سازندگان مناطق مختلف پایتخت در حالی به اثر مخرب جهش قیمت دلار در هفته‌های گذشته واکنش نشان داده و ورود به پروژه‌های جدید ساختمانی را متوقف کرده‌اند که در عین حال طی دو روز گذشته، نوعی خوشبینی بابت تاثیر ثبات‌بخش بسته جدید ارزی نیز در آنها ایجاد شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، از ابتدای خردادماه تا زمان رونمایی از بسته جدید ارزی، سازندگان ۷۷ روز نفس‌گیر بابت تورم ۲ تا ۳ رقمی مصالح ساختمانی و تغییر روزانه نرخ پیشنهادی زمین و املاک مسکونی کلنگی آماده ساخت را تجربه کردند.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار ساخت‌وساز نشان می‌دهد به دنبال اثر روانی مخرب ناشی از جهش‌های لحظه‌ای قیمت دلار طی دست‌کم دو ماه گذشته، سمت عرضه مسکن نوساز به ویژه در پرساخت‌ترین مناطق شهر تهران ضمن توقف برخی از پروژه‌های در حال ساخت، از ورود به پروژه‌های جدید انصراف دادند اما با رونمایی از بسته جدید ارزی طی دو روز گذشته، نسبت به ایجاد ثبات در بازارهای بالادست ساخت‌وساز امیدوار شده‌اند. رشد فزاینده قیمت مصالح ساختمانی مهم‌ترین خسارت جهش‌های ارزی لحظه‌ای است که منجر به توقف ساخت بخشی از پروژه‌های ساختمانی نیمه تمام و همچنین عدم ورود سازنده‌ها به پروژه‌های جدید ساختمانی طی هفته‌های گذشته شده است؛ بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد قیمت تمام شده ساخت مسکن شامل «هزینه ساخت» و «هزینه تامین زمین» تحت تاثیر جهش نرخ دلار به گونه‌ای افزایش یافته است که حتی تعداد قابل توجهی از سازندگان بنام وپرکار مناطق مختلف شهر نیز در واکنش به جهش هزینه‌های ساخت‌و‌ساز از ادامه فعالیت بازمانده‌اند.

واکنش سمت عرضه واحدهای مسکونی نوساز در راستای توقف حجم قابل توجهی از فعالیت‌های ساختمانی درحالی منجر به تعطیلی برخی کارگاه‌های ساختمانی در شهر تهران شده است که از اواخر سال گذشته، بازار ساخت‌وساز با خروج از فاز رکود به دوره رونق وارد شده بود و انتظار می‌رفت در مقطع زمانی فعلی، حجم ساخت‌و‌ساز در مناطق مختلف شهر تهران به خصوص مناطق مصرفی و پرتقاضا به میزان قابل توجهی افزایش یابد؛ با این حال، در دو ماه و نیم گذشته، سازندگان واحدهای مسکونی به دنبال افزایش چند برابری قیمت مهم‌ترین آیتم‌های هزینه‌ای و مصالح ساختمانی موردنیاز برای ساخت‌و‌ساز با آگاهی از افزایش قابل توجه شکاف قیمت تمام‌شده ساخت مسکن با سطح قدرت خرید متقاضیان حاضر در بازار ملک، ناچار به توقف فعالیت‌های ساختمانی شده‌اند؛ چرا که حتی در صورت تمکن مالی برای تامین هزینه‌های چند برابری مصالح و زمین موردنیاز برای ساخت مسکن، به دلیل نبود قدرت خرید کافی در متقاضیان، احتمال فروش نرفتن واحدها در آینده با قیمت‌های بیشتر وجود دارد. این در حالی است که سازندگان پیش از این نیز پیام بازار معاملات مسکن مبنی بر کاهش حجم معاملات خرید آپارتمان به دنبال افزایش نامتعارف قیمت‌ها را دریافت کرده ‌بودند. بخشی از افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر ناشی از رشد قابل‌توجه قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران بوده است.  طی دو ماه گذشته، به‌رغم افزایش قابل‌توجه قیمت مسکن در شهر تهران، حجم معاملات خرید ملک کاهش یافت که جهش قیمت مسکن و افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی با سطح فعلی قیمت‌های پیشنهادی برای فروش آپارتمان، مهم‌ترین دلیل افت تعداد معاملات انجام شده در بازار مسکن محسوب می‌شود.

با این‌حال، تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد به دنبال رونمایی از بسته جدید ارزی و کاهش قیمت ارز در دو روز گذشته، نوعی خوش‌بینی در سازندگان مناطق پرساخت شهر تهران همچون مناطق ۴ و ۵ و برخی مناطق شمالی و جنوبی پایتخت در مورد سرنوشت کوتاه‌مدت و میان‌مدت بازار ساخت‌و‌ساز ایجاد شده است؛ سازندگان مسکن در مناطق مختلف شهر تهران امیدوارند در صورت اجرای کامل بسته جدید ارزی و ایجاد ثبات نسبی در نرخ دلار، ناپایداری در قیمت اقلام ساختمانی نیز کنترل شده و شرایط برای سرمایه‌گذاری ساختمانی با توقف یا کاهش روند رشد هزینه‌های ساخت‌و‌ساز که طی ماه‌های اخیر تشدید شده بود، بهبود یابد.

دو آسیب دلار به سازنده‌ها

جهش‌های لحظه‌ای نرخ دلار در ماه‌های اخیر دست‌کم از دو ناحیه عمده منجر به آسیب قابل توجه به بازار ساخت و عرضه مسکن شد؛ اولین آسیب به «افزایش شدید قیمت زمین» به‌عنوان هزینه‌بر‌ترین جزو موردنیاز برای ساخت مسکن‌ برمی‌گردد؛ هر چند میانگین قیمت مسکن در شهر تهران امسال نسبت به سال گذشته بیش از ۵۰ درصد افزایش یافت اما بنا بر اعلام سازندگان و واسطه‌های بازار معاملات مسکن، تورم زمین و املاک کلنگی به مراتب بیشتر از تورم مسکن بوده است؛ یافته‌های «دنیای اقتصاد» از میزان نوسان قیمت زمین و املاک کلنگی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد در حال حاضر قیمت زمین در برخی مناطق پرساخت پایتخت به‌طور متوسط بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش یافته که نشان‌دهنده افزایش شدید هزینه تامین مهم‌ترین آیتم ساختمانی برای سازندگان است. بررسی‌های صورت گرفته، برگرفته از اظهارات واسطه‌های ملکی و سازندگان فعال و بنام مناطق پرساخت شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع زمین مسکونی(یا املاک کلنگی)، در مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی پایتخت(همچون منطقه ۲) بین ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان است؛ هرچند در برخی از محلات مرغوب‌تر این منطقه قیمت هرمترمربع زمین یا ملک کلنگی آماده ساخت از این میزان نیز فراتر می‌رود. در نیمه جنوبی شهر تهران نیز میانگین قیمت هرمترمربع زمین یا ملک کلنگی آماده ساخت عمدتا کمتر از ۱۰ میلیون تومان است؛ این در حالی است که در شمالی‌ترین مناطق شهر تهران میانگین هر مترمربع زمین آماده ساخت، عمدتا از ۲۰ میلیون تومان فراتر می‌رود.

آسیب دوم جهش‌های پی‌درپی نرخ دلار طی هفته‌های گذشته به بازار ساخت‌و‌ساز، به «رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی» به‌خصوص مصالح پرکاربرد مانند آهن، میلگرد و سیمان و سایر اقلام ساختمانی مربوط می‌شود؛ نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از آخرین برآوردهای موجود در رابطه با هزینه ساخت واحدهای مسکونی نشان می‌دهد میانگین هزینه ساخت مسکن(منهای هزینه تامین زمین) در شهر تهران از مترمربعی یک میلیون و۵۰۰ هزار تومان در تابستان سال گذشته به حدود مترمربعی ۲ و نیم تا ۳ میلیون تومان افزایش یافته است؛ برآوردهای صورت‌گرفته از سوی سازندگان شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون قیمت سیمان به‌عنوان یکی از پرکاربردترین مصالح ساختمانی نسبت به تابستان سال گذشته، تا ۲ برابر، قیمت آهن‌آلات تا ۵/ ۲ برابر، شیرآلات تا ۲ برابر، آسانسور تا ۵/ ۲ برابر و تجهیزات گرمایشی وسرمایشی تا ۳ برابر نسبت به تابستان سال گذشته افزایش یافته است؛ این در حالی است که بنا بر اعلام سازندگان، سایر مصالح، اقلام وتجهیزات ساختمانی نیز بین ۵۰ تا ۸۰ درصد در این بازه زمانی-تابستان ۹۷ نسبت به تابستان ۹۶- افزایش قیمت داشته‌اند.

هرچند این هزینه مربوط به ساخت‌وسازهای متوسط با کیفیت استاندارد است و در برخی مناطق شمالی که از مصالح و تجهیزات لوکس‌تری برای ساخت‌وساز استفاده می‌شود، این هزینه به مراتب بیش از رقم اعلام شده است. همین موضوع باعث شده است هم‌اکنون بسیاری از سازنده‌ها، روند ساخت‌وسازهای نیمه‌تمام را متوقف کرده یا از شروع پروژه‌های جدید ساختمانی خودداری کنند. با این حال، رونمایی از بسته جدید ارزی، طی دو روز گذشته موجب شد برخی از سازندگان به دنبال کاهش نرخ ارز و امیدواری برای ثبات قیمت‌ها در روزهای پیش‌رو، نسبت به آینده فعالیت‌های ساختمانی خود تا حدی خوشبین شوند؛ این گروه از سازندگان که به دلیل جهش چند مرحله‌ای قیمت مصالح پرکاربرد ساختمانی نسبت به ادامه فعالیت‌های ساختمانی خود بی‌میل شده بودند هم‌اکنون تا حدی به ثبات قیمت‌ها و توقف جهش‌های لحظه‌ای نرخ دلار و قیمت مصالح امیدوار شده‌اند تا بتوانند در روزها‌ و هفته‌های پیش‌رو به واسطه تثبیت قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی، فعالیت‌های ساختمانی خود را از سر بگیرند.

تغییر معادله مشارکت

اثر روانی مخرب جهش‌های لحظه‌ای نرخ دلار در هفته‌های گذشته از سوی دیگر منجر به ایجاد چند تغییر عمده در بازار مشارکت در ساخت نیز شده است؛ مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین روش‌های مدیریت هزینه برای سازندگان و مالکان املاک کلنگی است؛ به این معنا که از طریق مشارکت مالکان و سازندگان برای ساخت واحدهای مسکونی نوساز، نه تنها مالکان مجبور به پرداخت پول نقد برای نوسازی واحدهای مسکونی قدیمی نیستند، بلکه سازندگان نیز با استفاده از این روش از پرداخت هزینه‌های گزاف برای خرید زمین معاف شده و می‌توانند تمام توان مالی خود را صرف هزینه‌های ساخت‌و‌ساز از بابت تامین هزینه مصالح، پرداخت عوارض و خدمات، دستمزد و... کنند.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار مشارکت در ساخت نشان می‌دهد، اگرچه هم‌اکنون حجم عرضه املاک کلنگی به بازار ساخت‌وساز در سطح مناسبی قرار دارد و سازندگان با کمبود عرضه ملک کلنگی از سوی مالکان مواجه نیستند، اما جهش قیمت مسکن، نابسامانی در بازار دلار و تشدید نااطمینانی اقتصادی طی هفته‌های گذشته منجر به افزایش مبلغ بلاعوض درخواستی از سوی مالکان برای مشارکت شده است.  بررسی‌ها نشان می‌دهد مبلغی که سازندگان با عنوان مبلغ بلاعوض در ابتدای فرآیند مشارکت به مالکان پرداخت می‌کردند تا مالکان بتوانند ملکی با ویژگی‌های مشابه ملک خود تا زمان اتمام عملیات ساخت‌وساز اجاره کرده و در آن ساکن شوند در مناطق مختلف شهر تهران بین یک ونیم تا دو برابر افزایش یافته است؛ فعالان بازار ساخت‌و‌ساز علت این موضوع را جهش قیمت مسکن، نوسانات شدید قیمت دلار و افزایش قابل توجه قیمت زمین اعلام می‌کنند. مجموعه این عوامل موجب شده است سطح انتظار مالکان از سازنده‌ها برای دریافت سهم بیشتر از پروسه مشارکت نسبت به ماه‌‌های گذشته افزایش یابد.  برآوردها حاکی است در حال حاضر مبلغ بلاعوض در پروژه‌های مشارکتی در مناطق مختلف شهر تهران به ازای هرمترمربع مساحت زمین یا ملک کلنگی، بین یک میلیون تا ۸ میلیون تومان تعیین می‌شود که بسته به موقعیت جغرافیایی ملک، منطقه‌ای که در آن واقع شده، سطح تقاضا برای ساخت‌وساز و سایر ویژگی‌های مربوط به ملک(مساحت، طول بر، تعداد مالکان و...)، متفاوت است؛ هر چند در برخی از موارد استثنا ممکن است مبلغ بلاعوض کمتر یا بیشتر از بازه اعلام شده تعیین شود.  در مناطق ۲ و ۵ شهر تهران (دو منطقه پرساخت، مصرفی و پرتقاضا)، میانگین مبلغ بلاعوض به ازای هرمترمربع مساحت ملک کلنگی یا زمین موردنظر، از ۲ تا ۳ میلیون تومان شروع شده و تا ۷ میلیون تومان هم می‌رسد؛ هر چند ممکن است در این دو منطقه نیز استثنائاتی بابت تعیین مبلغ بلاعوض کمتر یا بیشتر از بازه اعلام شده وجود داشته باشد. در مناطق شمالی شهر تهران(یک و سه)نیز مبلغ بلاعوض عمدتا از مترمربعی ۴ میلیون تومان تعیین می‌شود.  هم‌اکنون در برخی از مناطق مرغوب شمال تهران(عمدتا مناطق یک و سه)، برخی از املاک کلنگی به‌صورت سهم ۵۰–۵۰ بین مالک و سازنده برای ساخت مشارکتی به بازار مسکن معرفی می‌شوند. این در حالی است که پیش از این، این سهم عمدتا با لحاظ سهم ۶۰ یا ۷۰ درصدی برای مالک زمین(به دلیل گران‌قیمت بودن زمین در این مناطق)، در برابر سهم ۴۰ یا ۳۰ درصدی سازنده تعیین می‌شد.

فعالان بازار ساخت‌وساز در این مناطق دو دلیل عمده برای تغییر نسبت مشارکت در برخی از پروژه‌های ساختمانی مناطق شمالی شهر تهران اعلام می‌کنند؛ مبنی بر اینکه آن دسته از املاک کلنگی که هم‌اکنون در این مناطق به‌صورت سهم ۵۰ به ۵۰ به بازار مشارکت معرفی می‌شوند زمین‌های بزرگ‌متراژ (عمدتا با مساحت بیش از هزار مترمربع) هستند که هر سازنده‌ای توان ورود به عملیات ساخت آنها را ندارد و تنها برخی سازندگان خاص با بنیه مالی قوی می‌توانند اقدام به ساخت‌و‌ساز روی این زمین‌ها کنند؛ همین عامل موجب شده تا از سوی دیگر مالکان با تعیین مبلغ بلاعوض چند برابری، سهم ۵۰ درصدی برای سازنده را بپذیرند. در واقع با افزایش مبلغ بلاعوض، افزایش سهم سازنده در این گروه از پروژه‌ها تا حد زیادی برای مالکان جبران خواهد شد.

هر چند عمده سازندگان طی هفته‌های گذشته تحت تاثیر تغییرات لحظه‌ای قیمت مصالح و تورم شدید در بازار زمین و املاک کلنگی از ورود به پروژه‌های ساختمانی جدید خودداری کردند؛ اما برخی سازندگان تحت تاثیر دو برداشت از آینده بازار ملک اقدام به ساخت مشارکتی مسکن کردند. گروهی از این سازندگان با انگیزه مصون ماندن از افزایش مجدد هزینه ساخت‌و‌ساز و قیمت مصالح در ماه‌‌ها و هفته‌های پیش‌رو و همچنین ادامه روند رشد قیمت مسکن، به بازار مشارکت در ساخت ورود کرده و اقدام به شروع عملیات ساختمانی جدید کرده‌اند.  دسته دیگری از سازندگان نیز با چشم‌انداز رشد مجدد قیمت مسکن در ماه‌های آتی و جبران افزایش هزینه‌های ساخت و هزینه تامین زمین در قیمت فروش آپارتمان‌های نوساز، اقدام به تکمیل واحدهای مسکونی نیمه‌کاره یا شروع پروژه‌های جدید کرده‌اند.