مسکن دلاری در میانگین تاریخی

فرید قدیری:  روند رشد قیمت مسکن در تهران طی روزهای گذشته از سال1405، بیشتر شبیه موج انفجار است؛ صعود شدید در کوتاه‌مدت و عبور از سطح نرمال «نماگر دماسنج دلاری ملک». شاخص مسکن «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، متوسط «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌های آپارتمان یا همان قیمت فایل‌ها طی سه روز اول اردیبهشت، 10‌میلیون تومان در مترمربع نسبت به میانگین فروردین جهش کرده است. سطح قیمت مسکن در تهران هم‌اکنون 183‌میلیون تومان در مترمربع است؛ سال گذشته همین موقع، میانگین قیمت، 102‌میلیون تومان بود. به این ترتیب، در حال حاضر قیمت آپارتمان‌های تهران نزدیک به 80درصد نسبت به پارسال افزایش یافته است. انفجار قیمت در یک بازار تقریبا خالی از تقاضا و به‌ دور از کمترین تحرک معاملاتی، از نگاه برخی فعالان ملکی، قابل قبول به نظر می‌رسد.

با این حال، بررسی‌های جدید «دنیای‌اقتصاد» در ادامه تحلیلی که یکم اردیبهشت درباره علل رشد قیمت در فروردین، در همین صفحه منتشر شد، حاکی است: جاماندگی‌ قیمت دلاری مسکن در سال1404، «سوخت لازم» برای «انتظارات مثبت» نسبت به آینده قیمت ملک ایجاد کرد و رشدهای اخیر ناشی از انعکاس آن در قیمت‌گذاری فروشنده‌ها و پذیرش سطوح جدید قیمت از سوی معدود خریداران حاضر در بازار مسکن است. به بیان دیگر، سال گذشته به‌رغم افزایش قیمت دلار، سطح قیمت مسکن رشد مناسب پیدا نکرد؛ چون دست‌کم تا اواسط پاییز، شرایط بیرونی بازار مسکن به قدری تحت‌تاثیر ریسک جنگ قرار داشت که میل به سرمایه‌گذاری بلندمدت در بازار مسکن نبود. بخشی از جاماندگی قیمت مسکن در مسیر رشد از سطح قیمت دلار، در ماه‌های دی و بهمن سال گذشته جبران شد اما توقف بازار در اسفند، عملیات تنظیم‌ قیمت دلاری آپارتمان را به سال جدید موکول کرد.

طی هفته‌های گذشته، حجم معاملات مسکن همچنان پایین گزارش شده است، اما فروشنده‌ها قیمت پیشنهادی را به نوعی با نگاه به «تورم عمومی»، «قیمت نوساز» یا همان «قیمت تمام‌شده» و همچنین «قیمت دلاری» تعیین می‌کنند. سطح نرمال قیمت دلاری آپارتمان در تهران 1170 دلار در مترمربع است اما چنانچه این سطح تحت‌تاثیر جهش‌های سیاسی یا اقتصادی نرخ دلار، پایین بیاید، فنر قیمت قیمت ملک فشرده می‌شود. در دوره‌هایی هم که بازار دلار چه از سمت سیاستگذار ارزی تثبیت شده، چه موانعی در مسیر معاملات بازار آزاد وجود داشته که جلوی رشد قیمت را گرفته، قیمت دلاری آپارتمان سبقت گرفته است. زمستان سال گذشته،‌ بخشی از تحرک معاملاتی در بازار مسکن به‌دلیل «انتظار افزایش قیمت دلاری در آینده» رقم خورد. سطح قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی در تهران طی پاییز سال گذشته حدود 800دلار شد که از سطح نرمال پایین‌تر بود.

قیمت دلاری تا کجا بالا می‌رود؟

 هر چند در برخی سال‌ها طی دوره اخیر، قیمت دلاری آپارتمان در تهران از 1200 دلار هم بیشتر شد، اما این رشد مدیون «نقش نسبتا پررنگ خریداران سرمایه‌ای ملک» بود. در حال حاضر نیز به نوعی، همین جنس تقاضا در بازار مسکن حضور دارد چون، سایر بازارهای دارایی تعطیل هستند یا امکان معاملاتی به شکل روان در آنها وجود ندارد. از طرفی،‌ بازارهای رقیب مسکن با توجه به وضعیت «آتش‌بس» و احتمال شروع دور دوم مذاکرات اسلام‌آباد و همچنین احتمال توافق، چشم‌اندازی کاهشی برای برخی سرمایه‌گذاران ترسیم کرده است. مجموعه این شرایط، باعث رشد شدید قیمت مسکن در روزهای گذشته شده است. اکنون مسیر قیمت دلاری منوط به نبض معاملات مسکن است. ادامه وضعیت جنگی روزهای گذشته از شروع آتس‌بس چنانچه بدون «شوک‌های مثبت مذاکراتی یا منفی ناشی از حملات دوباره» باشد، احتمال اینکه قیمت مسکن با همین شیب روزهای اخیر افزایش پیدا کند، پایین به نظر می‌رسد. ضمن آنکه، گشایش معاملات بورس تهران در روزهای آتی، معادلات بازار مسکن را از محل «جابه‌جایی احتمالی سرمایه بین دو بازارها» تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.

در وضعیت فعلی‌ آتش‌بس، از یک‌سو احتمال دارد سهامداران اقدام به تبدیل دارایی به سمت خرید ملک در تهران یا شهرهای شمالی اقدام کنند. از سوی دیگر احتمال می‌رود ورود پرقدرت سرمایه به بازار سهام تحت‌تاثیر انتظارات آتی نسبت به این بازار باشیم. اما چنانچه مذاکرات دور دوم اسلام‌آباد شروع و به نتیجه مثبت ختم شود، در این صورت عصر نسبتا تازه‌ای از معاملات خرید در بازار مسکن به فاصله کوتاهی بعد از اعلام نتیجه مذاکرات شروع خواهد شد که این خود می‌تواند شارژ جدیدی برای بازار مسکن باشد و روی روند قیمت، اثر مثبت بگذارد. در عین حال، صلح پایدار باعث «فروکش چشم‌گیر» تورم ماهانه مسکن می‌شود؛ چراکه «چشم‌انداز میان‌مدت و بلندمدت» بازدهی مسکن کاهشی خواهد بود. حصول صلح در مذاکرات احتمالی به معنای «گشایش آزادراه سرمایه‌گذاری مولد بلندمدت» به‌ویژه در بخش ساختمان است که چون سیگنال افزایش عرضه در سال‌های آینده را می‌دهد، اثر آن روی انتظارات قیمتی در بازار مسکن، اثر کاهنده است.

   چشم‌ «بازسازی» به صنعت ساختمان