تبعات «استفاده دائمی از سیاست اضطراری» در بازار ملک آشکار شد
مزاحم مسکن در ۳۷ کشور
هشدار سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه به دولت‌ها: «مسکن را به سیاست پایدار مالیاتی برگردانید»
یک سال پس از مداخله افراطی دولت‌ها در بازار مسکن کشورهای مختلف جهان به منظور حمایت کرونایی از اقشار فاقد مسکن، مستاجران و خانوارهای کم‌درآمد، دو عارضه اولیه و ثانویه تداوم این مدل پشتیبانی ملکی از خانوارها به شکل محسوس و البته هشدارآمیز بروز پیدا کرده است. «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه (OECD)» که 37 عضو از کشورهای توسعه‌یافته عمدتا اروپایی و آمریکایی دارد، درباره اختلال آشکار در سه حوزه خرید مسکن، اجاره مسکن و ساخت‌وساز تحت تاثیر حمایت افراطی دولت‌ها هشدار داده است. گزارش مکتوب این سازمان که برای آسیب‌شناسی علت شکل‌گیری حباب قیمت مسکن در این کشورها تهیه شده، نشان می‌دهد که اشتباه تاکتیکی دولت‌ها در یک سال و نیم گذشته در حوزه نحوه تنظیم بازار مسکن در عصر کرونا این بوده که به استفاده دائمی از «سیاست اضطراری» در بازار مسکن روی آورده‌اند.
این گزارش تشریح می‌کند در جایی که مستاجران و کم‌درآمدها به دلیل شرایط اقتصادی خاص ناشی از قرنطینه‌های سراسری و نیز هزینه‌های مقابله با کرونا دچار تنگنای مالی شده و معیشت‌شان تهدید شد، طبیعی است که برای مهم‌ترین فاکتور هزینه‌ای خانوار یعنی اجاره یا اقساط وام مسکن، دولت‌ها حمایت‌هایی را در نظر گرفته و اجرایی کنند. اما این حمایت‌ها باید تاریخ مصرف داشته باشد که در بسیاری از کشورها تاریخ مصرف آن رعایت نشده و موجب تغییر معنادار رفتار در سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن شده است.
حمایت‌های مختلفی که سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه آنها را شناسایی کرده، شامل تعلیق اقساط وام، تعلیق اجاره‌بها و تعلیق حکم تخلیه بوده است. به‌رغم اینکه این حمایت‌ها متعادل بوده و یک طرفه نبوده است، به این معنا که منافع هر دو سمت موجر و مستاجر یا مالک و بانک وام‌دهنده در آن لحاظ شده بود، اما بازار مسکن به خاطر عوارض اولیه و ثانویه طولانی شدن مدت اجرای این سیاست‌های اضطراری، دچار حباب قیمتی و رشد قابل‌توجه اجاره‌بها شد.
عوارض اولیه شامل دلسرد شدن سرمایه‌گذاران ساختمانی، دلسرد شدن بانک‌ها از پرداخت وام و نیز دلسرد شدن موجران نسبت به حضور در بازار اجاره با توجه به آینده تاریک بازار اجاره‌بها بوده است. عوارض نهایی و ثانویه نیز شامل افزایش سنگین هزینه تامین مسکن در بسیاری از کشورهای عضو سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه بوده است.
این گزارش از کلید واژه «اختلال در بازار مسکن» تحت تاثیر استفاده بی‌رویه از سیاست‌های حمایتی بخش مسکن استفاده کرده و معتقد است این حمایت‌ها باید جای خود را به سیاست‌های پایدار و بلندمدت برای تنظیم بازار مسکن دهد.
سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه، سیاست پایدار تنظیم بازار مسکن را نیز معرفی کرده است. در این گزارش سیاست‌های مالیاتی به عنوان سیاست بهینه معرفی شده که هم جانب اقشار ضعیف را دارد و هم می‌توان به عنوان سیاست پایدار از آن بهره جست.
در بسیاری از کشورهای آمریکایی و اروپایی، تسهیلاتی که برای خرید مسکن در دوره شیوع کرونا پرداخت شد، زمینه‌ساز انجام خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن این کشورها شد و معافیت‌های مالیاتی کمک کرد که خریدهای مالیاتی در نهایت حباب قیمتی ایجاد کند. این حباب در شرایطی ساخته شد که تعطیلی‌های بلندمدت ناشی از شیوع کرونا، عملا به افت قابل‌توجه ساخت‌وسازها نیز منجر شده بود. به این ترتیب تورم مسکن طی یک سال گذشته در عمده کشورهای اروپایی و آمریکایی به رقمی بین 10 تا 15 درصد رسید، نرخی که در برخی از این کشورها تقریبا دو برابر نرخ تورم عمومی آنهاست و این خود نشان‌دهنده حبابی شدن قیمت مسکن در کشورهای مذکور است.
به گزارش گروه اقتصاد بین‌الملل «دنیای‌اقتصاد»، همه‌گیری ناشی از شیوع کووید - 19، ساخت‌وساز مسکن را به شدت مختل و تامین هزینه سرپناه را برای بسیاری از خانوارها دشوار کرده است. در این میان دولت‌ها به سرعت دست به کار شدند تا با اتخاذ سیاست‌های حمایتی، به خانواده‌ها برای پرداخت وام و اقساط خود و همچنین با ارائه تسهیلات به سازندگان املاک، کمی از این آسیب بکاهند. سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه در گزارش تازه خود به خسران‌های وارد شده به بخش مسکن در پی شیوع کرونا در جهان پرداخته و تاکید کرده است که برخی از تسهیلات ارائه شده از سوی سیاستگذاران، ناخواسته سبب ایجاد اختلالاتی شده که نتیجه آن، پاسخ ضعیف مسکن به تغییرات تقاضا و نیازهای در حال رشد جوامع است. این نهاد بین‌المللی با تکیه بر یافته‌های تجربی ادعا می‌کند که انتقال تدریجی از اقدامات حمایتی اضطراری به تنظیمات سیاستی نظام‌مند از بهبود و توسعه بازارهای مسکن پایدار و کارآمد، پشتیبانی می‌کند.
پس از آنکه ویروس کووید جهان را درنوردید، تصمیم‌گیران بخش مسکن در بسیاری از کشورهای جهان به حمایت از مستاجران و شاغلان بخش مسکن برخاستند که واکنشی طبیعی به شرایط آشفته‌ای بود که محدودیت‌های دولتی برای شهروندان ایجاد کرده بود. با گذشت زمان اما به نظر می‌رسد این سیاست‌های حمایتی سبب تغییر رفتار بازار شده است که به احتمال زیاد آثار بلندمدتی در پی خواهد داشت. به عنوان مثال، اعمال محدودیت در بازار اجاره در کوتاه‌مدت به نفع مستاجران است، اما به طور معمول سبب اختلال در عرضه می‌شود که در نهایت مانع تحرک بازار و سبب می‌شود که سرمایه‌گذاری در مسکن نسبت به تغییرات تقاضا واکنش کمتری نشان دهد. گرچه محدودیت‌های ناشی از کرونا در حال کم شدن است و رونق تا حدودی به بازار برگشته است، اما برای آنکه این روند بهبود بازار را روندی ثابت و پایدار در نظر بگیریم، باید منتظر گذشت زمان بمانیم. در آوریل 2020 ساخت‌وساز در بریتانیا بالغ بر 40درصد کاهش یافت و همچنین ایالات متحده ریزشی 30درصدی در حجم ساخت‌وساز را تجربه کرد. با این حال از ماه مه، شرایط مسکن در جهان کمی رو به بهبود گذاشته و شمار مجوزهای صادر شده برای ساخت‌وساز مهر تاییدی بر این روند رو به رشد است.
اقدامات کوتاه‌مدت برای نجات مسکن
تعلیق بخش بزرگی از فعالیت‌های اقتصادی که برای مهار همه‌گیری اجرا شد، بی‌شک خانواده‌های آسیب‌پذیر را در معرض کاهش ناگهانی درآمد قرار داد و بحران خانه‌های مقرون به صرفه را که پیش از کووید - 19 در جهان وجود داشت تشدید کرد. بسیاری از خانواده‌هایی که پیش از این بحران سلامت عمومی، برای تامین هزینه‌های خود به سختی تلاش می‌کردند، اکنون با خطر جدی از دست دادن سرپناه روبه‌رو هستند. خانواده‌های کم‌درآمد در سراسر جهان در حال حاضر سهم بزرگی از درآمد خود را برای تامین مسکن پرداخت می‌کنند. از سوی دیگر شرایط نابسامان مسکن سبب تشدید تاثیرات بهداشتی شده و این سیکل معیوب یکدیگر را تقویت می‌کند.
در بیشتر کشورها، اقدامات حمایتی اضطراری برای حراست از شهروندان اتخاذ شده است که از جمله آن می‌توان به تعلیق تخلیه خانه، اعطای وام‌های رهنی و اقدامات ویژه برای پناه دادن به بی‌خانمان‌ها اشاره کرد و برخی از کشورها نیز سیاست‌های ویژه‌ای را برای حمایت از مستاجران و صاحبان خانه در پیش گرفتند. به طور مثال، اسپانیا مهلتی قانونی برای پرداخت اجاره برای مستاجرانی که از این بحران اقتصادی آسیب خوردند، در نظر گرفته است. اتریش، آلمان، مکزیک و پرتغال نیز به مستاجرانی که به شدت متضرر شده بودند اجازه داد پرداخت هزینه اجاره بها را در ماه‌هایی که در کشور قرنطینه برقرار است به تعویق بیندازند. دولت ایرلند و لوکزامبورگ نیز به حمایت مالی از مستاجرانی که قادر به پرداخت هزینه اجاره بهای خود نبودند، روی آوردند. همچنین در پرتغال، به خانوارهایی که بیش از 20درصد درآمد خود را به دلیل کرونا از دست داده بودند و امکان تعویق اجاره بها را نیز نداشتند، وام‌های بدون بهره اعطا شد. یونان نیز برای شهروندانی که در این دوران شغل خود را از دست داده بودند، به طور موقت اجازه داد که تا سقف 60 درصد اجاره بهای خود را کمتر پرداخت کنند. برخی کشورها نیز در تنظیم قراردادهای میان موجر و مستاجر ورود کردند؛ کشورهایی چون هلند، اسپانیا و ایرلند قوانینی برای ثابت بودن قراردادهای منعقد شده تا پایان محدودیت‌ها تصویب کردند. همچنین کشورهایی چون ایالات متحده، بریتانیا، هلند و ایتالیا نیز از صاحب خانه‌هایی که با دریافت وام، موفق به خرید خانه شده بودند، حمایت کردند تا این خانوارها مسکن خود را از دست ندهند.
یارانه‌های دولتی برای خرید خانه نیز در این دوران از سوی برخی دولت‌ها چون روسیه و لوکزامبورگ افزایش یافت. در این راستا اقدامات دیگری نیز اتخاذ شد که با حمایت مستقیم از امور مالی مسکن عملیاتی شد. در برخی کشورها همچون کانادا، نقدینگی مستقیما به بانک‌ها و وام‌دهندگان اعطا شدو در برخی دیگر چون ترکیه و نروژ، مقررات محتاطانه‌ای در بانک‌ها پیگیری شد. همچنین اتحادیه اروپا ابتکاراتی را برای حمایت از نوسازی ساختمان‌ها در جهت بهبود کیفیت مسکن به ویژه بهره‌وری انرژی در پیش گرفت و در کشوری چون هلند مراحل صدور مجوز برای ساخت ملک را تسهیل کرد.
ترکش سیاست‌های حمایتی
گرچه اتخاذ اقدامات پشتیبانی و حمایتی در مواقع بحرانی اجتناب‌ناپذیر است اما سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه تاکید می‌کند که باید سیاست‌های بلندمدت را جایگزین سیاست‌های کوتاه‌مدت کرد تا مانع از نوسانات شدید در بازار شود و مسکن را بازاری جذاب نگه داشت. کنترل‌های اعمالی بر اجاره‌بها و محدودیت‌های اعمالی بر بازار اجاره، سبب گران‌تر شدن مسکن در طولانی‌مدت می‌شود چرا که آدرسی غلط در باب عرضه و تقاضا به بازار مخابره می‌کند. همچنین تنظیم‌گری بیش از حد در روابط میان موجر و مستاجر و قراردادهای آنان سبب کاهش تحرک در بازار مسکن می‌شود و از آنجا که تحرک بازار ارتباط مستقیمی با نیروی کار دارد، این امر بعد از پایان محدودیت‌های کرونایی آثار نامطلوبی بر بازار کار خواهد گذاشت. این نهاد بین‌المللی همچنین تاکید می‌کند سیاست‌های مالیاتی از دارندگان وام‌های رهنی به کاهش قیمت‌ها منتج می‌شود که عاملی برای بی‌ثباتی اقتصاد است. تسهیل مقررات کلان مربوط به امور مالی بخش مسکن نیز در صورت عدم بازگشت به موقع، سبب آسیب به انعطاف‌پذیری اقتصاد در دراز‌مدت می‌شود. در نتیجه آنکه اقداماتی که در کوتاه‌مدت سبب حفظ استطاعت مسکن می‌شود می‌تواند عوارض جانبی بلندمدتی داشته باشد که عملکرد بازار را به خطر می‌اندازد.
در دوران بحران اقتصادی، اعطای تخفیف‌های مالیاتی برای وام‌گیرندگان وام مسکن به طور مستقیم به آنان کمک می‌کند تا تعهدات مالی خود را پرداخت کنند. این دست حمایت از وام‌گیرندگان اگر در طولانی‌مدت از سوی سیاستگذاران در پیش گرفته شود، منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود و بازار را نسبت به درآمد خانوارها حساس‌تر می‌کند. این سیاست در نهایت دو پیامد دارد: قیمت‌ها ناپایدار می‌شوند و انعطاف‌پذیری اقتصاد به خطر می‌افتد. درست در همین نقطه است که سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه از ضرورت تدوین یک جدول زمانی برای خروج از این سیاست سخن می‌گوید.
محدودیت‌هایی که در این دوران برای بازار اجاره نیز در دستور کار گرفته بود تا میزان زیادی از مستاجران محافظت کرده است. با این حال تشدید قوانین برای این بازار با خود عوارض زیادی به همراه داشته که باید در بسته‌های سیاستی مورد ارزیابی قرار گیرد. چنین سخت‌گیری‌هایی سبب کاهش نرخ بازده سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات می‌شود و سیگنال عدم اطمینان به سرمایه‌گذاران و وام‌دهندگان ارسال می‌کند که نتیجه آن دلسردی از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است. در چنین بستری، عرضه ملک دچار کمبود می‌شود و تشدید این سیاست ممکن است سبب ایجاد حباب مسکن شود و بدهی خانوارها را فزونی بخشد. در سوی دیگر حمایت بیش از حد از مستاجران به این معناست که امضای قرارداد اجاره برای افرادی که چشم‌انداز نامشخصی در بازار کار دارند مانند کارگران کم‌مزد از سوی موجرها مورد استقبال قرار نگیرد؛ چرا که صاحبان خانه برای پرداخت اجاره‌بها نیاز به شواهدی در باب ثبات درآمد مستاجر دارند. پر واضح پیداست که این سخت‌گیر‌ی‌ها به کاهش فعالیت اقتصادی در بازار مسکن می‌انجامد.
