خانه‌های حومه به چه کسانی می‌رسد؟
چاشنی جدید کوچ به پایتخت
گزارش «دنیای اقتصاد» از چهار علامت آماری سکونت غیرتهرانی ها در اطراف تهران
یک هشدار رسمی درباره پیامد خانه‌سازی‌های انبوه دولتی در حومه تهران، خطر افزایش مهاجرت و رشد حاشیه‌نشینی در اطراف پایتخت را به متولی مسکن گوشزد می‌کند. یافته‌های به دست آمده برپایه نتایج تحقیقات انجام شده نشان می‌دهد خانه‌سازی‌های انبوه دولتی می‌تواند در نقش چاشنی جدید مهاجرت به پایتخت، موج‌های جدید جمعیتی به حومه تهران را ایجاد کند.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به یک گزارش رسمی و همچنین یافته‌های به دست آمده از تحقیقات میدانی نشان می‌دهد دست‌کم بنا بر چهار دلیل آماری، ساخت وسازهای حومه‌ای و دولتی که ابتدا با هدف سرریز اسکان جمعیت کلان شهر تهران و کمک به خانه‌دار شدن فاقدان مسکن ساکن پایتخت انجام شد، در نهایت به محل اسکان مهاجران از سایر شهرها و استان‌ها تبدیل شده است. هر چند در میان این مهاجران، بخشی از واحدهای مسکونی هم اکنون به محل سکونت گروه‌های فاقد مسکن ساکن در شهر تهران تبدیل شده است اما شواهد و تحقیقات نشان می‌دهد این افراد که در نتیجه جهش مکرر قیمت و اجاره مسکن به صورت موقت به حومه مهاجرت کرده‌اند، به محض کسب توانمندی مالی برای سکونت در پایتخت، به شهر تهران بازخواهند گشت. چرا که افرادی که پیش از این در شهر تهران زندگی می‌کرده‌اند و به دلیل جهش قیمت مسکن به ناچار حومه‌نشینی را برگزیده‌اند، همواره به این نواحی حومه‌ای نگاه خوابگاهی داشته‌اند. به خصوص آنکه هم‌اکنون عمده این شهرهای حومه‌ای با مشکل عدم دسترسی به حمل و نقل سریع، انبوه وارزان‌قیمت از حومه به پایتخت و برعکس مواجه‌اند که این مشکلات دشواری سکونت در شهرهای حومه‌ای را برای ساکنان و شاغلان پایتخت دو چندان کرده است.
از سوی دیگر اگر چه پیش از این نیز مهاجرت از شهرهای دیگر به تهران وجود داشت اما عرضه مسکن دولتی‌ساز با قیمتی بسیار کمتر از قیمت واجاره مسکن در تهران در شهرهای حومه‌ای عملا زمینه مساعد برای مهاجرت از سایر شهرها واستان‌ها به حومه پایتخت را فراهم می‌کند.
محتوای یک پژوهش رسمی انجام شده با عنوان «مهاجرت‌های داخلی در ایران» که از سوی موسسه تحقیقات جمعیت کشور وابسته به وزارت علوم، تحقیقات و فناوری انجام شده واز سوی رسول صادقی، دانشیار جمعیت‌شناسی دانشگاه تهران و رئیس این موسسه به تازگی و در یک وبینار تخصصی ارائه شد یک هشدار مهم به دنبال دارد که مسوولان دولتی قبل از اجرای هر طرح انبوه خانه‌سازی، باید آن را مورد توجه قرار دهند. در این پژوهش اعلام شده است یک مشکل بسیار مهم و چالش عمده شهر تهران مربوط به مساله مهاجرت به پایتخت است. جمعیت تهران در طول یک قرن گذشته حدود 45 برابر شده است. این در حالی است که باید جمعیتی که به صورت روزانه از حومه به تهران و به منظور انجام فعالیت‌های شغلی و ... مهاجرت کرده وشب‌هنگام به حومه بازمی‌گردند نیز، در این محاسبه به شمار آورد.
رشد شدید جمعیت حومه غربی
صادقی در تشریح نتایج این پژوهش و در جریان برگزاری این وبینار، اعلام کرد:پیرامون غربی تهران به شدت در حال گسترش است و شهرهایی مانند رباط کریم با نرخ‌های بالای مهاجرپذیری مواجه‌اند. این در حالی است که بررسی‌های دنیای اقتصاد نشان می‌دهد بخش زیادی از جمعیت مهاجر به حاشیه تهران در سال‌های اخیر و همزمان با اجرا وبهره‌برداری طرح مسکن مهر در شهر جدید پرند ساکن شده‌اند. این شهر در نزدیکی رباط کریم یعنی در حاشیه جنوب غرب تهران واقع شده است.
در این پژوهش به صراحت هشدار داده شده است جمعیت مناطق مهاجر فرست کشور عمدتا در گروه سنی زیر 40 سال قرار دارند و عمده آنها با انگیزه یافتن شغل به استان تهران مهاجرت می‌کنند. بعد از فروکش کردن بحران کرونا شاهد افزایش موج‌های مهاجرت به پایتخت خواهیم بود. این هشدار یک معنای مهم و قابل تامل را در خود جای داده است. از آنجا که به دنبال شیوع بیماری کرونا بسیاری از مشاغل عملا از بین رفته و فعالیت صاحبان آنها به حالت تعطیلی درآمد، به محض آرام‌تر شدن شرایط و فروکش کردن تب و تاب کرونا، موج‌های جدید مهاجرت آغاز خواهد شد. همزمانی این موضوع با عرضه گسترده مسکن دولتی‌ساز و ارزان‌قیمت، موج‌های مهاجرت از سایر شهرها و استان‌ها به حومه تهران را ایجاد خواهد کرد.
این هشدار و خطر بزرگ الزاما مربوط به شهر تهران نیست. بلکه تهران ومجموعه شهری آن را تهدید می‌کند. به خصوص به دلیل ارزان‌تر بودن قیمت مسکن و اجاره‌بها در شهرهای حومه‌ای که منجر به فاصله چند برابری قیمت واجاره مسکن در این مناطق در مقایسه با پایتخت شده است، این هشدار اهمیت بیشتری دارد. به این ترتیب، هم‌اکنون پایتخت ومجموعه شهری تهران از ناحیه دو خطر جمعیتی و مهاجرتی در معرض تهدید قرار دارد. یکی مربوط به افزایش مهاجرت به انگیزه یافتن شغل بعد از آرام‌تر شدن شرایط کرونا و دیگری ترغیب به مهاجرت بیشتر به دنبال اجرای طرح خانه‌سازی دولتی در حومه پایتخت است.
مطالعات انجام شده نشان می‌دهد صرف نظر از اینکه سیاست اولویت‌دار دولت در بحث ساماندهی و تامین مسکن و همچنین کنترل تورم در این بخش باید انجمادزدایی از واحدهای مسکونی بلااستفاده باشد، براساس تجارب قبلی، طرح‌های خانه‌سازی دولتی یک خطر مهم را در دل خود دارد. این طرح‌ها می‌تواند زمین جدید برای مهاجرت به پایتخت و مجموعه شهری تهران را فراهم کند. سیاستی کاملا متضاد و در جهت مخالف سیاست تمرکززدایی از تهران! ممکن است برخی از مسوولان دولت که تجربه سیاست‌گذاری در بخش مسکن نداشته و هیچ ذهنیتی از 10 سال اخیر تحولات بازار مسکن شهر تهران ندارند، اعلام کنند یکی از شروط طرح مسکن سازی میلیونی که بخشی از آن در حومه تهران انجام خواهد شد، داشتن سابقه سکونت حداقل 5 ساله در تهران است. اما تجربه مسکن مهر نشان داد به رغم اینکه این شرط (سکونت دست‌کم 5 ساله در تهران)، در آن طرح نیز جزو یکی از شروط اصلی بود اما در واقعیت بخش عمده‌ای از این پروژه‌ها دست‌کم بنا به سه رویداد، به مهاجران سایر شهرها و استان‌ها رسید. در وهله اول، به رغم اعمال برخی از فیلترها همچون سابقه سکونت 5 ساله، در نهایت بخشی از تحویل دست اولی مسکن مهر حومه تهران به غیرتهرانی‌ها(خانوارهای غیربومی ومهاجر) رسید. از سوی دیگر بخش دیگری از واحدها که تحویل‌گیرنده‌ها و مالکان اولیه آنها تهرانی‌ها بودند در نهایت به غیرتهرانی‌ها (مهاجران) فروخته شدند. بخش دیگری از این واحدها نیز به بازار اجاره عرضه شد که عمده مستاجران آنها غیرتهرانی‌ها یعنی همان مهاجرانی هستند که از شهرها واستان‌های دیگر ساکن این واحدها شدند.
خطر تکرار تجربه مسکن مهر
بررسی‌ها نشان می‌دهد این تجربه در طرح‌های جدید مسکن سازی دولتی و عرضه انبوه تازه به شهرهای حومه‌ای می‌تواند تکرار شود. به ویژه آنکه هشدارهای رسمی نیز نشان از افزایش مهاجرت‌ها بعد از آرام‌تر شدن شرایط شیوع کرونا دارد.
اما بعد از موضوع اشتغال و مهاجرت به انگیزه یافتن شغل به ویژه بعد از فروکش کردن تب کرونا، مهم‌ترین عاملی که می‌تواند طرح مسکن سازی دولتی را به عامل محرک و زمینه‌ساز ایجاد موج جدید مهاجرت به حاشیه تهران تبدیل کند، موضوع قیمت مسکن در این مناطق حومه‌ای و فاصله آن با برخی دیگر از شهرهای کشور است. افرادی که با هدف یافتن شغل، متقاضی مهاجرت به تهران هستند همواره با یک مانع مهم یعنی هزینه بالای سکونت در پایتخت( اعم از قیمت یا اجاره مسکن در تهران) مواجه‌اند. این در حالی است که قیمت مسکن و همین طور سطح اجاره‌بها در حومه تهران، به طور متوسط ودست کم، یک سوم هزینه خرید یا اجاره مسکن در پایتخت است. شارژ گسترده عرضه مسکن در حومه می‌تواند مانع مهاجرتی به پایتخت و حومه آن را تا حد بسیار زیادی برطرف کند. در طرح مسکن مهر بیش از 150 هزار واحد مسکونی در حومه پایتخت ساخته شد و برآوردها نشان می‌دهد در طرح جدید خانه‌سازی دولتی نیز قرار است بیش از 100 هزار واحد در این مناطق حاشیه‌ای احداث شود( هر چند هنوز آمار نهایی و قطعی در این زمینه اعلام نشده است). این شارژ گسترده می‌تواند زمینه‌ساز و انگیزه مهاجرت خانوارهای ساکن در سایر استان‌ها به تهران شود.
همان گونه که گفته شد از آنجا که عمده تهرانی‌های ساکن در شهرهای حومه‌ای به محض توانمندشدن قصد بازگشت به تهران و سکونت در پایتخت را دارند عملا این شارژ جدید در نهایت و به صورت خودکار در اختیار مهاجران قرار خواهد گرفت. چرا که مهم‌ترین عامل سکونت تهرانی‌ها در مناطق حومه‌ای، جهش قیمت مسکن وناتوانی از تامین هزینه خرید یا اجاره آپارتمان در پایتخت است. این خانوارها عمدتا در پایتخت شغل دارند و به محض عبور از بحران جهش قیمت واجاره‌بها، به پایتخت بازمی‌گردند. اما مهاجرانی که به انگیزه یافتن شغل به حومه تهران مهاجرت می‌کنند قصدی از بابت بازگشت به شهرها و استان‌های خود ندارند. علاوه بر این پژوهش که دربردارنده یک هشدار رسمی است، در یک تحقیق رسمی دیگر که در آبان ماه 97 از سوی شرکت عمران شهرهای جدید، وابسته به وزارت راه وشهرسازی انجام شد، اثبات شد که 30درصد از جمعیت ساکن در شهرهای جدید تهران در فاصله سال‌های 95 تا 97( یعنی در سال‌هایی که بخشی زیادی از واحدهای مسکن مهر به مرحله بهره‌برداری رسید) از سایر استان‌ها( عمدتا 7 استان لرستان، البرز، کرمانشاه، مرکزی، خوزستان،همدان ومازندران)، به حومه پایتخت مهاجرت کرده و در این واحدها ساکن شده‌اند. علاوه براین سه علامت مهم دیگر نیز از بازار مسکن این مناطق حومه‌ای رصد می‌شود که نشان می‌دهد بخش زیادی از واحدهای مسکونی که در قالب مسکن مهر در این مناطق ساخته شد هم‌اکنون در اختیار غیرتهرانی‌ها قرار دارد. اول آنکه میانگین نرخ رشد سالانه جمعیت در حومه شرقی تهران(شهر جدید پردیس) در سال‌های گذشته 8 برابر متوسط نرخ رشد سالانه جمعیت تهران بوده است. این میزان برای شهر تهران 3/ 1 درصد اما برای شهر پردیس 3/ 10 درصد بوده است. از سوی دیگر میانگین نرخ رشد سالانه جمعیت در همین بازه زمانی در حومه جنوب غرب تهران( شهر جدید پرند) 6 برابر تهران بوده است. این میزان در این شهر جدید برابر با 2/ 8 درصد بوده است. درست است که بخشی از این میزان رشد جمعیت ناشی از سکونت پذیر شدن واحدهای مسکن مهر از یکسو و سکونت برخی از خانوارهای ساکن تهران در آن‌هاست اما بخش زیادی از این واحدها از ابتدا تاکنون در اختیار مهاجران سایر شهرها و استان‌ها قرار گرفته است. علامت سومی که در این زمینه وجود دارد مربوط به یک آمار اعلامی از سوی مرکز آمار ایران است. 66 درصد از کل مهاجرت‌هایی که در فاصله سال‌های 90 تا 97 به حومه تهران رخ داده است مهاجرت‌هایی بوده است که ظرف سه سال آخر، اتفاق افتاده است. یعنی در سال‌هایی که بخش زیادی از واحدهای مسکن مهر به مرحله بهره‌برداری و سکونت رسید. علامت چهارم از نتایج تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد درباره وضعیت فعلی تقاضای مسکن در شهرهای جدید حومه پایتخت رصد می‌شود. نتایج این تحقیقات میدانی نشان می‌دهد بیش از 70 درصد مستاجران شهرهای جدید در اطراف تهران مهاجران استان‌های جنوبی، غربی و مجاور تهران هستند. همان گونه که گفته شد در همین زمان حاضر میانگین قیمت مسکن در حومه تهران حدود یک سوم پایتخت است و شارژ مجدد مسکن به حومه می‌تواند این فاصله قیمتی را افزایش داده و از این رو انگیزه مهاجرت از سایر استان‌ها به مجموعه شهری تهران(حومه پایتخت) را افزایش دهد.
