نسخه درمان متراکم‌سازی در شمال تهران

شهردار تهران طی هفته‌های گذشته بخشنامه ممنوعیت صدور هولوگرام و واگذاری تراکم شناور به طلبکاران شهرداری را به شهرداران مناطق ۲۲گانه شهر تهران ابلاغ کرد کارشناسان وصاحب‌نظران حوزه مسکن وشهرسازی این اقدام وی را مقدمه‌ای برای مقابله با شهرفروشی و آسیب‌های زیست‌محیطی ناشی از آن می‌دانند. طی سال‌های اخیر عمده درآمدهای شهرداری در نبود سیستم درآمدی پایدار از محل فروش تراکم و عوارض ساختمانی تامین شده است، درحالی که متخصصان حوزه شهرسازی معتقدند لازم است نظام درآمدی پایدار برای تامین مالی همه هزینه‌های موجود در شهر ایجاد شود تا با به حداقل رسیدن وابستگی شهرداری به درآمدهای ناشی از تخلفات ساختمانی، این تخلفات نیز کاهش یابد.

طی سال‌های گذشته تاکنون، صدور هولوگرام به معنای اعطای مجوز تهاتر طلب پیمانکاران با دارایی‌های غیرنقدی شهرداری از جمله واگذاری تراکم شناور، اشتهای ساخت‌وساز در مناطق اشباع از ساختمان‌های مسکونی به‌ویژه مناطق شمالی شهر تهران را به‌طور مضاعف افزایش داد. مطابق با ضوابطی که هولوگرام‌های واگذاری تراکم شناور به طلبکاران بر اساس آن صادر می‌شد، طلبکاران می‌توانستند در ازای طلب خود از شهرداری در هر نقطه دلخواه از شهر تهران، تراکم شناور دریافت کنند؛ موضوعی که بنا بر اذعان کارشناسان حوزه مسکن و شهرسازی با افزایش میل به شهرفروشی از یک طرف و ساخت‌ وسازهای بی‌ضابطه بدون درنظر گرفتن ظرفیت برخی محلات خاص، ضربه‌های جبران‌ناپذیری را به محیط‌زیست طبیعی و انسانی شهر تهران وارد کرد.

با این حال، به فاصله کوتاهی از صدور بخشنامه ضد فساد شهردار تهران مبنی بر ممنوعیت صدور هولوگرام برای طلبکاران از شهرداری، برخی افراد بر تاثیر سوء این محدودیت جدید بر حجم ساخت‌وسازهای شهر تهران و در نتیجه اثر نوسانی بر قیمت مسکن در نتیجه محدودشدن امکان ساخت مسکن در پایتخت تاکید کردند؛ این افراد ادعا کردند مسدود شدن مسیر واگذاری تراکم شناور به پیمانکاران طلبکار می‌تواند انگیزه ساخت و ساز برای این گروه از سازندگان را کاهش دهد و اثر خود را در شکل کاهش میل به ساخت وساز و در نهایت افزایش قیمت مسکن آشکار کند.

کارشناسان و صاحب‌نظران حوزه مسکن وشهرسازی اما معتقدند ممنوعیت صدور هولوگرام هیچ ارتباطی با موضوع کاهش میل به ساخت وساز در پایتخت و تاثیر منفی بر قیمت مسکن ندارد؛ چراکه کماکان حجم واگذاری تراکم در شهر ثابت است و تنها واگذاری تراکم شناور در ازای مطالبات پیمانکاران محدود شده است. این در حالی است که فضای کارشناسی بازار مسکن معتقد است واگذاری تراکم شناور و نظام تامین مالی مبنی بر شهرفروشی طی سال‌های اخیر با افزایش حجم بارگذاری بر روی زمین‌های مسکونی منجر به جهش قیمت زمین شده است؛ طوری که هم‌اکنون به‌طور متوسط قیمت زمین نیمی از قیمت تمام‌شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد که این سهم در برخی مناطق شهر تهران به مراتب بیش از این میزان است. مسدودشدن مسیر تهاتر تراکم شناور با بدهی شهرداری به پیمانکاران از دیدگاه کارشناسان از سوی دیگر، آغاز مسیری است که می‌تواند در انتها به تعدیل قیمت زمین و کاهش سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن برسد.

غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه وشهرسازی با مثبت ارزیابی کردن اقدام اخیر شهردار تهران برای مقابله با فساد در نظام تامین مالی شهرداری، به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: این تصمیم به هیچ‌وجه ارتباطی با قیمت مسکن ندارد و نمی‌تواند منجر به افزایش قیمت واحدهای مسکونی شود. وی افزود: صدور هولوگرام و واگذاری تراکم شناور در ازای بدهی شهرداری به طلبکاران، در واقع به معنای پیش‌خور کردن درآمدهای آتی شهرداری بود؛ این درحالی است که در نبود سیستم درآمدی پایدار در نظام مدیریت شهری، مدیران شهرداری باید در اندیشه ایجاد درآمدهای پایدار و استقرار نظام تامین مالی پایدار در شهر باشند تا بتوانند مطالبات پیمانکاران را نه از مسیر فروش شهر بلکه از محل این درآمدها پرداخت کنند.  هوشنگ عشایری، سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران و صاحب‌نظر حوزه مسکن و شهرسازی نیز در این‌باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: جلوگیری از صدور هولوگرام در ازای بدهی شهرداری به پیمانکاران، بانی افزایش بهای مسکن نخواهد شد؛ بلکه گامی مثبت در جهت محدودسازی شهرفروشی محسوب می‌شود.

وی افزود: در تهران به‌ویژه در مناطقی مانند یک و٢ و ٢٢ که بیشترین اشتهای سوداگران و سازندگان برای ساخت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد، در نتیجه ساخت و سازهای بی‌رویه طی سال‌های اخیر با پدیده خانه‌های خالی مواجه هستیم؛ به این ترتیب از این به بعد رویکرد تراکم‌فروشی حتی اگر همچنان برقرار هم باشد به صرفه نخواهد بود و شهرداری باید در اندیشه مسیرهای جایگزین تامین مالی(کسب درآمدهای پایدار) باشد. محمد آیینی، صاحب‌نظر حوزه شهری نیز با بیان اینکه صدور هولوگرام به معنای واگذاری حق برخورداری از تراکم مازاد شناور برای طلبکاران شهرداری، اگرچه یکی از مسیرهای کاهش هزینه‌ها و همچنین پرداخت بدهی‌ها به‌صورت غیرنقدی برای شهرداری بود اما شهرداری‌ها به واسطه آسیب‌های ناشی از این اقدام همواره هزینه‌های دوبرابری ناشی از انجام این‌گونه فعالیت‌ها که تعبیر به شهرفروشی می‌شود را پرداخت می‌کنند.

وی توضیح داد: اگرچه شهرداری به ظاهر از طریق تهاتر بدهی‌های خود با تراکم شناور، مطالبات پیمانکاران را به‌صورت غیرنقدی تسویه می‌کرد اما هزینه‌های ناشی از افزایش تراکم ساختمان‌ها و جمعیت در شهر به مراتب چندین‌برابر بیشتر از درآمدی است که شهرداری از این طریق به‌دست می‌آورد یا از این طریق در هزینه‌ها و صرف منابع مالی نقدی خود صرفه‌جویی می‌کند.  آیینی همچنین به نقش محدود‌سازی واگذاری تراکم در تعدیل قیمت زمین اشاره کرد و گفت: اعمال محدودیت و ممنوعیت در واگذاری تراکم شناور به طلبکاران شهرداری می‌تواند گام مثبتی در تعدیل قیمت زمین محسوب شود؛ چراکه طی سال‌های اخیر رواج تراکم فروشی و شهرفروشی منجر به ایجاد ارزش کاذب برای زمین‌های مسکونی و در نتیجه افزایش بی‌رویه قیمت زمین در مناطق مختلف شهر تهران شده است.