سال «ایستایی» قیمت جهانی مسکن
بر اساس گزارش شاخص جهانی قیمت مسکن که توسط شرکت مشاور املاک «نایت فرانک» منتشر شده است، قیمت‌های جهانی مسکن در ۱۲ماهه منتهی به سه‌ماه نخست سال‌جاری تنها ۶/ ۳درصد رشد کردند، درصورتی که در سه‌ماه قبل از آن شاهد افزایش ۷/ ۵ درصدی بوده‌‌‌اند. این افزایش آهسته‌‌‌‌ترین نرخ رشد از سال ۲۰۱۵ بوده است. آخرین اوج‌‌‌گیری این شاخص مربوط به ۱۲ماهه منتهی به سه‌ماه نخست ۲۰۲۲ به دنبال همه‌گیری کرونا بوده است، که نرخ رشد آن به ۱/ ۱۱درصد رسیده بود.
گزارش «نایت فرانک» در زمان انتشار این نکته را یادآوری کرد که به‌رغم اینکه آخرین داده‌‌‌ها کاهش قابل‌توجه رشد سالانه قیمت‌ها را نشان می‌دهند، رشد فصلی بهبود یافته است؛ به طوری که قیمت‌های جهانی مسکن که شاهد انقباض ۶/ ۰ درصدی در سه‌ماه آخر سال ۲۰۲۲ بوده‌‌‌اند، در سه ماه اول سال‌جاری ۵/ ۱درصد افزایش داشته‌‌‌اند. با وجود این، کارشناسان این شرکت مشاور املاک معتقدند که این روند تایید‌کننده قطعی شروع بهبود بازار جهانی املاک نیست، با این حال مؤید این واقعیت است که عواملی چون عرضه محدود مسکن، کاهش پروژه‌‌‌های جدید ساخت‌‌‌وساز و افزایش نرخ تشکیل خانواده باعث محکم شدن کف قیمت‌ها شده‌‌‌اند.
با وجود این، نظرسنجی جدید رویترز نشان می‌دهد که از منظر تحلیلگران بازار مسکن، رکود قیمتی اخیر تقریبا رو به پایان است. آنها اکنون انتظار دارند که متوسط قیمت مسکن در بازارهای مهم دنیا کمتر از آنچه اوایل سال متصور بودند، افت کرده باشد و در سال 2024 به روند صعودی بازگردد.
از منظر تحلیلگران، عواملی چون افزایش پس‌‌‌انداز خانوار، عرضه کم مسکن و افزایش مهاجرت، افت قیمت‌ها را محدود کرده است و پیش‌بینی کارشناسان مبنی بر ریزش چشمگیر قیمت‌ها به علت رشد نرخ‌های بهره وام مسکن تاکنون تحقق پیدا نکرده است.
این نکته قابل‌توجه است که جهش نرخ‌های وام مسکن در نتیجه افزایش نرخ بهره بانک‌های مرکزی همه ذی‌نفعان را تحت‌تاثیر قرار نداده است. بسیاری از مالکان خانه، بهخصوص درآمریکا، که طی دوره طولانی نرخ سود نزدیک به صفر، وام ارزان دریافت کرده‌‌‌اند، تصمیم و انگیزه‌‌‌ای برای جابه‌‌‌جایی منزل خود ندارند، به طوری که این شرایط عرضه مسکن و تحرک بازار را محدود کرده است.
این وضعیت برای کسانی که برای اولین بار قرار است خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌دار شوند خبر خوبی نیست، زیرا آنها پیش از این هم به علت عرضه محدود به حاشیه رانده شده بودند و در دوران همه‌گیری کووید که قیمت‌ها به شدت افزایش یافته بود، توان رقابت با کسانی که از قبل مالک خانه بودند و می‌توانستند پیشنهاد قیمت بالاتری بدهند، نداشتند.
نتایج آخرین نظرسنجی‌‌‌ها درباره وضعیت اقتصادی، بهخصوص در کشورهایی همچون آمریکا، کانادا، نیوزیلند و استرالیا که سریع‌‌‌ترین نرخ رشد تورم مسکن را داشته‌‌‌اند، این فرض که گام بعدی اکثر بانک‌های مرکزی کاهش نرخ‌های بهره خواهد بود را به چالش کشیده است. در واقع، بیشتر خوش‌بینی‌‌‌ها در مورد پایدارشدن زودتر از انتظار این بازارها از این گمانه‌‌‌زنی نشات گرفته بود که نرخ‌های بهره به سقف خود رسیده‌‌‌اند و تا نیمه اول سال آینده رو به کاهش خواهند گذاشت.
لیام بیلی، رئیس تحقیقات شرکت «نایت فرانک» می‌‌‌گوید: به دلیل مشکلات ناشی از همه‌گیری کووید و مختل شدن زنجیره تولید، عرضه مسکن و حجم ساخت‌‌‌وساز بسیار کاهش پیدا کرده است، و در عین‌‌‌حال در اکثر بازارهای غربی تقاضای قوی وجود دارد. به گفته وی نکته اساسی این است که تقاضای قوی با عرضه ضعیف مواجه شده است.
نظرسنجی رویترز که در نیمه دوم ماه اوت از بیش از 130 تحلیلگر آگاه به بازارهای املاک در آمریکا، بریتانیا، آلمان، استرالیا، نیوزیلند و هند، انجام شده است نشان می‌دهد که کارشناسان عموما برآوردهای خود برای سال‌جاری و آینده را افزایش داده‌‌‌اند و تنها بازار چین از این نگاه خوش‌بینانه مستثنی مانده است.
پیش‌بینی‌‌‌ها حاکی از آن است که قیمت‌های مسکن در آمریکا طی سال‌جاری و آینده، ایستا خواهند بود. این درحالی است که در نظرسنجی‌‌‌های ماه‌‌‌های مه و مارس، پیش‌بینی‌‌‌ها به این صورت بود که قیمت‌ها به ترتیب 8/ 2 و 5/ 4درصد کاهش خواهند یافت.
کارشناسان همچنین انتظار دارند که قیمت‌های مسکن در نیوزیلند و کانادا، که در دوره همه‌گیری 40 تا 50درصد صعود کرده بود، در سال‌جاری حدود 5درصد افت کند و سپس در سال 2024 به ترتیب 5 و 2درصد رشد کنند. این تخمین‌‌‌ها نسبت به نظرسنجی قبلی که انتظار ریزش 8 تا 9 درصدی در سال 2023 و افزایش 2 تا 4/ 3 درصدی در سال آینده را داشتند، ارتقا یافته‌‌‌اند.
تحلیلگران همچنین پیش‌بینی می‌کنند که میانگین قیمت‌ها در بازار مسکن آلمان در سال‌جاری 5/ 6درصد افت کند و در سال آینده بدون تغییر باقی بماند. در مورد بریتانیا کاهش 4 درصدی برای امسال و عدم‌رشد قیمت برای سال آینده پیش‌بینی شده است.
به نظر می‌رسد توان خرید در کل جهان همچنان به عنوان یک مساله مهم باقی بماند. اکثریت شرکت‌کنندگان در نظرسنجی اخیر اعتقاد دارند که توان خرید کسانی که برای اولین بار قصد خرید مسکن دارند در سال آینده تضعیف خواهد شد. یک کارشناس اقتصاد مسکن به رویترز گفت: «افزایش نرخ‌های بهره وام مسکن تداوم خواهد داشت، و این امر بر توان خرید فشار بیشتری وارد خواهد کرد.»
اما درهر صورت مشخص است که باتوجه به غلبه تقاضای مسکن بر عرضه، میانگین اجاره‌‌‌ها رشد خواهد کرد و وضعیت مستاجران بدتر خواهد شد. نزدیک به دوسوم تحلیلگران در پاسخ به سوالی درباره وضعیت بازار اجاره اعلام کردند که انتظار دارند شرایط برای مستاجران سخت‌‌‌تر شود.
