تورم در رویای آمریکایی
قیمت مسکن در دو سال گذشته، در ایالات متحده آمریکا ۴۴درصد افزایش یافته است. قیمت متوسط فروش برای خانههای جدید و موجود در حال حاضر در شمال این کشور از ۴۰۰ هزار دلار است. به لطف نرخ بهره بالا، پرداخت ماهانه وام مسکن در سراسر کشور در سپتامبر ۲۰۲۲بیش از ۶۰درصد بیشتر از یک سال قبل بود، حتی با وجود کاهش درآمد خانوار تعدیل شده براساس تورم صفر از ۱۰۰ بازار برتر مسکن در آمریکا، ۶۷ بازار شاهد افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن در سال گذشته بودند، در حالی که ۳۳ بازار دیگر شاهد افزایش قیمت‌ها حداقل ۹درصد بودند. داغ‌ترین بازارها برای خانههای اجارهای در جنوب و غرب این کشور هستند.
با نظر به بازار درمی‌یابیم که نیمی از خانههای موجود در بازار برای خانواده‌‌‌هایی که درآمد متوسط ملی را به دست می‌‌‌آورند، مقرون به صرفه هستند. برای اولین خریدار که می‌‌‌خواهد خانه‌‌‌ای با قیمت متوسط بخرد، ۷درصد پیش‌پرداخت استاندارد در آوریل ۲۰۲۲ به ۲۷۴۰۰ دلار رسید، که به سطحی از پس‌‌‌انداز نیاز دارد که بیش از ۹۰درصد اجارهکنندگان امروزی را خود به خود از بازار حذف می‌کند. همه اینها چالشی برای جوانان ۲۵ تا ۳۴ ساله آمریکا - موسوم به خانه اولی‌‌‌ها - است که در این لحظه به اوج خرید خانه و تشکیل خانواده می‌رسند.
در چنین بازاری، هیچ پناهگاهی برای کسانی که توانایی خرید خانه را ندارند وجود ندارد:اجاره‌بها از ژوئن ۲۰۱۹ تقریبا ۲۵درصد یا تقریبا ۴۰۰ دلار در ماه افزایش یافته است. در جدیدترین آمار از ۲۰۲۱، شهرهایی چون فینیکس (۲۶درصد)، آستین (۲۴درصد) و لاس وگاس (۲۴درصد) بیشترین افزایش را در میان شهرهای بزرگ داشتهاند، در حالی که شهرهای کوچک‌تر مانند ناپل و ساراسوتا (هر دو در فلوریدا) نیز شاهد افزایش هستند. با ورود به سال ۲۰۲۲، تجزیه و تحلیل جداگانه از گروه CoStar نشان داد که اجاره‌بهای درخواستی همچنان ۴/ ۸ درصد سال به سال در ماه ژوئیه افزایش یافته است. نیمی از تمام خانوارهای مستاجر زیر فشار اجاره هستند و بیش از ۳۰درصد از درآمد خود را صرف مسکن می‌کنند که معیاری کلیدی برای مقرون به صرفه بودن است. همچنین یک‌چهارم از جمعیت با صرف نیمی از درآمد خود برای اجاره، به شدت تحت فشار اجارهای هستند. از سال ۲۰۱۵،اجاره‌بهای واقعی در مناطق کم‌درآمد کشور بیشترین افزایش را داشته است. بدیهی است که افزایش اجاره‌بها در نهایت موجب افزایش قیمت خانه می‌شود.
شهرهای بزرگ ساحلی زمانی که صحبت از قیمت‌های بالای مسکن به میان می‌آمد، بدترین شهرها هستند. از سال ۱۹۸۰، نیویورکی‌ها شاهد افزایش متوسط قیمت خانه‌هایشان حدود ۷۰۰درصد بودهاند؛ این افزایش در سانفرانسیسکو، بیش از ۹۰۰ درصد بوده است. این شهرها، همراه با مراکز گران‌قیمت مانند بوستون، لس آنجلس و سن خوزه، برای دهه‌‌‌ها در صدر فهرست گران‌‌‌ترین بازارهای مسکن در کشور بودهاند. هزینههای بالای مسکن در این شهرها به رشد اقتصادی، بهره‌وری کارگران و فرصتهای شخصی برای آمریکایی‌ها در داخل و خارج از مرزهایشان آسیب می‌زند.
اما بحران مسکن در آمریکا در حال گسترش است. به یک مثال از بازار در شهر آستین در ایالت تگزاس نگاه کنید، جایی که یک خانه دو طبقه غیرقابل‌توجه، ۲۵۰۰ فوت مربع در ۲۰مایلی شمال مرکز شهر برای فروش به قیمت ۳۷۰ هزار دلار در ۳۰دسامبر ۲۰۲۰ عرضه شد. تنها در عرض چند دقیقه، خریدارانی که برای تماشای خانه صف می‌‌‌کشیدند، در خیابان ساکت حومه شهر، ترافیک ایجاد کردند. تا پایان مهلت سال نو، ۹۶ پیشنهاد قیمت برای این خانه وجود داشت. قیمت فروش نهایی این ملک ۵۴۱ هزار دلار تا ۴۶درصد بالاتر از قیمت درخواستی، به خریدار فروخته شد. تا می۲۰۲۲، وب‌سایت زیلو تخمین زد که این خانه به قیمت بیش از ۸۰۰ هزار دلار یا بیش از دو برابر قیمت اصلی آن به فروش می‌رسد.
با توجه به درآمدهای محلی، گران‌‌‌ترین مکان‌‌‌ها در آمریکا خارج از کالیفرنیا و نیویورک و اکنون شهرهایی مانند آستین و میامی هستند. سریع‌‌‌ترین رشد قیمت مسکن در طول همه‌گیری کووید-۱۹ در مکانهایی مانند بویز، فینیکس و سالت لیک سیتی بود. نشویل، تنسی، در این دوره برای خانههای پرفروش در صدر کشور قرار گرفت. رشد ارزش خانه در سال ۲۰۲۱ از میانگین حقوق تقریبا در تمام شهرهای اصلی جنوب و غربی در آمریکا فراتر رفت و امروز، تورم به شدت در شهرهای Sunbelt مانند فینیکس، میامی و تامپا احساس می‌شود.
بحران هزینه مسکن در آمریکا یک تجربه یکسان در کل کشور نیست. تقاضای کم و درآمد کم قیمت مسکن را در برخی از شهرهای آمریکا پایین نگه داشته است، در حالی که مازاد زمین‌های زیادی در دشت‌ها یا در مکانهای دور از مراکز کار به طور مشابه از بحران مصون هستند. به عنوان سهمی از درآمد، هزینههای مسکن در کمربند Sunbelt هنوز کمتر از هزینههای موجود در سواحل است. اما روند قیمت مسکن در مراکز Sunbelt مانند لاس وگاس و آستین احتمالا مشابه مسیرهای لس آنجلس یا سن دیگو است که تنها چند دهه عقب مانده است. آمریکایی‌‌‌هایی که در یک ایالت رو به رشد با شهرهای پرتقاضا زندگی می‌کنند، دیر یا زود با بحران مسکن روبهرو میشوند.
چرا این کشور با بحران مسکن مواجه است؟ توضیح ساده این است که تقاضا برای مسکن بیشتر از عرضه است. مطالعات اخیر تخمین زده‌اند که کمبود مسکن در آمریکا از ۲میلیون تا ۵/ ۵میلیون خانه با توجه به روندهای ساختمانی تاریخی و تشکیل خانوارها متغیر است. با این حال ما در حال ساخت خانههای بسیار کمتری نسبت به هر زمان دیگری از زمان رکود بزرگ هستیم.
کمبود بلندمدت مسکن در آمریکا اخیرا با رونق تقاضا در دوران کووید که ناشی از نرخ‌های بهره کم سابقه و افزایش ناگهانی تشکیل خانوار بود، تشدید شد. همان‌طور که خانواده‌ها و مشاغل رشد می‌کنند، ما نتوانسته‌ایم این روند را ادامه دهیم. کمبود درازمدت و فزاینده خانهها در این کشور پیامدهای زیادی بر کیفیت زندگی خانوادههای آمریکایی، سلامت بازار کار و آینده جوامع ما دارد. ما همچنین با بحران مسکن روبهرو هستیم زیرا قیمت مسکن به سرعت از درآمد پیشی می‌گیرد. میانگین ارزش خانهها بین سال‌های ۱۹۷۰ و ۲۰۱۰ سه برابر سریع‌‌‌تر از میانگین درآمد خانوار افزایش یافت. با نگاهی به عقب تر، و در نظر گرفتن تورم، در حالی که قیمت‌های واقعی مسکن از سال ۱۹۶۵ تا ۱۱۸درصد افزایش یافته است، درآمد واقعی تنها ۱۵درصد رشد کرده است.
قاعده کلی دیرینه برای مقرون به صرفه بودن خانه این است که قیمت باید معادل ۶/ ۲ سال درآمد خانوار باشد. اما در شهرهای ساحلی کالیفرنیا، مانند لس آنجلس و منطقه خلیج، اکنون نسبت قیمت به درآمد، این نرخ بیش از ۱۰ سال است. در واقع، با توجه به افزایش نرخ بهره وام مسکن، مکانهایی مانند شهر تامپا نیاز به افزایش تقریبا ۵۰درصدی درآمد از سال ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۲ داشتند تا همچنان بتوانند خانه متوسط آنجا را تامین کنند.
قیمت بالای مقررات
دلیل بلندمدت تورم قیمت مسکن محدودیت‌های مصنوعی دولت است. مقررات منطقه‌‌‌بندی محلی بیش از حد محدودکننده، پروسه‌‌‌های تایید پیچیده و طولانی و برنامه‌‌‌ها و موسساتی که برای «نه» گفتن ایجاد شده‌‌‌اند، اینها دلایل اساسی کمبود مسکن در آمریکا هستند. محدودیت‌های سنگین، ورود مسکن جدید به بازار را به کلی به تاخیر می‌‌‌اندازد یا آن را رد می‌کند و مالکان زمین را از درک ارزش ملک خود باز می‌دارد. روند کوتاهمدت قیمت مسکن همچنان می‌تواند براساس نوسانات تقاضا (به عنوان مثال، تغییرات در نرخ بهره و تشکیل خانوار) و مسائل غیرقانونی طرف عرضه (بحران زنجیره تامین دوران کووید) متفاوت باشد. با این وجود، در درازمدت، محدودیت‌های محلی استفاده از زمین و این «خودسالاری» تشریفات اداری، عرضه مسکن را محدود می‌کند و در نتیجه هزینه مسکن را بالا می‌‌‌برد.
کمبود مسکن ناشی از عملکرد دولت، هزینه زندگی خانواده‌ها را افزایش می‌دهد، از تحرک جغرافیایی جلوگیری می‌کند، بهره‌وری اقتصادی را سرکوب می‌کند و هم اجارهکنندگان و هم خریداران را تحت فشار قرار می‌دهد. وقتی ما نحوه استفاده آمریکایی‌ها از زمین خود را محدود میکنیم، افزایش تقاضای مسکن به جای خانههای بیشتر به قیمت‌های بالاتر منجر می‌شود. دامنه و گسترش این قوانین و بررسی نسبتا جدید است. بین سال‌های ۱۹۵۰ و ۱۹۷۰، به دلیل افزایش کیفیت مسکن و هزینههای ساخت، قیمت مسکن تقریبا ۲درصد در سال افزایش یافت. هزینه ساخت این سازه تقریبا تمام هزینه خرید خانه را به خود اختصاص داده است.
با این حال، از اواخر دهه ۱۹۶۰، مقررات استفاده از زمین در شهرها و حومه شهرها محدودتر و گسترده‌تر شد. محدودیت‌های ساختوساز به وضوح در هزینههای زمین خودنمایی می‌کند، که درست قبل از همه‌گیری، ۳۷درصد از ارزش هر ملک مسکونی موجود در این کشور را تشکیل می‌‌‌داد، اگرچه به راحتی دو سوم یا بیشتر را در محله‌‌‌های نزدیک به خود اختصاص می‌‌‌داد. به عبارت دیگر، ما امروز دو تا چهار برابر هزینه ساختوساز برای خرید خانه در خارج از مناطق سواحل پرداخت میکنیم. این شکاف یک مالیات نظارتی است که توسط دولت محلی وضع شده است.
افزایش سرسام‌آور قیمت خانهها مالیات فزاینده‌ای بر خانوادههای سختکوش است که از قبل تحت‌تاثیر تورم فزاینده قرار گرفته‌اند. مسکن گران می‌تواند افراد را وادار کند که برای ازدواج یا بچه‌‌‌دار شدن صبر کنند، یا فرزندان کمتری از آنچه در نظر داشتند به دنیا بیاورند، و آنها را تشویق می‌کند که از مراکز کار به حومه‌‌‌های ارزان‌‌‌تر با رفت‌‌‌وآمدهای طولانی‌‌‌تر نقل مکان کنند. بسیاری از خانواده‌ها به جای جایی که میخواهند، به سادگی در جایی زندگی می‌کنند که توانایی مالی داشته باشند. اگر سهم خانههای نزدیک به مدارس خوب نتواند برای پاسخگویی به تقاضا رشد کند، قیمت خانهها در عوض افزایش می‌‌‌یابد، در حالی که پایه مالیاتی کلی برای کمک به پرداخت معلمان بیشتر و تسهیلات بهتر رشد نمیکند. فارغ‌‌‌التحصیلان جوان با افزایش قیمت‌ها، سخت‌‌‌تر می‌توانند نزدیک خانواده بمانند، در حالی که والدین خالی از سکنه در خانه‌‌‌هایی گیر کرده‌‌‌اند که اندازه یا مکان آنها (یا صورت‌‌‌حساب مالیات بر دارایی) با آنچه که ممکن است با بالا رفتن سن میخواهند کاملا متفاوت است.
کمبود مسکن مصنوعی یک معامله بد برای کارگران است. از سال ۲۰۰۰، کارگران کم‌‌‌دستمزد با نقل مکان به مکانهای با فرصتهای بالاتر، پس از در نظر گرفتن هزینههای مسکن بالاتر، درآمد کمتری داشتهاند. حتی رفتن به کالج هم کمتر از زمانی است که پرداخت می‌کرد و بخش عمده‌‌‌ای از این سود صرف هزینههای اجاره یا رهن می‌شود. این به نوبه خود بازار کار را مخدوش می‌کند و استخدام کارفرمایان را دشوار می‌کند و در نتیجه به رشد بلندمدت کشور آسیب می‌رساند.
مالکان زمین اغلب با تشریفات بی‌پایانی برای اصلاح یا تعمیر در ملک خود مواجه میشوند، چه رسد به ساختوساز در آن. چنین مقرراتی ارزش بالقوه یک ملک را بدون هیچ‌گونه جبرانی کاهش می‌دهد. به عنوان جایگزینی برای کاهش حقوق مالکیت فردی، دولتهای محلی یک حق مالکیت جمعی غیررسمی ارائه می‌دهند که توسط قدرت دولتی پشتیبانی می‌شود و به مالکان خانه اجازه می‌دهد تا به همسایگان خود بگویند که در زمین خود چه باید بکنند و چه کاری نباید انجام دهند.
اصلاحات در بازار مسکن
هدف اصلاحات این است که جوامع آزادی داشته باشند، ایالت‌ها به وعده فرصتهای خود برای خانوادههای سختکوش پایبند باشند، و صاحبان املاک حق داشته باشند که تصمیم بگیرند در کجا و چگونه میخواهند زندگی کنند. اصلاحات مسکن جوامع را نابود نمیکند؛ بلکه برعکس آنها را می‌سازد. گواه این است که وقتی به دولتها اجازه رقابت می‌‌‌دهیم، دولتهای حامی رشد و حقوق مالکیت، برنده میشوند.
دولتها باید این راه را رهبری کنند. دولتهای محلی مخلوق ایالت‌های خود هستند و اختیارات آنها در استفاده از زمین در چارچوب نهادی و قانونی ایجاد شده و مرتبا توسط دولت بازنگری می‌شود. محلی‌گرایی سالم به مسوولیت‌پذیری بستگی دارد که فقط یک دولت می‌تواند ارائه دهد. علاوه بر این، تصمیمات محلی محدودکننده در مورد استفاده از زمین، با گسترش افزایش قیمت مسکن، تاثیر منطقه‌‌‌ای و غالبا سراسری دارد. کشورهایی که رهبری آنها طرفدار بازارهای آزادتر هستند، باید در خط مقدم اصلاحات مسکن باشند.
هر ابزار سیاست دیگری در حل مساله مسکن، بحران ما را تثبیت می‌کند یا چیزی بیشتر از یک نوار چسبی است که یک زخم شکاف را پوشش می‌دهد. سیاست‌هایی مانند منطقه‌‌‌بندی فراگیر، که مقرون به صرفه بودن بخشی از مسکن جدید را به درجات مختلف الزام یا مشوق می‌کند، به اجاره‌‌‌های بالا برای حفظ یارانه و در عین حال حذف واحدهای بیشتر از بازار بستگی دارد.
