دو درس عبرت یک فاجعه ساختمانی برای خریداران ملک بررسی شد
سایه «متروپل»ها در بازار مسکن
کدام آپارتمانها با ریسک پنهان مشابه برج آبادان مواجهاند؟
بروز فاجعه ساختمانی ریزش ساختمان متروپل در آبادان، دو درس عبرت مهم را برای خریداران ملکی به جای گذاشته است.به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، فاجعه ریزش متروپل در روزهای اخیر در حالی شوک بزرگ ساختمانی را به کشور وارد کرده است که بررسیها و حقایق پنهان نشاندهنده سایه متروپل‌سازی و عواقب احتمالی آن در بازار مسکن است.
این فاجعه دردناک در حالی نشاندهنده ناکارآمدی سیستم نظارت بر حسن اجرای ساخت‌وسازهاست که در عین حال حاکی از آن است که ساختوساز ملکی در کشور با ریسک پنهان مشابه ساختمان متروپل مواجه است. ریسکی که می‌تواند سایر ساخت‌وسازها از جمله ساختوسازهای مسکونی را نیز با مشکلات احتمالی مواجه کند.
با این حال، وقوع این فاجعه ساختمانی، نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون و در شرایطی که ساخت‌وسازها با ریسکهای مشابه فاجعه ریزش متروپل مواجهند، برای به حداقل رساندن این ریسک‌ها و در بهترین شرایط برای از بین بردن آنها، خریداران ملکی از این پس باید دقت بیشتری را در زمان خرید اعمال کنند.
اولین درس عبرت این فاجعه ساختمانی برای خریداران مربوط به احتیاط‌‌‌ها، چک‌‌‌ها و بررسی‌‌‌های لازم برای خرید واحدهای مسکونی و سایر ساختمان‌‌‌ها با کاربری‌‌‌های مختلف به‌خصوص ساختمانهای فاقد پایان کار است و دیگری مربوط به انجام کلیه چک‌‌‌های امنیتی، سازه‌‌‌ای، معماری و... ساختمانهای تازه‌‌‌سازی است که پشت تبلیغات رنگین و خاص پنهان شده و تبلیغات برای فروش این ساختمان‌‌‌ها به حدی است که در بسیاری از موارد خریدار برای خرید چشم‌‌‌بسته این واحدها وساختمان‌‌‌ها وسوسه می‌شود. فاجعه متروپل نشان داد نه تبلیغات خاص، نه برند شرکت‌های سازنده و نه جاذبه‌‌‌های خرید با قیمت مناسب ساختمانهای فاقد پایانکار، هیچ‌کدام دلیل موجهی برای عدم‌چک‌‌‌ها وبررسی‌‌‌های اطمینان‌بخش از بابت تضمین کیفیت ساخت و عدم‌کم‌‌‌فروشی در ساخت‌وسازها نیست.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، ساختمان متروپل در آبادان، ظهر روز دوشنبه، دوم خرداد ماه ۱۴۰۱، در نتیجه آنچه در گزارش مهندس ناظر حین عملیات ساخت وقبل از زمان بهره‌‌‌برداری، وجود نقص فنی و احتمال ریزش عنوان شده بود، فروریخت.
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر اساس اخبار منتشر شده پس از ریزش این ساختمان نشان می‌دهد، به دنبال وقوع این حادثه، بخشی از ساختمان موسوم به برج دوقلوی «متروپل» فروریخت که این رویداد تلخ منجر به کشته و مصدوم شدن عده‌‌‌‌‌‌ای از شهروندان آبادانی شد. ریزش ساختمان متروپل از همان دقایق اولیه سوال‌‌‌های بسیاری را ایجاد کرد.
شاید مهم‌ترین سوال این بود که چه عاملی باعث شده است این ساختمان خاص به بهره‌‌‌برداری برسد در حالی که از چند ماه قبل مهندس ناظر پروژه نسبت به ناایمن بودن و پیش‌‌‌بینی ریزش آن در نتیجه عدم‌رعایت ضوابط ساختوساز، هشدار داده بود و حتی درخواست توقف پروژه را به مدیریت شهری ارائه کرده بود؟
«دنیای‌اقتصاد» در گزارشی که بعد از وقوع این حادثه با عنوان جعبه سیاه سقوط «متروپل» منتشر کرد ضمن معرفی دلایل ریزش متروپل، دلیل اصلی وقوع این حادثه و سایر حوادث مشابه ساختمانی را رمزگشایی کرد. در آن گزارش اعلام شد: مشکل اصلی این نوع ساخت‌وسازها و موارد مشابه در یک قانون قدیمی و ناکارآمد و در عین حال نیازمند به بازنگری مصوب سال ۱۳۳۴ یعنی قانون شهرداریها رصد می‌شود. بر اساس ماده ۱۰۰ این قانون، شهرداریها به عنوان مراجع صدور پروانه و مسوول رسیدگی به تخلفات ساختمانی در مواردی که سازنده در فرآیند ساخت مرتکب خلاف شده باشد می‌تواند دستور توقف عملیاتی ساختمانی را صادر کند. ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها و به طور مشخص تبصره‌‌‌‌‌‌های یک،۷ و ۸ این قانون وظایف کلی در قبال صدور مجوز و نظارت بر ساختوساز را مشخص می‌کند. در واقع، مشکل اصلی در متن ماده مذکور نهفته است که به جای اینکه شهرداریها را «ملزم» به برخورد با عملیات ساختمانی در مواقع ضروری کند، این طور قید کرده که «شهرداری «می‌تواند» از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله ماموران خود اعم از اینکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد، جلوگیری کند.»
این موضوع نشان می‌دهد حتی در مورد ساختمانهای فاقد پروانه، شهرداری اختیار دارد که از ادامه ساختوساز جلوگیری کند یا نکند! و این خود نشاندهنده ضعف شدید مفاد این ماده قانونی است که حتی جلوگیری از ساخت بنای بدون پروانه را به «اختیار» شهرداری گذاشته است. مادامی که این قانون به طور موثر اصلاح نشود، طبعا جلوگیری از ساختوسازهای مشکل‌‌‌‌‌‌دار فاقد ضمانت اجرای قانونی است. بخش دیگری از مشکل، رواج معامله ساختمانهای فاقد پایانکار است. در حالی که مطابق با قانون دفاتر اسناد رسمی مجاز به ثبت نقل‌و‌انتقالات ساختمانهای فاقد پایان کار نیستند اما از آنجا که عمده معاملات ملکی در محیط غیررسمی و از سوی واسطه‌‌‌های ملکی در قالب تنظیم مبایعه‌‌‌نامه در حکم سند غیررسمی انجام شده و تنظیم سند رسمی به بعد از دریافت پایان کار و سند موکول می‌شود، هم‌‌‌اکنون تقریبا ۱۰۰درصد معاملات ساختمانهای نوساز در بازار واحدهای مسکونی تازه‌‌‌ساز فاقد پایانکار انجام می‌شود.
خطر املاک بدون پایان کار
معاملات ملکی در ساختمانهای فاقد پایان کار چندین و چند خطر بسیار مهم و نهفته را برای خریداران در خود جای داده است که شاید بتوان مهم‌ترین آن را ریسک پنهان کم‌‌‌فروشی، فروش ساختمان فاقد کیفیت و واحدهایی اعلام کرد که عملیات ساخت آنها بدون رعایت ۱۰۰درصدی ضوابط فنی، سازه‌‌‌ای، معماری و شهرسازی انجام شده است. در شرایطی که تقریبا همه واحدهای نوساز که در بازار معاملات املاک مورد معامله قرار می‌‌‌گیرند فاقد پایان کار هستند، دو ریسک یا دو خطر پنهان برای خریداران آنها وجود دارد که فاجعه ریزش متروپل به عنوان یک تلنگر می‌تواند خریداران این گروه از واحدها را نسبت به این نوع خرید ملکی حساس‌‌‌تر کند.
مخاطب اولین درس عبرت متروپل برای خریداران ملکی آن دسته از خریداران و متقاضیانی هستند که قصد خرید واحد یا ساختمانهای فاقد پایان کار را دارند. وجود اختلاف قیمت بین ساختمانهای نوساز برخوردار از پایان کار و فاقد پایان کار و همچنین تعویق مرحله آخر پرداخت بهای ملک خریداری‌شده در ساختمانهای بدون پایان کار نسبت به واحدهایی که پایان کار آنها اخذ شده است، بخش زیادی از خریداران را نسبت به خرید ساختمانهای بدون پایان کار وسوسه می‌کند.
همین موضوع منجر به رواج معاملات مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌ای ساختمانهای نوساز بدون پایان کار در بازار مسکن شده است. در شرایطی که معمولا قیمت واحدهای مسکونی نوساز برخوردار از پایان کار نسبت به ساختمانهای فاقد پایانکار در برخی موارد بیشتر است و از سوی دیگر به دلیل آماده نبودن پایانکار زمان پرداخت مرحله آخر بهای خرید واحد که منوط به فرارسیدن زمان تنظیم سند وآماده شدن پایان کار است، طولانی‌‌‌تر است، خرید این واحدها نسبت به واحدهای با پایانکار آماده، وسوسه‌‌‌انگیز است.
این در حالی است که دریافت پایان کار به منزله گارانتی ساختمان به جهت رعایت ضوابط ومقررات فنی وشهرسازی، عدم‌کم‌‌‌فروشی و عدم‌انحراف از ضوابط و در نتیجه تضمین کیفیت ساخت ساختمان‌‌‌هاست.
درس عبرت اول مربوط به خطر پنهانی است که این ساختمان‌‌‌ها (ساختمانهای فاقد پایانکار) به‌رغم بهتر بودن شرایط خرید آنها برای خریداران، متقاضیان بازار ملک را تهدید می‌کند.
مخاطبان درس عبرت دوم نیز افرادی هستند که تنها به تبلیغات گسترده، رنگین و خاص سازنده‌‌‌های حقیقی و به‌خصوص حقوقی‌‌‌ها (هر چند شرکت‌ها وسازنده‌‌‌های صاحب نام و برند) توجه کرده و تحقیق مستند و محکمی در خصوص کیفیت ساخت و سلامت پروژه به لحاظ فنی و... انجام نمی‌‌‌دهند. پروژه متروپل نشان داد، خریداران ملکی نباید تنها به تبلیغات و برندهای خاص توجه کرده ولازم است در زمان خرید نسبت به صحت وسلامت پروژه به‌خصوص از لحاظ فنی و تضمین کیفی، حداکثر اطمینان را به دست آورند. در واقع درس دوم این رویداد برای خریداران و متقاضیان ملکی آن است که حتی در دل پروژه‌‌‌هایی که پشت تبلیغات رنگین و خاص پنهان شده‌‌‌اند نیز ریسکهای زیادی نهفته است که باید این ریسک‌ها قبل از اقدام برای خرید برای خریدار به حداقل برسد و اطمینان‌‌‌های لازم از بابت سلامت پروژه از سوی وی حاصل شود.
در واقع هر دو درس عبرت پروژه متروپل برای خریداران ملکی دربردارنده توصیه به انجام عملیات ضروری چک و بررسی دقیق هر پروژه ساختمانی با هر اسم و برند و در هر منطقه و هر شرایطی است که قصد خرید آن را دارند.
در واقع باید خریداران قبل از اقدام به خرید ریسکهای احتمالی را به صفر رسانده سپس اقدام به خرید کنند. مهم‌ترین ریسکهای نهفته در این پروژه‌‌‌ها شامل یافتن پاسخ درست برای این سوالات است که آیا در ساخت ساختمان و واحدهای مذکور، مقررات ملی ساختمانی به صورت تمام و کمال رعایت شده است یا خیر؟
آیا ضوابط ایمنی در این ساختمان به طور کامل اعمال شده است؟ آیا ضوابط شهرسازی و معماری به طور دقیق و با جزئیات در ساخت مورد استناد و اعمال واقع شده است؟
اما برای رسیدن به پاسخ این سوالات، یک سوال مهم در این زمینه آن است که وقتی تقریبا همه خرید و فروش‌های ملکی در کاربری‌‌‌های مختلف (اعم از مسکونی، تجاری، اداری و...) در بازار واحدهای فاقد پایان کار انجام می‌شود، خریداران چگونه می‌توانند ریسکهای احتمالی را قبل از اقدام برای خرید به صفر برسانند؟
در شرایطی که ساختمان فاقد پایان کار است، خریداران چگونه می‌توانند برای این سوالات مهم به پاسخ مناسب دست پیدا کنند؟
گارانتی ساختمان قبل از پایان کار
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، گارانتی ساختمان قبل از صدور پایان کار، همان گزارش‌هایی است که مهندسان ناظر در خصوص کیفیت ساخت، تخلف‌‌‌های احتمالی یا سلامت پروژه تا مرحله‌‌‌ای که ساخت انجام شده است، تهیه کرده و به مرجع صدور پروانه ساختمانی که اتفاقا مسوول کنترل صحت ساخت‌وسازهاست ارائه می‌کنند. در واقع در مواردی که خریداران ملکی قبل از مرحله دریافت پایان کار اقدام به خرید ملکی می‌کنند می‌توانند از طریق گزارش‌های مهندس ناظر پاسخ سوالات مطرح شده درفوق از بابت وضعیت سلامت پروژه را بیابند.
در این گونه موارد، متقاضی خرید باید به گزارش مهندس ناظر در طول فرآیند ساخت دسترسی پیدا کند.
در ساختمان متروپل نیز قبل از افتتاح و شروع بهره‌‌‌برداری، مهندس ناظر با اشاره به تخلفات صورت گرفته در پروژه نسبت به خطر ریزش ساختمان هشدار داده بود.
اما بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، هیچ تکلیفی که گزارش‌های مهندس ناظر از طریق دفاتر خدمات الکترونیک شهر یا هر مرجع دیگری در اختیار شهروندان ومتقاضیان قرار بگیرد متوجه شهرداریها نیست.
در صورتی که اگر همین گزارش‌ها در یک اتاق شیشه‌‌‌ای منتشر شود نه تنها ضوابط فنی و مقررات ملی ساختمانی از سوی سازنده‌‌‌ها رعایت خواهد شد بلکه این گزارش‌ها می‌تواند به منزله گارانتی ۱۰۰درصدی حسن اجرای عملیات ساختمانی مهندسان و سازنده‌‌‌ها مورد استناد قرار بگیرد و عدم‌کم‌‌‌فروشی و عدم‌انحراف از ضوابط ساختمانی وشهری را ضمانت کند.
عامل بازدارنده تولید متروپل‌‌‌ها
در شرایطی که هیچ تکلیفی از بابت ایجاد این اتاق شیشه‌‌‌ای و انتشار بی‌‌‌قید وشرط گزارش مهندسان ناظر از کیفیت فرآیند ساخت یا حداقل ایجاد دسترسی برای متقاضیان خرید به این گزارش‌ها متوجه شهرداریها نیست، اقلیت خریداران حساس به کیفیت ساختمان‌‌‌هایی که متقاضی خرید آن هستند ممکن است مشروح گزارش‌های مهندس ناظر را از مالک یا سازنده مطالبه کنند. در واقع در شرایطی که هیچ مسیر رسمی برای دسترسی متقاضیان خرید به گزارش‌های مهندسان ناظر وجود ندارد، نسخه‌‌‌ای از این گزارش‌ها همواره در اختیار سازنده قرار دارد که خریدار می‌تواند آن را از فروشنده یا سازنده مطالبه کند. البته در این روش دسترسی هم ریسکهای زیادی از بابت احتمال ارائه گزارش‌های غیرواقعی وجود دارد.
به این ترتیب بهتر است شرایطی فراهم شود تا مرجع صدور پروانه و نظارت ساختمانی امکان دسترسی شهروندان و متقاضیان خرید ساختمان‌‌‌ها به این گزارش‌ها را در یک محیط شفاف، رسمی و بدون ریسک فراهم کنند. در واقع این اقدام می‌تواند به شفاف‌‌‌ترین چکاپ ساختمانی تبدیل شود که هیچ ملاحظه، محدودیت، فشار یا دستکاری در آن راه ندارد. این اقدام می‌تواند در نهایت به یک عامل بازدارنده قوی برای تولید متروپل‌‌‌ها نیز تبدیل شود.
