اقدام نادرست در بازار اجاره مسکن لوکس

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار اجاره واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت نشان می‌دهد اگر چه در حال حاضر حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی گران‌قیمت و بزرگ‌متراژ مشابه فصل یا فصل‌های گذشته در بازار اجاره مسکن وجود دارد و مالکان این واحدها اقدام به تعیین اجاره‌بهای عرف روز بازار مسکن برای این واحدها می‌کنند اما در کنار آنها هم‌اکنون برخی مالکان وسازندگان واحدهای لوکس، آپارتمان‌های نوساز وکلیدنخورده خود را که موفق به فروش آنها در دوره رکود نشده‌اند، به بازار اجاره عرضه کرده‌اند. عرضه لوکس‌های نوساز و کلیدنخورده به بازار اجاره مسکن اما با یک حاشیه عمده، بازار اجاره مسکن در سه منطقه اول تهران را طی روزها و هفته‌های اخیر تحت‌تاثیر قرار داده است؛ به‌گونه‌ای که در کنار فایل‌های معمول و روتین اجاره مسکن در بازار واحدهای مسکونی لوکس، بزرگ متراژ و گران‌قیمت که همیشه در بازار اجاره حضور داشته و دارند و با سطح قیمت‌های عرف منطقه با اندکی تخفیف یا قیمت بالاتر به متقاضیان عرضه می‌شوند، بازار اجاره واحدهای مسکونی لوکس در مناطق شمالی تهران با عرضه حجم تازه‌ای از آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده مواجه شده است که اجاره‌بهای آنها به مراتب بیش از آنچه به عنوان عرف منطقه شناخته می‌شود، تعیین شده‌است.

مالکان و سازندگان واحدهای مسکونی لوکس و بزرگ‌متراژ، به رغم فرا رسیدن فصل پاییز و قرار گرفتن بازار مسکن در نیمه اولین فصل سرد سال، با توجه به چشم‌انداز ادامه رکود در بازار واحدهای مسکونی لوکس و بزرگ‌متراژ تصمیم گرفته‌اند بخشی از زیان ناشی از فروش نرفتن این واحدها را با اجاره دادن آنها جبران کنند. این گروه از مالکان و سازندگان کسانی هستند که یا به‌دلیل وجود بدهی ناشی از ساخت واحدهای لوکس تمایل به درآمدزایی از بازار اجاره دارند تا از این طریق بتوانند بخشی از بدهی‌های خود را تسویه کنند، بنابراین اقدام به عرضه این واحدها به بازار اجاره کرده‌اند یا برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی نیازمند منابع مالی تازه هستند و چون مشتری دست به نقد و مناسبی برای فروش واحدهای خود نمی‌یابند اقدام به عرضه واحدها به بازار اجاره کرده‌اند.

هر چند این واحدها هم‌اکنون به فایل‌های با اجاره‌بهای فضایی در بازار مسکن مناطق شمالی و مرغوب پایتخت تبدیل شده است و متقاضی چندانی برای آنها وجود ندارد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از فایل‌های اجاره واحدهای مسکونی لوکس و بزرگ‌متراژ عرضه شده به بازار مسکن در مناطق شمالی شهر تهران نشان می‌دهد عمده فایل‌هایی که برای اولین بار در قالب فایل نوساز یا کلیدنخورده از سوی سازندگان و مالکان به بازار اجاره عرضه شده‌اند فایل‌هایی هستند که نسبت به سطح عرف منطقه وویژگی‌های ملک، اجاره‌بهای بالاتری برای آنها تعیین شده است. این فایل‌ها که هم‌اکنون در محلات مختلف سه منطقه شمالی شهر تهران و با ویژگی‌های متفاوت مشاهده می‌شوند درحال حاضر هم به‌دلیل بالا بودن نرخ اجاره‌بهای پیشنهادی در مقایسه با سایر فایل‌ها، هم به‌دلیل رکود عمیق در بازار اجاره واحدهای مسکونی لوکس و هم به‌دلیل قرار گرفتن در میانه فصل پاییز به عنوان فصلی که در آن میزان تقاضا برای اجاره مسکن به کمترین حد خود می‌رسد، همچنان خالی و بدون مشتری باقی مانده‌اند.

واسطه‌های بازار اجاره مسکن در این مناطق می‌گویند سطح اجاره‌بهای پیشنهادی برخی از این واحدها به حدی بالا و به‌دور از منطق تعیین اجاره بها در شهر تهران و منطقه موردنظر است که اساسا حتی اگر تقاضایی برای اجاره این واحدها در بازار راکد فعلی اجاره مسکن وجود داشته باشد به بازدید اولیه نیز منجر نمی‌شود؛به این معنا که متقاضی اجاره مسکن پس از اطلاع از اجاره‌بهای پیشنهاد شده از سوی مالک و مقایسه آن با سطح قبلی قیمت‌ها در بازار اجاره و سطح فعلی اجاره‌بهای سایر فایل‌ها، از این نوع فایل‌ها عبور کرده و حتی حاضر به بازدید هم نمی‌شود. واسطه‌های مسکن می‌گویند هم‌اکنون که بازار خرید وفروش واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت در وضعیت رکود به سر می‌برد و چشم‌انداز این بازار حداقل تا پایان امسال در شکل ادامه رکود فعلی پیش‌بینی می‌شود، متقاضیان اجاره واحدهای مسکونی لوکس نه تنها منتظر افزایش سطح اجاره‌بها در بازار این واحدها نیستند، بلکه توقع دارند مالکان و سازندگانی که موفق به فروش آپارتمان‌های لوکس خود نشده‌اند با اجاره‌بهای پایین‌تر و شرایط متعادل‌تری اقدام به عرضه واحد مسکونی خود به بازار اجاره کنند.

همین اختلاف در انتظارات موجب شده هم‌اکنون واحدهایی که با سطح اجاره‌بهای بیشتر از سطح عرف منطقه یا حتی بدون درنظر گرفتن تخفیف به بازار عرضه شده‌اند علاوه‌بر اینکه مدت‌ها به واسطه نداشتن مشتری برای خرید خالی مانده‌اند هم‌اکنون به‌دلیل نبود متقاضی برای اجاره خالی بمانند. این درحالی است که بنابر آنچه گفته شد عمده متقاضیان برای اجاره آپارتمان‌های لوکس افرادی هستند که در بازار رکودی این گروه از آپارتمان‌ها به دنبال اجاره مناسب‌ترین فایل به لحاظ سطح اجاره‌بهای پیشنهادی و همچنین تعیین نسبت میان رهن و اجاره‌بهای ماهانه هستند. درحالی‌که هم‌اکنون عمده مستاجران ترجیح می‌دهند فایل‌های رهن کامل را اجاره کنند اما عملا مالکان این گروه از واحدها نیز تمایل به دریافت سطح بیشتری از اجاره بهای ماهانه در مقایسه با مبلغ ودیعه-رهن-دارند.این عامل در کنار تعیین اجاره‌بهای غیرمنطقی برای برخی از آپارتمان‌های لوکس نوساز و کلید‌نخورده به دنبال درخواست برای دریافت اجاره‌بهای ماهانه فضایی، خالی ماندن واحدهای لوکس ساخته شده اما فروش نرفته را دامن زده است.

فعالان بازار اجاره مسکن در مناطق شمالی پایتخت به مالکان آپارتمان‌های لوکس به‌خصوص آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده که با بحران یافتن مشتری برای فروش مواجه‌اند توصیه می‌کنند برای جلوگیری از ضرر و زیان بیشتر ناشی از خالی ماندن این واحدها سطح اجاره‌بهای پیشنهادی خود را به سطح عرف منطقه‌ نزدیک کنند و از تعیین اجاره‌بهای فضایی خودداری کنند. به گفته آنها هم‌اکنون بنا به دلایلی که گفته شد از جمله تغییر فصل و رکود در بازار واحدهای مسکونی لوکس، این واحدها متقاضی چندانی ندارند، بنابراین مالکانی که اجاره‌بهای منصفانه و منطقی‌تری پیشنهاد کنند زودتر موفق به اجاره‌دادن واحدهای خود خواهند شد.