«دنیای اقتصاد» در گفت‌وگو با علیرضا مهدی زاده، کارشناس حوزه مسکن بررسی می کند
چشم انداز توسعه افقی اصفهان
این رهاشدگی باعث نارضایتی شدید ۳۵ میلیون مستاجر در ایران می‌شود. الآن در تهران بیش از پنجاه‌درصد ساکنان، مستاجر هستند و در شهرهای دیگر نیز ۴۲ درصد مردم مستاجر‌اند. قیمت‌گذاری اجاره در ایران وحشتناک است و گاه ارزش ودیعه مستاجران باگذشت زمان به سمت صفر میل می‌کند، مثلا در یک سال گذشته ۵۴ درصد ارزش ودیعه از بین رفته است، وقتی باید بین ۱۸ تا ۲۵ درصد درآمد برای اجاره هزینه شود، می‌بینیم ۱۰۰ درصد درآمد کارگران نیز به اجاره نمی‌رسد. به جهت بررسی موضوع فوق و چالش‌های مسکن در کلان‌شهرها ازجمله اصفهان گفت‌وگو کردیم با علیرضا مهدی زاده مدیر بازاریابی توسعه کسب‌وکار شرکت سرمایه‌گذاری مسکن بانک مسکن و کارشناس حوزه مسکن که در ادامه مشروح آن را می‌خوانیم:
به نظر شما سیاست‌های دولت مبنی برافزایش میزان ساخت‌وساز می‌تواند نتیجه‌بخش باشد؟ آیا این سیاست چهره شهرها را دچار تغییر می‌کند؟
کمی به عقب برمی گردیم! دولت در ابتدا قول چهار میلیون مسکن را داد اول می‌خواست خودش بسازد بعد حرف اش را عوض کرد و گفت خانه‌ای که شما هم می‌سازید روی آن حساب کردم. سالانه مردم پانصد هزار خانه می‌سازند من هم زمین می‌دهم و چند شهر را هم در نظر گرفته است ازجمله یزد که ۴۸ هزار زمین را به مردم واگذار کرده است تا مردم خودشان ویلایی بسازند. در بحث پروانه و نظام‌مهندسی نیز شرایط را تسهیل کرده است. شهر یزد که ۵۰۰ هزار جمعیت دارد حدود ۱۲۰ هزار خانوار دارد؛ شما وقتی این مقدار زمین به مردم دهید چهره شهر را عوض می‌کنید؛ بعدازآن هم سراغ شهرهای دیگر می‌روند و به‌نوعی شهرهای جدید شکل می‌گیرند. اطراف شهرهای بزرگ نیز افزایش می‌یابد و شهرها گسترش افقی پیدا می‌کنند؛ مثلا وسعت تورنتو که۴ میلیون جمعیت دارد چند برابر تهران است یا هلند اندازه مازندران است ۱۶ میلیون جمعیت دارد!
این سبک شهرسازی چه نکات مثبتی به دنبال دارد؟
کشیدن مترو در یک شهر متمرکز یا جمع‌کردن زباله بیشتر از هزینه‌های یک شهر افقی است. با انواع تکنولوژی‌های جدید می‌توانید خدمات را به مردم در شهرهای افقی برسانید. یا آب‌رسانی و انرژی و... در تهران باید روزی دو بار زباله جمع کنید اما در شهرهای بزرگ هفته‌ای یک‌بار این اتفاق می‌افتد یعنی شهر گسترده است. دولت خوشبختانه تسهیل شهرسازی را در دست دارد.
سیاست‌های دولت در حوزه مسکن در فصل نخست سال با افزایش هزینه مسکن همراه خواهد بود؟
پیش‌بینی می‌کنیم در فصل بهار کاهش پنج‌درصدی قیمت در تهران و کلان‌شهرها خواهیم داشت. البته با تورم افزایش قیمت داریم اما به‌طورکلی فضای سیاست خارجی اگر خوب پیش برود و اخبار مثبت باشد انتظارات تورمی کنترل می‌شود و رشد زیادی را در مسکن در این فصل نخواهیم داشت.
اصفهان به‌عنوان یک کلان‌شهر که از چند ناحیه فضای گسترش دارد و به کوه‌ها محدود نمی‌شود و مسلما زمین‌های بسیاری نیز برای ساخت دارد چرا درگیر گرانی مسکن شده است؛ درحالی‌که شرایط کاملا متفاوتی با تهران دارد!
شما مثال خوبی را زدید اصفهان از دوران تعادل خارج‌شده است این شهر برای یک وضعیت توریستی تعریف‌شده بود در دهه شصت و هفتاد دولتمردان این شهر را صنعتی کردند که در هیچ کجای دنیا این کار را انجام نمی‌دهند.
سرمایه‌گذاری‌های زیاد تعادل آنجا را همراه خشک‌سالی‌ها به هم زده است و باعث شده پول‌های زیادی از این شهر خارج شود و در شمال کشور سرمایه‌گذاری شود. وقتی پول از شهر خارج می‌شود به همان نسبت ساخت‌وساز هم انجام نمی‌شود و سازنده‌ها کم می‌شوند؛ بنابراین شهر باید در یک تعادل جدید قرار بگیرد و اقتصاد اش باید به سمت خدمات برود. مصارف غیرقانونی آب نیز باید موردبررسی قرار بگیرد و مصرف‌های بی‌رویه باید کنترل شود و پنج سال اصفهان زمان لازم دارد تا جمعیت اش را کم کند که در حال وقوع است و سرمایه‌گذاری‌هایش باید جهت‌دهی شود و بحث‌های محیط زیستی نیز باید مورد نظارت قرار بگیرند. دولت نیز باید شهرک‌های گلخانه‌ای را رشد دهد. مجموعه ما نیز توجیهی برای سرمایه‌گذاری در اصفهان ندارد. با سیستم‌های سابق دیگر نمی‌توان در حوزه مسکن کارکرد.
این روند تغییر در اصفهان تا چه حد امکان وقوع دارد؟
این تغییر از دو سال قبل شروع‌شده است یعنی از دو سال قبل خروج پول شروع‌شده و دولت نیز جلوی گسترش صنایع جدیدِ آب بر را در اصفهان را گرفته است، بر روند محیط زیستی نیز کنترل صورت گرفته است، شهرک‌های گلخانه‌ای نیز در دست احداث‌اند. در اصفهان این تغییر در حال انجام است تا شهر به جایگاه واقعی خود برگردد.
آشفتگی شهری در کلان‌شهرها و ساخت‌وسازهای آن‌ها چرا بر قیمت خانه‌ها اثر گذاشته است؟ کلان‌شهرهای شیراز و اراک و مشهد که ساختاری مانند شهرهای آمریکا ندارند و از آشفتگی رنج می‌برند بر چه اصولی زمین‌هایشان درگیر افزایش ارزش می‌شود؟
آمریکا چون از اول به‌صورت طبیعی خود را ساخته است طرح جامع داشته و کار را پیش برده است مشکلی ندارد؛ اما در کلان‌شهرهای ایران وقتی یک روستا را بخواهید تبدیل به یک شهر و سپس کلان‌شهر کنید نتیجه نمی‌دهد. ما یک تجربه ناموفق شطرنجی در دهه هفتاد در ایران داریم و می‌خواستیم طرح آمریکایی معماری را پیاده کنیم اما وقتی این طرح جامع را بخواهید در یک شهر که ریشه روستایی دارد دچار مشکل می‌شود و زمین‌های پرت زیاد می‌شود. سپس گفتند نوسازی شهرها را با مدل دیگری انجام دهید و می‌خواستند تهران را با مدل اروپایی نوسازی کنند. مشکلی که پیش آمد این بود که مردم با بافت جدید ارتباط برقرار نمی‌کردند؛ بنابراین ساکنان محل‌ها نسبت به محل خود بیگانه بودند و به‌آرامی فهمیدند که توسعه و الگوی شطرنجی در بافت‌های قدیمی جوابگو نیست. هر شهر با توجه به بافت مردم اش نوسازی شود. برای همین است که شما بافت زیارتی اطراف حرم‌ها را با یک روش نوسازی می‌کنید و نقاط دیگر را نیز با روش دیگر! ما به‌مرور فهمیدیم هر شهر یک مدل برای نوسازی و توسعه دارد.
