رئیس هیات‌مدیره شرکت «کارکیا پدیده نو» در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» تشریح کرد:
تبعات سفته‌بازی در بازار مسکن
حال باید دید با توجه به انگیزه و توان بخش خصوص برای تولید واحد مسکونی و تجربه انبوه‌سازان برای کمک به ساماندهی بازار مسکن، چرا آن طور که باید، دولت با بخش خصوصی همکاری نمی‌کند تا این زمانی که از دست رفته است جبران شود و تولید مسکن در کشور سرعت بخشیده شود. متن زیر ماحصل گفت‌‌‌و‌‌‌گوی ما با رضا میرزاهدی، رئیس هیات‌مدیره شرکت کارکیا پدیده نو حول محورهای چالش‌های ساخت‌وساز و نقش بخش‌خصوصی در اجرای مسکن برای دهک‌های هدف است.
در حال حاضر با چه چالش‌هایی در بخش ساخت‌وساز مسکن مواجه هستید؟
مشکل اول ما نوسانات شدید قیمت اجناس غیراصلی ساختمان به جز میلگرد و بتن است. در حال حاضر تحریم روسیه و تبادلاتی که بین ایران و روسیه برقرار شده، روی قیمت میلگرد تاثیر بسزایی گذاشته است. قیمت سیمان هم به دلیل دخالت دولت دچار نوسان است.
اما قیمت اجناس و مصالح دیگر ساختمان مربوط به سفت کاری و نازک کاری ساختمان، مانند شیرآلات، آجر، سنگ، لوه، اتصالات، تاسیسات مکانیکی به طور وحشتناکی صعودی حرکت می‌کند و چنان تغییراتی دارد که به هیچ عنوان نمی‌توان آن را با هیچ معیاری سنجید.
چالش بزرگ بعدی اخذ جواز است هم‌اکنون صدور جواز به یک اقدام دشوار، هزینه‌بر و زمان‌برتبدیل شده است. از آن طرف با بحث پایان کار مواجه می‌شویم که هفت‌خوان رستم است.
افزایش قیمت زمین نیز چالش مهم دیگری در بخش ساخت‌وساز است. همان‌طور که این مشکل در مسکن مهر، مسکن اجتماعی و اقدام ملی که در دولت‌های قبلی مطرح شد، وجود داشت و متاسفانه این طرح‌ها در هیچ‌کدام از دولت‌ها به نتیجه نرسید و اکنون نیز دولت سیزدهم نهضت ملی مسکن را مطرح کرده است که تمام این طرح‌ها با مشکل تامین زمین مواجه بوده‌اند.
مساله مهم بعدی در بخش ساخت‌وساز، نبود ثبات اقتصادی است که سازندگان همواره با آن مواجهند. بازار ساخت‌وساز بازاری است که قیمت‌ها در آن با تاخیر شروع به صعود می‌کند، اما وقتی نرخ‌ها در این بازار رو به صعود حرکت می‌کند، متوقف نمی‌شود. طبق آخرین آماری که در روزهای اخیر اعلام شد، اکنون قیمت یک متر آپارتمان در تهران به ۴۲میلیون و ۳۰۰هزار تومان رسیده که با احتساب این قیمت، قیمت یک واحد ۱۰۰ متری ۴میلیارد و ۲۳۰میلیون تومان در تهران است.
تفاهم نامه اخیر انبوه‌سازان با شهرداری تهران را تا چه‌اندازه اثرگذار در رفع چالش‌های حوزه مسکن می‌دانید؟
به تازگی انبوه‌سازان تفاهم نامه‌ای را با شهرداری تهران امضا کرده‌اند که مربوط به ساخت ۳۰هزار واحد مسکونی در بخش سازندگان است و از این طریق شهرداری سعی می‌کند در بافت‌های فرسوده به نحوی عمل کند که وضعیت جواز و وضعیت زمانبری تاییدات نقشه‌ها به حداقل برسد. با توجه به اینکه یکی از چالش‌های بزرگ در بخش مسکن گرفتن جواز است، انتظار می‌رود این تفاهم‌نامه راهکار مناسبی باشد تا زمان صدور جواز از سوی شهرداری به حداقل برسد. البته این تفاهم نامه هنوز در حد حرف است و توافقی بین سازندگان، معاونت شهرسازی شهرداری و سازمان نوسازی تهران بوده است.
طی سال‌های اخیر قیمت مسکن بالا رفته و قدرت خرید بسیار کاهش یافته است. ضعف قدرت خرید چه مسائلی را برای سازندگان و تولیدکنندگان مسکن ایجاد کرده است؟
نبود قدرت خرید به یقین باعث شده تا آن تقاضایی که در بازار مسکن همواره وجود داشته است. ما همواره با دو بازار در بازار مسکن مواجه هستیم. یکی بازار سفته‌بازی است و دیگری بازار مصرفی است. بازار مصرفی بازاری است که مردم همیشه باید خرید و فروش انجام دهند؛ به این دلیل که بتوانند سرپناهی داشته باشند. در کنار این بازار همواره یک بازار کاذب به عنوان بازار دلالی و بازار خرید و فروش مکرر ملک وجود دارد که این بازار اکنون دچار حالت تورم شدید شده است. به طوری که قیمت مسکن که توسط دلال‌ها جابه‌جا می‌شود، حباب قیمتی را ایجاد کرده است؛ مثل تورمی که در سال ۸۶ تا ۸۸ وجود داشت. در حال حاضر نیز مسکن دچار تورم شده است. در عین حال تولیدکنندگان مسکن به دلیل نوسانات نرخ دلار دچار بلاتکلیفی هستند.
انتشار اخبار ضدو نقیض اخیر درخصوص احیای برجام چه تاثیراتی بر بخش مسکن و ساخت‌وساز به همراه داشته است؟
بحث برجام سال‌هاست که بر اقتصاد کشور ما اثر گذاشته و با هر اظهارنظر مثبت و منفی درخصوص برجام، بر بازارهای داخلی ما اثر می‌گذارد و جالب آنکه تاثیر آن رکود تورمی است. برخلاف سایر بازارها رکود در بازار مسکن اصلا نتیجه خوبی به همراه ندارد و باید دولتمردان و مسوولان به این امر توجه کنند. متاسفانه از زمان دولت احمدی‌نژاد تا دولت رئیسی، این موضوع را مشاهده می‌کنیم که دولت‌ها به دنبال این هستند تا قیمت مسکن را با ایجاد رکود کاهش دهند؛ اما نه تنها قیمت مسکن کاهش نمی‌یابد، بلکه تورمی می‌شود. این سیستم حباب زا سبب می‌شود که قیمت مسکن به طور بی‌رویه افزایش یابد.
مسکن را باید مانند یک کالا در بورس و فرابورس ارائه کنند و مردم اجازه داشته باشند که مسکن را مثل یک سهام خریداری کنند و بفروشند. تولیدکننده اجازه تولید و مصرف‌کننده اجازه مصرف داشته باشد. دولت با سیستم دستوری نمی‌تواند قیمت‌ها را در بازار مسکن کنترل کند. بی‌برنامگی را در حوزه بازار اجاره می‌توان مشاهده کرد که بخشنامه افزایش ۲۰ تا ۲۵درصد یا اجاره‌بها را ابلاغ کرد، اما اجرایی نشد و تنها دستاورد آن درگیری بین مالکان و مستاجران بود.
درکل قیمت مسکن به ازای تغییر و تحولات مشخص می‌شود و به ازای این تغییر و تحولات، بازار مسکن می‌تواند رونق داشته باشد و در صورت رونق واقعی این بازار، قیمت مسکن کاهش می‌یابد و به قیمت واقعی خود می‌رسد.
شرایط تولید مسکن را به نسبت نیمه اول دهه ۹۰ چگونه ارزیابی می‌کنید؟
در سال ۹۰ وقتی قیمت‌ها یا شاخصهای مبنا و شاخصهای تعدیلی را با سه‌ماهه سوم و چهارم هر سال در فهرست بها بررسی می‌کردیم، ملاحظه می‌کردیم شاخصهای مبنا تقریبا به شاخصهای مبنای بازار نزدیک بود؛ یعنی دستوری نبود. اما در شرایط کنونی همه موارد حالت دستوری پیدا کرده است.
باید بحث مربوط به شاخصهای مبنا را در نظر بگیریم. هرچند در طرح نهضت ملی دولت ابتدا یک قیمت پایه یعنی ۳میلیون و ۷۵۰هزار تومان را مشخص کرد و بعد آن را به ۴میلیون و ۲۰۰هزار تومان افزایش داد و اکنون هم آن را به حدود ۶میلیون و ۷۰۰هزار تومان افزایش داده است؛ اما نتیجه‌ای نخواهد داشت. چون به طور میانگین هزینه ساخت یک مترمربع آپارتمان در تهران حتی در ضعیف‌ترین حالت ممکن متری ۱۰میلیون تومان است که باز گرانتر از قیمت مشخص شده در طرح نهضت ملی است که سازنده نمی‌تواند از جیب خود هزینه کند. بنابراین یک رکود تورمی ایجاد می‌شود. درواقع دولت با ایجاد رکود تورمی‌درصدد پایین آوردن قیمت‌هاست و با این سیاست غلط پیش می‌رود.
با توجه به اینکه دولت سیزدهم وعده ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی را داده است؛ به نظر شما این وعده تا چه اندازه قابلیت اجرا دارد؟
در حال حاضر یک سال از آغاز به کار دولت سیزدهم می‌گذرد و قرار بود دولت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی بسازد. یک سوال مهم ما از مسوولان وزارت راه و شهرسازی، نظام مهندسی و سایر تصمیم‌گیرندگان بخش مسکن این است که شن و ماسه ساخت یک‌میلیون واحد مسکن را قرار است از کدام منبع و معدن تامین کنند؟ وقتی از ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی حرف می‌زنیم، باید بدانیم که پشت آن یک‌میلیون مترمکعب مصالحی از قبیل شن و ماسه وجود دارد. پس به همین دلیل است که با گذشت یک سال از عمر دولت سیزدهم هدف عرضه محقق نشده است.
