احیای منطقه یا ساخت و ساز؟

بسیاری بر این باورند که بافت‌های فرسوده ظرفیت تولید انبوه مسکن را دارند در حالی که این تفکر اشتباه است. در شرایطی که کمترین سرانه‌های خدماتی در این محلات وجود دارد، افزایش ظرفیت سکونت در این محلات، صرفا ابعاد مشکلات سکونتی را تشدید می‌کند. یکی از محله‌های قدیمی جنوب تهران که مصداق اصلی بافت فرسوده نیز محسوب می‌شود تا پیش از نوسازی، سرانه فضای سبز در آن نیم مترمربع بود. اما در این چند سال که تجمیع و نوسازی تدریجی اتفاق افتاده، سرانه به ۲/ ۰ مترمربع رسیده است! از طرفی،‌ تصور اینکه بافت‌های فرسوده را به چشم منبع درآمد نگاه کنیم، فاجعه‌بار خواهد بود. اگر در برنامه‌ریزی‌های آتی برای بافت‌های فرسوده، بدون لحاظ سرانه‌های خدماتی و مسائل پدافند غیرعامل، صرفا به افزایش تراکم مسکونی نگاه کنیم، مشکلات بافت نه تنها حل نمی‌شود بلکه بیشتر هم خواهد شد.

اگر قرار باشد حداقل سرانه‌های خدماتی رعایت شود، از بافت‌های فرسوده باید حتی بخشی از جمعیت نیز خارج شود چه رسد به جذب جمعیت.

در مورد طرح اخیر که تحت عنوان مسکن پیشگام مطرح شده نیز لازم است چند نکته را یادآور شد:

ظاهرا توجه هنوز فقط به ساخت مسکن است. در این صورت شاید بهتر آن باشد که به جای احیای بافت عنوان را به پروژه ساختمان‌های مسکونی تغییر دهیم!تجارب قبلی نشان می‌دهد در هر سه روش مطرح شده در طرح مسکن پیشگام اگر مالک به ازای آورده زمین خود واحد دریافت کند و سرمایه‌گذار هم برای سود خود یک واحد بردارد، در این صورت در بهترین حالت،‌ عایدی سرمایه‌گذار با نرخ‌های متداول بانکی سربه سر می‌شود. بنابراین، بعید است او را مجبور کنیم که از سودش خدمات هم بسازد. در این میان، تصور خودکفایی و عدم تزریق منابع از بیرون برای احیای بافت‌های فرسوده کاملا خطا است.این طرح از منظر مباحث زیرساختی و خدمات شهری نیز قابل نقد و بررسی است. در بسیاری از محلات، رنج اصلی از زیرساخت و خدمات است نه صرفا مسکن.

در بخشی از طرح مسکن پیشگام تاکید شده است که نوسازی بافت فرسوده باید به گونه‌ای انجام شود که در پایان ساخت و ساز، مالکان اولیه به بافت برگردند و در واحدهای نوساز از محل مشارکتی که با توسعه‌گر انجام داده‌اند، مستقر شوند. این تاکید در شرایطی که در فرآیند نوسازی، تضمینی برای تامین و تکمیل سرانه‌های خدماتی وجود ندارد، قابل تامل است. بسیاری از ساکنان محلات بافت فرسوده، تمام کمبودهای محله خود را تحمل می‌کنند. اگر قرار باشد آنها دو بار اثاث‌کشی کنند (یک بار برای تخلیه واحد مسکونی برای ساخت و یک بار برگشتن به خانه نوساز شده) اما به محله‌ای برگردندکه هنوز بسیاری از مسائل گذشته را دارد، زیرساخت و خدمات خوبی ندارد، مشکلات اجتماعی آن کامل رفع نشده است و حتی به مشکلات آن اضافه شده است (با احتمال ساکنان جدیدی که قرار است در واحدهای سهم سرمایه‌گذار سکونت کنند)، در این صورت بسیاری ترجیح می‌دهند دیگر به آن محله برنگردند.در این میان لازم است نوع تعامل با دفاتر تسهیل‌گری و ماموریتی که این دفاتر برای نوسازی کارآمد و موثر بافت‌های فرسوده برعهده دارند، بازنگری و مورد آسیب‌شناسی و ارزیابی قرار بگیرد.

یک تجربه از فعالیت همین دفاتر نشان می‌دهد، در یکی از محله‌های قدیمی و فرسوده جنوب تهران، در حالی که یک دفتر تسهیل‌گری تمام تلاش و تاکید خود را بر بهبود خدمات و کیفیت زندگی محله گذاشته بود اما میزان دریافتی (حق‌الزحمه) آن، به جای آنکه با معیارهای مرتبط با کیفیت زندگی در محله سنجیده و محاسبه شود، با معیار میزان تجمیع و تیراژ ساخت مسکن و صدور پروانه ساختمانی، در نظر گرفته شد. دو معیار متفاوت از هم که توجه صرف به یکی از آنها به‌صورت خودکار از دیگری کم می‌کند. این رویه که دفاتر تسهیل‌گری هر چقدر بتوانند مردم را بیشتر به مسکونی‌سازی حجیم و متراکم تشویق کنند، دریافتی بیشتری خواهند داشت و در مقابل اگر تلاش کنند زیرساختی فراهم نمایند یا معبری بازگشایی کنند یا فضای سبزی در محله به‌وجود بیاورند، عملا دریافتی نخواهند داشت، به زیان کیفیت زندگی مطلوب در محله‌های هدف (بافت فرسوده) است.