قیمت املاک پایتخت چند درصد بالاتر از «سقف متعارف» است؟
جهت‌یابی بازار مسکن با شاخص «حبابسنج»
نرخ انحراف قیمت مسکن
نسبت «P به R» بعداز کاهش ۶ عددی در بهار ۱۴۰۰ برای دومین فصل پیاپی روی سطح ۲۹ قرار گرفت
آمارهای تازه منتشر شده در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در تابستان 1400 نشان می‌دهد، یک نمایشگر مهم بازار معاملات مسکن شهر تهران، در این فصل، در همان سطح یک فصل قبل یعنی بهار سال گذشته، ثابت مانده است؛ یعنی عدد این دماسنج نه افزایش یافته و نه با کاهش همراه شده است. این نمایشگر که یکی از مهم‌ترین معیارها ودماسنج ملکی برای سنجش میزان حباب قیمتی در بازار معاملات مسکن است، همان نسبت قیمت به اجاره مسکن است که در اصطلاح به آن نسبت p بهR گفته می‌شود. فاصله میان قیمت و اجاره مسکن یا همان نسبت P بهR یک شاخص جهانی است که به عنوان حبابسنج در بازار مسکن به کار می‌رود. این نسبت با محاسبه نسبت میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی به میانگین اجارهبهای ماهانه هر مترمربع آپارتمان به دست می‌‌‌‌‌‌آید که مقدار آن نشان می‌دهد آیا بازار مسکن دچار اضافهپرش قیمت مسکن شده و باید منتظر تخلیه حباب بود یا نه؟ به واسطه این نسبت همچنین می‌توان پیش‌بینی کرد که چه زمانی رشد قیمت مسکن آغاز می‌شود. هر زمان این نسبت به حداقل معمول نزدیک شود می‌توان این طور نتیجه‌‌‌‌‌‌گیری کرد که به زودی قیمت مسکن دچار جهش خواهد شد. اما عدد متعارف این نسبت که نشان‌دهنده شرایط نرمال در بازار معاملات مسکن است همواره بین 15 تا 25 در نوسان است. در مواقعی که بازار مسکن دچار حباب قیمتی باشد و با اضافهپرش یا ارزش‌‌‌گذاری غیرواقعی همراه باشد این میزان از سطح عدد 25 فراتر می‌رود وبرعکس هر زمان که شرایط در بازار مسکن به لحاظ تحولات قیمتی به سمت عادی شدن حرکت می‌کند، عدد این نسبت نیز کاهش می‌‌‌یابد ودر بازه 15 تا 25 قرار می‌گیرد. اضافه پرش و جهش قیمت مسکن در سه سال اخیر منجر به فراتر رفتن عدد این نسبت از وضعیت نرمال شده است. زمستان سال 99 نسبت متوسط قیمت به میانگین اجارهبهای مسکن به دنبال جهش سه ساله قیمت آپارتمان‌‌‌های مسکونی به عدد 35 رسید. این نسبت به دنبال شروع فاز پساجهش وچربی‌‌‌سوزی در بازار مسکن در بهار 1400 به عدد 29 کاهش یافت. تابستان سال گذشته، این عدد بدون تغییر در همان سطح 29 باقی ماند که این موضوع نشان‌دهنده توقف نمایشگر حباب قیمت مسکن در دومین فصل از سال گذشته است. در واقع عدد مربوط به نسبت متوسط قیمت به اجارهبهای مسکن در تابستان سال گذشته برای دو فصل متوالی روی عدد 29 ثابت مانده است.
معنای کاهش نسبت قیمت به اجاره
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آمار به‌روزرسانی شده از تحولات بازار مسکن شهر تهران، مربوط به تابستان 1400 که به تازگی از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده است نشان می‌دهد، نسبت میانگین قیمت مسکن به متوسط اجارهبها، که بهار سال گذشته، از عدد 35 زمستان 99 به عدد 29 کاهش یافت، در تابستان سال گذشته، روی عدد 29 ثابت ماند. معنای این رویداد آن است که بعد از توقف روند اضافه پرش در پایان سال 99 و بازگشت محسوس نسبت قیمت به اجاره از قله تاریخی در بهار سال گذشته، این روند بازگشت در تابستان متوقف شده است. بهار سال گذشته نسبت متوسط قیمت به میانگین اجارهبهای مسکن به قله تاریخی 35 رسید. یعنی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به 35 برابر متوسط اجارهبهای آپارتمان‌‌‌های مسکونی در پایتخت رسید. در حالی که بازه متعارف نسبت قیمت به اجارهبهای مسکن، بین اعداد 15 تا 25 قرار دارد. علت این انحراف بازار مسکن از نسبت متعارف قیمتی با بازار اجاره، به جهش شدید و طولانی‌مدت قیمت آپارتمان‌‌‌ها در فاصله سال‌های 97 تا پایان 99 برمی‌‌‌گردد.
اما در بهار عدد مربوط به نسبت متوسط قیمت به میانگین اجارهبهای مسکن در شهر تهران به 29 رسید ودر تابستان نیز در همین سطح، یعنی روی عدد 29 باقی ماند. علت توقف بازگشت قیمت مسکن به محدوده اصلی (کانالی که سقف آن بر اساس نسبت 25 برابری قیمت به اجاره و کف آن هم نسبت 15 برابری است) در نیمه سال گذشته به دو عامل مهم برمی‌‌‌گردد؛ عامل اول، شتاب گرفتن رشداجاره‌بها و دیگری متوقف شدن روند کاهش قیمت اسمی مسکن در بهار 1400 است. متوسط اجارهبهای مسکن در شهر تهران در سال 1400 به طور متوسط 40درصد رشد کرد؛ افزایش سرعت رشد اجارهبهای مسکن در شهر تهران از ابتدای سال گذشته آغاز شد. از سوی دیگر، قیمت اسمی مسکن در دو ماه فروردین و اردیبهشت سال گذشته به ترتیب با کاهش 3 و 2درصدی در مقایسه با ماه قبل-اسفند 99 و فروردین 1400- همراه شد اما در خردادماه روند کاهش قیمت اسمی مسکن متوقف شد. همین دو رویداد یعنی افزایش سرعت رشد اجارهبهای مسکن از یکسو و توقف کاهش قیمت اسمی مسکن از سوی دیگر موجب شد، نسبت متوسط قیمت مسکن به سطح میانگین اجارهبهای واحدهای مسکونی در شهر تهران که در اولین فصل از سال 1400 معادل 6 واحد در مقایسه با عدد همین نسبت در زمستان 99-یک فصل قبل از آن- کاهش یافته و از 35 به 29 رسید، در تابستان در همان سطح یعنی روی عدد 29 ثابت باقی بماند. در واقع بعد از اتمام عملیات حباب‌‌‌سازی قیمتی در بازار مسکن شهر تهران به دنبال جهش سه ساله قیمت مسکن، سه عامل مهم در توقف رشد قیمت مسکن در بهار 1400 موثر بود. عامل اول به کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و اثر آن بر بازار ملک به دنبال شروع مذاکرات برجام برمی‌‌‌گردد. بهار سال گذشته مذاکرات برجام آغاز شد و به دنبال آن انتظارات کاهشی در بازار مسکن تقویت شد. از سوی دیگر کاهش تقاضای غیرمصرفی به دلیل از بین رفتن جذابیت سفته‌‌‌بازی در بازار ملک، حرکت بازار در فازپساجهش را سرعت داد.
همزمان سرعت رشد اجارهبهای مسکن افزایش یافت. به دنبال وقوع این رویداد، نسبت متوسط قیمت به میانگین اجارهبهای مسکن در شهر تهران از عدد 35 به 29 کاهش یافت اما همزمان با توقف کاهش قیمت اسمی مسکن در اواخر بهار ودر طول تابستان، عدد نسبت روی 29 تثبیت شد و روند کاهش نسبت در مسیر احیای رابطه متعارف متوقف شد.
برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در تابستان سال گذشته سرعت رشد قیمت مسکن با سرعت رشد اجارهبها به طور متوسط در شهر تهران یکسان بوده است که نسبت قیمت به اجارهبهای مسکن بدون تغییر در مقایسه با بهار روی عدد 29 باقی مانده است.
تابستان سال گذشته در حالی نسبت متوسط قیمت به میانگین اجارهبهای مسکن روی عدد 29 ثابت ماند و در عین حال نسبت به زمستان 99 کاهش یافت که همچنان این نسبت خارج از محدوده متعارف یعنی بازه عدد 15 تا 25 قرار دارد. معنای این موضوع آن است که حبابسنج بازار مسکن همچنان اضافهپرش قیمتی در بازار ملک را نشان می‌دهد و به شرط مهیا بودن شرایط، قیمت مسکن می‌تواند به سطحی برگردد که نسبت P به R به دامنه متعارف بازگردد.
تصویرسازی برای 1401
در شرایطی که آمار به‌روزرسانی شده در خصوص تحولات قیمت واجاره مسکن در تابستان 1400، تصویر سال گذشته بازار ملک را ترسیم می‌کند، اما می‌توان از این تصویر سال گذشته برای تصویرسازی امسال بازار ملک نیز استفاده کرد. در واقع با برآوردی که می‌توان از «تورم اجاره مسکن در نیمه اول 1401» داشت، می‌توان نرخ انحراف قیمت مسکن را محاسبه کرد. به این ترتیب با استفاده از آمارهای سال قبل و همچنین برآورد شرایط موجود می‌توان محاسبه کرد که قیمت مسکن چند‌درصد تا رسیدن به محدوده متعارف، فاصله دارد.
به این صورت که اگر فرض کنیم اجارهبها مثل پارسال، با رشد تند همراه باشد و حدود 40درصد افزایش داشته باشد، برای آنکه نسبت قیمت مسکن به اجارهبها به سقف کانال متعارف (مرز محدوده اصلی) برسد، لازم است متوسط سطح قیمت‌ها در مقطع زمانی حاضر معادل 14درصد کاهش یابد و به سطح مترمربعی 31میلیون تومان برسد. تابستان سال گذشته متوسط اجارهبهای ماهانه هر مترمربع مسکن در شهر تهران معادل حدود 84هزار تومان بود که این میزان با محاسبه رشد 40درصدی (در صورت رشد 40درصدی اجارهبها در سال‌جاری) حول و حوش 100هزار تومان برآورد می‌شود.
می‌توان برآورد کرد که با متوسط اجارهبهای ماهانه 100هزار تومانی اجارهبها به ازای هر مترمربع واحد مسکونی، اگر نسبت بخواهد به سقف بازه متعارف یعنی عدد 25 برسد، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران باید به سطح 31میلیون تومانی برسد. یعنی به طور متوسط 4میلیون تومان کمتر از رقم 35میلیون تومانی فعلی!
در واقع اگر نسبت قیمت به اجاره مسکن در شهر تهران بخواهد روی سقف کانال متعارف (عدد 25) قرار بگیرد با محاسبه اجارهبهای هر مترمربع 100هزار تومانی، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان 31میلیون تومان برآورد می‌شود.
طی سه دهه اخیر متوسط نسبت قیمت به اجارهبهای مسکن عدد 21 بوده است. با این حساب، اگر نسبت قیمت به اجارهبها بخواهد به عدد متوسط واقع در بازه 15 تا 25 یعنی عدد 21 برگردد، انتظار می‌رود متوسط قیمت هر مترمربع مسکن از سطح فعلی یعنی 35میلیون تومان معادل 30درصد کمتر شده وبه 26میلیون تومان به ازای هر مترمربع برسد. تمام این برآوردها مربوط به زمانی است که همه شرایط برای بازگشت بازار مسکن از اضافهپرش قیمتی یا ارزش‌‌‌گذاری بیش از حد، فراهم شود. اگر شرایط به گونه‌‌‌ای فراهم شود که بازار مسکن از فاز ارزش‌‌‌گذاری بیش از حد واضافه‌‌‌پرش قیمتی بازگردد، در صورتی که نسبت قیمت به اجارهبها بخواهد روی سقف کانال متعارف یعنی عدد 25 قرار بگیرد قیمت مسکن می‌تواند با کاهش 14درصدی به مترمربعی 31میلیون تومان برگردد. در صورتی که شرایط برای احیای عدد متوسط سه دهه اخیر نسبت قیمت به اجارهبها یعنی عدد 21 نیز فراهم شود متوسط قیمت هر مترمربع مسکن می‌تواند با حدود 30درصد افت از 35میلیون تومان فعلی به 26میلیون تومان برسد. هر چند این برآوردها لزوما به این معنا نیست که این رخداد حتما در بازار معاملات مسکن شهر تهران در سال‌جاری رخ می‌دهد و تنها برآوردی است که با توجه به عدد متعارف نسبت قیمت به اجارهبهای مسکن در شرایط عادی بازار مسکن محاسبه می‌شود.
از سوی دیگر، در شرایطی که با محاسبه سطح 100هزار تومانی متوسط اجارهبهای هرمترمربع مسکن در شهر تهران، نسبت قیمت به اجارهبهای مسکن بخواهد در سال‌جاری روی عدد 29 باقی بماند و تغییری نداشته باشد(مشابه شرایطی که در تابستان 1400 تجربه شد)، متوسط قیمت مسکن نیز روی همین سطح 35میلیون تومانی ثابت خواهد ماند و تغییری نخواهد کرد که این موضوع به معنای انتظار ثبات قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران در نیمه اول سال 1401 است.
شرایط احیای رابطه متعارف
همه این برآوردها مربوط به موقعیتی است که تمام شرایط برای کاهش قیمت مسکن فراهم شود و سرعت رشد اجارهبها نیز مانند سال گذشته بالا باشد. یعنی تورم اجارهبها در سال 1400 حول و حوش 40 تا 45درصد باشد و همچنین متوسط قیمت مسکن (قیمت اسمی) در ماه‌‌‌های آینده رشد نکند یا در نهایت با ریزنوسانات محدود همراه باشد.
در این صورت است که بر اساس دستگاه حباب سنج ملکی-نسبت قیمت به اجارهبها- می‌توان انتظار داشت در صورتی که بازار در فاز کاهش قیمت قرار بگیرد تا چه میزان ظرفیت بازگشت قیمت‌ها به عقب وجود دارد. در واقع این نمایشگر تحولات ملکی، نشان‌دهنده نرخ انحراف قیمت مسکن از عدد متعارف است.
با این حال، بررسی‌‌‌ها در خصوص تحولات بازار اجاره مسکن، از کاهش سرعت رشد اجارهبها در شهر تهران در ماه‌‌‌های اخیر خبر می‌دهد.
متوسط اجارهبهای مسکن در حالی در سال گذشته حول و حوش 40درصد رشد کرد که تورم نقطه به نقطه اجارهبها در پاییز سال قبل قله 50درصدی را پیمود. اما در زمستان سرعت رشد اجارهبها در شهر تهران کم شد و اسفند ماه تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره به 45درصد رسید.
انتظار می‌رود در سال‌جاری، کاهش سرعت رشد اجارهبها در شهر تهران مسیر خود را ادامه دهد و تورم بازار اجاره در سال‌جاری از سال گذشته کمتر باشد. البته یک عامل کلیدی در بروز تحولات ملکی در سال 1401 بیش از سایر عوامل موثر است که تعیین‌تکلیف آن می‌تواند سمت وسوی ملکی در سال‌جاری را تعیین کند.
این عامل کلیدی، کاهش ریسک‌های غیراقتصادی در صورت ادامه مذاکرات برجام و حصول توافق است. در صورت حصول توافق و تعیین‌تکلیف این مذاکرات، بازار مسکن از ناحیه کاهش ریسک‌های غیراقتصادی تحت‌تاثیر قرارمی‌گیرد. قیمت مسکن می‌تواند در چنین شرایطی کاهش یابد (دستکم قیمت واقعی) و انتظار می‌رود سرعت رشد اجارهبها نیز با کاهش همراه شود.
