خیز ساخت‌وساز به سوی مناطق مصرفی

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درخصوص رفتار سازندگان مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون دو نشانه عمده از افزایش تمایل سازنده‌ها برای ساخت مسکن در مناطق مصرفی کانون تقاضای متقاضیان واحدهای مسکونی که به قصد سکونت خریداری می‌شوند، در بازار مسکن قابل مشاهده است که می‌توان از آن در قالب خیز سازنده‌ها برای ساخت مسکن در این مناطق یاد کرد. شواهد فعلی بازار مسکن نشان می‌دهد درحالی‌که پیش از این بخش قابل‌توجهی از تقاضای سازندگان برای خرید زمین و شروع به ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی معطوف به مناطق لوکس و مرغوب عمدتا شامل دو منطقه یک و سه پایتخت می‌شد هم‌اکنون بنا بر دو علت عمده این دو منطقه درحال خروج از صدر فهرست مناطق جذاب برای سرمایه‌گذاری ساختمانی قرار دارند.

هر چند پیش از این نیز شاهد افت حجم ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی در این منطقه بودیم اما هم‌اکنون به‌دنبال کاهش اشتهای سازندگان برای ساخت‌وساز در این مناطق،  انتقال بخش قابل‌توجهی از توان ساختمانی پایتخت از این مناطق به مناطق مصرفی شهر تهران ملموس شده است. طی سال‌های اخیر عمده آگهی‌های مربوط به نیاز به خرید زمین یا نیاز به زمین برای مشارکت در ساخت معمولا در مناطق شمالی شهر تهران به‌ویژه مناطق یک و سه تمرکز داشت، اما هم‌اکنون شاهد انتقال بخش قابل‌توجهی از این تقاضا به مناطق مصرفی به‌خصوص دو منطقه ۲ و ۵ شهر تهران هستیم. منطقه ۲ پایتخت اگرچه به لحاظ موقعیت جغرافیایی و همچنین نوع بافت این منطقه جزو مناطق مرغوب و شمالی شهر تهران محسوب می‌شود اما این منطقه بر خلاف منطقه یک و سه که عمده تقاضاهای موجود در آن از جنس تقاضای سرمایه‌ای است، منطقه‌ای مصرفی و کانون تقاضای متقاضیان مصرفی مسکن هر چند با سطح بالاتر درآمد،  محسوب می‌شود.

به این معنا که اگرچه منطقه ۲ به واسطه قرار گرفتن در فهرست مناطق شمالی و مرغوب شهر تهران عمدتا منطقه‌ای جذاب برای متقاضیان با سطح درآمدی بالا یا متوسط رو به بالا محسوب می‌شود،  اما در عین حال این منطقه مانند منطقه یک و سه عمده تقاضاهای سرمایه‌ای را در خود جای نداده است. از سوی دیگر برخی نواحی جنوبی‌تر این منطقه (گیشا، شهرآرا و...)، به‌طور کامل کانون تقاضای مصرفی خانوارهای با سطح درآمدی متوسط رو به بالا محسوب می‌شود و حجم تقاضای سرمایه‌ای در این نواحی از منطقه ۲ در مقایسه با منطقه یک و سه چندین برابر کمتر و در بسیاری موارد کمتر از ۱۰ درصد است.

منطقه ۵ شهر تهران نیز مصرفی‌ترین منطقه پایتخت به لحاظ تقاضا برای خرید مسکن و سکونت خانوارها محسوب می‌شود که هم بیشترین حجم از معاملات خرید و فروش مسکن را در خود جای داده است و هم به لحاظ سطح قیمت‌ها، نوع متقاضیان و همچنین وجود تنوع قابل قبول از واحدهای مصرفی در انواع متراژ‌ها(عموما ریزمتراژ و میان‌متراژ) اصلی‌ترین کانون تقاضای مسکن مصرفی در تهران است. علت افزایش تمایل سازندگان به ساخت‌وساز در این منطقه عمدتا از دو عامل اصلی نشات می‌گیرد؛ اولین عامل به ورود بازار مسکن به فاز رونق از ناحیه تقاضای مصرفی مربوط می‌شود که در قالب آن حجم تقاضا برای خرید مسکن در مناطق مصرفی افزایش یافته است؛ طوری‌که هم‌اکنون در برخی مناطق مصرفی به‌ویژه منطقه ۵ و بخش‌هایی از منطقه ۲ شهر تهران، متقاضیان خرید مسکن با کمبود فایل‌های فروش آپارتمان مواجه شده‌اند. همین عامل طی ماه‌های اخیر موجب شد به‌رغم رشد حجم معاملات خرید در همه مناطق شهر تهران حجم خرید و فروش مسکن در منطقه ۵ شهر تهران که مصرفی‌ترین و پرمعامله‌ترین منطقه پایتخت محسوب می‌شود کاهش یابد؛ مهم‌ترین دلیل این موضوع کمبود فایل‌های فروش مسکن در این منطقه محسوب می‌شود.

سازندگان مسکن با اطلاع از این موضوع و به‌واسطه وجود حجم قابل‌توجهی از تقاضا برای خرید مسکن در این منطقه تصمیم گرفته‌اند تمام یا بخشی از سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی خود را به این منطقه یا سایر مناطق مصرفی شهر تهران که در آن تقاضا برای خرید مسکن از سوی متقاضیان زیاد است،  منتقل کنند. در این میان تعداد آگهی‌های مربوط به نیاز به زمین برای مشارکت در ساخت در مناطق ۲ و ۵ به مراتب بیش از آگهی‌های با این مضمون در سایر مناطق است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد بیشترین حجم تقاضا برای مشارکت در ساخت در این دو منطقه هم مربوط به تقاضا برای تملک زمین یا مشارکت در بخش‌های مصرفی‌تر هر کدام از این دو منطقه می‌شود. عامل دوم افزایش تمایل و تقاضای سازندگان برای ساخت‌وساز در مناطق مصرفی به اشباع بازار ساخت‌وساز در دو منطقه شمالی شهر تهران (مناطق یک و سه) به واسطه حجم انبوه ساخت‌وسازهای انجام شده طی سال‌های اخیر و فروش نرفتن تعداد قابل‌توجهی از واحدهای ساخته شده در این مناطق طی سال‌های گذشته برمی‌گردد.

به این ترتیب، همزمان با رونق بازار خرید و فروش مسکن، آن دسته از سازندگانی که عزم بازگشت به بازار ساخت‌وساز کرده‌اند در مقطع زمانی فعلی ترجیح می‌دهند به جای ساخت‌وساز در مناطقی که در دوره‌های قبلی بورس ساخت‌وسازهای لوکس و گران‌قیمت محسوب می‌شد،  واحدهای مسکونی مصرفی بسازند. این اقدام نه‌تنها به نفع خود سازنده‌ها است بلکه به نفع کل بازار مسکن و متقاضیان مسکن نیز هست.