کنترل سفته‌بازی در مسکن
بیان مساله
مسکن، یکی از مهم‌ترین نیازهای ضروری بشر برای بقاست و برآوردن این نیاز اساسی یکی از دغدغه‌های اصلی دولت‌ها در هر کشوری از جمله ایران است. در این میان توزیع عادلانه ثروت برای ایجاد رفاه عمومی از کارکردهای دولت است که با ابزار مالیات انجام می‌شود. مالیات بر عایدی مسکن که می‌تواند در حوزه ساختوساز و اجاره اعمال شود، یکی از روش‌های تحقق عدالت مالیاتی است که منابع آن می‌تواند برای عرضه بیشتر مسکن و ایجاد رفاه حداکثری برای آحاد جامعه به کار رود که متاسفانه این موضوع مهم طی دهه‌ها مورد غفلت واقع شده است. در ادامه ضمن تحلیل موضوع و بررسی آماری منابع حاصل از مالیات بر عایدی مسکن، راهکارهای اجرایی این طرح بیان می‌شود.
تحلیل مساله
طی سال‌های گذشته همواره عایدی حاصل از ساختوساز و اجاره‌داری مسکن از پرداخت مالیات معاف بوده است؛ به‌عبارت دیگر، به بهانه عدم اعمال فشار بر خریدار، «بساز و بفروش‌ها» و موجران در حاشیه امن مالیاتی قرار گرفته‌اند و نظام مالیاتی کشور، تدبیری درخصوص اخذ مالیات از این بخش به عمل نیاورده‌اند. البته در این میان نباید مقاومت متولیان سیاست‌گذار حوزه مسکن به‌ویژه وزارت راه و شهرسازی را در عدم اجرای این طرح نادیده گرفت. تجربه کشورهای پیشرفته دنیا همچون آمریکا، فرانسه، آلمان و... نیز نشان می‌دهد، دولت برای تامین مسکن اقشار مختلف جامعه، نسبت به دخالت در آن و حمایت از خریداران و مستاجران و جریمه مالکانی که مسکن خود را خالی نگه داشته‌اند اقدام کرده است؛ به‌طوری‌که آلمان به بهشت مستاجران معروف شده است. البته به این نکته هم توجه داریم که الگوبرداری مطلق از روش‌های مالیاتی کشورهای توسعه‌یافته و اجرای آن بدون ایجاد پیش‌زمینه‌های اجرایی آن منطقا صحیح نیست؛ چراکه در این کشورها، به‌دلیل وجود فضای رقابتی در تمام بازارها، فرصت سفته‌بازی در بخش مسکن بسیار محدود است. به‌عبارت دیگر در شرایطی که شاخص تورم درکشورهای توسعه‌یافته کمتر از ۵ درصد است نمی‌توان انتظار داشت موجران نیز اجاره‌بها را افزایش ندهند یا سازندگان مسکن، با پرداخت مالیات سودی کمتر از تورم جاری کشور را ببرند که در صورت اعمال چنین قوانینی، انگیزه ساختوساز و تولید مسکن نیز از بین خواهد رفت و سرمایه‌ها به سایر بازارهای سودآور سوق پیدا می‌کنند.
با در نظر داشتن ملاحظات مذکور و با توجه به شرایط اقتصاد سیاسی ایران، تحمل خالی ماندن مسکن برای سوداگری و انتفاع چند صد درصدی از فعالیت در حرفه ساختوساز توسط برخی مالکان نیز به صلاح کشور و رفاه عمومی نبوده و عدالت مالیاتی را زیر سوال می‌برد. بنابراین برای دستیابی به یک راه‌حل منطقی تلاش می‌کنیم تا با چند محاسبه ساده و با تکیه بر آمار رسمی کشور، میزان مالیات استحقاقی حداقلی منازل خالی و فرصت بی‌بدیل حاصل از درآمد پایدار آن را مورد بررسی قرار دهیم.
همان‌طور که مرکز آمار۱ اعلام کرده است، در شهر تهران حداقل ۵۰۰ هزار آپارتمان خالی وجود دارد که اگر ۲۰ درصد آن را غیرقابل سکونت فرض کنیم ۴۰۰ هزار منزل آماده عرضه است و اگر به‌طور متوسط قیمت هر مترمربع را ۱۲ میلیون و متوسط متراژ هر واحد ۸۰ متر باشد، ارزش این تعداد آپارتمان در شهر تهران ۳۸۴ هزار میلیارد تومان خواهد بود که اگر صرفا سالانه یک درصد مالیات اخذ شود، رقمی معادل ۳۸۴۰ میلیارد تومان مالیات بر ارزش آپارتمان‌های خالی شهر تهران عاید کشور خواهد شد. باید توجه کرد که تعداد آپارتمان‌های خالی کشور بنابر آمار رسمی سرشماری سال ۱۳۹۵، حدود ۲ میلیون و ۵۸۰ هزار واحد مسکونی است و بنابراین ارقام مالیاتی مذکور عدد بسیار بزرگی را شامل خواهد شد که در تامین بودجه غیر‌نفتی کشور، آن هم به‌صورت پایدار بسیار موثر خواهد بود. برای درک صحیح از ارقام مذکور مناسب است نگاهی به آمار رسمی مربوط به تسهیلات بانکی اعطایی به بخش مسکن در سال ۱۳۹۷ بیندازیم. این آمار نشان می‌دهد که تسهیلات اعطایی به هر دو بخش خرید و ساخت مجموعا کمتر از ۲۰ هزار میلیارد تومان بوده است.
البته ممکن است، عده‌ای با اعمال مالیات مذکور مخالفت کنند و استدلال کنند که هر نوع مالیات بر مسکن موجب افزایش هزینه تولید و نهایتا به ضرر مصرف‌کننده نهایی می‌شود. این مخالفت از منطق صحیحی برخوردار نیست؛ چراکه سیاست‌گذار مالیات، هدف‌گذاری خود را معطوف به کاهش انگیزه سفته‌بازی و در نتیجه افزایش عرضه کرده است. ضمن اینکه تشکیل پرونده مالیاتی برای خانه‌های خالی، خودبه‌خود حتی به‌صورت روانی، هزینه سوداگری در این بازار را افزایش می‌دهد. به‌عبارت دیگر کنترل خانه‌های خالی و اعمال یک درصد مالیات بر آنها منجر به حذف داوطلبانه بسیاری از مالکان برای خالی نگه داشتن واحد مسکونی خواهد شد.
در این راستا باید در نظر داشته باشیم که در سال ۱۳۹۷ ماهانه حدود ۲ هزار میلیارد تومان برای خرید و ساخت مسکن تسهیلات پرداخته شده است. متاسفانه سیاست‌گذاری عمومی با عنوان public policy با کوچک‌ترین نقدی رها می‌شود و منافع بلندمدت بسیاری از طرح‌ها به‌دلیل عدم شناخت کامل نادیده گرفته می‌شود.
بنابراین پیشنهاد می‌شود برای گسترش عدالت مالیاتی ضمن بررسی واحدهای خالی از طریق کنترل کنتورهای برق، آب، گاز و نیز اطلاع‌رسانی مردم از طریق پیامک‌های اعلامی، عزمی جهادی برای عرضه واحدهای خالی یا جریمه آنها اعمال شود. این عزم موجب خواهد شد، حداقل منابعی عظیم برای حمایت از خانه اولی‌ها و ساخت واحدهای مسکونی اقتصادی و نیز ممانعت از فعالیت‌های سوداگرانه در این بازار صورت گیرد.
راهکارهای پیشنهادی برای اجرا:
۱- از طریق کنترل مصرف آب و گاز کنتورهای واحدهای مسکونی، نسبت به شناسایی واحدهای خالی اقدام و براساس ارزیابی کارشناسی، قیمت متوسط هر واحد محاسبه و برای اخذ مالیات، پرونده تشکیل شود.
۲- با تعیین فرصت سه ماهه، مالکان مختار به عرضه واحد مسکونی خود برای فروش یا اجاره شوند. در غیر این صورت مالیات بر واحدهای مذکور با جرایم پلکانی اعمال شود.
۳- درآمد مالیاتی حاصل از طرح مذکور، برای تامین مسکن خانه اولی‌ها و نیز حمایت از منابع بانک مسکن تخصیص یابد.
پاورقی
۱- مرکز آمار ایران، گزارش سرشماری سال ۱۳۹۵
