برای یک وجب جا
استیصال مستاجران از تورم اجارهبها در نصف جهان
تورم اجارهبها چنان روی تورم عمومی کشور را در اصفهان و سایر کلان‌شهرها سفید کرده که سهم مسکن را در سبد کالای خانوار افزایش داده، به‌طوری‌که امروز مسکن به کالایی فوق لوکس در سفره خانوار تبدیل‌شده که مداخلات دستوری دولت را ریشخند کنان درنوردیده و سقف‌های جهش و حباب را دریده و حالا در اوج چندساله خود به استیصال مستاجران اصفهانی می‌نگرد.
اپیزود اول: گران و راکد
نتایج تحقیقات میدانی در سطح شهرستان اصفهان نشان می‌دهد انتظارات سه ضلع بازار معاملات، یعنی خریدار، فروشنده و واسطه‌های ملکی، از حالت تداوم یا تکرار جهش قیمت مسکن به سمت نوسان محدود در فصل تابستان، چرخش کرده است. در برخی مناطق کلیدی، حتی انتظار ثبات قیمتی به وجود آمده است. کاهش درجه جذابیت خرید ملک در بین سفته‌بازها نیز دومین علامت امیدوارکننده است. بااین‌حال در تصویر ذهنی بازیگران بازار از فاز معاملات در تابستان پیشِ‌رو، رکود اساسی شکل‌گرفته که بر اساس آن انتظار می‌رود حجم خریدوفروش‌ها از زمان پیش از رکود نیز کمتر شود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون هر سه ضلع اصلی بازار معاملات مسکن شامل خریداران، فروشندگان و واسطه‌های معاملات ملک تحت‌تاثیر علائم مثبت و امیدوارکننده فوق انتظار وقوع جهش قیمتی یا رشد محسوس سطح قیمت مسکن در تابستان امسال را انتظاری بعید می‌دانند بااین‌حال به‌واسطه وجود نشانه‌های نگران‌کننده در بازار، سقوط بیشتر قیمت‌ها را نیز انتظاری دور از ذهن عنوان می‌کنند. امروز عمده خریداران واحدهای مسکونی به دنبال جهش قابل‌توجه قیمت مسکن طی چند سال گذشته که به افت شدید قدرت خرید در بازار مسکن منجر شد، به‌اجبار به حاشیه بازار رانده‌شده‌اند و فعلا توان خرید ندارند؛ به دنبال کاهش سطح تقاضا برای خرید مسکن و افزایش قابل‌توجه قیمت‌ها با سطح قدرت خرید متقاضیان، سمت تقاضا انتظار افزایش شدید قیمت‌ها را بعید می‌داند.
بااین‌حال، متقاضیان خرید مسکن با در نظر گرفتن اثرات احتمالی متغیرهای اقتصاد سیاسی بر بازار مسکن و همچنین اطلاع از افزایش قابل‌توجه هزینه ساخت‌وساز در کنار جهش قیمت زمین، ریزش محسوس سطح قیمت‌ها را نیز دور از ذهن می‌دانند؛ برآیند این عوامل موجب شده است در وهله اول نگاه خریداران نسبت به شرایط قیمتی مسکن در تابستان امسال، بر انتظار کمترین نوسان قیمتی متمرکز شود.
در سمت فروش واحدهای مسکونی نیز تجربه فروش دشوار واحدهای مسکونی به دلیل ناتوانی خریداران برای تامین هزینه خرید ملک موجب شده است فروشنده‌ها نیز ظرفیت چندانی برای افزایش قیمت متصور نباشند؛ درواقع فروشنده‌ها نیز هم‌اکنون به این واقعیت پی برده‌اند که در صورت افزایش سطح قیمت‌ها شرایط فروش واحدها برایشان سخت‌تر خواهد شد و ممکن است واحدها فعلا به فروش نرسد.
این موضوع در کنار کمبود و گرانی زمین مناسب برای ساخت‌وساز و همچنین نامشخص بودن چشم‌انداز فروش مسکن در کنار افزایش محسوس قیمت مصالح ساختمانی و سایر هزینه‌های ساخت، منجر به ایجاد انتظار میانه در سمت عرضه از بابت نوسانات قیمتی شده است.
هرچند برخی سازنده‌های مسکن به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت اعلام می‌کنند که قادر به فروش واحدها با نرخ سال گذشته نیستند اما شرایط فعلی از بابت نبود ظرفیت برای افزایش محسوس سطح فعلی قیمت‌ها در تابستان را نیز درک کردهاند. در حال حاضر بیشتر مشتریان متقاضی خانه‌های ۵تا۲۰سال ساخت هستند و این در حالی است که هم‌اکنون واحدهای مسکونی قدیمی‌ساز نیز به دلیل جهش قیمت زمین، از ارزش واقعی خود گران‌تر بوده و بنابراین برای خریداران مصرفی توجیه اقتصادی ندارند. داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد از بهار۱۳۹۶تا بهار۱۴۰۰متوسط قیمت فروش ۱مترمربع زیربنای مسکونی در اصفهان از حدود۲میلیون تومان به بیش از ۱۴میلیون تومان رسیده و ۷برابر شده است. این میزان جهش قیمتی، اصفهان را ازنظر رشد قیمت مسکن در صدر جدول کلان‌شهرهای کشور به‌غیراز تهران قرارداد.
برآیند آنچه گفته شد به مهاجرت درون استانی متقاضیان مسکن ختم شده است. به علت تورم شدید در بازار معاملات مسکن کلان‌شهر اصفهان تعداد زیادی از خانوارها متقاضی مسکن به حاشیه‌های شهر مهاجرت کردهاند. شکل دوم مهاجرت مربوط به مهاجرت از کلان‌شهر به شهرستان‌های اطراف اصفهان به دلیل «رشد شدید اجارهبها» است. شکل دیگری از مهاجرت مربوط به مهاجرت از «کلان‌شهرها به شهرهای حومه‌‌‌ای واقع در استان‌‌‌های مجاور» است که مهاجرت خریداران و مستاجرها از بازار مسکن اصفهان به بازار مسکن شمال کشور یکی از این مهاجرت‌‌‌ها محسوب می‌شود.
اپیزود دوم: برای یک وجب جا
سال گذشته رکورد تاریخی تورم اجارهبها شکسته شد و این نرخ به بیش از ۵۰درصد رسید. در این میان نقش دو عامل موثر برافزایش سرعت رشد اجارهبها در سال ۱۴۰۰ و ثبت رکورد تاریخی غیرقابل‌انکار است. عامل اول جهش سه سال پیاپی قیمت مسکن بود که در فاصله سال‌های ۹۷ تا ۹۹ رخ داد و ازآنجاکه بازار اجارهبها با یک‌فاصله زمانی نسبت به تورم مسکن واکنش نشان می‌دهد، نتیجه جهش سال سوم در ۱۴۰۰ به شکل سرعت گرفتن تورم اجارهبها و عبور این نرخ از ۵۰درصد نمایان شد. طبق داده‌های مرکز آمار ایران از بهار سال۱۳۹۶تا بهار سال۱۴۰۰متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در اصفهان ۶.۳برابر شده که از در محدوده میانگین کلان‌شهرهای کشور به‌غیراز تهران قرار دارد.
بر اساس نتایج سرشماری سال۹۵ از یک‌میلیون و ۵۹۱ هزار و ۷۶۹ خانوار ساکن در استان اصفهان، ۹۷۹ هزار و ۳۱۹ خانوار (۶۱.۵ درصد) مالک و ۴۶۴ هزار و ۲۹ خانوار(۲۹.۱ درصد) مستاجر هستند.
در شهرستان اصفهان با ۷۰۲ هزار و ۸۰۴ خانوار، ۳۸۳ هزار و ۱۲۳ خانوار(۵۴.۵ درصد) مالک و ۲۴۶ هزار و ۱۴۳ خانوار(۳۵ درصد) مستاجر و ۱۰.۵ درصد خانوارها در سایر موارد هستند.
در کلان‌شهر اصفهان نیز از ۶۱۵ هزار و ۱۳ خانوار، ۳۲۵ هزار و ۶۷ خانوار(حدود ۵۳ درصد) مالک و ۲۲۴ هزار و ۱۵۱ خانوار(حدود ۳۷ درصد) مستاجرند. همچنین بر اساس نتایج این سرشماری، از میان یک‌میلیون و ۵۶۰ هزار و ۴۳۰ خانوار در استان اصفهان، ۹۷۰ هزار و ۶۷۹ خانوار (۶۲ درصد) در واحدهای غیر آپارتمانی و ۵۸۹ هزار و ۷۵۱ خانوار (۳۸ درصد) در واحدهای آپارتمانی زندگی می‌کنند.
نکته قابل تامل دیگری که از گزارش مرکز آمار قابل‌برداشت است، افزایش جمعیت خانوارهای مستاجر در کل مناطق شهری کشور در سال ۱۴۰۰ است. تعداد خانوارهای مستاجر کشور در سال یادشده حدود ۶۰هزار و ۳۰۰ مورد افزایش پیداکرده و سهم اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها از کل انواع اشکال سکونتی از ۲۲.۹درصد در سال ۹۹ به ۲۳.۱٦درصد در سال ۱۴۰۰ افزایش پیداکرده است.
به‌این‌ترتیب بر اساس آمار رسمی دخل‌وخرج خانوارها در سال ۱۴۰۰، وضعیتی که امروز مستاجرها با آن روبرو هستند، به‌مراتب نامطلوب‌‌‌تر از شرایطی است که یک دهه قبل داشتند.
مداخله دولتی
داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد در سال ۱۴۰۰ سهم اجارهبها در سبد خانوار اصفهانی‌ها ۲۰.۳درصد بود که این استان را در رتبه چهارم کشور قرارداد. مداخله دولت برای تنظیم بازار اجاره مسکن از یک‌‌‌سو به کاهش تمایل موجران به ادامه حضور در بازار اجاره انجامید و مستاجران از ناحیه کمبود فایل دچار مضیقه شدند. همچنین به دلیل فقدان ضمانت اجرایی کافی، عملا رشد اجارهبها به‌مراتب بیشتر از سقف رشد متوسط ۲۰درصدی مجاز شمرده‌شده از سوی دولت بود و درنتیجه تورم اجارهبها پارسال نه‌تنها کنترل نشد، بلکه رکورد زد.
گزارش رسمی بانک مرکزی نشان داد در اولین ماه از اجرای مصوبه سه‌‌‌باره دولت درباره تمدید قراردادهای اجاره از ابتدای تابستان امسال، این قراردادها نبودند که با میزان رشد دستوری اعلام‌شده از سوی سیاست‌گذار، تمدید شدند؛ بلکه تورم اجارهبها در تیرماه بود که تمدید شد به‌طوری‌که به گفته حجازی رئیس اتحادیه املاک اصفهان در برخی از مناطق حومه‌‌‌ای اصفهان قیمت واحدها در سال جاری بیش از ۵۰درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته و حتی در برخی مناطق این میزان از این ارقام نیز بیشتر بوده است.
مسیری که سیاست‌گذار بخش مسکن برای مهار تورم اجاره در پیش‌گرفته و قصد دارد با وضع سیاست‌هایی مثل نرخ‌‌‌گذاری دستوری از مستاجران حمایت کند، نه در سال گذشته راه به‌جایی برد و نه با تغییرات جزئی اعمال‌شده، انتظار می‌رود امسال به نتیجه قابل قبولی منجر شود.
توصیه کارشناسان این است که دولت به‌جای تمرکز بر کنترل دستوری تورم اجارهبها، سیاست‌هایی را برای مهار تورم عمومی در پیش بگیرد.
