طرح مسکن «پیشگام» دو هفته پیش در یک جلسه مشترک بین مسوولان دولت و شهرداری تهران در حضور رئیس‌جمهور رونمایی شد. با موافقت کلی به عمل آمده روی محتوای این طرح قرار است به فوریت برنامه ساخت ۵۵ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده شهر تهران با دو هدف «بهبود اوضاع بحرانی مناطق کلنگی جنوب شهر» و «حل کمبود عرضه مسکن ارزان قیمت در دل شهر برای پاسخ به تقاضای مصرفی» به اجرا درآید. این طرح بعد از آن تدوین شد که وجود دو نگاه متفاوت در دولت بر سر نحوه هدایت و جلب سرمایه‌های ساختمانی در بافت فرسوده، برنامه‌ریزی برای شتاب‌بخشی به فرآیند نوسازی را با تاخیر مواجه کرده بود. رئیس‌جمهور ظاهرا از اوایل دولت یازدهم نظر ویژه‌ای بر بافت فرسوده شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ داشته، اما از آنجا که نگاه روحانی به نوسازی بافت فرسوده، ساخت و ساز در حجم بالا از طریق مداخله گسترده در محله‌های کلنگی است، نگاه متفاوت متولی بخش مسکن به بافت در قالب نوسازی تدریجی و زمان‌دار، باعث شده بود طی سال‌های اخیر برآیند موثری از این دو نگاه بروز نکند.

اکنون در طرح مسکن پیشگام، مدل‌های مختلفی برای نوسازی بافت فرسوده پیش‌بینی شده است که هر دو نگاه را تامین می‌کند. یک مدل، بر نوسازی «محلی» استوار شده است که بر اساس آن، ساخت‌و‌سازهای مسکونی در بافت فرسوده در هر پروژه با مقیاس محدود به معنی تجمیع حداکثر ۵ پلاک کلنگی، انجام می‌شود. این مدل، نگاه نوسازی تدریجی مبتنی بر جلب مشارکت مالکان املاک کلنگی را تامین می‌کند. در حالتی که ۵ پلاک کلنگی تجمیع شود، در عمل، مداخله گسترده در محله‌های بافت فرسوده صورت نمی‌گیرد، ضمن آنکه سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران در این مدل باید نسبت به بازگشت مالکان به محله بعد از نوسازی، به نوعی متعهد باشند و برنامه‌ریزی‌های خود را با این هدف جلو ببرند. مطالعات شهرسازان در تهران نشان می‌دهد، در غالب پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده، بافت اجتماعی محله بعد از نوسازی چون ساکنان اولیه را از دست می‌دهد، در استقرار پایدار جمعیت، ناموفق بوده است و همین موضوع در تضعیف مشارکت‌های بعدی مالکان با سازنده‌ها، موثر بوده است.

در این طرح، یک مدل نیز تحت عنوان «محله‌سازی» در بافت فرسوده پیش بینی شده است که محتوای عملیاتی این مدل، نگاه انبوه‌سازی در مقیاس گسترده در بافت فرسوده با هدف تغییر سریع چهره محله‌های کلنگی را تامین می‌کند. با این حال، تجربه طرح‌های مشابه پیشگام در بافت فرسوده تهران نشان می‌دهد، این طرح بدون لحاظ منابع کافی برای پرداخت تسهیلات بانکی به ساخت و سازهای بافت فرسوده، به سرانجام نخواهد رسید. دو سال پیش هیات دولت نوسازی سالانه ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده سراسر کشور را تصویب کرد و مقرر شد حدود ۲۰ بانک عامل تامین سوخت مالی نوسازی، تسهیلات ۵۰، ۴۰ و ۳۰ میلیون تومانی نوسازی را به شکل وام بدون سپرده با نرخ سود تک رقمی به سازنده‌ها در بافت پرداخت کنند. اما فرجام این مصوبه اکنون بعد از سه سال به شکل پرداخت کمتر از ۳۰ هزار فقره وام نوسازی از شکست این برنامه به‌خاطر عدم برنامه‌ریزی درست،‌ اصولی و واقعی حکایت دارد. اکنون در طرح مسکن پیشگام، «همراهی نظام بانکی برای اجرای برنامه‌های مالی در بافت فرسوده» به‌عنوان یک الزام برای اجرای موفق طرح معرفی شده است.

بر این اساس در طرح به صراحت تاکید شده است که دستورالعمل تامین مالی نهادهای توسعه‌گر در شورای پول و اعتبار باید به تصویب برسد. بافت فرسوده از دو منظر یک تهدید برای پایتخت محسوب می‌شود. ۱۵ درصد جمعیت تهران ساکنان حداقل ۵ منطقه اصلی شکل دهنده بافت فرسوده هستند. تهدید اول، ناپایداری و آسیب‌پذیری جدی بافت فرسوده در مقابل حوادث طبیعی و غیرطبیعی از جمله سیل و آتش‌سوزی است. تهدید دوم نیز فقر مسکن حاکم بر بافت فرسوده تهران است. عمده اجاره‌نشین‌های کم درآمد و بد مسکن در تهران و سایر کلان‌‌شهرها در بافت‌های فرسوده ساکن هستند. رفع این دو تهدید در بافت فرسوده با اجرای طرح‌های نوسازی گسترده و برنامه‌ریزی شده، می‌تواند برای اقتصاد مسکن منفعت داشته باشد. نوسازی بافت فرسوده باعث می‌شود ساخت‌و‌سازهای مصرفی و پرفروش در شرایط فعلی بازار مسکن، رونق بگیرد. در دوره قبلی رونق، بخش قابل توجهی از ساخت و سازهای مسکونی به جای آنکه در مناطق مصرفی و بافت فرسوده انجام شود در مناطق شمالی تهران و به شکل لوکس و متراژ بزرگ به اجرا درآمد.

طی ۱۰ سال گذشته، تیراژ ساخت در شمال تهران ۳ برابر شد، اما در جنوب پایتخت این شاخص دو برابر شد. بنابراین اگر طرح مسکن پیشگام به‌عنوان محرک تدارک دیده شده برای نوسازی بافت فرسوده به یک سوخت مالی قابل اتکا مجهز شود، می‌توان امیدوار بود ساخت و ساز در این دوره از مناطق مصرفی تهران رونق می‌گیرد. نشانه‌های اولیه این رونق طی ماه‌های اخیر در بافت فرسوده تهران مشاهده شد. در نیمه اول امسال تیراژ صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده تهران بیش از ۵۰ درصد افزایش پیدا کرد. بنابراین در حال حاضر شرایط برای خیز ساخت و ساز در بافت فرسوده فراهم است و در صورت تامین اعتبار وام نوسازی، این اتفاق خواهد افتاد.