معادله اجاره چگونه برد- برد می‌شود؟
وقت طلایی نجات مستاجرها
اولین تصویر از بازار اجارهبهای 1401 با بررسی تغییرات قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌‌‌‌‌‌‌‌های بهاری منعکس شد. این تصویر حاوی ادامه التهاب در بازار اجارهبها طی نیمه اول سپری شده از فصل بهار است و خانوارها همچنان زیر فشار سنگین هزینه تامین مسکن اجاره‌‌‌‌‌‌‌‌ای هستند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آخرین گزارش رسمی منتشرشده درباره سهم مسکن در سبد هزینه‌‌‌‌‌‌‌‌های خانوار در سال‌گذشته که توسط مرکز آمار منتشر شد، نشان داد این سهم افزایش قابل‌توجهی داشته و یک رکورد تاریخی را ثبت کرده است. این گزارش رسمی نشان داد پارسال رکورد تاریخی سهم 43درصدی مسکن در سبد هزینه‌‌‌‌‌‌‌‌های خانوار ثبت شد و این در حالی است که این سهم در سال‌های گذشته و پیش از التهاب اخیر اجارهبها همواره بین 30 تا 33درصد بوده است، در واقع خانوارهایی که پیش از این یک‌‌‌‌‌‌‌‌سوم از درآمد خود را به تامین مسکن اختصاص می‌دادند، اکنون به‌طور میانگین باید قدری کمتر از نصف درآمد خود را برای این موضوع هزینه کنند.
این تغییرات چشمگیر در سهم مسکن از سبد هزینه‌‌‌‌‌‌‌‌های خانوار به‌دنبال جهش بی‌‌‌‌‌‌‌‌سابقه اجارهبها در تهران و کشور طی دو سال‌اخیر و به‌خصوص پارسال رخ داد. در تهران بر اساس آمار اجاره‌‌‌‌‌‌‌‌نامه‌‌‌‌‌‌‌‌های ثبت‌شده به‌طور رسمی پارسال میانگین نرخ اجاره هر مترمربع آپارتمان مسکونی 40درصد افزایش پیدا کرده بود، اما اولین تصویر از بازار اجارهبها در سال‌جاری از بررسی و تحلیل نبض بازار اجارهبها و تورم پنهان آن در 19 روز اول اردیبهشت‌ماه قابل ترسیم است. بر اساس داده‌‌‌‌‌‌‌‌هایی که بازار نیازمندی‌‌‌‌‌‌‌‌های آنلاین «دیوار» در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار داده است، تورم پنهان اجارهبها در این بازه 19 روزه 48درصد نسبت به مدت مشابه پارسال افزایش پیدا کرده است. مقصود از تورم پنهان، تغییرات قیمت‌های پیشنهادی در بازار اجارهبهای مسکن طی بازه یک ساله است، اما تورم نقطه‌‌‌‌‌‌‌‌ای پنهان اجاره شهر تهران در اردیبهشت امسال در حالی به 48درصد رسیده که مشخص نیست آیا ارقام پیشنهاد شده در فایلها به همین شکل در قراردادها منعکس خواهد شد، یا به واسطه اعمال تخفیف در نهایت این ارقام قدری تعدیل می‌شود.
مقایسه تورم قطعی و پنهان اجارهبها در شهر تهران در سال‌گذشته نشان می‌دهد پارسال نیز بین قیمت‌های پیشنهادی با آنچه به‌طور رسمی در قراردادها منعکس شد، 27درصد فاصله وجود داشت؛ به این معنا که قیمت رسمی 27درصد کمتر از قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌‌‌‌‌‌‌‌های عرضه‌شده در بازار اجاره مسکن پایتخت بود. البته بخشی از این فاصله نشات گرفته از اعمال تخفیف بر قیمت‌های پیشنهادی اولیه اعلام‌شده از سوی موجران است، اما بخش دیگری از این ماجرا به عدم‌ثبت همه قراردادهای اجاره به‌طور رسمی بازمی‌گردد. بسیاری از موجران تمایلی ندارند نسبت به اخذ کدرهگیری برای اجاره‌‌‌‌‌‌‌‌نامه‌‌‌‌‌‌‌‌های خود اقدام کنند و برخی موجران نیز در سال‌اول کد رهگیری دریافت می‌کنند اما در سال‌های بعدی در زمان تمدید قرارداد با مستاجر، به پشت‌‌‌‌‌‌‌‌نویسی و ثبت غیررسمی اکتفا می‌کنند، در نتیجه آمار رسمی از بازار اجارهبها همواره دقت پایین‌تری از آمارهای منعکس شده درباره بازار مسکن دارد؛ اما در عین حال آنچه به‌عنوان گزارش رسمی توسط مرکز آمار منتشر می‌شود به اضافه آنچه تحت‌عنوان «تورم پنهان (تغییرات قیمت‌های پیشنهادی در بازار اجاره یا فروش مسکن) » توسط «دنیای‌اقتصاد» منتشر می‌شود، دو مبنای قابل‌اتکا برای تحلیل وضعیت بازار به‌شمار می‌‌‌‌‌‌‌‌آیند.
بر اساس گزارش دریافت‌شده از بازار نیازمندی‌‌‌‌‌‌‌‌های آنلاین «دیوار»، میانگین اجارهبهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران در حال‌حاضر 160هزار‌تومان است که این رقم در‌ماه مشابه پارسال حدود 108هزار‌تومان بود. این ارقام به روشنی ادامه التهاب در بازار اجاره را منعکس می‌کند و نشان می‌دهد موجران امسال هم حساب ویژه‌‌‌‌‌‌‌‌ای روی افزایش قابل‌توجه اجارهبهای دریافتی کرده‌‌‌‌‌‌‌‌اند.
البته در بخش روشن بازار اجاره که مقصود از آن بخشی از بازار است که در آمارهای رسمی اطلاعات آن منعکس می‌شود، اندکی از شدت التهاب کاسته شده است؛ به این معنا که بر اساس گزارش فروردین‌ماه بانک مرکزی، شاخص رشد اجارهبها در شهر تهران در اولین‌ماه امسال با شیب ملایم کاهشی همراه شد و تغییرات آن زیر 50درصد بود.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مطالعه سه عنصر مهم در مطالعه وضعیت کنونی بازار اجارهبها اهمیت دارد و ضرورت ورود هشیارانه سیاستگذار بخش مسکن به این حوزه را نشان می‌دهد. عنصر نخست همین التهاب بالای اجاره‌‌‌‌‌‌‌‌نشینی و خارج‌شدن سطوح فعلی رشد اجارهبهای پیشنهادی از استطاعت پرداخت مستاجران تهرانی است.
دومین عنصر مهم این است که مجلس و دولت در هفته‌‌‌‌‌‌‌‌های اخیر به‌دنبال وضع سیاست‌هایی برای کنترل اجارهبها بوده‌‌‌‌‌‌‌‌اند و درصدد هستند از ابزارهایی مثل نرخ‌‌‌‌‌‌‌‌گذاری دستوری که شکست آنها در چند سال‌اخیر به واسطه عواقب تصمیم دردسرآفرین ستاد مقابله با کرونا برای تنظیم‌بازار اجاره مشهود شد، استفاده کنند.
عنصر سومی که در حال‌حاضر پیرامون بازار اجاره قابل‌مطالعه است، تغییرات تعداد فایل‌‌‌‌‌‌‌‌های عرضه‌شده در این بازار است. بر اساس آمار بازار نیازمندی‌‌‌‌‌‌‌‌های آنلاین «دیوار» در 19 روز نخست اردیبهشت امسال تعداد فایل‌‌‌‌‌‌‌‌های اجاری در بازار مسکن شهر تهران که در این سامانه ثبت‌شده، کمتر از هشت‌درصد افزایش یافته است. این میزان رشد برای فایل‌‌‌‌‌‌‌‌های اجاره در شرایطی که به اذعان فعالان بازار مسکن، تقاضای مسکن استیجاری در شهر تهران افزایش یافته است، ناچیز به‌شمار می‌آید و نگرانی درباره تکرار رخداد پارسال در بازار اجاره وجود دارد.
بهار و تابستان پارسال حجم عرضه در بازار اجاره مسکن به‌شدت کاهش یافت و وضعیت بازار به‌نحوی تغییر کرد که مستاجران با کمبود فایل روبه‌رو بودند و اغلب ناگزیر شدند به محله‌‌‌‌‌‌‌‌های غیرمطلوب یا خانه‌‌‌‌‌‌‌‌هایی که با جنس تقاضای آنها هماهنگی نداشت، جابه‌‌‌‌‌‌‌‌جا شوند. عرضه فایل‌‌‌‌‌‌‌‌های اجاری به این دلیل در سال‌گذشته کاهش یافت که گروهی از موجران با مشاهده سقف‌‌‌‌‌‌‌‌گذاری برای میزان رشد اجارهبها و دردسرهای برخی دیگر از موجران که تحت‌تاثیر شکایت مستاجران قبلی به آن دچار شده بودند، به کلی از حضور در بازار اجاره منصرف شدند و تصمیم گرفتند خانه‌‌‌‌‌‌‌‌های قابل‌عرضه در بازار اجاره را فعلا خالی نگه دارند. امسال هم رشد تعداد فایلها در اردیبهشت در برابر تقاضای رو به افزایش اجاره مسکن در تهران اندک است.
مجموعه اثر این سه عنصر بر معادله اجارهبهای 1401 نشان می‌دهد سیاستگذار باید برای مستاجران فکری کند؛ اما نه از جنس خواب‌‌‌‌‌‌‌‌هایی که سال‌گذشته و سال‌قبل از آن برای بازار اجاره دیده شد و به نتیجه مطلوب نرسید. ورود سیاستگذار زمانی موثر خواه بود که از جنس مداخله مستقیم در نرخ‌‌‌‌‌‌‌‌گذاری نباشد و از اهرم‌‌‌‌‌‌‌‌های دیگری که دولت در اختیار دارد، برای تنظیم‌‌‌‌‌‌‌‌گری در این بازار استفاده شود.
از یک‌سو اوضاع نامناسب بازار اجاره در فصل بهار نگران‌‌‌‌‌‌‌‌کننده است، اما از سوی دیگر اکنون وقت طلایی نجات مستاجران به‌شمار می‌آید، چراکه هم عزمی در بدنه سیاستگذاری کشور برای سامان‌دادن به وضعیت بازار اجارهبها شکل گرفته و هم در آستانه فصل اصلی نقل و انتقال مستاجران قرار داریم، در واقع عمده قراردادهای اجاره در فاصله خرداد تا پایان فصل تابستان سررسید می‌شود و مستاجران باید نسبت به تمدید یا جابه‌‌‌‌‌‌‌‌جایی ظرف مدت چهار‌ماه آتی اقدام کنند. از این منظر اکنون اگرچه وقت اصلی و شاید وقت اضافه تغییر بازی در بازار اجاره سپری شده، اما هنوز آنقدر وقت هست که دولت و مجلس بتوانند با ورود هوشمندانه به این حوزه، از وقت طلایی باقی‌مانده استفاده کنند.
زمان صدور «کارت قرمز» ملاکی
در واقع وقت طلایی باقی‌مانده، آخرین فرصتی است که سیاستگذار می‌تواند از آن برای ایفای نقش تنظیم‌‌‌‌‌‌‌‌گری در بازار اجاره استفاده کند و بازی در بازار اجاره را به شکل برد - برد به نفع هر دو سمت بازار یعنی موجر و مستاجر رقم بزند، اما برای برد - برد شدن بازی در بازار اجاره چه باید کرد؟ اکنون زمان نشان‌دادن «کارت‌قرمز» به ملاکان است و استفاده از این کارت می‌تواند رنگ بازار را برای مستاجران «سبز» کند. شکی نیست که بازی فعلی در بازار اجاره برد - باخت و یا حتی باخت - باخت است. اگر فرض بر این باشد که موجر بتواند میزان افزایش مطلوب خود را اعمال کند، مستاجر بازنده خواهد بود و اگر سقف دستوری برای بازار تعیین شود و موجر به آن تن دهد، هم او و هم مستاجر بازنده این بازی خواهند بود؛ چراکه این قید دستوری عاملی برای اجتناب موجران از تمدید قرارداد با مستاجر قبلی خواهد بود.
کارت قرمزی که باید اکنون برای ملاکان به نفع تنظیم‌بازار اجاره صادر شود، از جنس ابزارهای مالیاتی است. سال97 دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی بسته تنظیم‌بازار اجاره را ارائه کرد که یکی از بندهای آن به این موضوع می‌‌‌‌‌‌‌‌پردازد که در کشورهای مورد بررسی از جمله آمریکا، از نظر سیاستگذاران افزایش نرخ اجاره در حد نرخ تورم امر بدیهی و پذیرفته‌شده‌‌‌‌‌‌‌‌ای است و نمی‌توان انتظار داشت در شرایط تورمی، نرخ اجارهبها افزایش پیدا نکند.
بر این مبنا راه‌حل نهایی کنترل اجاره در کنترل تورم عمومی ارزیابی شد، اما افزون بر آن از جمله اهرم‌‌‌‌‌‌‌‌های تنظیم‌بازار اجاره مسکن در آمریکا «افزایش ریسک بلااستفاده گذاشتن خانه برای موجران» است که به صراحت در این بسته به آن پرداخته شد. این ریسک در حال‌حاضر در ایران صفر است و موجران می‌توانند هر زمان که مایل باشند، از عرضه املاک خود به بازار خودداری کنند و وضعیت تورم با توجه به کاهش عرضه وخیم‌‌‌‌‌‌‌‌تر شود.
این بسته سیاستی در بخش نهایی به صراحت به این موضوع اشاره می‌کند که «یکی از مسائل موجود در بازار اجاره این است که ابزار مالیاتی در ایران فاقد موجودیت است، بنابراین اعمال تمهیداتی جهت استفاده از این ابزار را می‌توان به‌عنوان یک پیشنهاد اساسی دانست. در این ارتباط لغو معافیت مالیاتی برای واحدهای استیجاری و سپس استفاده از مالیات و معافیت‌‌‌‌‌‌‌‌های مالیاتی برای برخی از واحدها را می‌توان به‌عنوان راهکار دیگری برای کارآمدی سیاستگذاری در بازار اجاره تلقی کرد»، در واقع در بسته تنظیم‌بازار اجاره که سیاستگذار بخش مسکن خود حدود چهار سال‌قبل آن را تدوین کرده، به صراحت از ابزار مالیاتی به‌عنوان یک راهکار اساسی یادشده و حتی این‌طور عنوان شده که می‌توان از این قبیل ابزارها به شکل تشویقی نیز برای موجرانی که نسبت به تمدید قرارداد اقدام می‌کنند، استفاده کرد.
مهم‌ترین مالیاتی که ملاکان در کشورهای توسعه‌یافته می‌‌‌‌‌‌‌‌پردازند، مالیات سالانه املاک است که بدون استثنا از همه املاک به‌صورت سالانه دریافت می‌شود و هزینه ملاکی را افزایش می‌دهد. در شرایطی که موجر ناگزیر به پرداخت چنین مالیاتی باشد، با توجه به هزینه ملاکی تمایلی به خالی نگه‌داشتن خانه خود نخواهد داشت. از سوی دیگر وضع این مالیات ضد‌فعالیت‌‌‌‌‌‌‌‌های ملاکی است و زمینه عرضه آپارتمان‌‌‌‌‌‌‌‌های مازاد ملاکان به بازار فروش مسکن را نیز فراهم می‌کند. مالیات سالانه املاک با نرخی بین 5/ 0 تا 5/ 1درصد از ارزش روز ملک به‌عنوان اصلی‌‌‌‌‌‌‌‌ترین ابزار مالیاتی تنظیم‌‌‌‌‌‌‌‌گر بازار مسکن در دنیا مورد‌استفاده قرار می‌گیرد. این نرخ برای خانه‌‌‌‌‌‌‌‌های لوکس بالاتر و برای خانه‌‌‌‌‌‌‌‌های ارزان پایین‌تر منظور می‌شود و دامنه آن می‌تواند متغیر باشد، اما برخلاف آنچه در قالب مالیات بر املاک خالی و لوکس در ایران پیش‌بینی شده، هیچ مالکی از پرداخت آن معاف نخواهد بود، بنابراین اجرای آن با چالش خاصی همراه نیست و این ابزار بدون نیاز به اطلاعات ویژه از وضعیت سکونتی املاک، قابل دریافت است. این تور مالیاتی به‌صورت یکپارچه در بازار مسکن گسترده می‌شود و ملاکان را از خالی نگه‌داشتن خانه‌‌‌‌‌‌‌‌های متعدد به دلیل هزینه بالای آن منصرف می‌کند.
اثر تورم عمومی بر بازار اجاره
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، سال‌گذشته تورم اجاره مسکن در تهران 40درصد و میانگین نرخ تورم عمومی کشور طی 12ماه پارسال هم همین مقدار بود. نکته مهمی که با توجه به برابرشدن نرخ میانگین تورم عمومی و تورم اجاره مسکن در تهران طی سال‌گذشته قابل‌تامل است، این است که تغییرات اجارهبها نه فقط پارسال بلکه در همه دهه‌‌‌‌‌‌‌‌های گذشته تابعی از تورم عمومی و البته تورم مسکن بوده است؛ اما در عین حال عمدتا این اثرپذیری از تورم عمومی بیشتر بوده است. علت این است که بازار اجاره کاملا مصرفی است و در نتیجه تغییرات در آن با سایر هزینه‌‌‌‌‌‌‌‌های اقلام مصرفی اغلب همسو است. همچنین واقعیت دیگری که در بازار اجاره وجود دارد این است که موجران همواره بر اساس میزان رشد هزینه‌‌‌‌‌‌‌‌های زندگی خود اجارهبها را هر سال‌تغییر می‌دهند و به‌‌‌‌‌‌‌‌روز می‌کنند. به این ترتیب بین تغییرات تورم عمومی و اجارهبها همبستگی بالایی وجود دارد.
در شرایط فعلی که نرخ تورم در کشور بالاست، برای کمک به مستاجران باید سیاستگذار به این موضوع ورود کند؛ اما این ورود نباید از جنس مداخله قیمتی باشد. راهکار معقول برای تنظیم‌بازار اجاره باید از دل سیاست‌های کلان اقتصادی استخراج شود و با ابزار مالیاتی، ملاکی چنان هزینه‌‌‌‌‌‌‌‌ای به‌دنبال داشته باشد که کسی در این کسوت نتواند فشار مضاعفی بر مستاجران تحمیل کند.
