاملات خرید و در نتیجه افت در نرخ رشد قیمت و حتی در جنگ اول با افت در قیمت اسمی روبه‌رو شده بود. افراد در این وضعیت سرمایه‌‌های خود را به بازارهای زودنقدشونده هدایت می‌کنند یا از آن بازارها خارج نمی‌شوند تا کمترین آسیب را از ریسک‌‌های متعدد شرایط جنگی ببینند.

در شرایط جنگی، خروج از بازار ملک سخت‌تر از قبل می‌شود و همین، ریسک ماندن در این بازار یا ورود به آن را بالا می‌برد. در عین حال، تحلیل سنتی افراد مبنی‌بر «احتمال تخریب ساختمان در حملات» نیز تاحدودی بر رفتارها تاثیر می‌گذارد. در ماه گذشته، بازار مسکن مقصد تقاضای سرمایه‌ای نبود یا دست‌کم در هفته‌های پایانی ماه شاهد ورود خریدار نبود. در نتیجه، طبق آمارهایی که از یکی از سامانه‌‌های ثبت معاملات قطعی خرید آپارتمان استخراج شده، حجم فروش واحدمسکونی در تهران در تیر به کمتر از یک هزار فقره معامله رسید. ماه خرداد نیز حجم معاملات مسکن زیر ۱۰۰۰واحد بود و به این ترتیب، «سنگین‌ترین» رکود خرید ملک در حال حاضر برقرار است که دو علت اصلی را می‌توان برای شکل‌گیری آن نام برد؛ قدرت خرید پایین،‌ ریسک بالای خرید.

«دماسنج» هیجانات ملکی چه می‌گوید؟

یک دماسنج رفتاری در بازار مسکن وجود دارد که این عقب‌نشینی تقاضا طی ماه گذشته را با وضوح بالا به نمایش گذاشته است. نماگر «اختلاف سطح قیمت‌پیشنهادی و قیمت‌قطعی مسکن»، در اردیبهشت امسال که اوج هیجان معاملاتی در بازار خرید آپارتمان‌های پایتخت برقرار بود، رقم ۲۷درصد را نشان می‌داد؛ به این معنا که «انتظارات» فروشنده‌ها نسبت به سطح آتی قیمت مسکن از یک‌سو و همچنین جاماندگی قیمت دلاری آپارتمان از سوی دیگر سبب شد آنها در اعلام قیمت‌پیشنهادی، سطوح بالا را در نظر بگیرند؛ اما در مقابل، توان خریداران و احتیاط نسبی آنها در نهایت به تنظیم «قیمت‌قطعی» معاملات مسکن در سطحی پایین‌تر منجر شد. در آن ماه، میانگین «قیمت‌پیشنهادی» ۲۷درصد بیشتر از «قیمت‌قطعی» بود؛ درحالی‌که سطح تاریخی این نسبت حول‌وحوش ۱۰ تا ۱۱درصد بوده است.

اکنون نماگر این دماسنج می‌گوید، اختلاف قیمت‌ها از زیر ۱۵درصد در خرداد به ۱۰.۷درصد کاهش یافته است که این ناشی از «واکنش هر دو سمت خریدار و فروشنده» به شرایط جدیدی است که از اواسط تیرماه به بعد با بروز جنگ به‌وجود آمد. افت شدید تقاضای خرید، زمینه اعلام قیمت‌های بالا و بالاتر را محدود کرده است. در عین حال، به‌خاطر مقاومت سطح قیمت مسکن برای کاهش در این رکود، به‌دلیل تورم تولید، همین رکود به نوعی تقویت و سنگین‌تر شده است.

فایل مناسب فروش کم شد، عرضه اجاره‌‌ای تقویت شد

 دو تحول دیگر بازار مسکن تیر ماه را می‌توان متوجه رفتار فروشنده‌ها دانست. در ماه گذشته از آنجا که شرایط بازار برای فروش با قیمت مطلوب از سمت عرضه سلب شد، فایل‌های مناسب در بازار مسکن کاهش پیدا کرد و در مقابل، برخی فروشنده‌ها تصمیم گرفتند فعلا وارد اجاره‌داری شوند. این تغییر در مناطق جنوبی شهر تهران محسوس‌تر از مناطق متوسط و بالای شهر بوده است.

بازتاب «رکود جنگی» بر رتبه بازدهی مسکن

هر بار که مسکن به «پناهگاه اصلی» افراد برای حفظ ارزش واقعی‌ سرمایه‌شان تبدیل می‌شود، بازدهی این بازار از سایر بازارهای دارایی بیشتر می‌شود. این وضعیت در اردیبهشت و خرداد که «آتش‌بس» و «مذاکرات» برقرار شد و احتمال ریزش قیمت طلا و دلار به‌وجود آمد، رقم خورد. در آن دو ماه بازدهی مسکن از دلار و سکه جلوتر زد. ماه گذشته اما همه چیز تغییر ۱۸۰درجه‌ای کرد و چون «تفاهم الکترونیک خردادماه» حدود یک‌ماه بعد عملا تعلیق شد، شرایط صعود قیمت برخی دارایی‌ها در مقایسه با ملک فراهم شد و این به افت رتبه بازدهی مسکن انجامید. در تیرماه بازار مسکن در بازدهی، رتبه‌های بعداز دلار و سکه و حتی سپرده‌گذاری بانکی را به‌دست آورد. واسطه‌های بازار مسکن در تحلیل وضعیتی که ماه گذشته با آن مواجه شدند، به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: تخفیف فروشنده به «صفر» میل کرد و در مقابل، «دبه در قیمت» در فاصله اعلام فایل و قرار مذاکره بلافاصله با انصراف خریداران همراه شد. مراجعه به بازار در هفته‌های اخیر بسیار پایین بود و قیمت‌ها نیز مطابق آمار از نگاه دلالان ملک تغییری نکرد.

پیش‌بینی کوتاه‌مدت از بازار

 شرایط فعلی بیرونی بازار مسکن، پیش‌تر دست‌کم ۲مرتبه رخ داده بود. در چنین شرایطی، احتمال رشد شدید قیمت مسکن در کوتاه‌مدت پایین است. دلار در ماه گذشته ۱۸درصد افزایش یافت و این بازار همواره اثرگذار روی رفتار فروشنده‌ها بوده است. از طرفی قیمت دلاری مسکن از سطح نرمال، مقداری پایین آمده است و از این منظر نیز «انتظاراتی» در سمت عرضه برای تعدیل یا تنظیم وجود دارد. اما به‌دلیل آنکه اولویت افراد، فعلا بازار مسکن نیست و این عدم اولویت دست‌کم تا برقراری شرایط جنگی ادامه خواهد داشت، سطح قیمت‌ها نیز به این موضوع واکنش نشان خواهد داد.