سرچشمه رشد خرید آپارتمان در یک نیمه از پایتخت شناسایی شد

مهاجرت معکوس در بازار مسکن

دنیای‌اقتصاد : شواهد تازه از «جنس خریداران مسکن» در بازار خرداد به‌دست آمد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از نبض معاملات آپارتمان در ۲۲ منطقه پایتخت نشان می‌دهد بخشی از رشد فروش آپارتمان در کل شهر ناشی از اقدام «خریداران تبدیلی» در مناطق جنوبی بوده است. در محله‌های ‌جنوبی شهر که قیمت‌ها بعضا تا یک‌سوم مناطق متوسط و شمالی شهر برآورد می‌شود، دو دسته تقاضا مشغول خرید هستند که یک گروه از آنها فروشنده‌های حومه پایتخت به حساب می‌آیند. این گروه، دو سال پیش و البته پارسال، در شهرهای جدید اطراف تهران، خرید سرمایه‌ای ملک انجام داد و در هفته‌های اخیر با تبدیل آن، در نقش خریدار مصرفی به پایتخت برگشته است. سرمایه‌گذاران ملکی اطراف تهران در مواجهه با کاهش قیمت‌ها، از یکسو خروج از بازار مسکن شکننده‌تر از پایتخت را ترجیح می‌دهند و از سوی دیگر، به دنبال تبدیل ملک در مناطقی از تهران هستند. حجم معاملات خرید خانه در «تهران قدیم» ۵/ ۱برابر شده که علت اصلی آن، همین «مهاجرت معکوس» است. تورم مسکن جنوب بیشتر از شمال است.

میانگین قیمت و متوسط حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت درحالی بعد از دو ماه ریزش، در خرداد افزایش یافت که ردپای مهاجرت معکوس متقاضیان مسکن از حومه به مناطق جنوبی پایتخت در تغییر جهت بازار خریدوفروش آپارتمان رصد می‌شود. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، درحالی تورم ماهانه مسکن در مناطق جنوبی به حدود دوبرابر تورم ماهانه خرداد در پنج منطقه اول شهر تهران رسیده است که فعالان بازار مسکن در این مناطق مهاجرت معکوس متقاضیان مسکن از حومه به این بخش‌ها را مهم‌ترین عامل رشد محسوس قیمت از یک طرف و افزایش قابل‌توجه حجم تقاضای خرید معاملات مسکن در تهران قدیم می‌دانند.

طی خرداد امسال نه‌تنها تورم ماهانه مسکن در مناطق 9 تا 20 شهر تهران (مناطق واقع در نیمه‌جنوبی شهر تهران) بیش از 4درصد رشد کرد، بلکه حجم معاملات خرید خانه در این مناطق در مقایسه با اردیبهشت 33درصد افزایش یافت. این درحالی است که حجم معاملات خرید مسکن در مناطق تهران قدیم، از جمله مناطق12 و 13، حدود 50درصد در این ماه نسبت به ماه قبل رشد کرد. همچنین تورم ماهانه مسکن در این مناطق تا مرز 10درصد رسیده است.

به‌این‌ترتیب بخش مهمی از افزایش میانگین قیمت و متوسط حجم معاملات مسکن در خردادماه بعد از دو ماه ریزش در بازار ملک، ناشی از افزایش تقاضا و متوسط قیمت فروش مسکن در مناطق واقع در محدوده تهران قدیم است.

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از پدیده مهاجرت معکوس از حومه پایتخت به مناطق واقع در محدوده تهران قدیم در خردادماه و اثر آن بر رشد حجم معاملات و متوسط قیمت مسکن ابتدا در این مناطق و سپس در آمارهای مربوط به تحولات مسکن شهر تهران در خردادماه حکایت دارد.

با استمرار جهش قیمت مسکن در دوره اخیر جهش که از سال 97 به افزایش شدید قیمت فروش آپارتمان در تهران و خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار مسکن پایتخت به دلیل ناتوانی گروه گسترده‌ای از خریداران در تامین هزینه‌های خرید واحدهای مسکونی منجر شد، بخش زیادی از متقاضیان مصرفی به‌ناچار به حومه تهران رفته و اقدام به خرید آپارتمان کردند.

در این میان گروهی از آنها در این واحدها ساکن شدند، اما گروهی دیگر همچنان در بازار مسکن شهر تهران و در واحدهای اجاره‌ای ساکن بوده و به قصد حفظ ارزش دارایی نقدی خود و تبدیل آن به دارایی ملکی اقدام به خرید آپارتمان در حومه کردند تا در زمان مناسب بتوانند آن را بفروشند و در پایتخت اقدام به خرید کنند.

در واقع از سال 97 به بعد دو گروه متقاضی مسکن از پایتخت وارد حومه شدند و اقدام به خرید آپارتمان کردند. این متقاضیان جزو متقاضیان مصرفی بودند، اما معامله آن دسته از متقاضیانی که بعد از خرید آپارتمان در حومه در آن ساکن شدند، متقاضیان مصرفی و آن دسته از افرادی که واحد خریداری‌شده را اجاره داده و خود در پایتخت مستاجر باقی ماندند تا در زمان مناسب اقدام به تبدیل واحد خود به آپارتمانی در تهران کنند، متقاضیان سرمایه‌ای محسوب می‌شود.

بعد از متقاضیان مصرفی و همزمان با استمرار جهش قیمت مسکن در شهر تهران، گروهی از سرمایه‌گذاران اقدام به سرمایه‌گذاری روی ملک و خرید آپارتمان در حومه کردند. بنابراین نسل سوم مهاجرت ملکی از تهران به حومه شکل گرفت. با این حال، مناطق تهران قدیم در خرداد به مقصد جایگزین خریدهای ملکی برای افرادی که در سال‌های اخیر اقدام به خرید مسکن در حومه کرده بودند، تبدیل شد. افرادی که به قصد حفظ ارزش دارایی خود اقدام به خرید مسکن در حومه، عرضه آن به بازار اجاره و سپس اجاره واحد مسکونی در تهران کرده بودند، در خردادماه تهران قدیم را به‌عنوان مقصد خرید مسکن انتخاب کردند.

درحالی‌که حجم معاملات مسکن در خرداد در مقایسه با اردیبهشت در شهر تهران 30درصد افزایش یافت، این میزان افزایش در مناطق تهران قدیم به مرز 50درصد رسید. واسطه‌های معاملات مسکن، مهاجرت معکوس از حومه به تهران را عامل این موضوع می‌دانند.

به‌دنبال سرایت جهش قیمت مسکن از تهران به حومه در نتیجه افزایش تقاضا برای خرید آپارتمان در شهرهای جدید و سایر شهرهای اطراف پایتخت، قیمت مسکن در این شهرها نیز افزایش یافت. با این حال و همزمان با بروز علائم کاهش قیمت و افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن شهر تهران، رکود ملکی به شهرهای جدید و شهرهای حومه‌ای پایتخت نیز سرایت کرد و همین موضوع در کنار ریزش قیمت آپارتمان در دو ماه ابتدایی سال1400، باعث شد قیمت مسکن در شهرهای جدید نیز با کاهش همراه شود.

در گزارشی که با عنوان «ایست ملکی حومه تهران» در صفحه مسکن روزنامه «دنیای اقتصاد» در آخرین روز فروردین امسال منتشر شد، با استناد به نتایج تحقیقات میدانی اعلام شد نه‌تنها عملیات سبقت تورم ملکی اطراف تهران متوقف شده، بلکه حتی نبض قیمت‌ها رو به کاهش گذاشته است. این درحالی است که تغییر رفتار سرمایه‌گذاران ملکی و سطوح جدید قیمت مسکن در پرند و پردیس، پیام‌هایی برای تهران دارد.

این گزارش با استناد به نتایج تحقیقات میدانی انجام‌شده از افت شدید تقاضای سرمایه‌ای در شهرهای جدید و از سوی دیگر، به صفر رسیدن تورم فصلی مسکن شهرهای جدید در پایان سال 99 خبر داده بود. آمارهای رسمی نشان داد قیمت مسکن در شهرهای جدید در پایان زمستان سال گذشته نسبت به پاییز هیچ تغییری نکرد، این درحالی بود که تورم فصلی مسکن در همین بازه زمانی در شهر تهران بین 3 تا 5 درصد ثبت شد.

«دنیای‌اقتصاد» در آن زمان اعلام کرد: وضعیت شهرهای جدید به لحاظ افت شدید تقاضای سرمایه‌گذاری برای خرید مسکن در ابتدای سال 1400 می‌تواند پیامی درباره آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت بازار مسکن شهر تهران داشته باشد. ‌ساز مخالف بازار مسکن شهرهای جدید که به‌نوعی نشان‌دهنده برقراری ثبات قیمتی در این شهرها ناشی از کاهش تقاضای سرمایه‌ای و صفر شدن تورم ملکی است، تحت‌تاثیر دو عامل شکل گرفته است. آن‌طور که فعالان بازار مسکن شهرهای اطراف تهران در آن زمان به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند عامل اول، یک پارامتر غیراقتصادی درونی یعنی در پیش بودن انتخابات ریاست‌جمهوری است. به گفته آنها، گروهی از سرمایه‌گذاران به‌دلیل در پیش بودن انتخابات، تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن این شهرها را متوقف و تصمیم‌گیری نهایی را منوط به زمان بعد از مشخص شدن نتیجه انتخابات کرده‌اند. از نگاه گروهی از این متقاضیان، یکی از سناریوهای احتمالی بعد از انتخابات، کاهش انتظارات تورمی است و از همین رو یک خروج موقت تا مشخص شدن نتیجه انتخابات از بازار مسکن دارند و تصمیم‌گیری نهایی را به بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری موکول کرده‌اند. عامل دوم، یک پارامتر غیراقتصادی خارجی است. به گفته فعالان بازار مسکن، گروهی از متقاضیان سرمایه‌ای که مذاکرات وین را تعقیب می‌کنند ترجیح می‌دهند تا مشخص شدن نتیجه قطعی این مذاکرات، تصمیم نهایی را برای ورود به بازار نگیرند.

حال و با ورود به اولین ماه از فصل تابستان روند کاهش شدید تقاضای سرمایه‌ای در بازار شهرهای جدید نه تنها ادامه یافته است بلکه آمارهای مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد از آغاز مهاجرت معکوس خریداران مسکن در این شهرها به مناطق واقع در محدوده تهران قدیم خبر می‌دهد.

در این گزارش همچنین از کاهش قیمت پیشنهادی و قطعی فروش واحدهای مسکونی درحومه تهران به‌خصوص شهرهای جدید اطراف پایتخت خبر داده شد.

فروردین امسال نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان داد قیمت واحدهای مسکونی در شهرهای جدید نسبت به سال گذشته اندکی با ثبات همراه شده است. به طوری که در شهر جدید پرند تعداد فایل‌های فروش با قیمت‌های پیشنهادی 400 تا 500 میلیون تومان به طور محسوس قابل مشاهده است. در شهر جدید پردیس نیز بخش عمده‌ای از فایل‌های عرضه شده با قیمت بین 500 میلیون تا یک میلیارد تومان پیشنهاد شده‌اند. پیشنهاد این قیمت‌ها از سوی مالکان و فروشندگان بازار مسکن شهرهای جدید درحالی است که در تابستان سال گذشته و پیش از ریزش قیمت‌ها، عمده فایل‌های فروش در شهر پردیس با قیمت کل بیش از یک میلیارد تومان و در شهر جدید پرند با قیمت کل بیش از 500 میلیون تومان عرضه شده بودند.

بررسی میدانی فایل‌های عرضه شده به بازار املاک شهرهای جدید اطراف تهران نشان داد در فروردین املاک عرضه شده به بازار مسکن شهر جدید پرند قیمت‌های شاخص در فایل‌های فروش آپارتمان بین 300 تا 500 میلیون تومان برای آپارتمان‌های 60 تا 100 مترمربع بود. در عین حال قیمت‌های شاخص برای واحدهای مسکونی عرضه شده در فروردین امسال بین 500 تا 950 میلیون تومان برای آپارتمان‌های 78 تا 120 مترمربع بود.

بررسی قیمت فایل‌های فروش مسکن در شهرهای جدید و تهران در فاصله قبل از پیروزی بایدن در انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا یعنی اواخر تابستان 99 تا ابتدای سال‌جاری نشان داد قیمت پیشنهادی فایل‌های عرضه شده در فروردین امسال نسبت به اواخر تابستان گذشته در شهر تهران حدود 11 درصد رشد داشته اما در همین فاصله زمانی قیمت فایل‌های فروش در شهرهای حومه پایتخت بین 12 تا 25 درصد کاهش داشته‌ است.

تحقیقات میدانی انجام شده نشان داد در ابتدای امسال میانگین قیمت هر مترمربع گروهی از واحدهای مسکونی شهر جدید پردیس که پیش از این حول و حوش 9 میلیون تومان بود به 8 میلیون تومان کاهش یافت. بنابراین آن دسته از خریدارانی که پیش از این اقدام به خرید یک واحد مسکونی 100 مترمربعی کرده بودند با فروش این واحدها به بودجه‌ای معادل 800 تا 900 میلیون تومان دست یافتند.

این سطح بودجه با قیمت عمده فایل‌هایی که در خرداد در بازار معاملات مسکن تهران قدیم معامله شد همخوانی دارد.

به اذعان فعالان بازار معاملات مسکن در مناطق واقع در محدوده تهران قدیم عمده معاملات مصرفی صورت گرفته در این مناطق در خرداد در بازار آپارتمان‌هایی بوده است که قیمت کل آنها بین 550 تا 800 میلیون تومان بوده است.

بنابراین افرادی که در شهرهای جدید واحدی تحت مالکیت داشته‌اند که قیمت کل آنها بین 800 تا 900 میلیون تومان بوده است موفق به خرید مسکن در مناطق واقع در محدوده تهران قدیم شده‌اند.

این اقدام به نوعی نشانه‌های خفیف بازگشت گروهی از خریداران آپارتمان از بازار املاک شهرهای حومه به بازار معاملات شهر تهران را مخابره می‌کند.

در واقع آن دسته از افرادی که یا به قصد سرمایه‌گذاری اقدام به خرید مسکن در شهرهای حومه‌ای کرده بودند یا قصد داشتند با این اقدام ارزش پول خود را حفظ کرده و در زمان مناسب اقدام به تبدیل آن به آپارتمانی در شهر تهران کنند به دو علت عمده مهاجرت معکوس خود را از بازار مسکن حومه به پایتخت در خرداد استارت زدند.

علت اول به شروع تخلیه حباب قیمت در بازار املاک شهرهای حومه‌ای و افزایش عمق رکود در این بازار برمی‌گردد. این گروه از خریداران و مالکان واحدهای مسکونی با مشاهده شروع ریزش قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن حومه تهران، از افزایش قیمت واحدهای خود در کوتاه‌مدت و میان‌مدت ناامید شده‌اند و از سوی دیگر درصدد برآمدند از فرصت ریزش قیمت مسکن در دو ماه ابتدای سال‌جاری و همچنین فضای قبل از برگزاری انتخابات و استقرار دولت جدید استفاده کنند و به بازار مسکن شهر تهران بازگردند. این عامل نه‌تنها منجر به افزایش محسوس حجم معاملات مسکن و همچنین قیمت واحدهای مسکونی در سومین ماه از فصل بهار سال‌جاری شد، بلکه بر میانگین حجم معاملات و تورم ماهانه مسکن در آمارهای مربوط به کل بازار ملک در پایتخت نیز اثر‌گذار بود.

عامل دوم رشد قیمت در تهران قدیم

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» همچنین از شناسایی دومین عامل رشد محسوس قیمت مسکن و ثبت تورم ماهانه 10 درصدی در مناطق واقع در محدوده تهران قدیم در خرداد خبر می‌دهد.

درحالی‌که واسطه‌های معاملات مسکن در این مناطق اعلام می‌کنند بازار معاملات مسکن هنوز در این مناطق در شرایط رکودی قرار دارد و تنها در مقایسه با شرایط بازار معاملات آپارتمان در دو ماه اول سال-  فروردین و اردیبهشت- از کف رکود قدری بالاتر آمده است، اما یک عامل دیگر علاوه بر افزایش تقاضا برای خرید مسکن در مناطق واقع در محدوده تهران قدیم، سطح قیمت‌ها وتورم ماهانه در این مناطق را در سومین ماه از سال تحت‌تاثیر قرار داد.

واسطه‌ها می‌گویند هیچ حسی به تورم 10 درصدی و افزایش قیمت 10 درصدی در بازار معاملات مسکن این مناطق نداریم و این موضوع را احساس نمی‌کنیم. به این معنا که این افزایش قیمت در بازار و در میان فایل‌های مشابه در خرداد در مقایسه با ماه قبل رصد نمی‌شود. اما علت این موضوع که در آمارها تورم ماهانه 10 درصدی در مناطق واقع در محدوده تهران قدیم رصد می‌شود به یک موضوع مهم مربوط می‌شود.

علت اصلی این موضوع کاهش سن آپارتمان‌هایی است که در خردادماه در بازار مسکن این مناطق مورد خرید وفروش واقع شد.

این موضوع هم یک سند موثق از حضور تقاضای مصرفی تبدیل به احسن در بازار است. در واقع کاهش سن آپارتمان‌هایی که در بازار معاملات مسکن این مناطق در خردادماه خریداری شدند نشان می‌دهد عمده خریداران افرادی بوده‌اند که قصد تبدیل به احسن ملک خود را داشته‌اند. درحالی که سرمایه‌گذاران و خانه‌اولی‌ها عمدتا به‌دنبال خرید واحدهایی هستند که عمر بنای بیشتر وقیمت مناسب‌تری دارند.

بنابراین درحالی‌که قیمت واحدهای مسکونی در خرداد در مقایسه با اردیبهشت در این مناطق تغییر محسوسی نداشته است اما افزایش سهم واحدهای با عمربنای کمتر و همچنین کاهش معاملات واحدهای با عمربنای بیشتر نسبت به ماه قبل باعث ثبت تورم بالا در این مناطق شده است. موضوعی که مطابق آمار اعلام شده از سوی بانک‌مرکزی در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در این ماه به لحاظ تغییرات سن بنای واحدهای مسکونی معامله شده نیز قابل رصد است.

آمارها نشان می‌دهد در خرداد ماه سهم خرید واحدهای مسکونی با عمربنای 16 تا 20 سال از 18 درصد به 16 درصد رسیده است. این موضوع نشان‌دهنده کاهش سهم معاملات واحدهای مسکونی با عمربنای بالاتر و  قیمت کمتر است.

از سوی دیگر سهم واحدهای مسکونی با عمربنای 6 تا 10 سال از 20 درصد در خرداد به 21 درصد افزایش یافته است که نشان‌دهنده افزایش سهم خرید واحدهای مسکونی با عمربنای کمتر وقیمت بالاتر است.

بنابراین درحالی‌که واسطه‌های مسکن اعلام می‌کنند تغییر قیمت آن‌چنانی در فایل‌های فروش مسکن در خرداد ماه در مقایسه با ماه قبل نمی‌بینند، افزایش سهم خرید و فروش واحدهای مسکونی با عمربنای کمتر خود می‌تواند علت افزایش قیمت مسکن در آمارهای رسمی را توجیه کند. همچنین می‌تواند سندی از ورود تقاضای تبدیل به احسن به بازار در نبود تقاضای مصرفی خانه‌اولی وتقاضای سرمایه‌گذاری معاملات آپارتمان در خردادماه باشد.

از سوی دیگر رصد شرایط مربوط به تغییرات قیمت و حجم معاملات مسکن در مناطق 4 و5 شهر تهران نیز نشان می‌دهد اتفاق خاصی در بازار مسکن در جهت حرکت بازار به سمت رونق پایدار یا شیوع سفته‌بازی رخ نداده است. از آنجا که این دو منطقه مصرفی‌ترین و پرتقاضاترین مناطق شهر تهران محسوب می‌شوند و از سوی دیگر هدف خانه‌اولی‌ها و همچنین سرمایه‌گذاران و سفته‌بازها در مواقع آغاز التهاب در بازار املاک هستند مشاهده تغییرات این دو منطقه می‌تواند در تحلیل درست وضعیت موجود بازار مسکن کمک‌کننده باشد. میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران درحالی حدود 3 درصد افزایش یافته است که در این دو منطقه قیمت مسکن تقریبا ثابت بوده و تنها با ریزنوسان جزئی همراه شده است. میانگین قیمت مسکن در منطقه 4 زیر یک درصد ودر منطقه 5 نیز حدود یک درصد در خرداد در مقایسه با اردیبهشت افزایش یافته است. همچنین حجم معاملات مسکن در این مناطق به‌طور متوسط کمتر از میانگین افزایش حجم معاملات مسکن در شهر تهران رشد داشته است.