ریشه رکود عرضه مسکن چیست؟
سکته جدید در ساختوساز
رابطه سقوط «خريد خانه» با نبض «خانه‌‌سازي» در كشور بررسي شد
تیراژ خانه‌‌سازی در کشور طی سه ماه بهار امسال برای دومین بار دچار سکته شد. بر اساس تازه‌‌ترین گزارش مرکز آمار ایران درباره «تیراژ ساخت مسکن در کشور» مربوط به بهار 1400، طی سه ماه نخست امسال تیراژ ساخت در کشور نسبت به فصل مشابه سال گذشته یک درصد افت کرده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، سیاستگذار بخش مسکن چه در حال حاضر و چه در دولت گذشته همواره دو گزینه برای حل معضل مسکن پیش روی خود داشته است که از نگاه کارشناسان یکی از این دو گزینه گره‌‌گشا اما دیگری پرریسک است. گزینه پرریسک که اتفاقا طی دو دهه اخیر اقبال دولتمردان به آن بیشتر بوده، دوپینگ عرضه مسکن از طریق کلید زدن پروژه‌های خانه‌‌سازی دولتی با تیراژ میلیونی است و دولت سیزدهم نیز در قالب پروژه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال آن را دنبال می‌کند. اما گزینه دیگر که انتخاب بهینه و گره‌‌گشا برای آب شدن یخ سرد معاملات، افزایش تیراژ ساخت و رونق بازار مسکن به نفع خانه‌‌دار شدن جامعه هدف اصلی دولت‌ها یعنی قشر فاقد مسکن و خانه اولی است، تعیین تکلیف عرضه موجودی مسکن فعلی است که به شکل مازاد بر نیاز در بازار وجود دارد.
«دنیای اقتصاد» اخیرا با انتشار گزارشی با عنوان «دو سناریوی حل معضل مسکن» نخستین علامت هشدار را که سیاستگذار باید درباره انتخاب بهینه بین این دو گزینه مورد توجه قرار دهد تشریح کرد. این علامت وجود 10 درصد مازاد عرضه در بازار مسکن کشور است که کم و کیف آن به تفصیل در گزارش مذکور تشریح شد. بر این اساس مجموع همه واحدهای مسکونی کشور اعم از در حال استفاده و بلااستفاده، طبق آخرین برآوردهای آماری 10 درصد بیشتر از کل تقاضای مسکن (تعداد خانوارهای کشور) است. اما با وجود این مازاد عرضه، دو شاخص «فقر مسکن» و «مدت زمان انتظار برای صاحبخانه شدن» در کشور گویای وضعیت وخیم بخش مسکن در کشور است و ضرورت بازنگری در در سیاستگذاری بازار مسکن را نمایان می‌کند. در تهران مدت زمان انتظار برای خانه‌‌دار شدن در حال حاضر حدود نیم‌‌قرن و در کشور قدری بیش از 30 سال است. از طرفی با وجود عرضه مسکن مازاد بر نیاز، قدرت خرید کافی برای خرید واحدهای موجود وجود ندارد و عملا عرضه نتوانسته کمکی به کاهش فقر مسکن کند.
اما با انتشار تازه‌‌ترین گزارش از تیراژ ساخت در کشور، دومین علامت هشدار درباره ضرورت بازنگری در سیاست خانه‌‌سازی یک‌‌میلیونی توسط دولت آشکار شده است. این علامت به شکل سکته فعالیتهای ساختمانی در بازار مسکن مشهود شده است. بر اساس گزارش مرکز آمار، تیراژ ساختوساز در کشور طی بهار 1400 به صورت نقطه‌‌ای یک درصد افت کرده است. اگرچه افت یک درصدی ساختوساز در نگاه اول قابل توجه به نظر نمی‌‌رسد، اما این آمار زمانی گویای بروز سکته است که با وضعیت ساختوساز در سایر مقاطع مقایسه شود.
در هفت سال منتهی به پایان 99 کل تیراژ ساخت در کشور 45 درصد کمتر از هفت سال قبل از آن (سال‌های 86 تا پایان 92) بوده است، طوری که در هفت سال منتهی به پایان سال 99 در کشور به‌طور میانگین سالانه 406 هزار واحد مسکونی احداث شده که این میزان در هفت سال پیش از آن 703 هزار واحد بوده است. به این ترتیب در فاصله سال‌های 93 به بعد بازار ساخت و‌ساز همواره رکودی بود و تیراژ ساخت از آن مقطع زمانی به بعد هیچ‌گاه به وضعیت قبل از سال 93 بازنگشت. البته در طول سه سال اخیر تیراژ ساخت مسکن در کشور رشد مثبت خفیف داشت، طوری که رشد ساخت و‌ساز در سال 97 نسبت به سال 96 در کشور 15 درصد ثبت شد و در سال‌های 98 و 99 نیز این مقدار به ترتیب یک و هفت درصد بوده که این ارقام منهای تیراژ ساخت مسکن دولتی در قالب طرح اقدام ملی مسکن بوده است.
به این ترتیب در شرایطی که طی سه سال با وجود رکودی بودن بازار ساخت و ساز، رشد خفیف در آمار مسکن‌‌سازی کشور ثبت شده بود، افت یکباره تیراژ ساخت در بهار 1400 به مثابه یک سکته در آمار منعکس شده است. پیش از این آخرین رشد منفی تیراژ ساخت در کشور مربوط به سال 96 بوده است.
بررسی ریشه علت این سکته نشان می‌دهد از آنجا که حلقه آخر زنجیره بازار مسکن کار نمی‌کند، یعنی قدرت خرید در سمت تقاضای مصرفی وجود ندارد، سازنده‌ها امکان فروش را از دست داده‌‌اند و به همین خاطر تمایل آنها به سرمایه‌‌گذاری ساختمانی کاهش یافته است. این آمارها به خوبی نشان می‌دهد بازار ساخت و‌ساز نیازی به مداخله پدرخوانده‌ها ندارد و کارنامه فعالیت ساختمانی نشان می‌دهد بر خلاف تصور دولت، سازنده‌ها توان ساخت دارند، کمااینکه با وجود رکود چند ساله ساخت و ساز، در سال 97 به دنبال رونق معاملات فروش مسکن، تیراژ ساخت نیز در کشور افزایش یافت اما در سال‌های 98 و 99 به دنبال سکته معاملات مسکن، از میزان رشد ساخت و‌ساز نیز کاسته شد.
به نظر می‌‌رسد تلقی دولت این است که سازنده‌ها «نمی‌توانند» یا «نمی‌خواهند» مسکن بسازند و به همین خاطر خود را ملزم به مداخله در بازار از طریق انبوه‌‌سازی مسکن دولتی می‌‌داند. این در حالی است که بررسی کارنامه سال‌های اخیر نشان‌دهنده رابطه مستقیم «سقوط ساخت با سقوط خرید» است و این یعنی مشکل سازنده‌ها در مقاطعی که تیراژ ساخت و‌ساز افت پیدا می‌کند، فقط «نبود تقاضای موثر برای خرید خانه» است.
گواه این مدعا در داده‌های آماری مشهود است. سال 98 درست یک‌سال پس از آغاز رکود سنگین معاملات مسکن در تهران، رکود معاملات کشور نیز آغاز شد و در این سال حجم معاملات مسکن در کشور 40 درصد نسبت به سال قبل از آن افت کرد. این در حالی است که در همان سال میزان رشد ساخت و‌ساز در کشور به‌شدت کاهش یافت و به یک درصد رسید. اکنون نیز در بهار 1400 اثر اصلی فقدان استطاعت خرید مسکن در تیراژ ساخت و‌ساز به شکل سکته و افت یک درصدی حجم ساختوساز در کشور مشهود شده است.
این گزارش آماری دومین علامت هشدار به دولت برای «تامل در سیاست ساخت یک میلیون مسکن» است و نشان می‌دهد در سال‌هایی که بازار معاملات مسکن روال طبیعی داشته، فروش واحدها نیز در یک فرآیند طبیعی و زمان انتظار استاندارد صورت می‌گرفت و تیراژ ساخت و‌ساز نیز طبیعی بود. اما اکنون اثر دومینویی افت معاملات و رکود سنگین ناشی از نبود قدرت خرید مسکن در تیراژ ساخت و‌ساز هویدا شده است.
همه‌چیز گواه این مدعاست که بازار مسکن به خانه‌‌سازی دولتی نیازی ندارد و عرضه به مقدار کافی وجود دارد، بازار ساخت و‌ساز نیز بدون نیاز به پدرخوانده تنها در صورتی که خانه‌های موجود به بازار عرضه شود، می‌تواند به فعالیت طبیعی خود ادامه دهد؛ اما این موضوع چگونه محقق خواهد شد؟ «دنیای اقتصاد» پیش‌‌تر در چند گزارش به این پرسش پاسخ داده است. بهترین محرک عرضه مسکن احتکار شده استفاده از ابزار مالیاتی موثر است. مالیات سالانه املاک ابزاری است که پیش از این در کشورهای مختلف مورد استفاده قرار گرفته و برای تنظیم بازار مسکن موثر واقع شده است و اکنون نیز در صورت به‌کارگیری در کشور ما می‌تواند هم زمینه عرضه مسکن مازاد ملاکان را فراهم و هم دست سفته‌‌بازان را از بازار کوتاه کند. در حال حاضر نگهداری خانه‌های مازاد بر نیاز هیچ هزینه‌‌ای به ملاکان تحمیل نمی‌کند و همین موضوع سبب تبدیل شدن شهرها به انباری از واحدهای مسکونی خالی شده است؛ در حالی که اخذ مالیات سالانه از همه املاک بدون استثنا می‌تواند یک بار برای همیشه معضل احتکار در بازار مسکن را حل کند، طبعا به دنبال افزایش عرضه، تب تند قیمت مسکن نیز آرام می‌گیرد و متقاضیان مسکن می‌توانند در بازار آرام به کمک ابزارهای تسهیلاتی مکمل، خرید خود را انجام دهند. به این ترتیب زنجیره ساخت، عرضه و مصرف مسکن به درستی عمل خواهد کرد.
