معادله تولید مسکن و رشد جمعیت
این طرز تلقی از رابطه مستقیم افزایش جمعیت با میزان تولید مسکن سبب شده است در بررسی طرح‌‌‌های توسعه، طرح‌‌‌های موضعی و انواع دیگر طرح‌‌‌ها که برای تصویب به مراجع ذی‌ربط ارسال می‌‌‌شوند، جمعیت به عنوان خط قرمز مطرح شود و اعضای کمیسیون‌‌‌های مختلف با هرگونه افزایش پهنه سکونت مخالفت کنند یا در بهترین حالت خواستار تامین خدمات، متناسب با افزایش سطح مسکونی شوند. صرف نظر از اینکه افزایش جمعیت اصولا می‌تواند برای یک شهر خوب یا بد باشد، در این نوشتار سعی بر این است نشان داده شود که تصور عموم از رابطه مستقیم بین تولید مسکن جدید با افزایش جمعیت شهر، درست نیست. به همین منظور این موضوع به شرح زیر در شهر تهران مورد بررسی قرار گرفته است:
جمعیت شهر تهران بر اساس آمار سال ۱۳۸۵، حدود ۸/ ۷میلیون نفر بوده است. از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵، در شهر تهران برای یک‌میلیون و ۳۴۴هزار واحد مسکونی پروانه صادر شده است. با فرض اینکه بعد خانوار در تهران ۳ نفر است، این تعداد واحد مسکونی باید چیزی حدود ۴میلیون نفر ظرفیت سکونتی ایجاد کرده باشد. جمعیت تهران براساس آمار سال ۱۳۹۵، حدود ۷/ ۸میلیون نفر بوده است. یعنی از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵، تنها ۸۶۲هزار نفر به جمعیت شهر اضافه شده است.
طبق آمار سال ۱۳۹۵، حدود ۹۴درصد از افزایش جمعیت تهران، حاصل زاد و ولد بوده و تنها ۶درصد آن ناشی از مهاجرت است. می‌‌‌دانیم که زاد و ولد و تولد فرزندان، تا زمانی که آنها به سن ازدواج نرسیده‌‌‌‌اند، نیازی به مسکن جدید ایجاد نمی‌‌‌کند. پس سهم ۹۴درصدی افزایش جمعیت تهران، بین سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵، در اشغال واحدهای مسکونی جدید بی‌‌‌اثر بوده است. از سویی اگر تمام مهاجران وارد شده به تهران (معادل ۶درصد از افزایش جمعیت) هر کدام در یک واحد مسکونی ساکن می‌‌‌شدند، حداکثر می‌توانستند ۵۲هزار واحد مسکونی را اشغال کرده باشند و ۱میلیون و ۲۹۲هزار واحد مسکونی باقیمانده (از کل واحدهای مسکونی تولیدی در یک دهه مورد بررسی) نمی‌توانستند پذیرای جمعیت جدید شوند.
بر اساس گزاره‌‌‌های بالا، از هر ۱۰۰ واحد مسکونی تولیدی در شهر تهران، حداکثر و در بدترین وضعیت، تنها ۶ واحد مسکونی ممکن است متضمن افزایش جمعیت بوده باشد. حالا سوال اصلی این است. چطور با وجود تولید ۱میلیون و ۳۴۴هزار واحد مسکونی، فقط ۵۰هزار واحد آن میتوانستهاند مصداق این تلقی باشند که «ساخت مسکن جدید سبب افزایش جمعیت می‌شود.» تا این مرحله می‌توان چنین نتیجه گرفت که افزایش تولید مسکن در شهری مثل تهران، تقریبا ارتباطی با افزایش جمعیت آن ندارد. اکنون به این موضوع می‌‌‌پردازیم که ۱میلیون و ۲۹۲هزار واحد مسکونی، چطور بدون آنکه موجب افزایش جمعیت شود، پذیرای ساکنان خود شده است.
همان‌طور که می‌‌‌دانید، ازدواج تاثیری در افزایش جمعیت ندارد. چرا که یک نفر از یک خانواده با یک نفر از یک خانواده دیگر ازدواج می‌کنند و بی‌‌‌آنکه اثری در تعداد جمعیت شهر داشته باشند، نیاز به مسکن جدید پیدا می‌کنند. در شهر تهران سالانه حدود ۵۰هزار ازدواج صورت می‌گیرد و این به آن معنی است که اگر در سال ۵۰هزار واحد مسکونی تولید کنیم، تنها نیاز زوج‌‌‌های جوان به مسکن را برطرف کرده‌‌‌ایم. بی‌‌‌آنکه موجبی برای افزایش جمعیت فراهم کنیم. عمده ساخت‌وسازهای صورت گرفته در تهران، مبتنی بر تخریب و نوسازی بوده و با تراکم‌‌‌های فعلی، ضریب تخریب بین ۲۰ تا ۳۰درصد است. به بیان ساده‌‌‌تر وقتی ۱۰۰ واحد مسکونی می‌‌‌سازیم، همزمان ۳۰ واحد مسکونی موجود را تخریب می‌‌‌کنیم و در واقع ۳۰درصد از تولیدات ما صرف جبران واحدهای تخریبی می‌شود.
دو بند بالا نشان می‌دهد که اگر در تهران ۱۰۰ واحد ساخته شود، ۵۰ واحد آن صرف زوج‌‌‌های جوان و ۳۰ واحد آن جایگزین واحدهای تخریب‌‌‌شده می‌شود و در واقع ۸۰درصد از تولیدات مسکن به هیچ عنوان مستلزم افزایش جمعیت نبوده و حداکثر پاسخگوی نیازهای فعلی ساکنان شهر به مسکن است. حال می‌‌‌ماند ۲۰ واحد یا ۲۰درصد از واحدهای تولیدی. بر اساس آمار سال ۱۳۹۵، شهر تهران ۲۸۰هزار واحد مسکونی خالی از سکنه داشته است. یعنی معادل ۲۰درصد کل واحدهای تولیدی از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵. به عبارتی ۸۰درصد از تولیدات یا به مصرف زوج‌‌‌های جوان رسیده یا سبب نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده شده است و تنها ۲۰درصد از واحدهای تولیدی (۸درصد از کل واحدهای مسکونی شهر) که در سال ۱۳۹۵ خالی بوده‌اند، در صورت پر شدن میتوانستهاند مصداق افزایش جمعیت در شهر باشند. گرچه در کلان‌شهرها، برخورداری از ۴درصد واحد خالی برای گردش امور مربوط به تعمیرات، جابه‌جایی و اسکان خانوارها ضروری است و نباید معادل آنها جمعیتی برای شهر فرض کرد.
جمع‌‌‌بندی
باید به این نکته توجه داشت که امروز در شهر تهران، فاصله معنادار تولید مسکن (سالانه ۶۵هزار واحد مسکونی در یک دهه اخیر) با نیاز به آن (سالانه حدود ۱۵۰هزار واحد مسکونی) و استطاعت‌‌‌پذیر نبودن بخش قابل‌توجهی از واحدهای تولیدی، سهم مسکن را در سبد هزینه خانوار به ۶۵درصد و زمان انتظار برای خانه‌‌‌دار شدن را به ۶۶ سال افزایش داده و وضعیتی را حاکم کرده که حدود نیمی از خانواده‌‌‌های تهرانی مجبور به اجاره‌‌‌نشینی هستند. در این شرایط، تامین مسکن در داخل شهر برای قسمت اعظمی از شهروندان دشوار شده و مهاجرت گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد به خارج از شهر و استقرار ناگزیر در حاشیه و سکونتگاه‌‌‌های غیررسمی روز به‌روز در حال افزایش است. پدیده‌‌‌ای که در صورت تداوم، نه تنها فشارها و آسیب‌‌‌های جبران‌‌‌ناپذیری را بر نظام خانواده، منابع طبیعی و شبکه حمل‌‌‌و‌‌‌نقل وارد خواهد کرد، بلکه منجر به شکل‌‌‌گیری مجموعه‌‌‌ای از بحران‌های اجتماعی هم خواهد شد. همان‌طور که ملاحظه کردید، با یک بررسی اجمالی می‌توان به این نتیجه رسید که ساخت مسکن در تهران (با فرض تحقق اهداف متصور و تولید سالانه ۱۵۰هزار واحد مسکونی طی ۱۰ سال آتی) برای پاسخ به نیاز ساکنان و جلوگیری از رانده شدن آنها به خارج از شهر است و نباید نگران افزایش جمعیت تهران از محل رونق تولید مسکن بود.
