داستان یک شهر
عاقبت پروژه مسکن مهر در گفت‌وگو با محسن وطن‌خواهی مدیرعامل شهر جدید پرند
عکس: ندا شله‌چی
محسن وطن‌خواهی مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید پرند در این گفت‌وگو با ارزیابی وضعیت کنونی این شهر از توسعه زیرساخت‌های شهر در بخش آب و برق و آموزش و فرهنگ می‌گوید. وطن‌خواهی ضمن بررسی طرح مسکن مهر، در طول بحث چارچوب بزرگ‌ترین طرح دولت دوازدهم در حوزه مسکن را که با طرح اقدام ملی شناخته می‌شود تشریح می‌کند و آینده دقیقی پیش روی شهر و شهروندان پرند ترسیم می‌کند.
از نقطه شروع توسعه و عمران در شهر جدید پرند تا امروز که پروژه مسکن مهر این منطقه مراحل پایانی خود را می‌گذراند، شاهد رشد و پیشرفت درخور توجهی هستیم. با توجه به اعلام وزیر راه و شهرسازی الان وضعیت پروژه مسکن مهر پرند به عنوان شهری که بیشترین تعداد پروژه‌های این‌چنینی را دارد، به چه ترتیبی است؟ گویا وزیر زمان خاتمه این طرح را پایان امسال اعلام کرده‌اند. سرعت اتمام پروژه‌ها در حدی هست که با زمان اعلام‌شده کل کار به پایان برسد؟
بر مبنای تعهدی که اعلام کرده بودیم، پایان سال ۹۸ بایستی همه پروژه‌ها پایان می‌یافت که بنا به دلایلی این مهم محقق نشد. از جمله اینکه دستگاه‌های خدمات‌رسان مثل شرکت آبفای جنوب غرب تهران و شرکت توزیع نیروی برق نتوانستند زیرساخت‌های لازم را برای تکمیل زیر ساخت همه پروژه‌های موجود به موقع احداث کنند. پروسه احداث ساختمان یک پروسه به‌هم‌پیوسته است که عدم تکامل یک بخش، سایر بخش‌ها را هم دچار نقصان می‌کند. درست مثل پازلی که نبودن چند قطعه کوچک می‌تواند کل پروسه تکمیل طرح را با اشکال جدی مواجه سازد. یک بخش مسکونی هم این‌گونه است که اگر بخواهد به سمت تکامل حرکت کند، باید الزاماً مسیری تکاملی را از صفر تا صد به ترتیب جزئیات ادامه دهد تا به نقطه پایان برسد. بنابراین وقتی شرکت‌های خدمات‌رسان در تکمیل خدمات زیربنایی توانستند به موقع به ارائه خدمات بپردازند در نتیجه امکان تکمیل واحدهای مسکونی مهیا نمی‌باشد و طرح در زمان اعلام‌شده به پایان نمی‌رسد. این کلیت چیزی بود که باعث شد نتوانیم به بخشی از تعهدات خود در سال ۹۸ عمل کنیم. البته بخشی از مشکلات نیز به واسطه ناتوانی پیمانکاران در تامین نقدینگی جهت تکمیل عملیات ساخت واحدها بود. شرایط به گونه‌ای پیش رفت که پیمانکاران به دلیل عدم امکان اخذ وجه از مالکان و به‌روزرسانی قیمت عاجز ماندند. موردی که مزید بر علت شد و وضعیت سختی را به روندهای کلی اجرای پروژه تحمیل کرد. به هر صورت در حوزه مسکن مهر دولت نقش کارگزار را بازی می‌کند و کار داوری و مقررات‌گذاری را بین بانک، پیمانکار و مردم به عنوان اضلاع یک قرارداد بر عهده می‌گیرد، امکان دخالت بیشتر در پروژه هم برایش میسر نیست. دولت اینجا تنها نقش ناظر را ایفا می‌کند و بعد از اعطای زمین جهت احداث مسکن مهر، بر پایش روند اجرای قرارداد، جاری شدن دستورالعمل‌ها و حسن انجام امور در سطح استاندارد و قانونی تمرکز دارد.
خوشبختانه در ساخت این ۹۰ هزار واحد مسکونی امور به شکلی قاعده‌مند سامان یافته است. در واقع به‌رغم مشکلات موجود کار ساخت رو به اتمام است.
در حین بحث به نکته جالبی اشاره کردید که حول محور مدیریت دولت در این پروژه‌ها و شیوه مداخله بود. در این باره بیشتر توضیح می‌دهید؟
بله، ما به‌طور کلی دو شیوه ساخت متفاوت داریم. در بخشی از قراردادها بانک و پیمانکار با هم کار می‌کنند. اما در نوع فراگیرتر، قرارداد سه‌جانبه بین دولت و بانک و پیمانکار که ابعاد آن اغلب کلان است، منعقد می‌شود. عمده قراردادها نیز از همین جنس سه‌جانبه است که گفتم. اینجا دولت بر دو بخش دیگر که در یک معادله حضور دارند، نظارت دارد. جنس این نوع از قراردادها بزرگ‌مقیاس است و با روش اول که خصوصی‌تر و کوچک‌تر است، تا حد زیادی تفاوت دارد. شیوه ساخت مسکن بدون دخالت دولت با اینکه حجم گسترده‌ای ندارد ولی عدد آن قابل ذکر است. عمده موارد شکایت و مسائل حقوقی فرساینده در شهر پرند به قراردادهای نوع دوجانبه مربوط است. آخرین برآورد ما نشان می‌دهد از مجموع ۱۵ هزار واحد اولیه هنوز هم سه هزار واحد به سرانجام خود نرسیده‌اند. اغلب مسائل حقوقی است و همین عامل زمینه عدم تکمیل پروژه‌ها را فراهم کرده است. ولی در ۷۵ هزار واحد چنین رویه‌ای را به ندرت مشاهده می‌کنیم. به نظر می‌رسد در قراردادهای دوجانبه، دوباره فروشی یا نقل‌وانتقال‌های چندباره واحدهای مسکونی، یا کلاهبرداری در ساخت و نقل و انتقال واحدهای مسکونی باشد که زمینه ایجاد اختلاف بین افراد را با پیمانکار فراهم می‌کند. در قرارداد سه‌جانبه اما به واسطه نظارت دولت مشکلات کمتری در پروژه داشتیم.
آیا برای موج جمعیتی تازه‌ای که تمایل دارد در پرند ساکن شود، برنامه‌ای دارید؟ مثلاً ممکن است طرح مسکن مهر در قالب پروژه‌های جدید دوباره راه‌اندازی شود؟
در راستای سیاست‌های دولت دوازدهم و مجلس دهم که روی بحث ایجاد مسکن با قیمت مناسب برای اقشار متوسط و پایین جامعه تاکید دارند، شهر جدید پرند برنامه توسعه مسکن را در دست دارد. توسعه مسکن دارد و بیشترین سهمیه از طرح تازه دولت دوازدهم را به خود اختصاص داده است. شهر پرند حضوری پررنگ در پروژه اقدام ملی برای توسعه مسکن دارد.
برگردیم به سوال اول. چرا دستگاه‌های خدمات‌رسان در ارائه خدمات به مسکن مهر پرند تعلل کردند. ایراد کار کجا بود؟
مشکل یا بحران عمده دستگاه‌های خدمات‌رسان در بخش آب و انرژی شهری کمبود نقدینگی بود که در نهایت به زمین‌گیر شدن بخشی از پروژه مسکن مهر شهر پرند منجر شد. موردی که در نهایت باعث شد مجبور به عقد تفاهم با این نهادها بپردازیم و مجدداً پرداخت‌هایی را برای حل و فصل مسائل فی‌مابین داشته باشیم تا بیش از این تعلل در روند اجرای کار پیش نیاید. عقد این قرارداد باعث می‌شود تا مسائل باقی‌مانده پیرامون اجرای عملیات ساخت و تکمیل واحدها حل شود و زیرساخت‌های لازم برای تحویل این مجموعه‌های مسکونی فراهم باشد. مثلا با یک پرداخت ۵/ ۳۴ میلیاردتومانی به شرکت آبفای جنوب غرب مشکل شبکه آب این پروژه‌ها رفع شده و شرایط برای خاتمه عملیات فراهم شود. در عین حال امیدواریم با پرداخت ۱۲ تا ۱۵ میلیارد تومان به شرکت توزیع نیروی برق استان تهران، کار اجرای زیرساخت‌های برق این پروژه‌ها به سرانجام برسد. این مبلغ که بابت انشعاب‌های جدید و تکمیل شبکه برق پرداخت شده است، پروژه و شهر پرند را وارد فاز نهایی آبادانی و توسعه کرده و سرعت اجرای طرح را افزایش خواهد داد.
درباره طرح دولت دوازدهم در بازار مسکن موردی را تحت عنوان پروژه اقدام ملی برای توسعه مسکن یادآور شدید. آیا این طرح در پرند هم در دست پیگیری یا اجراست؟ شرایط آن به چه نحو است؟
شهر پرند یکی از شهرهای پیشرو در طرح اقدام ملی مسکن است و در حوزه ساخت برنامه‌های گسترده‌ای را در دست ساخت دارد. برای نمونه تنها در یکی از پروژه‌های این طرح در شهر پرند، شاهد احداث چهار هزار واحد مسکونی جدید هستیم. همان‌گونه که مستحضرید طرح اقدام ملی چندین شاخه دارد که یکی از آنها اختصاص به تامین مسکن کارمندان دولت دارد. شاخه دیگر این طرح تامین مسکن خانواده نیروهای مسلح است که باید مورد توجه باشد. با هدف توجه به دغدغه مهم تامین مسکن نیروهای مسلح، ۱۳۰ هکتار از اراضی شهر پرند به این قضیه اختصاص یافت که برای آماده‌سازی و ساخت محله و احداث مجتمع‌ها تحویل ستاد مشترک نیروهای مسلح و بنیاد تعاون این نهاد شد. آخرین گزارشی که از وضعیت طرح مذکور تهیه شده نشان می‌دهد حدوداً ۲۰ درصد پیشرفت در روند احداث و اجرای عملیات این طرح صورت گرفته است. کل پروژه نیز از تامین مالی تا طراحی و ساخت و تحویل به عهده بنیاد تعاون و ستاد مشترک است و ما تنها نقش ناظر را بر عهده داریم. طرح به صورت مشارکتی اجرا شده و قرار است در این ناحیه شهری جدید، مدرسه سایر خدمات زیربنایی توسط بنیاد طراحی و احداث شود. لازم به یادآوری است که در این پروژه ما هیچ تعهدی در زمینه ساخت نداریم. با اتمام این پروژه شاهد یکی از نمونه‌های خوب و قابل قبول انبوه‌سازی در کشور هستیم. به‌محض صدور پروانه که بایستی از سوی شهرداری پرند به بنیاد و نماینده این نهاد اعطا شود، منتظریم هرچه سریع‌تر کار شروع شده و به سرانجام برسد.
اما از مجموع ۲۰ هزار واحدی که تعهد طرح ملی اقدام مسکن در پرند است، حدود پنج هزار واحد به تعهدات خودمالکی طرح مربوط می‌شود که برای طراحان این پروژه اهمیت بالایی دارد. البته فعلاً برای کامل شدن سهمیه ۲۰ هزار واحدی طرح، با کمبود زمین در شهر پرند روبه‌رو شده‌ایم که با دو الحاق بافتی که قرار است صورت گیرد، به زودی موانع پیش روی طرح برطرف می‌شود. بر مبنای تفاهماتی که با مسوولان ذی‌ربط صورت گرفته، قرار است در اسرع وقت به این نیاز مهم و حیاتی توجه شود. برنامه ما این است که پس از طرح مساله در کمیسیون ماده ۵ اداره کل راه و شهرسازی استان تهران که همه مدارک آن تحویل شده و در صف تصمیم‌گیری است، حدود ۳۰۰ هکتار از غرب شهر به یک بخش و نیز ۱۲۰ هکتار در شرق شهر به بخش دیگر پرند الحاق شود. این یعنی با اضافه شدن این ۴۲۰ هکتار به محدوده شهر، جا برای افزایش ۱۲ هزار واحدی ساخت مسکونی در شهر پرند باز می‌شود و ما نیز روال‌های لازم برای طراحی مجتمع‌ها و ساخت‌وساز را آغاز خواهیم کرد.
بنابراین شرایط برای ثبت‌نام و ورود طیف جدید متقاضیان مسکن پرند مهیا شده و افراد می‌توانند نسبت به برنامه‌ریزی جهت این طرح اقدام کنند. درست است؟
بله، از روز ۱۶ بهمن هم که وزارت راه و شهرسازی به متقاضیان اعلام کرد برای ثبت‌نام مسکن می‌توانند به شهر پرند مراجعه کنند. کارگزاری اقدام ملی برای ثبت‌نام‌کنندگان جدید را شهر راه‌اندازی کرده‌ایم. این کارگزاری صرفاً برای ثبت‌نام‌کنندگان طرح اقدام ملی دایر شده است. لازم به یادآوری است این کارگزاری با کارگزاری که به ثبت‌نام‌کنندگان مسکن مهر تعلق داشت، تفاوت دارد که مراجعه‌کنندگان لازم است به این مورد توجه کنند. قرارگیری در دو کارگزاری متفاوت هم به این خاطر بود که از تداخل کار جلوگیری شود و زمینه بی‌نظمی از بین برود. خوشبختانه از صبح روز ۱۶بهمن این کارگزاری مشغول کار است و با خدمات‌دهی روزانه به حدود ۲۰۰ نفر، پذیرای متقاضیان جدید طرح اقدام ملی هستند. در مرحله اول تعداد ۲۰ هزار نفر برای این طرح ثبت‌نام کرده‌اند که از این حدود ۹۱۰۰ نفر واجد شرایط تشخیص داده شده‌اند. لازم است این افراد برای تکمیل مدارک به پرند مراجعه کنند.
شیوه اجرای پروژه به چه شکلی است؟ آیا اینجا هم تعهدی برای ساخت ندارید و کار را پیمانکاران و افراد خودمالک انجام می‌دهند؟
در اینجا ما تعهد ساخت ۲۰هزار واحد مسکونی داریم. البته تعهد ما بر مبنای قیمت تمام‌شده است. البته تفاوت‌هایی هم با سایر طرح‌های اجراشده قبلی دارد. برای نمونه در کنار تسهیلات بانک، فرد متقاضی هم آورده خود را وسط می‌گذارد و قیمت زمین را هم شرکت عمران در ابتدا می‌پردازد.
از محاسن بزرگ این طرح می‌توان به هزینه پایین زمین، صفر شدن هزینه نظارت و البته اعطای تسهیلات مناسب بانکی اشاره کرد. وظیفه نظارت بر این طرح به عهده شرکت‌های عمران است که به نحو احسن توان اجرای وظایف خود را دارند. به غیر از تمرکز روی مباحث فنی، همواره هزینه نظارت یکی از ارقام مهم در بهای تولید ساختمان است. وظیفه‌ای که دولت آن را به نحو احسن انجام می‌دهد و هزینه آن را نیز بر عهده می‌گیرد. در عین حال کار در سطحی استاندارد، با پارامترهای مشخص و دقیق از دیگر مزایای حضور این نهاد در پروسه ساخت است که در نهایت باعث اعتماد بالاتر متقاضیان به چنین طرحی شده است. خوشبختانه تسهیلات مناسب ساخت را هم بانک تقبل می‌کند که از قضا یکی از مهم‌ترین مزایای این طرح ویژه است. قیمت زمین هم که در آینده و به صورت جزئی و گام به گام به دولت پرداخت می‌شود دیگر مزیت مهم این طرح برای متقاضیان است.
درباره پروژه ۸۸ هکتاری شهر پرند سوالاتی وجود دارد. جزئیات دقیق این طرح به چه ترتیبی است؟
این پروژه کم‌تراکم جزو طرح اقدام ملی مسکن می‌باشد، مورد حمایت بوده و خوشبختانه در پایان پروسه، ۳۴۰۰ واحد به سبد عرضه مسکن کشور اضافه می‌کنند که عدد درخور توجهی است و تا حدی تقاضای بالا در این بخش را تعدیل می‌کند و سطح قیمت را به مقادیر مناسب‌تری کاهش می‌دهد. لازم به یادآوری است که این طرح هم در پرونده تکالیف دولت قرار گرفته و دولت هم شیوه‌های متفاوتی را بنا به اقتضائات هر طرح برای ساخت در نظر دارد.
بنابراین در پروژه‌های مشارکتی با توجه به آورده هر فرد که سهمی مشخص در هزینه ساخت دارد، شما شرایط بهتری برای تامین مالی طرح دارید؟
سهم آورده هر فرد حدود ۲۵ درصد از کل هزینه ساخت است که البته ما فعلاً در مجموعه ۲۰ هزار واحدی طرح اقدام ملی مسکن در پرند آن را لحاظ نکرده‌ایم اما می‌توانیم با لحاظ کردن آن وضعیت بهتری را برای احداث مجموعه و کاهش زمان ساخت رقم زنیم. البته در پروسه مشارکتی تنها می‌توانیم درباره مقادیری که سهم خود ما از شراکت با شریک ساخت است، تجدید نظر کنیم. وگرنه سهم شریک از آورده قابل تغییر نیست.
در کل می‌توان گفت تلاش دارید که مسکن را از سبد ریسک خانوارهای ایرانی با این قبیل طرح‌ها کاهش دهید؟
در هر صورت ما به عنوان نماینده دولت موظف به تامین مسکن هستیم. می‌دانیم که ایران باید برای ۲۴ میلیون خانوار ایرانی این کالا را به نحوی مهیا کند. بخشی از وظیفه ما در این بخش ساخت مسکن و بخشی دیگر نحوه توزیع آن است. البته از ابتدای انقلاب تاکنون زمین و مسکن در سطح وسیعی بین اقشار مختلف توزیع شده و دولت وظیفه خود را در قبال بخش عمده‌ای از مردم در قالب اعطای پروژه‌های زمین شهری اجرا کرده و فرم جیم را قرمز می‌کرده، تعداد زیادی مسکن کارمندی و کارگری توزیع‌شده و موارد مشابه دیگری است. در مرحله اول، برای ۲۰ هزار واحد مسکونی تنها ۹ هزار و ۱۰۰ نفر فرم احراز صلاحیت تایید پر شده و مابقی درخواست‌ها به دلیل داشتن فرم جیم یعنی استفاده از امتیاز در دوره‌های قبلی از لیست حذف شده‌اند. تنها افرادی می‌توانند در این طرح ثبت‌نام کنند که یا وام کم‌بهره مسکن مهر دولتی یا زمین دولتی یا هر نوع مزایای دولتی حوزه مسکن را دریافت نکرده باشند.
می‌دانیم که از کل میزان تعهدات دولت، ۲۰۰ هزار واحد به شهرهای جدید تعلق دارد و در مجموع هم تعهد دولت ۴۰۰ هزار واحد تازه است. آیا شهر پرند بالاترین میزان دریافت جمعیت را در بین همه شهرهای جدید دارد؟
تا جایی که اطلاع دارم کل طرح دولت ۴۰۰ هزار واحد بود که اگر همین مقدار را تعهد دولت بدانیم، پرند به تنهایی پنج درصد کل این میزان ساخت مسکن را در خود جای داده است. اگر این قیاس را برای شهرهای جدید در نظر بگیریم، تعهد شهر پرند تا ۱۰ درصد کل پروژه‌های جدید طرح اقدام ملی را شامل می‌شود. همچنین از نظر میزان اجرای پروژه در یک شهر هم تصور می‌کنم این پرند باشد که بالاترین نرخ را در کل کشور به خود اختصاص داده باشد. از بین همه شهرهای بالاتر از ۱۰ هزار نفر کشور، تقریباً جای دیگری را پیدا نمی‌کنید که گنجایش این میزان جمعیت جدید را داشته باشد. طبیعتاً تهران به عنوان بالاترین سهامدار جذب جمعیت رتبه اول را در بین استان‌ها دارد و پرند با اختلاف بیشترین سهم از توسعه و تولید مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. این رتبه البته در پروژه مسکن مهر هم صدق می‌کرد و باز هم پرند بالاترین سهم را در کل کشور داشت.
