تشدید معضل حاشیه‌نشینی
اجاره‌نشینان کم‌درآمد به حاشیههای شهر می روند
رشد اجاره‌بها در دهه ۹۰ و به‌خصوص ظرف چند سال اخیر باعث شد تا مستاجران برای ادامه زندگی به حاشیه شهرهایی مثل اصفهان پناه برده و حاشیه‌نشینی جدیدی را وارد ادبیات اقتصادی کنند. از سوی دیگر باوجود رکود در بازار مسکن اما نرخ اجاره‌بها و خریدوفروش چهاردیواری در حاشیه شهرها و شهرهای اقماری اطراف کلان‌شهرها افزایش قابل‌توجهی داشت به‌طوری‌که مستاجران و افراد کم‌درآمد از پس پرداخت هزینه‌های آن برنمی‌آیند. شواهد نشان می‌دهد که حاشیه‌نشینی کم‌درآمدها در معنای جدید، جایگزین ساخت مسکن دولتی شده است.
معنای جدید حاشیه
حاشیه خیلی دور نیست، همین اطراف در مناطق محروم شهر و بافت‌های فرسوده و ناکارآمد لانه کرده و انبوه جمعیت دهک اولی و دهک دومی را مجذوب خودکرده است. خانواده‌هایی که خانه داشته و تا همین چند سال قبل نامشان «اجاره‌نشین» بوده، در چرخش سیب اقتصاد به «بی‌خانمان» تغییر وضعیت داده‌اند. بی‌خانمان‌هایی که برای یافتن سرپناهی اقتصادی روانه حاشیه، بافت فرسوده شهر اصفهان به‌خصوص منطقه ۱۴ و اطراف شهرک‌های اقماری مانند مسکن مهر فولادشهر شده‌اند.
آمارهای رسمی هم این پدیده را تایید می‌کند. در آمار رسمی که سال گذشته وزارت بهداشت با عنوان «برنامه تامین و ارتقای سلامت در مناطق حاشیه‌نشین و سکونتگاه‌های غیررسمی»منتشر کرد، در سال ۱۳۹۵ استان اصفهان با بیش از ۴۵۰ هزار نفر حاشیه‌نشین در رتبه هفتم ایستاده بود. طبق داده‌های این برنامه، طی سال‌های اخیر عمده فشار‌ها به سمت منطقه شهری تهران، حاشیه شهرهای خوزستان، مشهد، حاشیه شهرهای استان البرز، حاشیه شهرهای استان فارس، استان آذربایجان شرقی، اصفهان، سیستان‌وبلوچستان، آذربایجان غربی، کردستان و قم بوده و به همین دلیل از ۱۴ میلیون نفر جمعیت حاشیه‌نشین و ساکن سکونتگاه‌های غیررسمی در سال ۱۴۰۰، اصفهان با ۶۶۰ هزار نفر دوباره در جایگاه هفتم کشور قرارگرفته که نشان‌دهنده رشد نرخ حاشیه‌نشینی در این استان ظرف مدت ۵ سال بوده است.
در سال ۱۳۹۷ پژوهشی توسط سازمان برنامه‌وبودجه استان اصفهان با عنوان «بررسی جریانات مهاجرتی استان اصفهان» انجام شد. طبق داده‌های این پژوهش، اصفهان طی سال‌های ۸۵ تا ۹۰ و ۹۰ تا ۹۵ مهاجرپذیر بوده است اما این روند از سال ۹۶ تا ۱۴۰۱ معکوس شده و مهاجرت منفی شکل‌گرفته به‌طوری‌که مهاجرت روستائیان از شهر اصفهان به زادگاه خویش و حتی مهاجرت شهرنشین‌های اصفهان به شهرهای اطراف و ارزان‌قیمت ازجمله «فلاورجان » افزایش یافت. طبق این پژوهش تبدیل اصفهان به شهر گران‌قیمت و رشد قیمت مسکن ازجمله دلایل این مهاجرت معکوس ذکرشده است. در سرشماری سال ۹۵، سهم مهاجران جابجا شده در استان اصفهان نسبت به‌کل کشور در دوره زمانی ۹۵-۱۳۹۰ نسبت به دوره قبل (۵ ساله گذشته) اندکی افزایش داشته است و از ۶.۸ درصد به ۷.۰ درصد رسیده است.
ازآنجا‌که مهاجرت منفی در اصفهان شکل‌گرفته اما هم‌زمان تعداد حاشیه‌نشین‌ها هم افزایش‌یافته، می‌توان به این نتیجه رسید که افزایش ساکنان سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌نشین به دلیل جهش قیمت مسکن و به‌خصوص اجاره‌بها بوده است. داده‌های سرشماری ۹۵ نشان داد که از سال ۹۰تا ۹۵ در اصفهان «تعداد مالکان نزدیک به یک درصد کاهش و تعداد مستاجران به ۳.۹ درصد افزایش یافت.» در این سرشماری مشخص شد که ۶۰.۵ درصد از شهروندان، مالک خانه و ۳۰.۷ درصد مستاجر هستند. رشد نرخ اجاره‌نشین‌ها نشان‌دهنده تقاضای بیشتر برای رهن و اجاره خانه در چند سال گذشته است که در کاهش درآمدها، شرایط بد تسهیلات خرید خانه یا عدم تمایل برای پذیرش ریسک خرید خانه، ریشه دارد. بی‌خانمانی در حالی سایه‌اش بر شهر سنگینی می‌کند که طبق آمار سرشماری ۱۳۹۵ اصفهان با ۲۴۲ هزار واحد مسکونی خالی پس از تهران در رتبه دوم کشور قرار گرفت. ریشه این تناقض را باید در شهر فروشی‌های دهه ۸۰و بی‌تدبیری‌های اواخر این دهه جستجو کرد.
چرتکه
در زمستان ۹۴ پژوهشی در فصلنامه علمی، پژوهشی دانشگاه گلستان به چاپ رسید. این مقاله پژوهشی ثابت کرد که در اصفهان دهک درآمدی دهم، حدود ۶ درصد درآمد خود را به تأمین واحد مسکونی اختصاص می‌دهد ولی دهک اول، بـیش از ۹۰ درصد درآمدهایش را صرف مسکن می‌کند که تقریباهمه هزینه خانوار را در برمی‌گیرد. تا دهک ششم نیز بخش زیادی از درآمد خانواده برای مسکن هزینه می‌شود. در سال یادشده، متوسط سهم هزینۀ مسکن در هزینه خانوارهای شهری استان اصفهان ۳۲ درصد محاسبه و توضیح داده شد که اختلاف سهم شاخص مزبور در دهک‌های درآمدی زیاد است. با توجه به محاسبات انجام‌شده، سهم قدرت خرید مسکن تا دهک ششم بسیار پایین است؛ به‌طوری‌که دهک اول تنها حدود ۵ درصد از قیمت تمام‌شده مسکن را می‌تواند تأمین کند ولی توان تملک دهک دهم چندین برابر دهک اول است؛ بنابراین ۶ دهک اول درآمدی در اصفهان برای تامین و اجاره مسکن نیازمند حمایت دولت هستند. ازآنجایی‌که تسهیلات تخصیصی توان پوشش بازار مسکن و حتی اجاره‌بها را در کلان‌شهرها نداشته و برنامه‌های تولید مسکن ملی و اجتماعی هم به نتیجه لازم نرسیده، تعداد اجاره‌نشین‌ها و حاشیه‌نشین‌ها ظرف ۵ سال اخیر در اصفهان افزایش‌یافته است.
نتایج مقاله پژوهشی «بررسی علل اقتصادی حاشیه‌نشینی در اصفهان »که در سال ۹۵ در مجله اقتصاد شهری دانشگاه اصفهان به چاپ رسید، نشان می‌دهد که قیمت زمین و نرخ بیکاری با حاشیه‌نشینی رابطه منفی دارد. همچنین حاشیه‌نشینی با نرخ مهاجرت و نرخ بی‌سوادی رابطه‌ای مستقیم و قیمت زمین و نرخ بیکاری با رفاه رابطه معکوس دارند؛ بنابراین قیمت مسکن و اجاره‌بها حلقه اتصال زنجیر مهاجرت و رفاه محسوب می‌شود.
تسریع در مداخله دولت
شواهد نشان می‌دهد به دلیل عقب ماندن نرخ ساخت مسکن ارزان‌قیمت از نرخ تقاضا افزایش حاشیه‌نشینی، جایگزین تولید مسکن دولتی شده به‌طوری‌که قیمت مسکن مهر به‌شدت افزایش‌یافته است. افزایش معاملات املاک و آپارتمان‌ها در حاشیه شهر دلیل افزایش قیمت بوده و در این مناطق رکود بازار مسکن وجود ندارد. در چنین شرایطی دولت مجبور به مداخله در بازار مسکن است. این روند حتی در کشورهای توسعه‌یافته نیز دیده می‌شود.
حق سرپناه مناسب، یک حق پایه انسانی است و این حق به خاطر ساختار ویژه اقتصاد شهری از تعداد قابل‌توجهی از شهروندان دریغ می‌شود. به علت عرضه محدود زمین، نقش مقررات و قوانین در خلق و توزیع رانت و علاقه‌مندی جریان سرمایه به این حوزه، قیمت زمین و مسکن در شهری مثل اصفهان وضعیت خاصی دارد که طبقات محروم در مقابل آن بی‌دفاع هستند. تلاطم قیمت در این حوزه می‌تواند بیشتر از تلاطم قیمت کالاهای دیگر باشد و به همین دلیل اگر مداخله دولت نباشد بازنده‌ها و برنده‌ها فاصله خیلی زیادی باهم دارند. در جهش قیمت ملک و مسکن در دهه اخیر صاحبان قبلی زمین و مسکن، برنده‌شده ولی اجاره‌نشینان و جوانان، بازندگان این فرآیند هستند.
در لزوم و توجیه مداخله دولت در بازار مسکن تردیدی وجود ندارد؛ اما موضوعی که جای بحث و کار فراوان دارد شیوه بهینه پیاده‌سازی این مداخلات و به حداقل رساندن اختلالات در کارکرد بازارها و اتلاف منابع بخش عمومی است. در این زمینه باید به سوالاتی همانند «آیا دولت باید خودش خانه‌سازی و خانه‌داری کند، یا از طریق کاهش ریسک‌ها و هزینه تامین مالی مسکن وارد شود و یا توسط مشارکت با سازندگان بخش خصوصی، مسکن اجتماعی را تامین کند » پاسخ داده شود.
