تحلیل «دنیای‌اقتصاد» درباره «معادله قیمت یک‌میلیون مسکن» تایید شد
کشف رمز قیمت مسکن دولتی
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از پاشنه آشیل وام ۷۰۰میلیونی برای «مسکن حمایتی»
رمزگشایی از اظهارات سه مقام دولتی به کشف هزینه ساخت طرح نهضت ملی مسکن منجر شد. وزیر راه و شهرسازی و دو مقام بلندپایه دیگر در وزارتخانه متولی امور مسکن طی روزهای اخیر اشاره‌‌‌هایی به هزینه ساخت پروژه مسکنسازی دولتی موسوم به «نهضت ملی مسکن» داشته‌‌‌اند که بررسی این سخنان به کشف رمز بهای مسکن دولتی انجامیده است. نتیجه این بررسی حکایت از تایید تحلیل «دنیای‌اقتصاد» درباره معادله قیمت تمام شده مسکنسازی یک‌میلیونی توسط دولت دارد؛ کمااینکه متولی بخش مسکن با کسب درس عبرت از مسکن مهر قصد دارد هزینه ساخت پروژههای مسکن ملی را متناسب با نرخ تورم «شناور» منظور کند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، موضوع برآورد هزینه ساخت مسکن دولتی در ماه‌‌‌های اخیر مسکوت مانده بود و این در حالی است که سازندگان مشارکت‌‌‌کننده در اجرای این طرح انتظار داشتند همزمان با ورود به سال جدید متناسب با نرخ تورم، قیمت‌های جدید مبنای محاسبه هزینه ساخت قرار بگیرد و در قراردادهای مربوط به ساخت پروژههای جدید مسکنسازی دولتی لحاظ شود. این سکوت دنباله‌‌‌دار درباره وضعیت هزینه ساخت تا چند روز گذشته نیز ادامه داشت و به دلیل عدم‌اظهارنظر مقامات دولتی در این رابطه، گمانه‌‌‌زنی درباره اینکه قرار است طرح مسکنسازی دولتی این بار با مدل «قیمت باز» اجرا شود، قوت گرفت؛ موضوعی که «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با عنوان «مسکن‌میلیونی با قیمت باز؟» در 29 تیرماه 1401 به آن پرداخت.
برای ذی‌نفعان و مردم این سوال پیش آمده بود که آیا قرار است قیمت تمام شده ساخت واحدهای مسکن دولتی نیز مانند سایر پروژههای عادی مسکنسازی در زمان اتمام پروژه و در واقع در موعد واگذاری بر اساس قیمت تمام شده تعیین شود؟ در عین حال گروهی نیز با این تصور که قرار است یک قیمت اولیه که توسط دولت تعیین می‌شود، مبنا قرار بگیرد و در نهایت بر اساس فهرست‌‌‌بهای سازمان برنامه و بودجه، به تناسب زمان اجرا مشمول ضرایب تعدیل در طول دوره ساخت قرار بگیرد.
اما اظهارات رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی در یک برنامه تلویزیونی که دو روز قبل پخش شد، در کنار آنچه مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید در این رابطه با رسانه‌‌‌ها در میان گذاشت و نیز آنچه معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی چند روز پیش‌تر پیرامون مساله هزینه ساخت پروژه نهضت ملی مسکن گفته است، در مجموع قطعات پازلی را تشکیل می‌دهد که از چیدمان آنها کنار یکدیگر، از بهای مسکن دولتی رمزگشایی می‌شود.
تازه‌‌‌ترین اظهارنظر رسمی متولی بخش مسکن درباره هزینه ساخت پروژه یک‌میلیون مسکن دولتی که در یک برنامه تلویزیونی مطرح شده حکایت از آن دارد که هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن بین شش تا هفت‌میلیون تومان است. رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی در عین حال به این واقعیت اشاره کرده که به دلیل شرایط تورمی، امکان پیش‌بینی قیمت تمام شده ساخت در این پروژه به طور دقیق وجود ندارد. وی در عین حال از پیشنهاد افزایش تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن به 700میلیون تومان خبر داده که این موضوع در قالب یک پیشنهاد برای بررسی به شورای پول و اعتبار ارجاع شده است.
اما پنج‌شنبه هفته گذشته نیز محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی میهمان یک برنامه تلویزیونی دیگر بود که در آن به تفصیل درباره طرح مسکنسازی دولتی سخن گفت. بر اساس اظهارات او، برای دهک‌‌‌های پایین درآمدی (دهک‌‌‌های اول تا سوم) شامل 800هزار خانوار تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی قرار است 80درصد از قیمت ساخت خانههای دولتی از محل تسهیلات این طرح پرداخته شود. به گفته وی، برای دهک‌‌‌های متوسط درآمدی نیز حدود 55درصد از هزینه تمام شده ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن از طریق تسهیلات تامین خواهد شد. محمودزاده همچنین از تشکیل کارگروه ویژه توسط معاون اول رئیس‌جمهور و با دستور رئیس‌جمهور برای تامین مالی طرح نهضت ملی مسکن با توجه به توان خانوارها خبر داد و گفت: قیمت تمام شده ساختمان به بسیاری از مسائل بستگی دارد و دولت در تامین زمین، سود تسهیلات، یارانه انشعابات و... کمک می‌کند.
به این ترتیب یک قطعه از پازل معادله هزینه ساخت مسکن دولتی، رقم جدید وام این پروژه به ارزش 700میلیون تومان است که البته باید مراحل تصویب خود را در شورای پول و اعتبار طی کند و قطعه دیگر پازل را اظهارات محمودزاده کامل می‌کند که گفته است، حدود نیمی از هزینه تمام شده هر واحد مسکونی قرار است از طریق تسهیلات تامین شود.
از طرفی وزیر راه و شهرسازی به صراحت تاکید کرده که امکان اعلام قیمت ثابت و قطعی برای هزینه ساخت این واحدها با توجه به تورم وجود ندارد. به این معنا مقام ارشد متولی بخش مسکن عملا تایید کرده که قیمت پروژه نهضت ملی مسکن قرار نیست ثابت باشد و در واقع «شناور» است.
در این بین علیرضا جعفری، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید نیز در گفت‌‌‌وگوی اخیر خود با خبرگزاری تسنیم، هزینه ساخت هر مترمربع واحدهای نهضت ملی مسکن بر اساس شاخص تعدیل سهماهه سوم سال ۱۴۰۰ را حدود شش‌میلیون تومان اعلام کرد.
وی خاطرنشان کرد: در دستورالعملی که سال گذشته در رابطه با قراردادهای طرح نهضت ملی مسکن ابلاغ شد، مبنای محاسبه هزینه‌‌‌های ساخت برای هر مترمربع آپارتمان مسکونی چهار‌میلیون و 500هزار تومان با پنج‌درصد پلوس (بالاتر از برآورد انجام شده توسط کارفرما) و 10درصد مینوس (پایین‌‌‌تر از برآورد پیمانکار) است. به گفته وی، مبنای محاسبه هزینه‌‌‌های ساخت نیز براساس ضریب تعدیل سه ماه سوم سال 1400 خواهد بود. مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید با بیان اینکه در تعیین قیمت تمام شده، علاوه بر اینکه ضریب «قیمت بازار» لحاظ می‌شود، ضریب تعدیل نیز اهمیت دارد، گفت: با توجه به اینکه امروز ملاک عمل ما ضرایب تعدیل سهماهه سوم سال 1400 است، اکنون هزینه ساخت هر مترمربع از واحدهای نهضت ملی مسکن در حال حاضر حدود شش‌میلیون تومان است.
ساخت مسکن دولتی، نزدیک قیمت بازار
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، قطعه دیگری از پازل معمای قیمت تمام شده مسکن دولتی در اظهارات جعفری مشهود شد که تاکید دارد در اعلام هزینه نهایی ساخت هم ضرایب تعدیل سازمان برنامه و بودجه، هم نظر کارفرما و هم نظر پیمانکاران به نوعی لحاظ خواهد شد.
کشف رمز از اظهارات مقامات رسمی در این رابطه حکایت از آن دارد که پروژههای مسکن ملی کلید خورده در سال گذشته بر اساس ضرایب نرخ تعدیل مبنای پایان سال گذشته، مترمربعی شش تا هفت‌میلیون تومان هزینه دارد. این قیمت دقیقا با قیمت ساخت‌وساز در بازار منطبق نیست، اما به آن نزدیک است؛ کما اینکه برآورد «دنیای‌اقتصاد» در آغاز امسال نشان داد هزینه ساخت در شهر تهران به مترمربعی 10میلیون تومان رسیده است. به این ترتیب عدد حول و حوش هفت‌میلیون تومانی چندان از هزینه ساخت در بازار فاصله ندارد.
اما نکته قابل تامل این است که برای پروژه‌‌‌هایی که امسال اجرای آنها آغاز شده یا پارسال کلید خورده اما عمده مراحل ساخت آنها در 1401 دنبال می‌شود، این اعداد و ارقام که به عنوان هزینه ساخت مطرح شده، فاقد اعتبار است. با توجه به معادله‌‌‌ای که دولت با متغیرهایی مثل نرخ تعدیل رسمی، نظر کارفرما و نیز دیدگاه پیمانکار برای تعیین قیمت تمام شده ساخت مسکن دولتی در قالب طرح نهضت ملی مسکن تعریف کرده، قاعدتا هزینه ساخت پروژههای مذکور بیشتر از ارقام ذکر شده به طور رسمی است و دولت باید برای تعیین ارقام مربوط به سال‌جاری برای هزینه ساخت، تورم مصالح ساختمانی و نیز رشد دستمزد کارگران ساختمانی را لحاظ کند.
تجربه تلخ مسکن مهر
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، با چیدن قطعات پازل قیمت تمام شده ساخت مسکن دولتی این طور به نظر می‌رسد که دولت به واقعیت‌‌‌های پیرامون تجربه تلخ مسکن مهر به شکل تمام عیار پی برده است و به همین خاطر با صرف‌نظر کردن از قیمت‌گذاری دستوری برای مسکنسازی، به تعیین قیمت شناور روی آورده است. در جریان پروژه مسکن مهر دولت در ابتدا هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی را 300هزار تومان تعیین کرد که این میزان پس از گذشت چند سال به بیش از یک‌میلیون تومان افزایش یافت. از طرفی حتی با وجود این رشد بیش از سه برابری، باز هم واحدهای مسکن مهر در محدوده قیمتی مذکور کامل نشد و هنوز چند 10هزار واحد مسکونی از مجموع 2میلیون و 300هزار واحد مسکن مهر باقی مانده و تکمیل نشده است.
اصرار بر اعلام قیمت ثابت برای اجرای این پروژه به‌ویژه در سال‌های اولیه اجرای مسکن مهر، به متوقف شدن برخی ابرپروژه‌‌‌های مسکونی که دولت متعهد به اجرای آنها بود، انجامید و در نتیجه سفره مسکن مهر در عمر یک یا دو دولت به سرانجام نرسید؛ بلکه اکنون دولت سیزدهم به عنوان پنجمین دولتی است که ناگزیر است به تعهدات دولت‌‌‌های پیش از خود در بخش مسکن پاسخ دهد.
مسیر دولت برای کسب نتیجه مطلوب
اینکه دولت از تجربه ناخوشایند مسکن مهر درس گرفته و اکنون هیچ اصراری بر اعلام قیمت ثابت برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن ندارد، یک نقطه قوت است اما در عین حال «ناکافی» است؛ چراکه افزون بر این دو فاکتور دیگر باید در نظر گرفته شود تا مسیر برای خانه‌‌‌دار شدن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها تا حدی سهل شود.
فاکتور اول «نوسان قیمت ساخت مسکن» با توجه به افزایش هزینه مصالح ساختمانی است که به دلیل بی‌‌‌ثباتی در وضعیت اقتصادی کشور، اهمیت مضاعفی پیدا کرده است. ماه گذشته تورم نقطه‌‌‌ای انواع مصالح ساختمانی پرکاربرد به طور میانگین 50درصد بوده و این در حالی است که کنترل تورم مصالح یا پیش‌بینی‌سازوکاری که اثر این وضعیت تورمی بر پروژه مسکنسازی دولتی به حداقل برسد، ضروری است.
در نگاه کلی‌‌‌تر آنچه با هزینه خانه‌‌‌دار شدن ثبت‌‌‌نام‌کنندگان در طرح نهضت ملی مسکن ارتباط مستقیم دارد، وضعیت تورم عمومی است. اگر دولت قصد دارد با معادله «قیمت شناور» هزینه‌‌‌های ساخت مسکن دولتی را مشخص کند تا به این ترتیب در نهایت هزینه خانه‌‌‌دار شدن برای خانه اولی‌‌‌ها کاهش پیدا کند، باید درصدد مهار تورم عمومی باشد، چراکه نرخ بالای تورم عمومی سبب می‌شود به همان نسبت، هزینه‌‌‌های ساخت انواع کالا و خدمات افزایش پیدا کند و به تبع آن پروژههای مسکنسازی نیز از تورم عمومی بالا متاثر خواهند شد.
از این رو لازم است تیم اقتصادی دولت از بازارهای مهار تورم به نحو احسن بهره‌‌‌مند شود، کما اینکه مهم‌ترین این ابزارها «نرخ بهره» است.
دومین فاکتور موثر بر هزینه خانه‌‌‌دار شدن در نهضت ساخت یک‌میلیون مسکن سالانه، شکل و الگویی است که پیمانکاران در پروژههای مسکنسازی دولتی در قالب آن قرار می‌‌‌گیرند. تجربه‌‌‌های گذشته نشان داده که معمولا سازنده‌‌‌های این ابرپروژه‌‌‌های مسکونی در مسیری قرار می‌‌‌گیرند که عملا اجرای آنها بسیار بیشتر از حد استاندارد 2 ساله به طول می‌‌‌انجامد؛ کما اینکه در تجربه مسکن مهر نیز عمر این پروژه‌ها به حدود 15 سال افزایش پیدا کرده است. اکنون نیز صرف نظر از اینکه اصل طرح خانه‌‌‌سازی توسط دولت محل اشکال است و راه صحیح‌‌‌تر این است که دولت بستر و محیط سرمایه‌گذاری ساختمانی را فراهم کند تا بخش خصوصی خود به این عرصه ورود کند، لازم است در جریان طرح مسکن‌‌‌سازی‌میلیونی توسط دولت از ابزارها و مکانیزم‌‌‌های خاصی استفاده شود تا به بهبود نتیجه این طرح کمک کند.
اکنون که تمرکز متولی بخش مسکن به منظور سامان‌‌‌بخشی به این حوزه، اجرای ابرپروژه مسکنسازی دولتی است، دو اقدام ضروری باید انجام شود تا نتیجه مطلوب حاصل شود.
اقدام اول ناظر بر رفع پاشنه آشیل وام 700میلیونی است که دولت برای این برنامه مسکنسازی حمایتی در نظر گرفته است. بنابر توضیح وزیر راه و شهرسازی، در صورت موافقت شورای پول و اعتبار با پیشنهاد این وزارتخانه و افزایش سقف وام مذکور، اقساط ماهانه آن با سود 18درصد و بازپرداخت
20 ساله حدود 10میلیون و 800هزار تومان خواهد بود. همچنین در مورد پایین‌‌‌ترین دهک‌‌‌های درآمدی که نرخ سود پنج‌درصدی پیشنهاد شده است، میزان اقساط ماهانه این وام چهار‌میلیون و 600هزار تومان است. از دیگر سو دولت همواره تاکید داشته که اقساط پروژههای مسکن حمایتی از 50درصد درآمد ماهانه خانوارها فراتر نرود. اما مقایسه ارقام مذکور با حداقل حقوق و دستمزد سال 1401 نشان می‌دهد حتی در صورتی که یک زوج، هر دو شاغل باشند، درآمد آنها به طور میانگین حول و حوش 12میلیون تومان خواهد بود که بعید است از پرداخت اقساط بیش از 10میلیون تومانی وام مذکور به‌ویژه در سال‌های اولیه اجرای این طرح بربیایند. بنابراین پاشنه آشیل مسکن حمایتی یعنی عدم‌تناسب اقساط ماهانه با استطاعت پرداخت فاقدان مسکن در جای خود باقی است.
مساله دیگری که دولت با آن مواجه است، افزایش شتابان هزینه‌‌‌های ساخت است که سبب می‌شود برآورد هفت‌میلیون تومانی قیمت تمام شده ساخت هرمترمربع آپارتمان، در ماه‌‌‌های آینده به مراتب بیشتر از این حدود باشد. با این وصف اگر قرار باشد تسهیلات 50درصد از هزینه‌‌‌های ساخت را پوشش دهد، ثبت‌‌‌نام‌کنندگان برای تامین بقیه هزینه‌‌‌های خانه‌‌‌دار شدن احتمالا برای تزریق آورده نقدی در یکی دو سال آینده دچار مشکل شوند.
اما دولت برای حل این دو مساله جدی یعنی «اقساط سنگین وام مسکن حمایتی» و نیز «تورم پرشتاب هزینه ساخت» باید دو اولویت را در سیاستگذاری اقتصادی مبنا قرار دهد. اولویت اول این است که تورم عمومی را از طریق اتخاذ سیاست‌های ضد تورم مهار کند و اولویت دوم ناظر بر تقویت معیشت و استطاعت مالی خانوارها در فاصله یکی دو سال آینده است تا آنها بتوانند در زمانی که واحدهای تکمیل شده را تحویل می‌‌‌گیرند، نسبت به پرداخت اقساط وام مربوطه اقدام کنند.
در واقع راهکار پایداری که با موفقیت طرح مسکن حمایتی ارتباط مستقیم دارد، بزرگ شدن کیک اقتصاد ایران است و به همین خاطر دولت باید برای رشد اقتصادی با دغدغه‌‌‌مندی جدی اهتمام کند. برای این منظور بسته‌‌‌ای از سیاست‌های اقتصادی و غیراقتصادی باید اتخاذ شود که موضوعاتی مثل بهبود محیط کسب و کار و نیز پایان دادن به نااطمینانی‌‌‌ها نسبت به آینده قیمت‌ها در آن می‌‌‌گنجد.
در این صورت است که سرمایه‌گذاران به حضور در بازارهای سرمایه‌گذاری مولد رغبت پیدا می‌کنند و فعالیت اقتصادی آنها به افزایش رشد اقتصادی و نیز افزایش درآمد سرانه در کشور خواهد انجامید.
