اولین وعده دولت سیزدهم در بخش مسکن چه بود؛ محقق شد؟
دماسنج ۱۰۰ روزه بازار ملک
گزارش «دنیای اقتصاد» از پنج رخداد مسکن در ۱۰۰ روز اول دولت رئیسی
در واقع دو پارامتر مهم در سنجش عملکرد دولت سیزدهم در بازار مسکن طی 100 روز اول فعالیت این دولت، مربوط به تحولاتی است که در بازار معاملات خرید و فروش از یکسو و بازار اجاره از سوی دیگر رقم خورده است. برآوردهای «دنیای اقتصاد» در این باره نشان میدهد، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در ابتدای این دوره-ابتدای 100 روز- یا همان نیمه مرداد که مراسم تحلیف ابراهیم رئیسی به عنوان رئیس جمهور جدید برگزار شد، تا پایان 100 روز یعنی 22 آبان ماه 1400، معادل 4/ 5 درصد رشد کرده است.
مراسم تحلیف سید ابراهیم رئیسی پس از انتخاب به عنوان رئیس جمهوری ایران برای دوره سیزدهم ریاست جمهوری، روز 14 مرداد ماه 1400 برگزار شد. حال پس از گذشت 100 روز از آغاز به کار رسمی دولت سیزدهم - تا 22 آبان- بازار معاملات مسکن با چند تحول مهم رو به رو شده است که رشد 4/ 5 درصدی میانگین قیمت مسکن و افزایش 21 درصدی اجاره بهای ملک دو پارامتر مهمی است که به منزله دماسنج بازار مسکن در این دوره زمانی قابل استناد هستند.
با گذشت 100 روز اول فعالیت دولت سیزدهم یک سوال مهم آن است که در این بازه زمانی 100 روزه دولت سیزدهم چه سیاست‌‌‌هایی برای مهار التهاب و شرایط بحرانی بازار معاملات مسکن در پیش گرفته است؟ آیا در این مدت شرایط بحرانی بازار هم به لحاظ تورم مسکن و هم از نظر تورم اجاره تحت کنترل در آمد یا خیر؟ و در کل بازار مسکن در 100 روز اول فعالیت دولت سیزدهم چه واکنشی از خود بروز داد؟
پارامتر اول همان‌‌‌گونه که گفته شد مربوط به تورم مسکن است که در این بازه زمانی 100 روزه براساس آمارهای رسمی درباره تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران معادل 4/ 5 درصد در شهر تهران رقم خورده است. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در ابتدای این دوره 100 روزه حدود 30 میلیون تومان بود که در پایان این دوره به حدود 31 میلیون و700 هزار تومان رسید.
اگر چه سرعت رشد قیمت در این بازه زمانی 100 روزه نسبت به سه سال اخیر که اوج جهش قیمت مسکن در شهر تهران بود کاهش یافته است، اما تورم مسکن می‌‌‌توانست در این دوره منفی شود. در بازار اجاره نیز همین روند افزایشی و تورمی تجربه شد؛ هر چند شیب تورم اجاره مسکن در این 100 روز به مراتب بیشتر از شیب تورم مسکن و سرعت رشد قیمت واحدهای مسکونی بود. در این دوره 100 روزه در حالی میانگین اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران با افزایش 21 درصدی همراه شد که تورم اجاره نیز می‌‌‌توانست در این دوره منفی شود.
علت این موضوع به مقوله «انتظارات» بعد از تغییر دولت مربوط می‌‌‌شود. معمولا بعد از تغییر دولت‌‌‌ها، در نتیجه کاهش بدبینی‌‌‌ها در بازارها و امیدواری فعالان اقتصادی به گشایش‌‌‌های جدید در عرصه‌‌‌های مختلف اقتصادی و غیراقتصادی، تورم در بازارها منفی می‌‌‌شود.
در ابتدای دولت یازدهم چنین امری تجربه شد. در 100 روز اول دولت یازدهم در سال 92 میانگین قیمت مسکن در شهر تهران با افت 3درصدی همراه شد. میانگین اجاره‌‌‌بهای مسکن در پایتخت نیز در این بازه زمانی 5درصد کاهش یافت. در حالی‌که در 100 روز اول سپری شده در دولت فعلی، هم تورم اجاره و هم تورم مسکن مثبت شد. علت مقایسه این دو دوره گذشته از اینکه دو دوره مشابه در دو دولت اخیر محسوب می‌‌‌شوند، به ویژگی‌‌‌های مشترک بازار مسکن در هر دو دوره مربوط می‌‌‌شود.
زمان روی کار آمدن دولت یازدهم -سال 92- مصادف با پایان دوره جهش قیمت مسکن وشروع دوره «پساجهش» در بازار ملک بود. جهش قیمت مسکن در آن دوره تا خرداد 92 ادامه داشت و از تیرماه بازار وارد فاز پساجهش شد. هم‌‌‌اکنون نیز بازار پس از پشت سر گذاشتن سه سال پی در پی جهش قیمت، در فاز پساجهش قرار گرفته است.
در 100 روز اول دولت یازدهم همزمان با کاهش انتظارات تورمی و امیدواری فعالان اقتصادی به گشایش‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی، تورم در بازار خرید و اجاره مسکن کاهشی شد. اما در 100 روز اول دولت سیزدهم، اگرچه سرعت رشد قیمت مسکن کاهش یافت اما تورم منفی در بازار ملک به ثبت نرسید. ضمن آنکه تورم بالای 21 درصدی در بازار اجاره تجربه شد.
این دو متغیر یعنی وضعیت تورم مسکن و تورم اجاره نشان میدهد عملا در 100 روز اول فعالیت دولت سیزدهم رویدادی که باید در بازار ملک برای مهار تورم به وقوع می‌‌‌پیوسته، محقق نشده است.
مهم‌ترین دلیل این موضوع هم آن است که فضای بیرونی بازار مسکن و متغیرهای بیرونی اثرگذار بر این بازار در این دوره زمانی به سمتی حرکت نکرد که در نتیجه ایجاد تغییرات امیدوارکننده برای فعالان اقتصادی در این فضای بیرونی، بازار مسکن نیز به سمت ثبات و ثبت تورم منفی حرکت کند.
سیاست‌‌‌های اجرا شده در 100 روز اول فعالیت دولت سیزدهم نیز عملا نتوانسته است تاکنون این هدف را محقق کند. از سوی دیگر سیاست‌‌‌های داخلی موثر برای مهار تورم بازار مسکن نیز به کار گرفته نشد. سید ابراهیم رئیسی، رئیس جمهور ایران، در اولین نشست خبری خود بعد از مراسم تحلیف به معضل اصلی بازار مسکن به درستی اشاره و اعلام کرد: دولت سیزدهم قصد دارد با اعمال سیاست‌‌‌های مالیاتی موثر با سفتهبازی و سوداگری ملکی که یکی از مهم‌ترین عوامل جهش قیمت و التهاب در بازار مسکن است مقابله کند.
اشاره وی به این موضوع و تاکیدی که برای مقابله با سوداگران ملکی از سوی او مطرح شد نشان داد دولت سیزدهم بعد از اشتباهات دولت‌‌‌های قبلی در بخش مسکن درصدد برآمده است تا ریشه نابسامانی و جهش قیمت در این بازار را که همان سوداگری و سفتهبازی ملکی در نبود اهرمهای مالیاتی موثر است، بخشکاند. اما به رغم این اعلام، هنوز اقدام و سیاست موثری در این زمینه وضع و اجرایی نشده است. به این ترتیب در 100 روز سپری شده از عمر دولت سیزدهم، انجماد آپارتمان‌‌‌‌‌‌های در حبس خریداران سرمایه‌‌‌ای به قوت خود باقی ماند که این موضوع سومین رویداد قابل ذکر بازار مسکن در این بازه زمانی 100 روزه است.
در قالب چهارمین رویداد نیز فقط وام خرید مسکن دو برابر شد که آن هم به خاطر مشکلات اقتصادی خانوارها، تاثیری بر خرید مسکن نداشت. اگر چه با افزایش دو برابری وام خرید مسکن قدرت خرید به طور نسبی تقویت شد، اما در استطاعت نبودن رقم اقساط این تسهیلات باعث شد عملا تنها برخی از متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی سهم عمده متقاضیان دریافت این وام را به خود اختصاص دهند.
رویداد پنجم در بازه زمانی 100 روز اول فعالیت دولت سیزدهم اقدام به انجام ثبت‌‌‌نام از فاقدین مسکن، برای مسکن دولتی در قالب طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است. طرحی که به اعتقاد بسیاری از کارشناسان حتی در صورت اجرایی شدن نمی‌‌‌تواند مشکلات چندانی را از بازار ملک برطرف کند و برخی معتقدند این طرح نیز می‌‌‌تواند مانند سیاست مسکن مهر با آثار تورمی و تبعات اجتماعی و زیست محیطی در آینده همراه باشد.
عملکرد 100 روزه نشان میدهد دولت برای بهبود بازار مسکن و تغییر ریل آن به مسیر درست باید دست‌‌کم دو اقدام مهم را در اولویت سیاستگذاری و اجرا قرار دهد. نخستین اقدام پرهیز از نگاه جزیره‌‌ای به بازار مسکن با بهبود و تنظیم وضعیت شرایط متغیرهای بیرونی موثر بر بازار ملک است. از سوی دیگر و در وهله دوم لازم است دولت هر چه سریع‌تر وعده روزهای آغازین خود مبنی بر استفاده از اهرمهای مالیاتی موثر برای مقابله با احتکار و انجماد ملکی و سفتهبازی در بازار مسکن را اجرایی کند.
