دو گزارش رسمی از املاک چه می‌گوید؟
آلارم ارزی از بازار مسکن
تصویر مهمترین بازار مصرفی از لنز «شامخ» در غیاب «آمار بانک مرکزی»
شاخص تورم ملکی از نگاه فعالان ساختمانی، رکورد 27 ماهه را شکست و در قله جدید قرار گرفت. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه تازه‌‌‌ترین گزارش منتشر شده مربوط به یک نظرسنجی درباره تحولات بازار ساخت‌وساز و مسکن در اولین ماه از فصل زمستان نشان می‌دهد، عدد مربوط به دو شاخص مربوط به «تغییرات قیمت تمام شده مسکن» و «قیمت خرید مصالح وتجهیزات ساختمانی»، از نگاه سازندگان و مدیران شرکت‌های ساختمانی، به شدت افزایش یافته است. بررسی نتایج این گزارش، نشان‌دهنده به صدا درآمدن آلارم دلاری (نوسانات افزایشی نرخ ارز) در بازار مسکن وساخت‌وساز و به گوش رسیدن صدای اثر این نوسانات از این بازار است. این اعداد اگرچه آمار رسمی مربوط به تورم مسکن در این ماه را نشان نمی‌‌‌دهد اما اعداد مربوط به شاخصهای این آیتم‌‌‌های مهم ساختمانی و بازار مسکن، از دیدگاه سازندگان هستند.
اتاق تعاون ایران، هر ماه به طور منظم گزارشی با عنوان طرح شامخ مدیران خرید بخش ساختمان موسوم به گزارش شامخ را منتشر می‌کند که در آن از مدیران شرکت‌های ساختمانی و سازنده‌‌‌ها در خصوص آیتم‌‌‌های مربوط به ساخت‌وساز، مصالح و قیمت مسکن، نظرسنجی می‌شود. عدد حاصل از این نظرسنجی با عنوان شامخ کل، شرایط وفضای کلی بازار مسکن وساخت‌وساز را به لحاظ چند آیتم مهم از جمله میزان فعالیت سازنده‌‌‌ها، قیمت و موجودی مصالح در اختیار آنها برای ساخت‌وساز، قیمت تمام شده ساخت، انتظارات آنها از شرایط پیش‌‌‌روی بازار مسکن و ساخت‌وساز و... ترسیم می‌کند. این در حالی است که در نهایت و در جریان این نظرسنجی عدد مربوط به هر کدام از این آیتم‌‌‌ها وشاخص‌‌‌ها نیز به تفکیک منتشر می‌شود و شرایط و تغییر وضعیت را در هر کدام از این آیتم‌‌‌ها نسبت به ماه قبل نشان می‌دهد.
بر اساس مدلی که برای این گزارش در نظر گرفته شده است عدد 50 نشان‌دهنده ثبات شرایط، کمتر از 50 نشان‌دهنده بدتر شدن وضعیت و بالاتر از 50 نشان‌دهنده بهتر شدن وضعیت است. در یک بیان ساده، این گزارش، نتایج حاصل از نظرسنجی از تعداد قابل‌توجهی از مدیران ساختمانی و سازنده‌‌‌هاست و اعداد موجود در این گزارش، برآیندی از اظهارات آنها درباره وضعیتی است که در یک ماه اخیر در بازار مسکن وساخت‌وساز تجربه شده است. به نوعی این گزارش فضای واقعی بازار ساخت‌وساز و مسکن را از نگاه یک طیف مهم فعال در این بازار یعنی سازنده‌‌‌ها نشان می‌دهد.
ردپای ارز در قله‌‌‌پیمایی قیمت ساخت
شاخص تغییرات قیمت تمام شده ساختمان و همچنین شاخص مربوط به قیمت خرید مصالح ساختمانی و تامین تجهیزات موردنیاز در امر ساخت، از نگاه مدیران ساختمانی، نشان می‌دهد عدد مربوط به هر دوی شاخص‌ها با رشد قابل‌توجه همراه شده است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، عدد شاخص قیمت تمام شده مسکن در دی ماه امسال به مرز 80 و عدد مربوط به شاخص قیمت خرید مصالح و تجهیزات ساختمانی به مرز 90 رسیده است. این دو عدد در ماه قبل به ترتیب، کمتر از 75 و 84 بوده و در عین حال، بعد از 27 ماه یعنی بعد از مهرماه سال 99، بالاترین عدد در هر دو مورد (هر دو شاخص) بوده است.
در گزارش مهرماه سال 99 شامخ ساختمان، شاخص مربوط به تورم هزینه ساخت یا قیمت تمام شده ساخت بر روی عدد 8/ 82 و شاخص قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی بر روی عدد 6/ 97 قرار گرفت. اکنون بعد از 27 ماه بار دیگر، عدد شامخ در این دو شاخص که نشان‌دهنده شدت تورم هزینه ساخت از یکسو و شدت تورم مصالح از سوی دیگر از نگاه سازنده‌‌‌ها ومدیران ساختمانی است به بالاترین حد رسیده است. هر چند این قله‌‌‌پیمایی جدید اندکی از قله‌‌‌پیمایی قبلی کمتر است اما از مهر 99 تاکنون بی‌‌‌سابقه بوده است.
این در حالی است که در مهرماه 99 نیز رویدادی مشابه آنچه در دی ماه امسال در بازارهای موازی بازار مسکن به‌ویژه بازار ارز، تجربه شد، به ثبت رسیده است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه 99 نشان می‌دهد، این ماه، ماهی بود که تورم ماهانه مسکن به دو برابر میانگین تورم ماهانه 99 در بخش مسکن رسید. در شرایطی که میانگین تورم ماهانه مسکن در سال 99، در کانال 5 درصدی قرار داشت، تورم ماهانه مسکن در مهر 99 به 10درصد رسید که تورم ماهانه بسیار بالا در بازار مسکن محسوب می‌شود. از سوی دیگر، دادههای مربوط به گزارش شامخ مهرماه 99 همچنین نشان‌دهنده قله‌‌‌پیمایی هزینه ساخت و قیمت تمام شده مسکن بود.
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره علت دو رویداد مهم آماری بازار مسکن در مهرماه 99 یعنی ثبت تورم ماهانه قابل‌توجه 10 درصدی از یکسو و قله‌‌‌پیمایی دو شاخص مهم در گزارش شامخ یعنی قیمت تمام شده ساخت و هزینه تامین مصالح ساختمانی، از شناسایی ردپای جهش ارزی در بروز این نوسانات بازار مسکن خبر می‌دهد. شهریور ماه 99، قیمت دلار در یک ماه، رشد 18درصدی را تجربه کرد؛ گزارش مربوط به معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه 99 نیز نشان‌دهنده اثر تشنج ارزی در بروز و تشدید انتظارات تورمی و سرایت آن به بازار مسکن وساخت‌وساز در شکل ثبت تورم ماهانه مسکن بالا و دو رقمی از یکسو و قله‌‌‌پیمایی عدد شاخص مربوط به هزینه ساخت و تامین مصالح ساختمانی است.
در واقع اثر جهش ارزی شهریور ماه 99 در بازار معاملات مسکن مهرماه منعکس شد؛ تحولات بازارهای موازی مسکن معمولا با تاخیر زمانی نسبی، به بازار مسکن سرایت می‌کند. بعد از انتشار گزارش رسمی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه 99 که نشان‌دهنده منعکس شدن اثر نوسان دلاری شهریورماه بر بازار مسکن این ماه بود، در گزارشی که به عنوان شامخ ساختمان این ماه، در آبان منتشر شد نیز سازنده‌‌‌ها و فعالان ساختمانی از افزایش شدید هزینه ساخت و قیمت تمام شده ساختمان، خبر دادند.
در حالی که بعد از گذشت 17 روز از بهمن ماه، هنوز گزارش مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران و آمارهای رسمی مربوط به تورم ماهانه و تغییرات حجم معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی پایتخت در دی ماه از سوی بانک مرکزی منتشر نشده است، اما گزارش شامخ ساختمان دی ماه که روزهای اخیر منتشر شد نشان می‌دهد، وضعیت بازار مسکن وساخت‌وساز مهر 99 از دیدگاه سازنده‌‌‌ها و مدیران ساختمانی بار دیگر در اولین ماه از فصل زمستان تکرار شده است. یک علت این استدلال و استنباط مربوط به رشد ماهانه 10 درصدی قیمت دلار در هر کدام از دو ماه آذر و دی 1401 است. به عبارت دیگر، در شرایطی که هم در آذرماه امسال و هم در دی ماه، قیمت دلار 10درصد افزایش یافت، بار دیگر گزارش شامخ از قله‌‌‌پیمایی هزینه ساخت و قیمت مصالح ساختمانی در اولین ماه از فصل زمستان، بعد از 27 ماه، خبر می‌دهد.
در واقع بررسی‌‌‌ها از شناسایی نقش موتور و محرک ارزی، در ثبت این رکورد جدید خبر می‌دهد. با این حال، در خصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران و برای پاسخ به این سوال که آیا تورم ماهانه مسکن در دی ماه نیز مانند سال 99 تحت‌تاثیر رشد شدید نرخ دلار و تشدید انتظارات تورمی قرار خواهد گرفت یا خیر، باید تا زمان انتشار آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه از سوی بانک مرکزی، منتظر ماند.
با انتشار آمار رسمی در خصوص وضعیت تورم ماهانه مسکن در این ماه، می‌توان اعلام کرد که آیا شرایطی که به لحاظ تورمی و انعکاس اثر نوسانات دلاری بر بازار مسکن، در مهر 99 تجربه شد، در دی ماه امسال نیز تکرار شده است؟
فعلا یک گزارش یعنی گزارش شامخ ساختمانی، نشان‌دهنده تکرار این شرایط است اما زمانی می‌توان به طور کامل شرایط فعلی را هم به لحاظ فضای بازار ساخت و سرمایه‌گذاری ساختمانی (دریافت سازنده‌‌‌ها از بازار مسکن و ساخت‌وساز)، و هم به لحاظ وضعیت تورمی، با مهر 99 مشابه دانست، که از آمار رسمی مربوط به تحولات ماهانه بازار مسکن شهر تهران که در هر ماه به طور منظم و حداکثر در 10 روز اول ماه بعد از سوی بانک مرکزی منتشر می‌‌‌شده است، رفع حبس شود. هم‌‌‌اکنون اما با گذشت 17 روز از بهمن ماه، در یک رویداد بی‌‌‌سابقه، این آمار منتشر نشده است. روز گذشته «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی که با عنوان تاوان حبس آمارهای مسکن در همین صفحه منتشر شد نسبت به تاخیر و حبس این آمارها، زیان‌‌‌ها و تبعات منفی آن برای مجموعه بازار مسکن (اعم از متقاضیان خرید و فروش، کارشناسان، سیاستگذار، سازنده‌‌‌ها وسرمایه‌گذاران ساختمانی و...) هشدار داد.
اعلام وضعیت قرمز برای فروش
عدد شامخ کل ساختمان در شرایطی به 3/ 42 در دی ماه رسیده است که این شرایط در چند پارامتر نشان‌دهنده وضعیت قرمز و در چند پارامتر مهم دیگر نشان‌دهنده شرایط زرد از دیدگاه فعالان ساختمانی است.
با توجه به روند ماه‌‌‌های گذشته، انتظارات سازنده‌‌‌ها از آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن وساخت‌وساز (وضعیت بهمن ماه)، نشان‌دهنده وضعیت زرد است. عدد این شاخص هم‌‌‌اکنون به 45 رسیده است که با توجه به روند ماه‌‌‌های قبل، در شرایط زرد قرار گرفته است و برای سیاستگذار و بازار مسکن هشدار‌دهنده است.
از سوی دیگر و با توجه به وضعیت فروش مسکن در ماه‌‌‌های قبل، عدد 5/ 44 شاخص میزان فروش، نشان‌دهنده وضعیت قرمز یا شرایط رکود سنگین در بازار تولیدات و محصولات ساختمانی (واحدهای مسکونی ساخته شده) است. به عبارتی، برآیند شاخصهای کلیدی شامخ زمستانی بخش ساختمان، تصویر مطلوب یا دست‌‌‌کم امیدوارکننده یا حتی دربردارنده انتظار حداقلی برای بهبود نسبی شرایط را نشان نمی‌‌‌دهد. اصلی‌‌‌ترین عامل اثرگذار بر شرایط فعلی وچشم‌‌‌انداز نامطلوب پیش‌‌‌رو از این بازار نیز مربوط به وضعیت حاد متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن است. در شرایط تورم عمومی بالا، شارژ انتظارات تورمی در بازارهای مختلف از جمله بازارمسکن و همچنین نوسانات شدید در بازارهای موازی اثرگذار بر بازار مسکن، نمی‌توان به بهبود وضعیت در بازار مسکن وساخت‌وساز تا زمان مهار همه این متغیرها، امیدوار بود. به همین علت است که فعالان بازار بالادست معاملات مسکن یعنی سازنده‌‌‌ها، در اظهارنظر خود درباره شاخص انتظارات تولید در بخش ساختمان، حتی وجود یک وضعیت بینابینی (عدد50) را پیش‌بینی نمی‌‌‌کنند و همچنان انتظار آنها از آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن انتظاری بدبینانه است.
