توقف سقوط معاملات ملک در غرب؛ شوک معکوس به بازار جواب داد
چرخش مسکن در آمریکا؟
رشد ۷ درصدی فروش نوسازها و خانه‌‌‌های ویلایی در شهرهای آمریکا
همین رشد ماهانه در ماه آخر سال گذشته میلادی نیز بعد از چند ماه افت 10 درصدی فروش، رخ داد. این اتفاق توانسته «سقوط حجم فروش خانه در کل بازار مسکن» را متوقف کند به‌طوری که آخرین اطلاعات مربوط به شاخص فروش واحد مسکونی در آمریکا بیانگر «عدم تغییر میزان فروش در مقایسه با ماه قبل» است. وضعیت موجود بازار مسکن آمریکا از نگاه برخی کارشناسان به «آغاز چرخش از رکود یکساله» تعبیر می‌شود با این حال گروهی دیگر معتقدند تغییر مسیر مسکن آمریکا به سمت رونق، احتمالا دور از دسترس خواهد بود. سیاست‌‌‌های مالی بخش مسکن آمریکا به شکل منعطف و متناسب با اوضاع کلان اقتصادی در این کشور و همچنین اوضاع بازار ملک، در حال تغییر است. سال گذشته نرخ بهره وام خرید مسکن از 3درصد به 7درصد افزایش یافت تا افزایش هزینه دسترسی به وام برای سرمایه‌گذاران ملکی، جلوی خریدهای سرمایه‌‌‌ای را بگیرد و به کاهش قیمت مسکن منجر شود. این اتفاق، عینا در بازار ملک رخ داد و اهداف سیاستگذار درست پیش رفت به‌طوری که در نیمه دوم سال گذشته میلادی، روند رشد نقطه‌‌‌ای قیمت مسکن در آمریکا مسیر کاهشی را طی کرد. رکود یکسال گذشته هم در حوزه معاملات و هم در حوزه ساخت مسکن در غرب، پیامد همین جراحی مالی بوده است. اما سیاستگذار بازار مسکن را رها نکرد و در ماه‌‌‌های اخیر، تحریک محدود تقاضای مربوط به خانه‌‌‌های بزرگ و با قیمت بیشتر از سطح متوسط را در دستور کار قرار داد. این کار باعث می‌شود عرضه خانه‌‌‌های با قیمت و مساحت کمتر در بازار معاملات افزایش یابد چون مالکان این خانه‌‌‌ها با دریافت وام، به سمت خرید خانه ویلایی و بزرگ‌تر رو می‌آورند.
بالاترین فروش نوسازها طی 10 ماه
همزمان با کاهش قیمت‌ها، فروش خانه‌‌‌های نوساز ویلایی در ایالات متحده در ماه ژانویه به بالاترین میزان در 10 ماه گذشته رسیده است، با این وجود، افزایش مجدد نرخ‌های وام مسکن می‌تواند از سرعت تغییر پیش‌بینی شده در بازار مسکن این کشور بکاهد.
بر اساس گزارشی از رویترز، وزارت بازرگانی آمریکا در تازه‌‌‌ترین گزارش خود اعلام کرده است که فروش خانه‌‌‌های نوساز 2/ 7درصد افزایش یافته و به نرخ سالانه تعدیل شده فصلی 670هزار واحدی رسیده است؛ که بالاترین سطح از مارس 2022 محسوب می‌شود. همچنین سرعت فروش دسامبر از 616هزار واحد قبلی به 625هزار واحد افزایش یافته است. بر اساس این گزارش، فروش خانه‌‌‌های نوساز در هنگام امضای قرارداد محاسبه می‌شود و شاخص بازار مسکن محسوب می‌شود. به لحاظ منطقه‌‌‌ای، فروش خانه‌‌‌های نوساز در جنوب آمریکا افزایش یافته است، اما فروش این نوع منازل، در غرب میانه، شمال شرق و غرب این کشور کاهش داشته است. اقتصاددانان در نظر‌خواهی رویترز پیش‌بینی کرده بودند که فروش خانه‌‌‌های نوساز، که سهم کمی از فروش خانه در ایالات متحده را تشکیل می‌دهد، به 620هزار واحد افزایش یابد. همچنین فروش سالانه در ماه ژانویه نسبت به مدت مشابه سال قبل 4/ 19درصد کاهش یافته است. بازار مسکن بزرگ‌ترین قربانی افزایش شدید نرخ بهره فدرال رزرو بوده است.سرمایه‌گذاری در این بازار برای هفتمین فصل متوالی کاهش یافته است، که طولانی‌‌‌ترین دوره کاهش از 2009 به حساب می‌‌‌آید. نشانههایی وجود دارد مبنی بر اینکه بدترین رکود در بازار مسکن آمریکا، احتمالا به پایان خود رسیده است. فروش خانه‌‌‌های چند ساله، در ماه ژانویه تا حدی کاهش داشته است، در حالی که اعتماد به بازار در میان سازندگان خانه‌‌‌های ویلایی در ماه فوریه به بالاترین حد خود در 5 ماه گذشته رسیده است؛ هرچند که هنوز هم این اعتماد در سطح پایینی قرار دارد.
با وجود این ، چرخش در بازار مسکن آمریکا احتمالا هنوز دور از دسترس است. پس از آنکه داده‌‌‌های مربوط به خرده‌‌‌فروشی و بازار کار و همچنین بالا بودن نرخ تورم ماهانه، احتمال افزایش نرخ بهره بانک مرکزی ایالات متحده را در تابستان افزایش داد، نرخ وام مسکن روند صعودی خود را از سر گرفته است. طبق داده‌‌‌های آژانس مالی وام مسکن فردی مک، نرخ وام مسکن ثابت 30 ساله از 32/ 6درصد به میانگین 50/ 6درصد افزایش یافته است. این سومین افزایش هفتگی متوالی است که نرخ وام مسکن را به بالاترین حد سه‌ماهه خود رسانده است. متوسط قیمت خانه‌‌‌های نوساز در ژانویه 427هزار و 500 دلار بوده است، به طوری که 7/ 0درصد نسبت به سال گذشته کاهش داشته است. در پایان ماه گذشته 439هزارخانه نوساز در بازار موجود بوده است، که نسبت به 452هزار واحد در ماه دسامبرکاهش داشته است. بر اساس سرعت فروش در ماه ژانویه، 9/ 7ماه طول می‌کشد تا فهرست خانه‌‌‌های موجود برای عرضه در بازار به پایان برسد که این عدد بیانگر کاهش نسبت به 7/ 8 ماه در دسامبر است.
نشانه‌‌‌های باز شدن یخ مسکن
کاهش نرخ وام مسکن سبب تحریک تقاضا در بازار مسکن آمریکا شده است. متوسط نرخ وام مسکن 30 ساله از بالاترین حد20 ساله خود در ماه نوامبر، 7 درصد، تقریبا یک‌درصد کاهش یافته و این کاهش عمدتا در پاسخ به نشانههایی مبنی بر این است که فدرال رزرو تقریبا روند افزایشی نرخ‌های بهره را متوقف کرده است. این امر باعث شده است که خریداران جدیدی وارد بازار مسکن شوند. بر اساس گزارشی از وال‌استریت ژورنال، درخواست‌های وام مسکن از پایان سال گذشته حدود یک‌‌‌چهارم افزایش یافته است. از طرفی هم تعداد قراردادهای املاک امضا شده در دسامبر پس از 6 ماه کاهش، با افزایش مواجه شده است. بر اساس داده‌‌‌های شرکت مشاورین املاک «ردفین»، تعداد افرادی که برای خرید مسکن با آژانس‌‌‌های املاک تماس می‌‌‌گیرند، نسبت به پایین‌‌‌ترین میزان خود در ماه نوامبر، افزایش یافته است.به گفته مایکل مناتیان، رئیس شرکت وام‌‌‌دهی سانبورن مورتگیج، نرخ‌های وام مسکن هنوز بسیار بالاتر از محدوده 3 درصدی خود در یک سال گذشته هستند، اما این دلیل که این وامها اخیرا با یک‌درصد کاهش مواجه شده‌‌‌اند باعث شده این روزها کسی از بالا بودن نرخ وام مسکن شکایتی نداشته باشد.
بازار مسکن یک فشارسنج است که نشان می‌دهد اقتصاد آمریکا چگونه به کاهش انقباض مالی واکنش نشان می‌دهد. بازار سهام و اوراق قرضه هر دو با این فرض که تورم بدون وارد کردن ایالات متحده به رکود عمیق درحال کاهش است، تا حد زیادی احیا شده‌‌‌اند. با این حال، فدرال رزرو تصمیم دارد نرخ بهره را تا زمان کاهش تورم همچنان بالا نگه دارد و برای انجام این کار مایل به پذیرش ریسک رکود احتمالی است. بالا رفتن نرخ‌های بهره در کنار رکود می‌تواند یک یا دو ضربه برای هر نوع احیای اقتصادی در آمریکا باشد.
در واقع مهم نیست چه اتفاقی بیفتد، مهم این است که احتمالا سالی کم‌‌‌رونق برای بازار مسکن در پیش خواهد بود. تحرک و پویایی در بازار مسکن نسبت به یک سال گذشته، زمانی که فدرال رزرو شروع به افزایش نرخ‌های معیار خود برای مهار تورم کرد، به شدت کاهش یافته است. این امر، نرخ وام مسکن را با سرعتی بی‌‌‌سابقه بالا برد و خریداران و فروشندگان را مجبور به خروج از بازار مسکن کرد. فروش خانه در آمریکا در سال گذشته کاهش یافته و منجر به از بین رفتن رونق ناشی از همه‌گیری در این بازار شده است.
کاهش رشد بازار مسکن در آمریکا، باعث کاهش قیمت‌های ملی مسکن در این بازار نسبت به اوج خود در سال گذشته شده است. اگرچه شاخص قیمت مسکن ملی کیس شیلر نسبت به سه سال قبل 40درصد افزایش یافته است اما انتظار می‌رود روند کاهشی ماه‌‌‌های اخیر همچنان ادامه یابد و به بازارهای پررونق آسیب بزند. از منظر مشاوران املاک در آمریکا، خریداران با این واقعیت سازگار شده‌‌‌اند که نرخ‌های بالاتر وام مسکن بخش زیادی از هزینه‌های ماهانه مسکن آنها را به خود اختصاص می‌دهد. هدر کروز، معاون یک مدرسه، به همراه نامزد خود در چند هفته گذشته جستوجو برای خرید خانه جدید را آغاز کرده است. پس از مدت‌‌‌ها جستوجو در بازار مسکن، آنها موفق به خرید خانه شده‌‌‌اند. آنها با علم به اینکه ممکن است در آینده نرخ‌ها کاهش یابد، بنابراین این امکان وجود دارد که آنها بتوانند وام مسکن فعلی خود را تامین مالی کنند، تصمیم به خرید خانه گرفتند.
بر اساس این گزارش، سازندگان خانه مشوق‌‌‌هایی برای فروش خانه‌‌‌های تکمیل‌شده خود ارائه کرده‌‌‌اند. برخی از خریداران درحال ثبت‌نام برای وام مسکن با نرخ‌هایی هستند که برای چند سال اول به طور موقت کمتر هستند. جک و کاسی هالپین هفته گذشته قرارداد خانه خود را امضا کردند و تعمیرات خانه را شروع کردند. آنها از دو وام مسکن استفاده کردند، یکی از وامها، وام با نرخ قابل تنظیم 375/ 5درصد برای 10 سال اول و با نرخ شناور پس از آن تاریخ بود. درخواست‌‌‌ها برای خرید وام‌‌‌های مسکن از پایان سال گذشته 15درصد افزایش یافته است، و تامین مالی مجدد نیز 50درصد رشد کرده است. این در حالی است که تامین مالی مجدد در سال گذشته کاهش یافته بود و در سطوح بسیار پایین قرار داشت. میلیون‌‌‌ها مالک خانه زمانی که نرخ‌ها حدود 3درصد یا پایین‌‌‌تر آمد، درخواست تامین مالی مجدد دادند. تعداد کمی از افراد می‌توانند با وجود نرخ‌های بالاتر از 6درصد پولی را پس‌‌‌انداز کنند. بر اساس گزارش انجمن ملی مشاوران املاک، تعداد خانه‌‌‌های در انتظار فروش، که یک شاخص پیشرو برای بازار مسکن است، در ماه دسامبر 5/ 2درصد افزایش یافته است، و این امر منجر به افزایش فروش خانه در جنوب و غرب آمریکا شده است. براساس گزارش داگلاس الیمن و میلر ساموئل، قراردادهای امضا شده در ماه ژانویه در چند شهرستان جنوبی کالیفرنیا برای اولین ماه از اوت، در سطوح بالایی قرار دارد. بر اساس داده‌‌‌های وام مسکن شرکت خدمات مالی آمریکایی بلک نایت، قفل مربوط به نرخ‌های وام مسکن بین هفته‌‌‌های اول تا چهارم ژانویه ۶۴درصد افزایش یافته است، که شدیدترین صعود در حداقل پنج سال اخیر است.
بالا رفتن نرخ بهره و قیمت‌ها در کنار هم قدرت خرید را تضعیف کرده است. علاوه بر این، تعداد کمتری از فروشندگان تصمیم به فروش خانه‌‌‌های خود دارند، که این امر منجر به افزایش قیمت‌ها برای خانه‌‌‌های مقرون‌به‌صرفه می‌شود. بکی اسکریپک، یک معلم، است که از پاییز گذشته، تصمیم به خرید خانه گرفته است. او بعد از ماه‌‌‌ها جستوجو دریافته است که خانه‌‌‌های دارای بودجه حدود 300هزار دلاری اغلب تقاضای بالایی دارند.
