هزینه ساخت مسکن به زیر نقطهجوش برگشت
پالس خفیف به خانه‌سازها
افت سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی در تهران
آمار جدید درباره تحولات قیمت نهاده‌های ساختمانی شهر تهران از بازگشت هزینه ساخت مسکن به زیر نقطه جوش خبر می‌دهد. کاهش سرعت رشد شاخص قیمت مصالح ساختمانی میتواند در برداشت سازنده‌ها از آینده پیش‌روی هزینه‌های ساختوساز و در نتیجه رفتار و تصمیم آنها درخصوص نحوه فعالیت در این بازار به میزان قابل توجهی اثرگذار باشد.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» براساس جدیدترین آمار منتشرشده درباره تحولات قیمت مصالح ساختمانی در پایتخت نشان می‌دهد سرعت رشد نقطه به نقطه شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران در تابستان امسال در مقایسه با بهار 1400 به میزان قابل توجهی کاهش یافته است.
بهار امسال، شاخص قیمت مصالح ساختمانی شهر تهران 101درصد در مقایسه با مدت مشابه سال قبل یعنی بهار 99 افزایش یافت. عبور تورم شاخص مصالح ساختمانی تهران از مرز 100درصد، درواقع به معنای رسیدن هزینه ساخت واحدهای مسکونی به نقطه جوش از ناحیه تامین نهاده‌های ساختمانی است. با این حال، هزینه ساخت مسکن در شهر تهران از ناحیه تامین مصالح، در تابستان امسال 2/ 65درصد نسبت به تابستان سال قبل افزایش یافت.
این موضوع به معنای بازگشت هزینه ساخت مسکن از ناحیه تغییرات قیمت مصالح ساختمانی به زیرنقطه جوش در مقایسه با بهار است. تورم نقطه به نقطه مربوط به شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران در حالی تابستان امسال به حدود 65درصد رسید که این میزان در بهار امسال از مرز 100درصدی عبور کرد. بهار امسال، تحت تاثیر ثبت تورم 101درصدی شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران، سه سناریو در ارتباط با پیش‌بینی رفتار سازنده‌ها تا پایان سال جاری، در بازار مسکن ارائه شد. یکی از سه احتمال پیش‌روی بازار ساخت مسکن بعد از ثبت تورم 101درصدی شاخص مصالح ساختمانی، توقف فعالیت سازنده‌ها در بازار ساخت تا بهتر شدن شرایط بود. احتمال دیگر، تعلل سازنده‌ها در عرضه واحدهای آماده ساخت و همچنین توقف تکمیل واحدهای نیمه‌تمام و سناریوی سوم، احتمال خروج برخی سازنده‌ها از بازار ساختوساز را نشان می‌داد.
کارشناسان مسکن پس از انتشار آمار رسمی درباره تحولات بهاره بازار مصالح ساختمانی اعلام کردند: با عبور هزینه ساخت مسکن از ناحیه قیمت مصالح ساختمانی از نقطه جوش، رکود در بازار ساختوساز عمیق‌تر خواهد شد.
حال اما با وجود رشد قابل توجه شاخص قیمت مصالح ساختمانی، بازگشت به عقب شیب رشد شاخص قیمت مصالح، یک پالس خفیف به بازار ساختوساز مخابره می‌کند.
عبور از شرایط التهاب حداکثری
پیام این پالس خفیف آن است که شرایط در بازار مصالح ساختمانی از حالت التهاب حداکثری خارج شده است. درواقع کاهش سرعت رشد شاخص قیمت مصالح ساختمانی امکان نسبی به سازنده‌ها می‌دهد که بتوانند درخصوص برآورد تقریبی هزینه‌های خود طی عملیات ساختمانی، تصمیم‌‌گیری کنند.
دیدگاه‌های کارشناسی نشان می‌دهد همین رویداد (کاهش سرعت رشد شاخص قیمت مصالح ساختمانی) میتواند برخی سازنده‌ها را برای بازگشت به بازار ساختوساز امیدوار کند و به شرطی که این شرایط تداوم داشته باشد، میتواند به مرور حضور آنها را در بازار ساختوساز افزایش دهد. طی دست‌کم یک‌سال گذشته به‌دلیل تورم شدید مصالح ساختمانی تعداد زیادی از سازنده‌ها از ساخت وتکمیل واحدهای خود به‌طور موقت انصراف دادند. به‌ویژه یکی از اصلی‌ترین عوامل افزایش عمق رکود در بازار ساختوساز، عدم پیش‌بینی‌پذیری هزینه‌های ساخت در طول دوره ساخت و در دوره اتمام عملیات ساختمانی است.
به‌دلیل جهش چندمرحله‌ای قیمت مصالح ساختمانی، دست‌کم از سال 99 تاکنون، بسیاری از سازنده‌ها نه تنها اقدام به شروع عملیات ساختمانی جدید نکردند و تعریف پروژه‌های تازه را به تعویق انداختند، بلکه برخی از آنها واحدهای نیمه‌تمام خود را نیز تکمیل نکردند.
چراکه عملا امکان برآورد تقریبی هزینه‌های ساخت تا پایان عملیات ساختمانی برای سازنده‌ها از بین رفت. این در حالی است که بازار ساختوساز در سال جاری، هفتمین سال رکود را طی می‌کند.
بهار امسال با عبور تورم نقطه به نقطه شاخص مصالح ساختمانی از مرز 100درصد و رسیدن شاخص قیمت مصالح به نقطه جوش، شرایط التهاب حداکثری در این بازار تجربه شد.
طی یک‌سال گذشته دست‌کم چهار عامل مهم به‌عنوان محرک رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی وارد عمل شدند و جهش چندباره قیمت مصالح را کلید زدند.
محدودیت‌های کرونایی و تعطیلی فعالیت برخی از کارخانه‌های تولید مصالح ساختمانی عملا منجر به کاهش عرضه برخی از مصالح شد. درنتیجه کاهش میزان تولید مصالح به‌دلیل کرونا، قیمت برخی از مصالح افزایش یافت و این افزایش قیمت در مراحل مختلف و در بازه‌های زمانی مستمر ادامه پیدا کرد. از سوی دیگر، وقوع خاموشی‌ها و قطع برق در دو فصل بهار و تابستان، منجر به کاهش تولید مصالح و در نتیجه اثرگذاری بر سطح قیمت نهاده‌های ساختمانی شد. خاموشی‌ها با کاهش میزان تولید مصالح، منجر به کاهش عرضه برخی از مصالح و در نتیجه افزایش قیمت آنها شد.
سومین عامل موثر در بروز التهاب قیمتی در بازار مصالح و نهاده‌های ساختمانی، وجود و تشدید انتظارات تورمی بود. سال گذشته همه بازارها از ناحیه تشدید انتظارات تورمی تحت تاثیر قرار گرفتند و با نوسان قیمت و التهاب مواجه شدند. این نوسان در بازار مصالح و نهاده‌های ساختمانی نیز تجربه شد. از سوی دیگر، در شرایطی که از سال 97 تا سال 99 تورم مسکن از تورم مصالح سبقت گرفته بود، بازار مصالح ساختمانی از سال گذشته برای احیای رابطه قیمتی از دست رفته خود با بازار مسکن به تکاپو افتاد و در وضعیت تلاش برای بازتنظیم این رابطه از دست رفته قرار گرفت. از آنجا که مسکن محصول به‌کارگیری عوامل ساخت از جمله مصالح به‌عنوان یکی از مهم‌ترین اجزای ساختمانی است همواره تغییرات قیمت مسکن و مصالح با یکدیگر در ارتباط هستند و افزایش یا کاهش قیمت در یکی از آنها میتواند سطح قیمت و تورم دیگری را تحت تاثیر قرار دهد. از این رو همواره یک رابطه قیمتی بین مصالح و مسکن وجود دارد. در سال 97 درحالی‌که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 70درصد افزایش یافت، تورم مصالح ساختمانی از تورم مسکن جاماند و شاخص قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در پایتخت 47درصد رشد کرد. در این سال، تورم نقطه به نقطه مسکن 5/ 1برابر تورم نقطه به نقطه قیمت مصالح ساختمانی بود. در سال 98 نیز میانگین قیمت مسکن در شهرتهران در حالی با افزایش 62درصدی همراه شد که در همین سال، میانگین قیمت مصالح ساختمانی در پایتخت 35درصد رشد کرد. تورم نقطه به نقطه مسکن در این سال 7/ 1 برابر تورم نقطه به نقطه قیمت مصالح بود.
در سال 99 نیز هر چند فاصله بین تورم مسکن وتورم مصالح ساختمانی کاهش یافت، اما باز هم تورم مسکن جلوتر از تورم مصالح حرکت کرد. در این سال، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 80درصد اما سطح متوسط قیمت مصالح ساختمانی در پایتخت 76درصد افزایش یافت.
در بهار 1400 بعد از گذشت سه سال معادله تغییر کرد. درحالی‌که طی سه سال گذشته-از سال 97 تا پایان 99- همواره تورم مسکن پیش‌تر از تورم مصالح ساختمانی بود؛ اما در بهار 1400 شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران 101درصد رشد کرد. متوسط قیمت مسکن شهر تهران در همین مقطع زمانی یعنی بهار 1400 به بهار 99 با رشد 71درصدی همراه شد.
این رویداد از دیدگاه کارشناسان یک پیام مهم را مخابره می‌کند مبنی بر اینکه بازار مصالح ساختمانی بعد از سه سال ایجاد اختلال در رابطه قیمتی خود با بازار مسکن، وارد فاز بازتنظیم این رابطه شده است.
در بهار امسال تورم نقطه به نقطه مصالح ساختمانی 4/ 1برابر تورم نقطه به نقطه مسکن تهران در همین فصل بود. در تابستان نیز سرعت رشد قیمت مصالح به 8/ 1برابر سرعت رشد قیمت مسکن رسید.
ورود به فاز بازتنظیم قیمت
همین ورود به فاز بازتنظیم رابطه از دست رفته قیمت مسکن و قیمت مصالح، معادله تورم ثبت‌شده در بین این دو گروه (مسکن) و (مصالح) را نسبت به سه سال اخیر برعکس کرده است.
در تابستان امسال نیز در ادامه روند حرکت بازار مصالح ساختمانی به سمت بازتنظیم و احیای رابطه قیمتی از دست رفته خود با بازار مسکن، این روند هر چند با سرعت رشد کمتر تکرار شد.
شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران تابستان امسال در مقایسه با تابستان سال گذشته 2/ 65درصد افزایش داشت. درحالی‌که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این فصل در مقایسه با فصل مشابه سال قبل معادل 36درصد رشد کرد. براساس گزارش منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران درمورد تحولات شاخص قیمت مصالح ونهاده‌های ساختمانی شهر تهران، در بین تمام گروه‌های اجرایی، گروه «سیمان، بتن، شن و ماسه» با 144درصد بیشترین تورم نقطه به نقطه را به خود اختصاص داده است. در همین دوره کمترین تورم نقطه به نقطه نیز مربوط به گروه اجرایی «آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده» با 2/ 38درصد افزایش بوده است.
در همین فصل در بین گروه‌های اجرایی، بیشترین درصد تغییر فصلی مربوط به گروه اجرایی «سیمان، بتن، شن و ماسه» با 2/ 18درصد افزایش و کمترین درصد تغییر نیز مربوط به گروه‌های اجرایی «خدمات» و «آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده» با 8/ 2درصد افزایش بوده است.
روزنه امید برای سازنده و خریدار
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» نوسانات قیمت مصالح در حداقل یک‌سال گذشته بیش از نوسانات بازار زمین در افزایش هزینه ساخت مسکن موثر بوده است. درحالی‌که فرآیند کاهش سرعت رشد قیمت در بازار زمین از زمستان سال گذشته آغاز شد، اما در بهار و تابستان امسال، تورم شدید در بازار مصالح ساختمانی تجربه شد.
به‌ویژه در بهار امسال که شاخص قیمت مصالح ساختمانی 101درصد در مقایسه با بهار سال قبل افزایش یافت، سازنده‌ها تحت تاثیر عبور هزینه ساخت از نقطه جوش و تحت تاثیر جهش شدید قیمت مصالح ساختمانی در بهار امسال، عملا توان محاسبه هزینه‌های ساخت را از دست دادند و اعلام کردند قیمت تمام‌شده ساخت عملا هیچ سنخیتی با قیمت‌های محاسباتی ندارد.
با این حال، کاهش سرعت رشد شاخص قیمت مصالح ساختمانی دربردارنده یک پالس خفیف به بازار ساختوساز از یکسو و بازار معاملات مسکن از سوی دیگر است.
هر چند این پالس خفیف را نمی‌توان به‌عنوان پالس مثبت معرفی کرد؛ چراکه زمانی می‌توان گفت بازار مصالح ساختمانی در حال مخابره پالس مثبت به بازار ساختوساز و معاملات مسکن است که حداقل قیمت مصالح ساختمانی ثابت شده باشد یا تورم مصالح به حداقل برسد.
اما در شرایطی که کماکان تورم نقطه‌ای در بازار مصالح ساختمانی بالاست و شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران با رشد بیش از 65درصدی همراه شده است، نمی‌توان اعلام کرد بازار ساخت و معاملات مسکن در حال دریافت پالس مثبت از سمت تحولات قیمتی بازار مصالح است.
با این حال، کاهش سرعت رشد شاخص قیمت مصالح ساختمانی و ایجاد فاصله محسوس بین تورم نقطه‌ای بهار و تابستان در بازار مصالح، پالس خفیفی به بازار مسکن و ساختوساز مخابره می‌کند. به نظر می‌رسد آنچه تابستان امسال در بازار مصالح ساختمانی در مسیر کاهش سرعت رشد شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در مقایسه با بهار 1400 (به لحاظ تحولات نقطه‌ای) تجربه شد، در نهایت میتواند معادله را به نفع خریداران و سازنده‌ها تغییر دهد.
نگرانی سازنده‌ها از وضعیت قرمز در بازار ساخت که تحت تاثیر جهش بیش از 100درصدی شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در بهار امسال در مقایسه با ماه‌های قبل تشدید شده بود، با کاهش سرعت رشد قیمت مصالح در تابستان امسال در مقایسه با بهار، اندکی کاهش یافت.
حال برخی از سازنده‌ها اعلام می‌کنند درصورتی‌که سرعت رشد قیمت مصالح مانند روالی که در تابستان تجربه شد در فصل‌های پیش‌رو نیز کاهشی باشد، می‌توان به بازگشت برخی از آنها به بازار برای شروع پروژه‌های جدید یا تکمیل واحدهای نیمه تمام و همچنین عرضه بخشی از واحدهای آماده به بازار، امیدوار بود.
از سوی دیگر، اگر این شرایط ادامه داشته باشد، تحت تاثیر ایجاد امکان پیش‌بینی درباره هزینه‌های تمام‌شده ساخت مسکن از سوی سازنده‌ها، بازگشت آنها به بازار میتواند از محل افزایش عرضه و شارژ موجودی واحدهای آماده سکونت، به نفع خریداران نیز باشد. صرف نظر از اینکه تورم مصالح ساختمانی همچنان بالاست و به‌طور قطع این تورم در قیمت تمام‌شده ساخت و همچنین بهای آپارتمان‌هایی که به بازار عرضه می‌شوند، اثر خواهد گذاشت.
