پایان نزولی «تورم پاییزی اجاره مسکن» بعداز شروع صعودی
شتاب اجاره‌‌‌بها نصف شد
پیش‌بینی زمستان بازار معاملات اجاره
شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن کشور به استناد آمارهای ارائه شده از سوی بانک مرکزی در اولین ماه از فصل پاییز یعنی مهرماه نسبت به شهریور ماه 1401، قله تورمی 1/ 6درصدی را فتح کرد. به این معنا که شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهرهای کشور در مهرماه نسبت به شهریور 1401، رشد 1/ 6درصدی داشت. این در حالی است که تغییرات ماهانه این شاخص در شهریور ماه امسال، معادل 5/ 3درصد بود. اثر این قله‌‌‌پیمایی تورمی در مهرماه خود را در شکل تورم شدید در بازار پاییزی اجاره مسکن نشان داد و باعث شد، بازار پاییزی اجاره مسکن برخلاف رویه‌‌‌های معمول سال‌های عادی در بازار ملک، بازاری ملتهب و با رشد محسوس در نرخ اجاره‌‌‌بها باشد.
در آبان ماه اما، سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن در مقایسه با مهرماه کاهش یافت. تورم شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور بر اساس اعلام بانک مرکزی، در ماه میانی پاییز-آبان 1401- به 7/ 3درصد رسید. این نزول تورمی با سرعت بیشتری در ماه پایانی پاییز یعنی آذرماه 1401 رقم خورد. در آذرماه، به استناد آمارهای رسمی، شاخص اجاره‌‌‌بهای واحدهای مسکونی در شهرهای کشور، تورم ماهانه 8/ 2درصدی را تجربه کرد که کمتر از نصف تورم شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در مهرماه امسال است. برآیند این آمارها نشان‌دهنده فرود اجاره‌‌‌بها از قله تورمی و کاهش محسوس سرعت رشد آن، در ماه پایانی پاییز است.
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در شرایطی که بازار اجاره در ابتدای پاییز با قله‌‌‌پیمایی در تورم ماهانه شاخص کرایه مسکن اجاره‌‌‌ای در کشور آغاز به کار کرده بود وصعود تند نرخ‌ها در این بخش از بازار مسکن به ثبت رسید، اما در پایان پاییز به میزان محسوسی نزول کرده و میزان تورم یا سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در شهرهای کشور به کمتر از نصف تورم این بازار در ابتدای پاییز کاهش یافت.
با این حال، این کاهش سرعت رشد قیمت در بازار اجاره یا نزولی شدن تورم اجاره‌‌‌بها به معنای بهتر شدن شرایط برای مستاجرها از بابت کاهش بهای پیشنهادی موجران در این بازار نیست؛ بلکه به معنای آن است که در انتهای پاییز، موجران، اجاره‌‌‌بها را کمتر از میزان افزایش اعمال شده در اجاره‌‌‌بهای ابتدای پاییز، افزایش دادند و قراردادهای جدید با درصدهای کمتری از رشد اجاره‌‌‌بها در مقایسه با دو ماه ابتدایی پاییز منعقد شد.
این در حالی است که هنوز هم تامین اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی موجران، از عهده بخش زیادی از خانوارهای مستاجر خارج است و مشکل تامین مالی اجاره، برای این گروه از متقاضیان بازار مسکن (مستاجرها) همچنان پابرجاست.
نزدیک شدن تورم اجاره به ابتدای سال
تورم ماهانه شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن کشور در حالی در آذرماه-ماه پایانی پاییز-به 8/ 2درصد رسیده است که این میزان در حال نزدیک شدن به عدد تغییرات این شاخص در ابتدای سال‌جاری است. در فروردین ماه امسال، تورم شاخص اجاره‌‌‌بها در شهرهای کشور بر اساس اعلام بانک مرکزی، برابر با 2درصد بود. این میزان در اردیبهشت به 5/ 2درصد ودر خرداد 1401 به 3/ 2درصد رسید. در تیرماه تورم ماهانه شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن کشور به 8/ 3درصد افزایش یافت. در مرداد ماه این میزان 9/ 2درصد ودر شهریور ماه نیز 5/ 3درصد بود.
اما در مهرماه، رکورد بالاترین تورم ماهانه در شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور به ثبت رسید و میانگین اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهرهای کشور در این ماه نسبت به ماه قبل-شهریور 1401- معادل 1/ 6درصد رشد کرد. این میزان در آبان ماه به 7/ 3درصد و در آذرماه به 8/ 2درصد رسید و به متوسط تورم ماهانه شاخص اجاره‌‌‌بها در بهار امسال نزدیک شد.
انتظار از زمستان اجاره تهران
در شرایطی که آمارهای مربوط به تغییرات تورم اجاره مسکن کشور نشان‌دهنده نزول تورمی در این بخش از بازار ملک در پایان پاییز در مقایسه با ابتدای این فصل و حتی در مقایسه با فصل تابستان 1401 است، کارشناسان و فعالان بازار اجاره در شهر تهران، وضعیت پیش‌‌‌روی این بازار در زمستان امسال را پیش‌بینی می‌کنند.
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در شرایطی که هم‌‌‌اکنون در روزهای ابتدایی فصل زمستان قرار گرفته‌‌‌ایم اما، بر اساس رویه‌‌‌های قبلی بازار اجاره و وضعیت فعلی متغیرهای اثرگذار بر تغییرات این بازار، می‌توان وضعیت زمستانی بازار اجاره پایتخت را پیش‌بینی کرد. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، با توجه به تجارب سال‌های گذشته و همچنین بررسی وضعیت متغیرهای اثرگذار بر این بخش از بازار ملک، انتظار می‌رود دی ماه امسال، روند کاهش تورم شاخص اجاره‌‌‌بها در شهر تهران ادامه داشته باشد و اجاره‌‌‌بها در این ماه با سرعت کمتری نسبت به پاییز رشد داشته باشد. البته با توجه به اینکه معمولا در بهمن و اسفندماه هر سال بر اساس رویه سنتی بازار اجاره، تقاضا برای جابه‌‌‌جایی در این بازار نسبت به ابتدای زمستان به طور نسبی بیشتر می‌شود، انتظار می‌رود تورم بازار اجاره در دو ماه پایانی زمستان نسبت به ماه ابتدایی این فصل، بیشتر شود.
واسطه‌‌‌های بازار معاملات اجاره مسکن در این‌باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: هم‌‌‌اکنون تعداد فایل‌‌‌ها به طور نسبی از تعداد متقاضیان بازار اجاره بیشتر شده است و از این رو موجران برای کوتاه‌‌‌تر شدن زمان اجاره واحدشان ناچار به انعطاف در تعیین اجاره‌‌‌بها و تخفیف به متقاضیان هستند.
معمولا در همه سال‌ها در دی ماه، تقاضا برای اجاره مسکن در شهر تهران به کمترین میزان نسبت به ماه‌‌‌های قبل و بعد از خود میرسد؛ بنابراین طبیعی است که سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در ابتدای زمستان کاهش یابد.
این روند در سال‌های معمولی بازار مسکن یعنی در سال‌های 95 و 96 که بازار مسکن در شرایط عادی قرار داشته و تورم نقطه به نقطه اجاره در شهر تهران و همچنین در کشور کمتر از 15درصد بوده است، نیز مشاهده می‌شود. در این دو سال همواره تورم اجاره مسکن در دی ماه کمتر از تورم آذرماه و تورم بهمن ماه بوده است.
به عنوان مثال تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن شهر تهران در آذرماه 95 معادل 2/ 11درصد بوده است که این میزان در دی ماه کاهش یافته و به 1/ 11درصد میرسد اما در بهمن ماه مجددا به سطح 2/ 11درصد میرسد.
در سال 96 نیز این میزان (تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسکن شهر تهران)، در آذرماه 8/ 10درصد بوده است که این میزان در دی ماه به 3/ 10درصد کاهش یافته اما در بهمن ماه به 5/ 10درصد میرسد.
اگر چه نوسان تورم اجاره‌‌‌بها در این سه بازه زمانی مورد بررسی، جزئی بوده است اما همین چند واحد‌درصد تغییرات نیز به عنوان نوسانی مهم در بازار اجاره قابل ذکر است؛ چرا که این بخش از بازار مسکن حساس‌‌‌ترین قسمت این بازار است و متقاضیان این بازار حساسیت بیشتری نسبت به تغییرات تورمی آن در مقایسه با متقاضیان خرید مسکن دارند. از سوی دیگر این تغییرات جزئی نشان‌دهنده توقف رشد اجاره‌‌‌بها و حتی کاهش جزئی آن در ماه ابتدایی زمستان نسبت به ماه پایانی پاییز و ماه میانی زمستان است.
شرایط حاد به‌رغم کاهش تورم اجاره
همه اینها در شرایطی است که تحقیقات میدانی نشان می‌دهد مستاجرها در شهر تهران هم‌‌‌اکنون دشوارترین سال به لحاظ نرخ اجاره‌‌‌بها و همچنین یافتن واحد موردنظر خود برای اجاره، را پشت سر می‌‌‌گذارند. اجاره‌‌‌بها در شهر تهران هم‌‌‌اکنون به میزانی افزایش یافته است که بسیاری از خانوارهای مستاجر ناچار به کاهش متراژ واحد مسکونی محل سکونت خود یا مهاجرت به مناطق و محلات پایین‌‌‌تر شهر برای سکونت با هزینه‌‌‌کمتر نسبت به مناطق بالاتر و مناطقی که تاکنون در آن ساکن بوده‌‌‌اند، شده‌‌‌اند.
این وضعیت به وضوح در مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی شهر تهران به‌خصوص مناطق یک تا 5 شهر تهران نمایان است. به گونه‌‌‌ای که بسیاری از فعالان بازار اجاره در این مناطق از افزایش تعداد خانه‌‌‌های خالی در نتیجه مهاجرت اجباری گروهی از خانوارهای مستاجر به مناطق پایین‌‌‌تر شهر خبر می‌دهند. به گفته آنها تامین ارقام پیشنهادی موجران در سال‌جاری برای تمدید قراردادهای اجاره به دلیل تورم شدید در این بازار از توان بسیاری از خانوارهای مستاجر خارج است و آنها در یک‌سال اخیر نتوانسته‌‌‌اند سطح درآمد خود را متناسب با تورم اجاره ارتقا داده و متناسب کنند. از این‌رو ناچار به تخلیه واحد اجاره‌‌‌ای و مهاجرت به واحد با مساحت یا امکانات کمتر و عمده آنها ناچار به مهاجرت به مناطق و محلات پایین‌‌‌تر و ارزان‌‌‌تر شده‌‌‌اند.
همین موضوع ارقام مربوط به اجاره‌‌‌بهای مسکن در مناطق پایین‌‌‌تر شهر را نیز تحت‌تاثیر قرار داده و اجاره‌‌‌بها در این مناطق را با رشد قابل‌توجه مواجه کرده است.
هزینه حداقلی اجاره در پایتخت
نتایج بررسی‌‌‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» درباره تازه‌‌‌ترین شرایط اجاره‌‌‌بهای مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون میانگین حداقلی هزینه اجاره‌‌‌نشینی در شهر تهران بر اساس تعیین شرایط اجاره‌‌‌بها به صورت پرداخت رهن کامل، به 300 تا 350میلیون تومان برای واحدهای مسکونی با مساحت تا 60 مترمربع و کمتر از آن رسیده است. این ارقام نیز عمدتا و عموما مربوط به واحدهای مسکونی استیجاری در نیمه‌جنوبی شهر تهران و محلات و مناطق پایین شهر است و در نیمه شمالی شهر تهران می‌توان گفت به جز مواردی که ممکن است به عنوان فایل‌‌‌های استثنا شناخته شوند، مستاجرها موفق به اجاره مسکن با این ارقام نخواهند شد.
نتایج تحقیقات میدانی همچنین نشان می‌دهد میانگین حداقلی مبلغ رهن کامل برای یک واحد مسکونی تا 60 مترمربع در مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران مانند منطقه 4 و 5 نیز از 400 تا 450میلیون تومان آغاز می‌شود. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد حداقل هزینه رهن کامل برای هر مترمربع مسکن در نیمه جنوبی شهر تهران به 5 تا 6میلیون تومان رسیده است و این میزان برای مناطق 4 و 5 بالاتر از 7 تا 8میلیون تومان است.
این در حالی است که هم‌‌‌اکنون عمده فایل‌‌‌هایی که این روزها به بازار اجاره مسکن شهر تهران عرضه شده‌‌‌اند رهن بالای 200میلیون تومانی واجاره ماهانه بیش از 3میلیون تومانی (حتی برای واحدهای ریزمتراژ و فاقد امکانات) دارند که این موضوع نشان‌دهنده وضعیت حاد و هزینه بالای اجاره‌‌‌نشینی در پایتخت برای خانوارهای مستاجر است.
اثر تورم‌‌‌ها بر اجاره‌‌‌بها
در شرایطی که همواره دو پارامتر «تورم عمومی» و «تورم مسکن»، مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر تغییر وتحولات بازار اجاره و تورم اجاره بوده‌‌‌اند، بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد در سال‌های گذشته تاکنون صرف نظر از اثر سایر عوامل و پارامترها، تورم اجاره در کشور همواره پایین‌‌‌تر از تورم عمومی و همچنین تورم مسکن بوده است.
این در حالی است که در تهران، تورم اجاره معمولا در بلندمدت بیش از تورم عمومی اما کمتر از تورم مسکن بوده است. اما در یک حالت کلی مشاهده روند تورم عمومی، تورم اجاره و تورم مسکن نشان می‌دهد نه تنها تورم اجاره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است بلکه نوسانات آن همواره بین نوسانات این دو است.
بررسی‌‌‌های روند مربوط به تورم اجاره، تورم عمومی و تورم مسکن نشان می‌دهد اثر تورم عمومی، لزوما بر جهت و میزان تورم اجاره در همان ماه یا همان فصل نمایان نمی‌شود و می‌تواند در ماه‌‌‌ها و فصول بعدی خود را در این بازار منعکس کند.
این در حالی است که به‌خصوص در ماه‌‌‌های اخیر، بازار اجاره مسکن تحت‌تاثیر عوامل دیگری غیر از تورم عمومی و تورم مسکن نیز بوده است. تابستان امسال نه تنها بازار تحت‌تاثیر این دو پارامتر اصلی قرار داشت و تغییرات این دو عامل (تورم عمومی و تورم مسکن)، بر جهت و میزان تغییرات اجاره‌‌‌بها اثر گذاشت بلکه اثر مصوبه دستوری در بازار اجاره در قالب کاهش عرضه و دشوارتر شدن دسترسی خانوارها به واحدهای استیجاری مناسب را می‌توان مشاهده کرد.
از سوی دیگر در پاییز، تحولات بازار اجاره تحت‌تاثیر نوسانات ارزی و دلاری قرار داشت و آن طور که واسطه‌‌‌ها و فعالان این بخش از بازار مسکن به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند بخشی از تورم اجاره‌‌‌بها در این فصل نتیجه انعکاس نوسانات ارزی و دلاری بوده است.
با این حال و بر اساس الگوی سنتی مربوط به اثر تغییر فصل در بازار اجاره می‌توان پیش‌بینی کرد که اگر متغیرهای اصلی و فرعی اثرگذار بر تحولات بازار اجاره در دی ماه تغییر محسوسی نداشته باشند می‌توان انتظار داشت تورم ماهانه شاخص اجاره، باز هم نزولی شود. در واقع می‌توان انتظار داشت در دی ماه سرعت رشد اجاره‌‌‌بها نسبت به آذرماه باز هم کمتر شود. اما در بهمن واسفند رشد نسبی تقاضای اجاره می‌تواند جهت تورم این بازار را تحت‌تاثیر قرار دهد. ضمن اینکه شرایط تورم عمومی و تورم مسکن نیز در تعیین جهت بازار اجاره و تغییرات اجاره‌‌‌بها در زمستان امسال موثر خواهد بود.
به عبارت دیگر، در حالی که اصلی‌‌‌ترین متغیرهای اثرگذار بر بازار اجاره مسکن شامل تغییرات تورم عمومی و تحولات تورم مسکن است، می‌توان اظهار کرد که در صورت کنترل و مهار این دو پارامتر، انتظار کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها بعید نخواهد بود اما در صورت بدتر شدن شرایط تورمی، مهار یا کاهش تورم اجاره نیز امری بعید خواهد بود.
