تقاضای خرید خانه کجا فرود آمد؟
بازار جایگزین تبدیل ملک
شاهد بانکی از رونق بازار بازسازی مسکن
توالی جهش قیمت مسکن در پایتخت و سایر شهرهای کشور به خصوص کلانشهرها و شهرهای بزرگ، منجر به متولد شدن جنس جدیدی از تقاضا در بازار املاک شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد متقاضیان تبدیل آپارتمان هم‌اکنون به دلیل ناتوانی از تامین هزینه خرید واحدهای مسکونی مرغوب‌تر، تولد جنس جدید تقاضا در مجموعه بازار مسکن را موجب شده‌اند که اگر چه شکلی از این بازار در گذشته نیز وجود داشته است، اما هم‌اکنون ضمن رونق گرفتن بازار قبلی، شیوه‌های جدیدی از این بازار نیز ایجاد شده است. پرواز قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن به خصوص در کلانشهرهایی مانند تهران باعث شده است متقاضیان تبدیل واحدهای مسکونی به آپارتمان‌های بهتر و مرغوب‌تر، هم‌اکنون به جای تبدیل آپارتمان که به دلیل جهش قیمت مسکن عملا فاقد توانایی مالی برای آن هستند، اقدام به تعمیر و بازسازی واحد خود کنند. در واقع اگر چه پیش از این نیز بازسازی واحدهای مسکونی مرسوم بوده است اما هم‌اکنون به روش جایگزین برای تبدیل آپارتمان از سوی متقاضیانی تبدیل شده است که پیش از این در اندیشه فروش واحد خود و خریداری ملک بهتر و نوسازتر بودند.
هم‌اکنون تب تعمیر و بازسازی جایگزین تمایل تقاضا برای تبدیل واحدهای مسکونی شده است و از این رو می‌توان این شکل از تقاضای جدید در بازار مسکن را به عنوان متولد جهش قیمت در بازار ملک معرفی کرد.
رونق تعمیر در رکود تبدیل مسکن هم‌اکنون تنها محل پر رفت‌وآمد بازار مسکن در مقایسه با بخش‌های دیگر بازار ملک است. در واقع هم‌اکنون بازار تعمیر و بازسازی مسکن که از سوی گروه جدیدی از متقاضیان مورد توجه قرار گرفته است تنها بخشی از مجموعه بازار ملک(ساخت، اجاره و فروش) است که رونق دارد.
مهم‌ترین دلیل این موضوع به بیرون پرتاب شدن تعداد قابل توجهی از متقاضیان مسکن از بازار به دنبال استمرار شرایط جهش در بازار و ادامه آن در سه سال متوالی مربوط می‌شود. آن دسته از متقاضیانی که با موج جهش قیمت به بیرون از بازار پرتاب شدند را می‌توان به چند گروه تقسیم کرد.
در حالی که برخی از آنها به حومه رانده شده و بخشی در بازار اجاره باقی ماندند، گروهی از متقاضیان که قصد تبدیل واحد مسکونی خود به آپارتمان بهتر و نوسازتر داشتند نیز تقاضای جدیدی در بازار نوسازی و تعمیر واحدهای مسکونی ایجاد کردند.
ورود این گروه از متقاضیان به بازار تعمیر و نوسازی واحدهای مسکونی شکل تازه‌ای از تقاضا را در بازار ملک ایجاد کرده است که پیش از این نوع دیگری از آن در بازار مسکن وجود داشت.
در سال‌های گذشته عمدتا افرادی که قصد فروش واحد مسکونی خود را داشتند برای آنکه بتوانند واحد را با بهای بالاتر و در زمان کمتری به فروش برسانند اقدام به بازسازی آپارتمان خود می‌کردند. به همین دلیل بازار تعمیر و بازسازی، بازاری محدود بود. اما طی یکسال گذشته همزمان با استمرار جهش قیمت در بازار مسکن و ادامه جریان تضعیف قدرت خرید واحدهای مسکونی، تقاضا برای تعمیر و نوسازی واحدهای مسکونی این بار از جانب گروه تازه‌ای از متقاضیان یعنی متقاضیانی که پیش از این در فکر تبدیل واحد مسکونی خود بودند به میزان قابل توجهی افزایش یافت. یافته‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد حجم سفارش‌های جدید در بازار تعمیر و بازسازی واحدهای مسکونی در سال جاری در مقایسه با سال گذشته تا دو برابر افزایش داشته است. این شرایط و افزایش تقاضا برای تعمیر و بازسازی مسکن از سوی گروه جدیدی از متقاضیان این بازار منجر به افزایش تعداد شرکت‌های فعال در حوزه بازسازی و تعمیر صفر تا 100 واحدهای مسکونی شده است. این در حالی است که تا پیش از این تعداد این شرکت‌ها غالبا محدود بود و بازسازی به صورت آیتم به آیتم و به روش سنتی انجام می‌شد.
از سوی دیگر هم اکنون شرکت‌ها پکیج‌های متنوعی از انواع آیتم‌های تعمیر و بازسازی واحدهای ساختمانی به متقاضیان ارائه می‌کنند که این اقدام در گذشته کمتر مرسوم بود.
شرکت‌های بازسازی و تعمیرات خانه هم‌اکنون در شکل شرکت‌های ارائه‌دهنده مشاوره و ارائه سرویس کامل بازسازی در بازار مسکن فعال هستند و این بخش از بازار ملک تنها بخشی از این بازار است که در شرایط فعلی و درحالی‌که سایر بخش‌های بازار ملک مانند ساخت، خرید و اجاره در شرایط رکودی قرار دارد، با افزایش تقاضا و رونق مواجه شده است.
در واقع رونق بازار بازسازی و تعمیر واحدهای مسکونی از دل رکود در بازار معاملات و ساخت مسکن برآمده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد انجام فرآیندهای بازسازی توسط این شرکت‌ها اتفاقا از بازسازی‌های سنتی بهتر نیز هست. چرا که هم باعث مدیریت هزینه‌ها به دلیل اجرای یکجای کار شده و هم منجر به تحقق موضوع مدیریت زمان برای متقاضیان تعمیر و بازسازی خواهد شد. از طرفی بهتر است فرآیند بازسازی در قالب قراردادهای حقوقی ثبت سفارش شود. چرا که به دلیل تعدد آیتم‌هایی که در فرآیند بازسازی دخیل هستند انجام بازسازی برای متقاضیان تازه‌وارد بدون نهایی کردن موارد مهمی مانند زمان انجام کار و هزینه هر کدام از آیتم‌ها، بدون تنظیم قرارداد موثق و حقوقی، ریسک بالایی به همراه دارد. از سوی دیگر بازسازی به صورت
جزء به جزء هم منجر به تحمیل هزینه اضافه، زمان بیشتر و همچنین نیاز به ارتباط با افراد بیشتری برای انجام کار خواهد شد.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد افرادی که پیش از این اقدام به تعمیر و بازسازی واحدهای مسکونی می‌کردند عمدتا افرادی بودند که به قصد کسب سود در کوتاه‌مدت و میان مدت واحد قدیمی‌سازی را خریده و بعد از تعمیر و بازسازی آن را به بازار فروش با بهای بالاتر عرضه می‌کردند.
در واقع خرید واحدهای قدیمی‌ساز، تعمیر و بازسازی آنها و همچنین عرضه این واحدها به بازار با قیمت بالاتر به نوعی حرفه برخی از افراد در برخی مقاطع زمانی یا به صورت دائمی محسوب می‌شد. از این رو این افراد که برای دومین و چندمین بار اقدام به تعمیر و بازسازی واحدهای قدیمی‌ساز می‌کردند از شرایط و جزئیات و نحوه عمل در این بازار آگهی داشتند. هم‌اکنون اما، این بازار بیشتر از سوی افرادی مورد توجه قرار گرفته است که عمدتا سابقه و تجربه انجام فعالیت‌های مربوط به تعمیر و بازسازی واحد مسکونی ندارند. از این رو می‌توان این بازار را به عنوانی بازاری ناشناخته برای غالب متقاضیان آن معرفی کرد.
برآوردها از صفر تا 100 بازسازی
این بازار اگر چه برای برخی تازه‌واردها یک بازار ناشناخته با انبوهی از سوالات گوناگون است، اما تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» صفر تا 100 این فرآیند را شناسایی کرده است. مهم‌ترین سوالی که برای ارائه راهنمایی بهتر به متقاضیان تعمیر و بازسازی مسکن که به تازگی به این بازار ورود کرده‌اند می‌تواند کمک کننده باشد آن است که آیا فرمولی برای تخمین هزینه‌های بازسازی وجود دارد؟
در واقع مهم‌ترین ابهامی که متقاضیان بازسازی واحدهای مسکونی هم‌اکنون با آن مواجهند و به بیان دیگر مهم‌ترین سوال ذهنی این متقاضیان این است که هزینه‌های بازسازی برای آنها چقدر تمام می‌شود و آیا این اقدام به لحاظ مالی و اقتصادی به صرفه است یا خیر؟
«دنیای‌اقتصاد» فرمول محاسبه هزینه بازسازی مسکن در تابستان 1400 را استخراج کرده است.
بررسی‌ها و برآوردهای «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد هم‌اکنون هزینه بازسازی متعارف با سطح کیفی معمول واستاندارد(نه کم کیفیت و نه لوکس)، در ازای هر مترمربع یک میلیون و 500 هزار تومان تا حدود 2 میلیون تومان تمام می‌شود.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد یک بازسازی متعارف با هزینه معمول و متوسط(کیفیت و هزینه متوسط) برای یک واحد مسکونی معمولی و متوسط متراژ (80 تا 85 مترمربعی) به طور کلی حدود 120 تا حدود 150 میلیون تومان به طور متوسط تمام می‌شود.
این شکل از بازسازی که در واقع یک بازسازی متعارف و متوسط محسوب می‌شود یک فرآیند 9 مرحله‌ای است.
تحقیقات و برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» در خصوص جزئیات هزینه این شکل از بازسازی (بازسازی متعارف و موثر 9 مرحله‌ای برای یک واحد مسکونی 80 تا 85 مترمربعی) نشان می‌دهد با توجه به عرف مساحت هر کدام از اجزا و بخش‌های این گروه از واحدهای مسکونی هزینه تامین و نصب کابینت در آشپزخانه رقمی حول و حوش 20 میلیون تومان تمام می‌شود.
هزینه نقاشی در این مورد بین 8 تا 12 میلیون تومان، کف‌پوش (لمینیت) حول و حوش 10 تا 15 میلیون تومان، سرویس‌های بهداشتی بین 12تا16 میلیون تومان و شیرآلات بین 4تا5 میلیون تومان، تمام می‌شود. همچنین هزینه خرید درب ضد سرقت در یک بازسازی متوسط رو به بالا با لحاظ ایرانی یا خارجی بودن درب‌ها به طور متوسط رقمی حول و حوش بین 3 تا 10 میلیون تومان خواهد بود.
تعویض کمد دیواری‌ها نیز با توجه به هزینه مربوط به این آیتم ساختمانی در فرآیند بازسازی به طور متوسط حول‌وحوش 9 تا 12 میلیون تومان تمام خواهد شد. تخریب پنجره‌های قدیمی و نصب پنجره‌های جدید دو جداره برای دو پنجره و یک تراس در این واحد نیز حول‌وحوش 15 تا نزدیکی 20 میلیون تومان به طور متوسط هزینه در بردارد.
متوسط هزینه بازسازی در آیتم لوله‌کشی و تاسیسات برای این واحد نیز مطابق با تحقیقات به عمل آمده رقمی حول و حوش 8 تا 12 میلیون تومان است.
افزایش تقاضا برای وام بازسازی
رصد بازار و تحقیقات میدانی انجام شده از سوی «دنیای اقتصاد» در حالی از افزایش تقاضا برای تعمیر و بازسازی واحدهای مسکونی از سوی متقاضیان جدید این بازار یعنی متقاضیان تبدیلی خبر می‌دهد که شاهد بانکی از رونق بازار بازسازی مسکن نیز رصد می‌شود.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» و براساس آمارهای مربوط به پرداخت وام تعمیر و بازسازی واحدهای مسکونی، تعداد وام‌های پرداختی برای تعمیرات واحدهای مسکونی در سال گذشته در مقایسه با سال 98 معادل 50 درصد افزایش یافته است.
سال گذشته بیش از 120 هزار فقره وام تعمیرات مسکن پرداخت شد که این میزان 50 درصد بیش از تعداد وام‌هایی است که در سال 98 برای انجام تعمیرات واحدهای مسکونی به متقاضیان پرداخت شده است.
اگرچه در طول یک دهه گذشته عمده افرادی که اقدام به دریافت وام برای خرید مسکن می‌کردند در همان زمان دریافت وام خرید برای تکمیل قدرت خرید خود وام تعمیرات نیز دریافت می‌کردند اما آمارهای موجود نشان می‌دهد افزایش تعداد وام پرداختی در سال گذشته به متقاضیان تعمیرات مسکن ناشی از وام‌هایی بوده است که غالبا برای تعمیر واحدهای مسکونی تقاضا شده و صرف خرید و تکمیل توان مالی متقاضیان در بازار معاملات مسکن نشده است.
براساس آمارها تعداد وام‌های پرداختی برای تعمیرات مسکن در حالی در سال گذشته نسبت به سال 98 معادل 50 درصد افزایش یافته است که تعداد وام خرید مسکن دریافتی از سوی متقاضیان مسکن به همین میزان کاهشی بوده است. یعنی در شرایطی تقاضا برای دریافت وام تعمیرات مسکن 50 درصد رشد کرده که تقاضا برای دریافت وام خرید مسکن در همین بازه افت 50 درصدی داشته است.
بنابراین افزایش تقاضا برای دریافت وام تعمیرات را نمی‌توان به دلیل افزایش تقاضا برای دریافت وام خرید مسکن عنوان کرد. بلکه آمارها نشان می‌دهد اتفاقا و بر خلاف بازار معاملات خرید و فروش مسکن، بازار تعمیر و بازسازی از رونق برخوردار بوده است و این وام‌های دریافتی صرف تعمیر و بازسازی واحدهای قدیمی‌ساز شده است.
عمده این واحدها نیز متعلق به افرادی بوده است که به دلیل ناتوانی از تامین هزینه تبدیل واحد خود به واحد بهتر و نوسازتر به بازار بازسازی روی آورده‌اند تا با صرف هزینه‌ای به مراتب کمتر محیط زندگی خود را نوسازی کنند.
در واقع رشد 5/ 1 برابری تعداد وام تعمیرات در شرایط ریزش تقاضا برای دریافت وام خرید مسکن در سال 99 به معنای آن است که وام تعمیرات به طور مستقیم وارد بازار بازسازی مسکن شده است. آمارها همچنین نشان می‌دهد تعداد وام‌هایی که در سال 98 در کشور برای بازسازی و تعمیرات مسکن پرداخت شده است نسبت به سال 95 دوبرابر شده است.
وام 40 میلیون تومانی بازسازی مسکن هم اکنون حدود 30 درصد از هزینه یک بازسازی معقول و در سطح متوسط برای یک واحد مسکونی حدود 80 مترمربعی را پوشش می‌دهد در حالی که پوشش وام خرید مسکن برای خرید آپارتمان در شرایط فعلی کمتر از 5 درصد هزینه خرید چنین واحدی است.
این موضوع ترافیک و هجوم متقاضیان در مسیر تعمیر و بازسازی واحدهای مسکونی را افزایش داده است و بر شاخص هزینه بازسازی در آمارهای رسمی(آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران) نیز اعمال اثر کرده است.
شاخص هزینه بازسازی مسکن در سال 98 نسبت به سال 97 با رشد 28 درصدی همراه شد.
این شاخص در بهار 99 در مقایسه با بهار 98 معادل 25 درصد، در تابستان 99 نسبت به تابستان 98 برابر با 32 درصد، در پاییز 99 نسبت به پاییز 98 معادل 41 درصد و در زمستان 99 نسبت به زمستان 98 برابر با 45 درصد افزایش یافت. در بهار 1400 نیز این شاخص در مقایسه با بهار 99 رشد 52 درصدی را تجربه کرد.
