شرایط سخت سازندگان
حال با گذر از زمان مذکور، تب این بازار از بین رفته و اقبال به خرید در متقاضیان مسکن به شدت کاهش یافته و به زعم کارشناسان مربوطه، دوره رکودی جدید آغاز شده است و قطعا باید برای سال‌های آتی نیز منتظر ادامه روند کنونی باشیم. بر این اساس، بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ با نرخ پایین نقل و انتقالات پیش خواهد رفت و نباید توقع خاصی از آن داشت؛ مگر آنکه سازندگان و انبوه‌سازان در این صنعت، برنامه‌ریزی خود را بر مبنای رفتار جدید بازار و خواسته‌های مشتریان تطابق دهند. به این منظور ابتدا باید موضوع توان مالی متقاضیان خرید مسکن را در نظر بگیریم که با یک بررسی به این نتیجه خواهیم رسید که اکثر این افراد توان مالی در حدود ۵۰۰میلیون تا یک‌میلیارد تومان را داشته که در شرایط کنونی و قیمت‌های حال حاضر هیچ شانسی برای خرید نداشته و قریب به اتفاق، از صاحب خانه شدن ناامید شده‌اند؛ در حالی که در داخل محدوده یا شهرک‌ها و شهرهای جدیدی که در اطراف مراکز استان‌ها و شهرستان‌های آنها قرار گرفته، امکان تهیه زمین و ساخت آپارتمان‌هایی با متوسط متراژ ۷۵ مترمربع وجود دارد و بهتر است سازندگان و انبوه‌سازان با ایجاد تغییراتی در ساختار مالی، اجرایی و مدیریتی خود با الگوبرداری از قانون تعاون، با جذب سرمایه از مردم، از ابتدا تا انتهای فرآیند ساخت و تحویل، نسبت به ساخت‌وساز با نرخ تمام شده به علاوه ضریب مدیریت پیمان در مناطق مورد اشاره اقدام کرده تا متقاضیان بتوانند پس از سرمایه‌گذاری در این قبیل پروژه‌ها که به طور معمول در دوره‌ای ۲۴ تا ۳۶ ماهه ساخته و آماده تحویل می‌شود، علاوه بر تملک خانه‌ای مناسب و ارزان‌قیمت از تسهیلاتی که توسط بانک‌ها و پیرو قانون جهش تولید مسکن پرداخت می‌شود نیز بهره‌مند شده و سرمایه‌های نقدی خود را از گزند تورم‌هایی که موجب کاهش ارزش آنها می‌شود، در امان نگاه دارند.
همچنین انبوه‌سازان نیز می‌توانند با به‌کارگیری روش پیش‌‌‌گفته، ضمن جلوگیری از تعطیلی و انحلال تمام یا بخشی از سیستم خود، ناشی از رکود کنونی و آتی، به دلیل جذب تمامی سرمایه موردنیاز پروژه‌ها از متقاضیان، میزان ساخت‌وساز خود را افزایش داده و علاوه بر صاحب‌خانه کردن تعداد کثیری از متقاضیانی که دارای توان مالی پایین هستند؛ چرخ صنعت ساخت و به تبع آن اقتصاد کشور را دچار تحولی چشمگیر کنند.
اما با فرض آنکه سازندگان و انبوه‌سازان قصد ادامه راه خود با استراتژی قبلی را داشته باشند، تصویر پیش بازار معاملات فروش آپارتمان و بازار ساخت‌وساز در سال آتی قطعا تیره خواهد بود؛ چرا که در سیستم سنتی و همیشگی فعالان در این حوزه، باوری در ذهن مشتریان وجود دارد که طی آن باید از پروژه‌هایی خرید کرد که حداقل ۵۰درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشند؛ چرا که پروژه‌های روی خاک یا در مرحله پذیره‌نویسی ریسک بالایی دارد و بهتر است سراغ واحدهای آماده تحویل یا در شرف اتمام رفت.
این باور باعث شده که سازندگان ابتدا از محل سرمایه‌های شخصی خود اقدام به خرید زمین و اخذ پروانه ساخت کرده سپس از محل باقی‌مانده سرمایه خود (که در برخی اوقات بخشی از آن را اعتبار این افراد نزد فروشندگان مصالح و پیمانکاران تشکیل می‌دهد) پروژه را ساخته و آماده تحویل کنند؛ بنابراین در این حالت، سازندگان با در نظر گرفتن خواب هزینه‌های خود برای هر یک از مراحل خرید زمین، اخذ پروانه ساخت، تجهیز و گودبرداری، اسکلت، سفت کاری، تاسیسات برقی و مکانیکی و نازک‌کاری، به علاوه هزینه‌های جاری و سودی که باید نسبت به انجام این فعالیت کسب کنند، قیمت فروش را تعیین و واحدهای خود را در بازار عرضه می‌‌‌‌کنند.
با وجود این و محاسبه موارد پیش‌‌‌گفته در صورتی‌که نرخ تمام شده هر مترمربع مفید یک واحد آپارتمان، مثلا به میزان پانزده‌میلیون تومان به دست آمده باشد، قطعا سازنده راضی به فروش آن، پایین‌تر از ۲۵ تا ۳۰میلیون تومان که طبیعتا این قیمت در دیگر پروژه‌های همجوار نیز رایج و به نرخ معاملاتی رسمی بدل شده، نخواهد بود. این در حالی است که قدرت خرید آحاد مردم که متاسفانه به دلیل شرایط وخیم اقتصادی به دهک‌های ۳ تا ۶ سقوط کرده‌اند، به شدت کاهش یافته و به هیچ عنوان توان خرید مسکن با قیمت‌هایی که به شیوه پیش‌‌‌گفته محاسبه شده را نداشته و در اثر آن، بازار معاملات مسکن سقوط خواهد کرد و در نتیجه این سقوط ساخت‌وساز مسکن که از اصلی‌ترین محرک‌های چرخ اقتصادی کشور محسوب می‌شود نیز به تعلیق و تعطیلی کشیده خواهد شد.
