در گفت‌وگو با یکی از انبوه سازان کشور مطرح شد
مسکن را چه شد؟
خیز مسکن تا پایان ۱۴۰۱
برای بررسی موضوع فوق گفت‌وگو کردیم با حسن محتشم،عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران و یکی از انبوه سازان به نام کشور که در ادامه مشروح آن را می‌خوانیم:
موقعیت کنونی بازار مسکن را چگونه می‌بینید؟آیا می‌توان ادعا کرد که با یک رکود و بعضا بلاتکلیفی مواجه هستیم؟
در حوزه ساخت‌وساز تا قبل از اعلام وعده طرح ایجاد ۱میلیون واحد مسکونی در هر سال از سوی رئیس جمهوری نزدیک ۳سال بود که با آمار کاهشی مواجه بودیم اما از سال گذشته و از زمانی که وعده ساخت یک‌میلیون واحد را دادند طبیعتا مقداری به آمار ساخت‌وساز اضافه کرد و سال گذشته اعلام شد ۱میلیون و ۲۰۰هزار واحد مسکونی پروانه گرفته‌اند حالا چه تعداد از این پروانه‌ها امسال اجرایی می‌شود و به پایان می‌رسد را باید به‌مرورزمان ببینیم اما به نظر می‌آید که شاهد تحرک در بازار مسکن هستیم و نسبت به سال‌های قبل قاعدتا ما افزایش تولید عددی در حوزه ساخت‌وساز را خواهیم داشت.
به نظر شما افزایش قیمت در حوزه مسکن تا چه حد واقعی است و تا چه حد ناشی از حباب‌های بازار و اخبار و کارشکنی‌های دلال‌هاست؟
به نظرم می‌آید که تقریبا به‌طور کامل اتفاقی که در رابطه باقیمت مسکن افتاده، واقعی است و دلیل آن نیز به فاصله ریال با ارزهای خارجی برمی‌گردد وقتی پول ملی در برابر ارزهای خارجی ضعیف می‌شود طبیعتا همه کالاها قیمت جدید خود را پیدا می‌کنند , مسکن هم به مثابه یک کالا گران‌قیمت و سنگین در سبد هزینه خانوار جایگاه خود را می‌یابد البته در مقاطعی بود که این جایگاه را دیر پیداکرد، به‌عنوان‌مثال سال ۱۳۹۷ خورشیدی شاهد رشد خزنده مسکن در برابر تورم بودیم اما از آن سال شتاب این روند شروع شد و قیمت مسکن افزایشی تا ۶۰۰درصد را تجربه کرد که به نظر می رسد جبران سال گذشته بود، البته در سال ۱۴۰۰ هم به خیز خزنده قبلی بازگشت و در مقابل ۴۰درصد تورم موجود در اقتصاد کشور مسکن تنها ۲درصد بالا رفت اما در سال جاری تا امروز مسکن حدود۲۳ درصد افزایش قیمت را تجربه کرده که نشان می دهد در قبال ارائه پول پرقدرت از طرف دولت و تزریق آن به جامعه قاعدتا همه کالاها قیمتشان را با آن منطبق می‌کنند مسکن نیز غیر از این نیست، وقتی مصالح ۵۵درصد افزایش قیمت پیدا می‌کند نتیجه این است که از حالت خزنده خارج می‌شود و به حالت خیزشی می‌رسد، قیمت مسکن با توجه به وضعیت اقتصادی حاکم در کشور منطقی است و با توجه به اینکه یک کالا سرمایه‌ای به حساب می آید جهش قیمت را داشته و به همین ترتیب هم خواهد داشت. در تهران و دیگر کلان‌شهرها مانند اصفهان نیز همین روند حاکم است البته تهران مقداری تسریع پیدا می‌کند و چون همه تصمیمات اول در تهران اتفاق می‌افتد پس به طور تهران افزایش قیمت بیشتری خواهد داشت.دولت ها هیچ گاه نتوانسته اند حداقل سرپناه را به مردم ارائه دهند و قطعا بسیاری مسکن ندارند و قبلا اگر داشتن مسکن یک هدف بلندمدت به شمار می رفت الان تبدیل به یک رویا شده و محقق کردن این رویا برای مردم توسط دولت تا واقعیت فاصله زیادی دارد.
کلان‌شهرهای کشور ازجمله اصفهان تا چه حد از قواعد و افزایش و کاهش‌های بازار مسکن در تهران تبعیت می‌کنند؟آیا تغییرات این بازار به‌صورت سرتاسری است یا در هر کلان‌شهر متفاوت است؟
بخش عمده این موضوع به اقتصاد کلان کشور برمی‌گردد، تا وقتی اقتصاد کلان کشور شرایط تورمی داشته باشد و در کل کشور بخصوص در کلان‌شهرها مسکن نیز جدا از تورم نیست و گران می‌شود بخش دوم به تقاضا در شهرها برمی‌گردد کلان‌شهرهایی مانند اصفهان و مشهد جمعیت زیادی را به خود جذب می‌کنند و این جذب تقاضا را افزایش می‌دهد و طبیعتا قیمت‌ها را تحت تاثیر قرار می‌دهد.شهرهایی از این ویژگی برخوردار نیستند و یا کمتر برخوردار هستند با گذشت زمان خود را باقیمت‌های جدید هماهنگ می‌کنند.ما در تهران الان نقاطی داریم که امروز اگر بخواهیم مسکن بسازیم به قیمت فعلی تمام می‌شود و عرضه می‌شود اما نقاطی نیز داریم که قیمت واقعی و عرضه آن متفاوت است چون جذابیت‌های خاص خود را دارد.در نقاط دورافتاده و کم‌جمعیت که جمعیت کمتری جذب می کند افزایش قیمت به نسبت کمتری خود را نشان می‌دهد.
به نظر شما پروژه مسکن ملی مدنظر دولت تا چه حد موفق خواهد شد؟
با روالی که الان جلو می‌رود من تصور می‌کنم به سرنوشت مسکن مهر دچار شود دلیلش هم این است که طرحی که آن دوره شروع شد ادعای ساخت ۱میلیون واحد در سال را داشت اما به دلیل عدم فراهم کردن زیرساخت‌ها و برنامه‌ریزی درست بااینکه سرعت انعقاد قراردادها بسیار زیاد بود ولی به‌هرحال امروز که ۱۵سال از شروع آن می‌گذرد تقریبا در مرز۲میلیون واحد است یعنی ۱۳درصد از وعده مسکن مهر تحقق یافت.در مسکن ملی نیز گفتند در دو سال ۴۰۰هزار واحد خواهیم ساخت، امروز تقریبا در آستانه چهارمین سال از شروع آنچه نهضت ملی مسکن خوانده شد، هیچ واحدی از آن تحویل داده نشده است و طرح جدید هم با دخالت دولت نتیجه بهتری نخواهد داشت والان که در یک‌سالگی دولت هستیم بر اساس وعده وزیر راه و شهرسازی اعلام‌شده است در شهریورماه ۱۰۰هزار واحد را تحویل می‌دهند اگر این حرف صحیح باشد آن ۱۰۰هزار واحد به طرح جدید ارتباط ندارد بلکه به طرح مسکن ملی ارتباط دارد که ۳سال قبل شروع‌شده بود.
البته باید تا پایان سال۱۴۰۱ صبر کنیم تا ببینیم دولت چند واحد از وعده‌هایش را می‌تواند بسازد.مبنای انجام این کار یکنواخت و مثل قبل است با این تفاوت که در مسکن مهر حداقل تکلیف هزینه‌های نظام‌مهندسی و هزینه‌های پروانه مشخص بود اتفاقا این‌یک نقطه قوت بود که برای شروع تاثیر داشت اما در مسکن ملی همان روال عادی ساخت‌وسازهای مسکن است که زمان‌بری خود را دارد.
نکته آخر
به نظرم می‌آید که در اجرا چنین پروژه‌ای دولت باید یک تغییر روش دهد اینکه کار در اختیار وزارت راه و شهرسازی باشد یا اینکه اخیرا در حال واگذار کردن به قرارگاه‌هاست به نظر می‌رسد تحرک آن‌چنانی در ادامه این پروژه به وجود نخواهد آورد چون نهادهای دولتی به پیمانکارها می‌سپارند و پروژه به دست‌دوم و سوم سپرده می‌شود و اگر انبوه‌سازها هم اگر قیمت را افزایش ندهند اما بروکراسی شکل می‌گیرد.به نظر می‌رسد باید مجموعه سازندگان حرفه‌ای با دولت به یک توافق برسند تا با ورودی جدی این کار را انجام دهند.اینکه به‌صورت پراکنده با انبوه‌سازها توافق می‌شود یا با پیمانکارها توافق می‌کنند نتیجه نمی‌شود و تاکنون لشکر انبوه‌سازان حرفه‌ای وارد این پروژه‌ها نشده است و تا زمانی که ورود نکنند نتیجه‌ای به دست نمی‌آید.
